Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Оценка земельных ресурсов в Украине в контексте формирования аграрного рынка: опыт и перспективы
Прутская Е.А., Непиталюк А.В. Оценка земельных ресурсов в Украине в контексте формирования аграрного рынка: опыт и перспективы // Економіка розвитку. 2017. № 2 (82). С. 60-66.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка земельных ресурсов в Украине в контексте формирования аграрного рынка: опыт и перспективы"???????? ??????????? ????????? 60 УДК 332.64 JEL Classification: O13; Q13; D40 ОЦІНЮВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСІВ В УКРАЇНІ В КОНТЕКСТІ ФОРМУВАННЯ АГРАРНОГО РИНКУ: ДОСВІД ТА ПЕРСПЕКТИВИ Прутська О. О. Непиталюк А. В. Ринок земель сільськогосподарського призначення є важливою складовою частиною національного ресурс- ного ринку. Від рівня розвитку земельних відносин прямо залежить національна економічна безпека, а також фі- нансово-господарська ефективність діяльності суб'єктів аграрного бізнесу, що зрештою відображається в мак- роекономічних відтворювальних пропорціях. Реалізація інтересів усіх учасників зазначеного ринку можлива лише за умови, що вартість земельних ресурсів буде адекватно оцінено. Вивчено вітчизняну практику оцінювання земель аграрного призначення та шляхи її вдосконалення. Визначення вартості землі та формування ринкової ціни на земельні ділянки аграрного призначення ґрунтується на оцінюванні сільськогосподарських земель, яку традиційно здійснюють за двома напрямами: 1) за параметрами, що характеризують природні якості та влас- тивості оцінюваного ресурсу (так званим бонітуванням ґрунтів); 2) за параметрами, які розкривають соціально- економічну цінність земель (власне економічній оцінці). Країни, у яких земельні ресурси залучено до ринкового обі- гу, мають індивідуальні оцінні підходи, проте всюди вихідними даними є урожайність культур та витрати на їхнє вирощування, що є підґрунтям для розрахунку грошової оцінки землі, земельного податку, орендної плати тощо. У процесі вивчення вітчизняного досвіду провадження грошового оцінювання земель (із застосуванням різних методик) автором виявлено ряд специфічних аспектів, що значно ускладнюють процес такого оцінювання. Для вдосконалення української практики оцінювання земельних ресурсів запропоновано скористатися перевагами іноземного досвіду оцінної діяльності, а також застосувати декілька щонайменше дві оцінні методики одночасно. Ключові слова: земельний ринок, інфраструктура ринку земель, оцінювання земель аграрного призна- чення, методи оцінювання земель, фінансово-господарська ефективність. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В УКРАИНЕ В КОНТЕКСТЕ ФОРМИРОВАНИЯ АГРАРНОГО РЫНКА: ОПЫТ И ПЕРСПЕКТИВЫ Прутская Е. А. Непиталюк А. В. Рынок земель сельскохозяйственного назначения является важной составляющей национального ре- сурсного рынка. От уровня развития земельных отношений напрямую зависит национальная экономическая безопасность, а также финансово-хозяйственная эффективность деятельности субъектов аграрного биз- неса, что в конечном итоге отражается в макроэкономических воспроизводственных пропорциях. Реализа- ция интересов всех участников указанного рынка возможна только при условии, что стоимость земельных ресурсов будет адекватно оценена. Изучена отечественная практика оценки земель аграрного назначения и пути ее совершенствования. Определение стоимости земли и формирование рыночной цены на земельные участки аграрного назначения базируется на оценке сельскохозяйственных земель, которая традиционно проводится по двум направлениям: 1) по параметрам, характеризующим природные качества и свойства оцениваемого ресурса (так называемой бонитировке почв); 2) по параметрам, которые раскрывают социально- экономическую ценность земель (собственно экономической оценке). Страны, в которых земельные ресурсы вовлечены в рыночный оборот, имеют индивидуальные оценочные подходы, однако везде исходными данными выступают урожайность культур и затраты на их выращивание, что является основой для расчета денеж- ной оценки земли, земельного налога, арендной платы и т. д. При изучении отечественного опыта выполне- ния денежной оценки земель (с применением разных методик) автором выявлен ряд специфических аспектов, которые значительно усложняют процесс такой оценки. Для совершенствования украинской практики оценки земельных ресурсов предложено воспользоваться преимуществами зарубежного опыта оценочной деятель- ности, а также применять, по крайней мере, две оценочные методики одновременно. © Прутська О. О., Непиталюк А. В., "Економіка розвитку" (Economics of Development), № 2 (82), 2017 ???????? ??????????? ????????? 61 Ключевые слова: земельный рынок, инфраструктура рынка земель, оценка земель аграрного назначе- ния, методы оценки земель, финансово-хозяйственная эффективность. THE ASSESSMENT OF LAND RESOURCES IN UKRAINE IN THE CONTEXT OF THE MARKET OF AGRICULTURAL LAND FORMATION: EXPERIENCE AND PROSPECTS O. Prutska A. Nepytaliuk The market of agricultural land is an important part of the national resource market. The national economic security and efficiency of financial and economic activity of agricultural businesses depend on the development level of land relations, which is ultimately reflected in the macroeconomic ratios. In order to provide the realization of the interests of all the participants of this market, the value of land resources should be adequately assessed. The national practices of land evaluation and ways to improve them have been examined. The land valuation and the market price formation are based on the agricultural land assessment, which is traditionally held in two directions: 1) the assessment of the parameters that characterize the natural qualities and properties of the estimated resource (so-called soil quality); 2) the valuation of the parameters that reveal the social and economic value of land (the actual economic assessment). The countries where land resources are involved in market turnover have their individual valuation approaches, but all over the world the productivity of crops and their cultivation costs (which are the basis for calculating the monetary value of land, land tax, rent etc.) form the original data of the assessment process. In the study of national experience of monetary evalu - ation of land (using different methods) the author has identified some specific issues complicating the assessment process. To improve the evaluation practices of land resources in Ukraine the authors offer to take advantage of the international evaluation experience, using at least two evaluation methods. Keywords: market of agricultural land, infrastructure of the land market, agricultural land valuation, methods of land valuation, financial and economic efficiency. Земельний ринок є важливою складовою части- ною національного ресурсного ринку. Залучення земель до вільного та ефективного ринкового обігу є об'єктив- ною вимогою сьогодення. Функціонування агропідпри- ємств прямо залежить від обсягу та структури належ- них їм земельних ресурсів, а також свободи як власне щодо купівлі-продажу земель, так і щодо специфіч- них прав стосовно здійснення аграрного виробництва. Питання формування земельного ринку тісно пов'язано з питаннями забезпечення національної економічної (у т. ч. продовольчої) безпеки, тому потребує особли- вих уваги та регулювання з боку держави. Штучне вилу- чення земельних ресурсів агропризначення з ринкового обігу знижує загальну ефективність національного ви- робництва. З одного боку, незадоволеними залишають інтереси аграріїв, що мають реальні наміри щодо здій- снення виробничої діяльності, проте позбавлені можли- вості придбання необхідних земельних ресурсів; з ін- шого – порушують права та інтереси власників земель, які не мають змоги та інтенцій займатися аграрним виробництвом, але позбавлені права продавати неви- користовувані ділянки. Зрештою, руйнується виробни- чий потенціал країни, недоотримується врожай, викрив- люється структура та кон'юнктура національного ринку аграрної продукції, погіршуються результативні показ- ники фінансово-господарської діяльності українських агропідприємств, що, у свою чергу, скорочує податкові надходження до бюджетів різних рівнів та негативно впливає на соціально-економічну динаміку. Виправ- лення ситуації можливе лише за умови ефективного залучення земель сільськогосподарського призначення до ринкового обігу, а це відбудеться лише в тому разі, якщо землю (як виробничий ресурс та специфічний товар) буде адекватно оцінено. Тому вдосконалення методології вартісного оцінювання землі є перспектив- ним та важливим напрямом дослідження. Наукові уявлення про земельні ресурси та їхню роль в аграрному виробництві сформовано такими кла- сиками політекономії: У. Петті, Ф. Кене, А. Смітом, Д. Рікар- до, Ж.-Б. Сеєм, Дж. С. Міллем, К. Марксом та ін. Земельні відносини цікавили практично всіх провідних економістів ХІХ–ХХ століть, тому оригінальні судження щодо зе- мельних ресурсів та їхнього ринку у своїх працях відо- бразили такі теоретики минулого: Л. Вальрас, К. Вік- сель, Дж. М. Кейнс, Дж. Б. Кларк, Ф. Ліст, А. Маршалл, К. Менгер, Л. Мізес, Ф. Найт, В. Ойкен, В. Парето, А. Пігу, В. Репке, Дж. Робінсон, Ф. фон Хайек, Е. Чемберлін, Й. Шумпетер та ін. Оскільки дослідження вказаних науков- ців стосувалися господарських систем, де інститут при- ватної власності на засоби виробництва, у т. ч. й на зем- лю, розвивався еволюційним шляхом, їхній науковий доробок потребує адаптації до сучасних українських господарських реалій, тому що для нашої держави характерним було тривале вилучення земель із ринко- вого обігу та руйнування традиції приватного землево- лодіння. Питання побудови національної концепції ра- ціонального землекористування за умов ринку набуло актуальності зі здобуттям нашою державою незалеж- ності. Оцінюванню та використанню земельних ресур- сів та формуванню ринку землі в Україні присвячено ???????? ??????????? ????????? 62 праці В. Амбросова, Г. Башнянина, Ю. Білика, П. Веде- нічева, П. Гайдуцького, А. Даниленка, М. Калінчика, О. Ка- шенка, О. Крисального, М. Лавейкіна, М. Лендєла, І. Лу- кінова, В. Месель-Веселяка, І. Михасюка, Б. Пасхавера, С. Плетенецької, І. Розумного, П. Саблука, М. Ступеня, А. Третяка, М. Федорова, О. Царенка, О. Шпичака, А. Юр- ченка, В. Ярмоленка та ін. Питання оцінювання земель- них ресурсів у контексті ринкових перетворень в Україні та розроблення методології формування адекватної ціни на землю (у т. ч. із застосуванням зарубіжного до- свіду) є актуальними та потребують додаткового ви- вчення. Суттєвого вдосконалення потребує комплекс оцінних заходів, що має ґрунтуватися на поєднанні кількох традиційних методів земельного оцінювання, прийнятих у світовій практиці. Метою цієї статті є вивчення вітчизняної практики оцінювання земель агропризначення та пошук шляхів її вдосконалення на основі узагальнення та імплемен- тації іноземного досвіду. Земля в агровиробництві є однією із найважливі- ших продуктивних сил, будучи одночасно знаряддям та предметом праці. Як і будь-який інший засіб вироб- ництва, вона повинна мати відповідну вартість, а отже, і ціну. Визначення реальної вартості землі як ресурсу є одним із центральних питань на етапі становлення ринку сільськогосподарських земель, оскільки від цього залежить соціально-економічна ефективність функ- ціонування зазначеного ринку. Установлення адекват- ної сучасним умовам вартості землі має суттєве зна- чення для оптимізації оподаткування та приватизації земельних ділянок, укладання майнових угод стосов- но купівлі-продажу та прав оренди на вторинному ринку, розроблення та реалізації інвестиційних проек- тів, отримання кредитів під заставу земельних діля- нок тощо. Аналізуючи розподіл земель у нашій державі (таблиця), можна зазначити, що площа аграрних угідь на кінець 2015 року становила 42 726,4 тис. га (із них 32 541,3 тис. га – рілля), тобто 70,8 % загальної площі України [1]. У структурі ж власності переважали землі громадян (15 706,4 тис. га) та землі недержавних аграр- них підприємств (19 809,9 тис. га), які разом становили 83,1 % земельних угідь. Ураховуючи той факт, що, згід- но з даними Державної служби статистики України, на 1 лис- топада 2015 року 42 052 вітчизняні підприємства вико- ристовували у своїй діяльності сільськогосподарські угіддя загальною площею 19 922,7 тис. га, слід зазна- чити, що вони значно різнилися за обсягом використо- вуваних земель. Злагоджене функціонування аграрного сектору економіки можливе лише в тому разі, якщо основний виробничий ресурс агропідприємств – землю – буде адекватно оцінено. Визначення вартості землі та формування ринко- вої ціни на неї ґрунтується на оцінюванні земель агро- виробничого призначення. Таке оцінювання здебіль- шого здійснюють за двома напрямами: 1) за якісними параметрами, що характеризують природні властивості ресурсу (так званим бонітуван- ням ґрунтів); 2) за параметрами, які розкривають суспільно-еко- номічну цінність земель агропризначення (у чому по- лягає власне економічна оцінка). Економічне оцінювання землі як природного ре- сурсу й засобу виробництва в народному господарстві здійснюють за показниками, що характеризують продук- тивність земель, ефективність їхнього використання та дохідність з одиниці площі. На відміну від оцінки властивостей землі як природного тіла, вона відобра- жає суспільно-економічну значущість цього виробничо- го ресурсу. Завданням та метою економічного оціню- вання землі є вивчення цінності її властивостей як за- собу виробництва, зокрема, родючості ґрунтів. Відповідно до законодавства, економічне оціню- вання земель різного цільового призначення здійсню- ють для порівняльного аналізу ефективності їхнього використання. Згодом дані економічної оцінки будуть першоосновою для грошового оцінювання земельних ділянок різного цільового призначення. У процесі еко- номічного оцінювання визначають економічний ефект від використання неоднакових за якістю земель із вра- хуванням різного рівня продуктивності праці, застосо- вуваної для їхнього оброблення. Залежно від цілей і завдань, економічну оцінку земель розподіляють на загальну та часткову. Визна- чення об'єктивних параметрів родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі за досягнутого рівня інтенсивності землеробства та па- нівного техніко-технологічного укладу передбачено за- гальною оцінкою. Часткова ж оцінка потребує визна- чення рівня ефективності вирощування конкретних аграрних культур на ґрунтах різних типів. Таблиця Загальна земельна площа та розподіл сільськогосподарських угідь за землевласниками та землекористувачами у 2015 році (складено авторами за матеріалами [2]) [Total land area and distribution of agricultural land between landowners and land users in 2015 (compiled by the authors based on [2])] (на кінець року; тис. га / at end of year; thousands hectares) Загальна земельна площа Усі сільськогосподарські угіддя Із них рілля сіножаті пасовища Усього земель 60 354,9 42 726,4 32 541,3 2 406,4 5 434,1 Землі агропідприємств і громадян 37 747,6 36 453,3 31 131,9 1 570,6 2 830,2 Землі користувачів інших категорій 22 607,3 6 273,1 1 409,4 835,8 2 603,9 ???????? ??????????? ????????? 63 Здійснення земельного оцінювання в Україні рег- ламентовано положеннями Земельного кодексу Украї- ни від 25 жовтня 2001 року (зі змінами та доповнення- ми). Стаття 201 зазначеного кодексу визначає наявність нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок (залежно від призначення та порядку проведен- ня) і сферу їхнього застосування в економічному обігу земель. Також у цій статті вказано, що грошове оціню- вання землі здійснюють на рентній основі, тобто, залеж- но від прибутковості певної земельної ділянки [3]. Раніше в Україні під час укладання цивільно-право- вих угод щодо землі для визначення розміру земельного податку та в багатьох інших випадках використовували дані грошової оцінки земель, в основу якої закладався рентний дохід, який створювався у процесі виробництва зернових культур і визначався за даними економічної оцінки, здійсненої ще в 1988 році. За умов інфляції рент- ний дохід обчислювався в натуральних одиницях (цент- нерах зерна) і під час визначення грошової оцінки пере- водився у вартісний вираз за поточними реалізаційними цінами. Здійснення нормативного грошового оцінювання земель агропризначення регламентувалося Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призна- чення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 та відповідним Порядком грошової оцінки земель сільськогос- подарського призначення та населених пунктів, затвердже- ним наказом від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150. Указану Методику та Порядок використовувалися під час здійснення нормативного грошового оцінювання земель, із метою регулювання цивільно-правових відносин, визна- ченні ставок земельного податку, ціноутворення на земельні ділянки, обліку сукупної вартості основних виробничих засобів, визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, кооперативів, об'єднань тощо. Застосування економічної оцінки земель (використо- вуваних для виробництва зернових культур) для здій- снення грошового оцінювання зазначених ресурсів мало раціональне обґрунтування, адже зернові вирощують майже на всіх типах ґрунтів. Використання ж показників економічної оцінки земель за 1988 рік традиційно поясню- валося тими обставинами, що саме в 1986 – 1988 роках сільське господарство України (на той момент – агропро- мисловий комплекс УРСР) характеризувалося найопти- мальнішими умовами функціонування. Але слід особливо зазначити, що після 1988 року економічного оцінювання земель не здійснювали. Адекватність здійснюваної за на- званою методикою оцінювання земель викликала сум- ніви як у теоретиків, так і господарників-практиків. Постановою Кабінету Міністрів України від 16 лис- топада 2016 року № 831 було затверджено нову Методи- ку нормативної грошової оцінки земель сільськогоспо- дарського призначення [4], що стало важливим кроком на шляху становлення національного аграрного ринку. Слід особливо зазначити, що ця Методика не перед- бачає застосування коефіцієнтів функціонального при- значення (така практика існувала раніше). Замість цього, нормативну грошову оцінку визначають на основі нор- мативів капіталізованого рентного доходу на землях аграрного призначення. Сітку нових нормативів дифе- ренційовано, залежно від виду агроугідь та природно- сільськогосподарського району в межах області. Отже, відповідно до нинішньої практики, інформа- ційною основою для нормативного грошового оцінювання земель агропризначення, у т. ч. земель під господар- ськими будівлями та дворами, є відомості Державного земельного кадастру (кількісна та якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), документація із землеустрою. Нормативну грошову оцінку земель аграрного призначення визначають, від- повідно до нормативу капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення природ- но-сільськогосподарських районів Автономної Респуб- ліки Крим, областей, міст Києва та Севастополя, згідно з додатком до згаданої постанови та показників боніту- вання ґрунтів, шляхом складання шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів природно- сільськогосподарських районів. Складення шкал нормативної грошової оцінки агро- виробничих груп ґрунтів агроугідь природно-сільськогос- подарського району (ріллі, багаторічних насаджень, сіно- жатей, пасовищ, перелогів) здійснюють за формулою (1): Гагр. ? Гу ?Багр.:Б, (1) де Гагр. – нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного аграрного угіддя природно- сільськогосподарського району, грн за га; Гу – норматив капіталізованого рентного доходу від- повідного сільгоспугіддя природно-сільськогосподар- ського району Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, грн за га; Багр. – бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відпо- відного агроугіддя природно-сільськогосподарського району; Б – середній бал бонітету ґрунтів відповідного аграрного угіддя природно-сільськогосподарського району Автоном- ної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя. Нормативне грошове оцінювання окремої земель- ної ділянки сільськогосподарського призначення здій- снюють за формулою (2): Гзд ? ??Пагр.?Гагр.? ?Пнсг?Гнсг , (2) де Гзд – нормативна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення, грн; Пагр. – площа агровиробничої групи ґрунтів сільсько- господарського угіддя, га; Пнсг – площа неаграрних угідь (земель під господар- ськими шляхами та прогонами, полезахисними лісовими смугами й іншими захисними насадженнями, крім тих, що зараховано до земель лісогосподарського призначення, земель під господарськими будівлями та дворами, земель під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподар- ської продукції, земель тимчасової консервації тощо), га; Гнсг – норматив капіталізованого рентного доходу неаграрних угідь на землях сільськогосподарського призначення, грн за га. Якщо виробничі групи ґрунтів угідь на земельній ділянці аграрного призначення не визначено, застосо- вують норматив капіталізованого рентного доходу від- повідного угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Се- вастополя, згідно з додатком до постанови. Особливо слід зазначити, що нормативну грошову оцінку земель сільгосппризначення наразі регулюють ???????? ??????????? ????????? 64 виключно на рівні Методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Такий крок повинен зробити оцінку зро- зумілою та прозорою, що має позитивно позначитися на учас- никах агроринку, який перебуває на стадії формування. Загалом, український підхід до оцінювання земель слід коригувати з урахуванням позитивного іноземного досвіду. Прикладом для наслідування можуть стати націо- нальні системи оцінювання земельних ресурсів, застосо- вувані у країнах зі сталою ринковою економікою, де інсти- тут грошового оцінювання земель існує давно, а його виник- нення тісно пов'язано із загальними процесами еволю- ції ринкових відносин, виникненням та утвердженням приватної власності на землю й майно, формуванням правових засад існування ринку нерухомості тощо [5]. У країнах із ринковою економікою застосовують за- гальновизнані підходи до оцінювання землі сільськогосподар- ського призначення. Усі вони ґрунтуються на принципах аналізу кон'юнктури ринку, обрання найкращого й найефек- тивнішого варіанту використання земель, передбачення очікуваних змін та додаткової продуктивності землі. У більшості країн розрізняють нормативне оціню- вання, що виконує виключно фіскальні функції та спрямо- вано на визначення розмірів земельного податку, і рин- кове (експертне), що застосовують під час здійснення трансакцій (купівлі-продажу, застави, успадкування тощо). За кордоном земельну ділянку, переважно, розглядають невід'ємною складовою частиною цілісного майнового комп- лексу агропідприємства й оцінюють разом із будівлями та спорудами, які безпосередньо розташовані на ній. Традиційно до нормативного оцінювання забудо- ваних земель, земель сільськогосподарського викорис- тання та земель лісового фонду застосовують дифе- ренційований підхід. Національна специфіка оцінної діяльності заслу- говує ретельного вивчення. Наприклад, нерухоме май- но у США в усіх штатах оцінюють за дійсною ринковою ціною та однаковим зразком із порівнюваним майном. Дійсна ринкова ціна – це ціна продажу майна за умови бажання покупця та продавця, якщо між ними немає особливих відносин. Однаковий зразок означає, що май- но, яке порівнюють за дійсною ринковою ціною, необ- хідно порівняти за його оціненою вартістю. Таким чи- ном, дійсна ринкова ціна є основою як для оцінювання нерухомості, із метою її продажу, застави, оренди та ін- ших трансакцій, так і визначення нормативної основи оцінювання, із метою оподаткування майна [6]. Широко застосовуваним методом економічного оцінювання земель у США є метод оцінювання земель за величиною чистого доходу від реалізації агропродук- ції. Визначення чистого доходу в такому разі ґрунту- ється на розрахунку вартості валової продукції, обліку витрат на насіння, обробіток, удобрення ґрунтів і транс- портування продукції до ринків збуту тощо. Під час визначення безпосередньої величини грошової оцінки землі у США практикують поєднання трьох підходів: за даними земельного ринку (ринковий аналоговий під- хід), за дохідністю земель (дохідний підхід), а також за витратами (витратний підхід). За умов оцінювання землі з позицій ринкового аналогового підходу здійснюють аналіз цін, які історично склалися під час купівлі-продажу земель із певними ха- рактеристиками. У такому випадку методику засновано на екстраполяції (із відповідними коригуваннями відомих цін одних земельних ділянок щодо інших), що дозволяє виявити найсприятливішу ціну об'єкта оцінювання. Оцінювання земель за дохідністю ґрунтується на ана- лізі очікуваного доходу від ділянки. Величину грошової оцінки визначають за капіталізацією очікуваного щоріч- ного чистого доходу від земельного виробничого ресур- су. Практичне ж ускладнення в цьому випадку полягає у визначенні достовірних вихідних даних, особливо обсягу витрат та чистого доходу. Витратний підхід потребує даних щодо можливої величини витрат на освоєння земель, придатних пов- ністю замінити оцінювальну ділянку. Найчастіше засто- совують для оцінювання будинків і споруд, а стосовно агроугідь є різновидом ринкового підходу [7]. В оцінній практиці США, переважно, використовують два або три методи комплексно. Уважають, що цим дося- гають максимальну об'єктивність оцінки. Таке оцінювання здійснюють один раз на п'ять років. На думку американ- ських авторів, застосування бонітування ґрунтів під час оці- нювання земель для оподаткування дозволяє справед- ливо визначати податкові ставки. Крім того, зазначений метод оподаткування, згідно зі спеціальними опитуван- нями, є найприйнятнішим та бажаним для фермерів. Матеріали оцінювання земель у США застосовують для розроблення рекомендацій агровиробникам з об- ґрунтування раціональних сівозмін, фермерських пла- нів, заходів із підвищення продуктивності земель тощо. Методика оцінювання земель Канади практично тотожна методиці, застосовуваній у США. Оцінювання здійснюють за урожайністю агрокультур. Критерієм є вро- жайність пшениці з одиниці земельної площі за загаль- нозастосовуваної агротехніки. Для оцінювання земель за урожайністю інших культур їхній урожай за відповід- ними коефіцієнтами переводять на урожай пшениці. Подібні методологічні принципи покладено в ос- нову оцінювання земель Англії, Франції, Індії, Нової Зеландії та низки інших країн із давньою традицією ринкового обігу земельних ресурсів. Суттєві новації мали місце на постсоціалістичному просторі. Зокрема, у Польщі державний сектор сільського господарства був досить потужним і давав значні при- бутки, навіть за умов планової командно-адміністратив- ної економіки. Руйнування Ради економічної взаємодії в червні 1991 року та провадження "шокової терапії" призвели численні польські господарства до банкрут- ства протягом одного аграрного року. Зростання кредит- ної ставки до 80 % річних збільшило собівартість ство- реної аграрної продукції майже вдвічі за один виробни- чий цикл. Продукція втратила конкурентоспроможність як на зовнішньому, так і внутрішньому ринку. За таких умов було сформовано агентство сільськогосподарської власності державної казни. Разом із землею до нього перейшло рухоме й нерухоме майно агропідприємств. Агентство взяло на себе всі їхні борги загальною су- мою понад 20 млрд злотих. Від великих господарств було відчужено частину землі для продажу фермерам. Протягом п'яти років 90 % землі, прийнятої агентством в управління, було залучено до аграрного виробництва. Із цього обсягу 80 % земельних ресурсів орендували в агентства. Орендарями стали, переважно, фізичні особи. Кошти, ???????? ??????????? ????????? 65 що були отримані від оренди, використовувало агент- ство, відповідно до статуту його діяльності. Принаймні 70 % їх ішло на погашення боргів агропідприємств. До 10 % земель аграрного призначення в Польщі перебували під безпосереднім управлінням агентства через адміністраторів, найманих за контрактом, що вва- жали перехідним заходом. Було встановлено порядок, за яким менеджер протягом одного року мав відновити аграрне виробництво. Якщо в наступному році підпри- ємство не отримувало прибутків, агентство розривало контракт із таким адміністратором, а підприємство пе- реводили в режим приватизації чи оренди. 12 % земель, переданих агентству, було продано. Купували як невеликі ділянки площею 0,5 га, так і ве- ликі масиви близько 5 000 га. Переважне право купівлі надавали орендарям. Основним стратегічним напрямом орендарів визнавали подальшу купівлю, а агентства – продаж землі [8, с. 67–68]. На підставі вартості неру- хомих об'єктів, установленої після оцінювання, ціна нерухомості, що визначив експерт, була основою для: • стартової ціни торгів (на перших торгах допус- кали ціну, не нижчу за вартість нерухомості, на других – не нижчу за 50 % її вартості); • ціни нерухомості без торгів (не могла бути ниж- чою за її вартість, установлену експертом); • визначення розміру податкових платежів; • здійснення інших ринкових трансакцій [9]. Замовлення на купівлю землі збирали й обробляли заздалегідь, після чого комісія оголошувала торги в певній локації та спрямовувала туди представників агентства. До опе- рації залучали банки й нотаріальну службу [8, с. 67–68]. У Латвії існує два види грошового оцінювання зе- мельних ділянок: кадастрове (нормативне) та експерт- не (ринкове). Це характерно й для інших країн Балтії. Кадастрове оцінювання використовують виключно з ме- тою оподаткування, а експертне – для забезпечення функціонування земельного ринку. Кадастрове оцінювання здійснюють регіональні управління Державної земельної служби Латвії; екс- пертне – сертифіковані експерти, які працюють у фірмах, що укладають угоду з Державною земельною службою. Кадастрову вартість об'єктів нерухомості в Латвії ви- значають фахівці Державної земельної служби в по- рядку, передбаченому кабінетом міністрів на основі цін на нерухомість у період, що передує року оцінювання (за середньою ринковою вартістю для певного цільового використання нерухомого майна на конкретний тери- торії). Принаймні один раз на п'ять років здійснюють масове переоцінювання нерухомості. Кадастрове оці- нювання здійснюють диференційовано для забудова- них земель, агроугідь та лісів. Експертне оцінювання нерухомості здійснюють за методичними підходами, що майже аналогічні до запровадженого в сучасній українській практиці оцінювання земель. Кожна країна має свої методологічні підходи до здійснення земельного оцінювання, проте повсюдно вихідними даними для економічного оцінювання є уро- жайність культур та витрати, пов'язані з їхнім вирощу- ванням. Здійснення грошового оцінювання землі, ви- значення ставки земельного податку, величини оренд- ної плати та інші важливі оцінні операції здійснюють, ґрунтуючись на зазначених вхідних даних [10]. На думку авторів, формування національного ринку зе- мельних ресурсів агровиробничого призначення має відбува- тися з утвердженням прогресивних оцінних практик та обо- в'язковим використанням різноманітного оцінного інструмен- тарію. На сьогодні досвід ринкового обігу земель сільсько- господарського призначення в Україні відсутній, тому поки що унеможливлено й застосування аналогового підходу до оцінювання вартості земельних ресурсів. Проте в разі зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарсько- го призначення слід наголосити на необхідності у створенні централізованого інформаційного масиву, що містив би ви- черпні відомості про всі ринкові операції із землею, у першу чергу, купівлю-продаж (привласнення-відчуження) та оренду, зокрема довгострокову. Автори вважають за доцільне впровадити в Україні практику періодичного переоцінювання земельних ре- сурсів. Особливо гострим є питання вивчення змін про- дуктивних властивостей земельних ресурсів, що змінили й власника. Оскільки деструктивний вплив господарчих практик нового власника, що можна виявити в падінні врожайності, а згодом – відобразитися на національно- економічній (у т. ч. – продовольчій) безпеці, є ймовір- ним, автори вбачають за необхідне розбудову держа- вою специфічного середовища агроринку, зокрема створення наглядових інституцій, покликаних захищати інтереси всіх учасників цього ринку. Адекватне сучасним вимогам оцінювання землі – необхідна умова ефективного функціонування інституту земельної власності. Цей інститут є основою інституту власності національної економіки. Інститут власності, що детермінує відносини між суб'єктами в суспільстві, є одним із найважливіших об'єктів державної регулятор- ної політики [11]. Незаперечним є факт, що розвиток усіх галузей АПК України прямо залежить від упоряд- кування інституту власності на землю, і саме завдяки цілеспрямованій державній політиці у цій сфері можна буде утвердити певні позитивні тенденції, притаманні аграрному ринку, з одночасним усуненням об'єктивно наявних диспропорцій, характерних його структурі [12]. Отже, земля як найважливіший ресурс аграрного виробництва потребує належного економічного оціню- вання. Вітчизняна оцінна практика зазнала суттєвих змін. У 2016 році було запропоновано нову Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподар- ського призначення, яку почали застосовувати з берез- ня 2017 року. Хоча цю методику не можна вважати досконалою, вона позитивно відрізняється від ста- рої, що спиралася на дані економічної оцінки земель 1988 року. Автори вважають за необхідне узагальнити та впроваджувати елементи зарубіжного досвіду оціню- вання земельних ресурсів, зокрема досвід, накопичений у країнах із ринковою економікою, де землю традиційно включено до господарського обігу, та в постсоціалістич- них країнах Східної Європи та Балтії, що швидко здій- снили основні ринкові перетворення. На думку авторів, об'єктивною необхідністю є створення бази даних що- до ринкових операцій із землею сільськогосподарсько- го призначення, яка містила б вичерпну інформацію про продані-придбані земельні ділянки, їхню ринкову ціну, якість та родючість ґрунтів, місце розташування тощо. Із метою унеможливлення фактів купівлі-про- дажу ділянок за неринковими цінами, така інформація ???????? ??????????? ????????? 66 має бути публічною та доступною не лише оцінним компаніям, а й усім громадянам, що прагнуть придбати або продати належну їм земельну ділянку. У більшості країн світу землі сільськогосподар- ського призначення перебувають у приватній власнос- ті, але під законодавчим наглядом за їхнім використан- ням із боку державних інституцій. Оцінка земель посідає особливе значення в системі державних регуляторів ресурсного ринку. Насамперед, вона необхідна для роз- рахунку податку з нерухомості та плати за землю. Прак- тично у всіх розвинутих країнах діють системи оціню- вання землі, які мають за основу її ринкову вартість, орендну плату, капіталізацію прибутків та державний контроль за результатами оцінювання. У більшості країн оціню- вання землі здійснюють тільки державними оцінниками або ж приватними експертами під державним нагля- дом. Найточніший результат оцінювання вартості землі може бути досягнутий на основі поєднання ринкового аналогового, витратного та дохідного підходів. ____________ Література: 1. Інфографіка: Зміни в структурі земельного фонду України за 2015 рік [Електронний ресурс]. – Режим до- ступу : http://land.gov.ua/infohrafika-zminy-v-strukturi-zemelnohofondu-ukrainy-za-2015-rik/. 2. Сільське, лісове та рибне госпо- дарство: Сільське господарство України 2015 [Електронний ре- сурс]. – Режим доступу : http://www.ukrstat.gov.ua/druk/publicat/ kat_u/2016/zb/09/zb_agriculture_2015pdf.zip. 3. Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III (зі змінами та доповнення- ми) [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://zakon2.rada. gov.ua/laws/show/2768-14/page?text=201. 4. Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогоспо- дарського призначення : Постанова Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 року № 831 [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/831-2016-п. 5. Зін- чук Т. Аграрна політика країн ЦСЄ у контексті інтеграції до ЄС: реалії та перспективи для України / Т. Зінчук // Економіка України. – 2006. – № 34. – С. 74–88. 6. Федоров М. М. Земельна реформа і розвиток ринку земельних відносин / М. М. Федоров // Економіка АПК. – 2011. – № 7. – С. 55–60. 7. Рибалко С. В. Купівля-продаж землі як фактор розвитку аграрного виробни- цтва / С. В. Рибалко, Н. С. Танклевська // Економіка АПК. – 2009. – № 12. – С. 34–36. 8. Парфенова Л. О финансовом обес- печении аграрной программы Польши / Л. Парфенова // Финан- сы. – 1997. – № 12. – С. 65–68. 9. Непиталюк А. В. Теоретичні засади формування і перспективи ринку землі в Україні / А. В. Непиталюк // Глобалізаційні виклики розвитку націо- нальних економік – Київ : КНТЕУ, 2016. – С. 380–390. 10. Саб- лук П. Т. Розвиток земельних відносин в Україні / П. Т. Саблук. – Київ : ННЦ ІАЕ, 2006. – 396 с. 11. Wackowski K. The Paradigm of the State Regulatory Policy / K. Wackowski, N. Gavkalova // Економіка розвитку. – 2016. – № 2. – С. 40–44. 12. Vasylieva N. Economic and mathematical evaluation of Ukrainian agrarian market by branches / N. Vasylieva, I. Vinichenko, L. Katan // Економічний часопис-ХХІ. – 2015. – № 9–10. – С. 41–44. References: 1. Infohrafika: Zminy v strukturi zemelnoho fondu Ukrainy za 2015 rik [Electronic resource]. – Access mode : http://land.gov.ua/infohrafika-zminy-v-strukturi-zemelnoho-fonduukrainy-za-2015-rik/. 2. Silske, lisove ta rybne hospodarstvo : Silske hospodarstvo Ukrainy 2015 [Electronic resource] – Access mode : http://www.ukrstat.gov.ua/druk/publicat/kat_u/2016/zb/09/zb_agric ulture_2015pdf.zip. 3. Zemelnyi kodeks Ukrainy vid 25.10.2001 r. No. 2768-III zi zminamy ta dopovnenniamy [Electronic resource]. – Access mode : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14/page?text=201. 4. Pro zatverdzhennia Metodyky normatyvnoi hroshovoi otsinky zemel silskohospodarskoho pryznachennia : Postanova Kabinetu Ministriv Ukrainy vid 16 lystopada 2016 roku No. 831 [Electronic resource]. – Access mode : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/831-2016-п. 5. Zinchuk T. Ahrarna polityka krain TsSYe u konteksti intehratsii do YeS: realii ta perspektyvy dlia Ukrainy [Agricultural policy of the CEE countries in the context of EU integration: realities and prospects for Ukraine] / T. Zinchuk // Ekonomika Ukrainy. – 2006. – No. 34. – P. 74–88. 6. Fedorov M. M. Zemelna reforma i rozvytok rynku zemelnykh vidnosyn [Land reform and development of land relations market] / M. M. Fedorov // Ekonomika APK. – 2011. – No. 7. – P. 55–60. 7. Rybalko S. V. Kupivlia-prodazh zemli yak faktor rozvytku ahrarnoho vyrobnytstva [Purchase and sale of land as a factor of development of agricultural production] / S. V. Rybalko, N. S. Tanklevska // Ekonomika APK. – 2009. – No. 12. – P. 34–36. 8. Parfenova L. O finansovom obespechenii agrarnoy programmy Polshy [About financial support of the agrarian program of Poland] / L. Parfenova // Finansy. – 1997. – No. 12. – P. 65 – 68. 9. Nepytaliuk A. V. Teoretychni zasady formuvannia i perspektyvy rynku zemli v Ukraini / A. V. Nepytaliuk // Hlobalizatsiini vyklyky rozvytku natsionalnykh ekonomik – Kyiv : KNTEU, 2016. – P. 380–390. 10. Sabluk P. T. Rozvytok zemelnykh vidnosyn v Ukraini [Development of land relations in Ukraine] / P. T. Sabluk. – Kyiv : NNT IAE, 2006. – 396 p. 11. Wackowski K. The Paradigm of the State Regulatory Policy / K. Wackowski, N. Gavkalova // Ekonomіka rozvytku. – 2016. – No. 2. – P. 40–44. 12. Vasylieva N. Economic and mathematical evaluation of Ukrainian agrarian market by branches / N. Vasylieva, I. Vinichenko, L. Katan // Ekonomichnyi chasopys-ХХІ. – 2015. – No. 9–10. – P. 41–44. Інформація про авторів Прутська Олена Олексіївна – д-р екон. наук, професор, завідувач кафедри фінансів та кредиту Вінницького національ- ного аграрного університету (вул. Сонячна, 3, м. Вінниця, Укра- їна, 21008, e-mail: [email protected]). Непиталюк Антон Васильович – викладач кафедри фун- даментально-економічних дисциплін Вінницького кооператив- ного інституту (вул. Академіка Янгеля, 59, м. Вінниця, Україна, 21009, e-mail: [email protected]). Информация об авторах Прутская Елена Алексеевна – д-р экон. наук, профес- сор, заведующая кафедрой финансов и кредита Винницкого национального аграрного университета (ул. Солнечная, 3, г. Вин- ница, Украина, 21008, e-mail: [email protected]). Непиталюк Антон Васильевич – преподаватель кафед- ры фундаментально-экономических дисциплин Винницкого кооперативного института (ул. Академика Янгеля, 59, г. Вин- ница, Украина, 21009, e-mail: [email protected]). Information about the authors O. Prutska – Doctor of Sciences in Economics, Professor, Head of the Department of Finance and Credit of Vinnytsia National Agrarian University (3 Soniachna St., Vinnytsia, Ukraine, 21008, e-mail: [email protected]). A. Nepytaliuk – lecturer of the Department of Fundamental and Economic disciplines of Vinnytsia Cooperative Institute (21009, 59 Academician Yanhel St., Vinnytsia, Ukraine, e-mail: [email protected]). Стаття надійшла до ред. 12.06.2017 р. Другие книги из этого разделаК вопросу о кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений (на примере Новосибирской области)Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценкеО самостоятельности и взаимоподчиненности понятий "земля" и "почва" при эколого-экономической оценочной деятельностиК вопросу о кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений (на примере Новосибирской области)Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценкеО самостоятельности и взаимоподчиненности понятий "земля" и "почва" при эколого-экономической оценочной деятельности