Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка стоимости жилой недвижимости
Исаева А.Н. Оценка стоимости жилой недвижимости // Перо науки. 2019. № 11 (11). С. 6-10.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка стоимости жилой недвижимости"УДК 347.214.2 Исаева Анна Николаевна Магистрант 2 курса Сибирский государственный университет Isayeva Anna Nikolaevna Master course 2 course Siberian state University ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ VALUATION OF RESIDENTIAL PROPERTY Аннотация. В статье рассмотрена оценка стоимости жилой недвижимости. Грамотная оценка жилой недвижимости – довольно сложный процесс. Любые ошибки во время его проведения могут кардинально повлиять на итоговый результат. Annotation. The article considers the valuation of residential real estate. Competent assessment of residential real estate is quite a complex process. Any mistakes during its implementation can dramatically affect the final result. Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, оценка жилой недвижимости. Keywords: real estate, real estate market, residential real estate valuation. Рост рынка недвижимости, повышение доверия к ипотеке, частое использование жилой собственности в качестве залога при получении кредита обуславливают необходимость точной и качественной оценки объектов жилой недвижимости. Расчет стоимости объектов недвижимости является непременным атрибутом практически всех сделок на рынке жилья [1, с.43]. Оценка жилой недвижимости может выполняться в соответствии с тремя методами, а именно: 1) рыночным (сравнительным); Оценка рыночной стоимости собственности осуществляется исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью 2) доходным; Стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. 3) затратным. Оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного [2, с. 80]. В случае с жилой недвижимостью чаще всего используется затратный метод. Оценка жилой недвижимости сопряжена с необходимостью осуществления корректировок стоимости объекта в зависимости от его характеристик. Установление размеров корректировок требует тщательного обоснования. Как правило, первоначальная цена объекта сильно завышена по сравнению с его реальной стоимостью. Подобная разница между ценой сделки и ценой предложения, выявляемая в ходе переговоров, и принимается во внимание при внесении данной корректировки (в большинстве случаев она составляет 7 %). Корректировка на дату продажи (предложения) вносится, если на рынке изменился уровень цен спустя некоторое время от даты продажи объекта оценки. Корректировка также вносится в зависимости от условий сделки. Например, если квартира свободна от прав третьих лиц в юридическом и физическом плане, то она будет стоить дороже аналогичной, но требующей обмена. Если объект оценки не прошел государственную регистрацию права собственности либо имеет различные ограничения права собственности или иные обременения, то вводится понижающая стоимость объекта. Корректировка на местоположение является самой распространенной. Она вносится, когда местоположение оцениваемого объекта и его аналогов отличается. Каждые дополнительные двести метров на общественном транспорте или две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, снижают стоимость квартиры. Самыми востребованными и, соответственно, дорогими являются средние этажи, так как квартиры на первых этажах имеют повышенную влажность, низкую температуру воздуха и недостаточность естественного освещения из - за посаженной вокруг дома растительности; а квартиры на последних этажах, в свою очередь, несут риск протечки крыши, сильного нагрева окон летом и слабый напор воды. Внутреннее состояние квартиры непосредственно влияет на ее стоимость. Можно выделить четыре вида отделки: 1) без отделки; 2) простая отделка (стены и потолки побелены или оклеены обоями, пол покрыт линолеумом или плиткой, есть сантехника); 3) улучшенная отделка (стены и потолки покрыты акриловой краской и квартира оборудована высококачественной сантехникой); 4) высококачественная отделка (современные технологии, высококачественные материалы, авторский дизайн, новейшая техника). Высококачественная отделка увеличивает цену объекта оценки. Квартира, расположенная в доме блочного или панельного типа, дешевле квартиры, расположенной в кирпичном или кирпично - монолитном доме, что объясняется большей экологичностью последнего. Большое значение при оценке стоимости квартиры играет ее жилая площадь и площадь кухни. Квартиры, окна которых выходят во двор, стоят дороже квартир, за окнами которых дороги. Самыми дорогими являются квартиры, имеющие окна на обе стороны. Наличие балконов и лоджий увеличивает стоимость квартиры в зависимости от их количества, размеров и качества. Квартира, обладающая раздельным санузлом или несколькими санузлами, претендует на более высокую стоимость, чем квартира с одним совместным санузлом. Внесение корректировок сложный и скрупулезный процесс, требующий твердых знаний и соответствующего опыта, так как любая мельчайшая ошибка может существенно сказаться на итоговой стоимости объекта жилой недвижимости [3, с. 285]. Правильная оценка жилой недвижимости — это сложный и трудоемкий процесс. Любые ошибки во время его проведения могут существенно повлиять на достоверность окончательного результата оценки. Поэтому даже заказчик проведения оценки должен ориентироваться в специфике оценки жилой недвижимости и знать о трудностях, которые при этом могут возникнуть. Учитывая тот факт, что о многих нюансах оценки жилой недвижимости законодательство умалчивает, то видится целесообразным на них указать. Актуальными являются вопросы сроков действия отчета об оценке и необходимости проведения повторной оценки в случае его устаревания. Сроки действия отчета нормативные документы не устанавливают, но Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» дается шесть месяцев от даты составления отчета на совершение сделки или предоставления публичной оферты. Однако если вскоре после составления отчета произошли значительные изменения цен или потребительских свойств объекта, то необходимо проведение новой оценки. И наоборот, если шесть месяцев истекли, а условия, воздействующие на стоимость объекта, не изменились, то оценщик должен выдать подтверждающий действительность результата оценки документ или составить новый отчет. Необходимо также учитывать, что на стоимость квартир, расположенных на первом этаже, оказывает значительное влияние возможность их перевода в нежилой фонд. Такие квартиры оцениваются с помощью и сравнительного и доходного подходов, и, в случае получения более высоких результатов, рассчитанных доходным подходом, квартира будет стоить дороже и ее выгодно переводить в нежилой фонд. В зависимости от цели проведения оценки необходимо предоставить свидетельство о праве собственности, технический паспорт, а в случае наличия обременений дополнительные справки. Обязательность осмотра объекта оценки законодательством не регламентируется, поэтому можно провести оценку удаленно при помощи спутниковых систем, зная качественные и количественные характеристики объекта. При этом учесть экологическую обстановку, внутреннее состояние объекта и прочее возможно только при личном осмотре, соответственно, последний является более качественным. Информация, на которую ссылается оценщик в процессе проведения оценки, не подвергается сомнению. Оценщики берут сведения из комментариев специалистов реального рынка и обзоров аналитиков, за исключением сведений о ценах сделок, формирующихся в процессе переговоров сторон [4, c. 281]. Таким образом, прежде всего, при проведении оценки должна быть точно зафиксирована дата ее выполнения, т.к. даже через незначительное время цена рассматриваемого объекта может заметно измениться. При проведении оценки учитываются как особенности конкретного жилого помещения, так и общая ситуация на рынке. На окончательную цену объекта недвижимости может влиять множество факторов. Прежде всего, это социальные критерии, в числе которых: численность населения; отдаленность от образовательных, медицинских учреждений и прочей инфраструктуры; средний возраст населения в месте расположения объекта жилой недвижимости; наличие работы и средняя зарплата в рассматриваемой местности; разного рода природные условия; определенные политические особенности и т.д. Список использованных источников 1. Стрельцова А. Оценка недвижимости: применение рыночной и кадастровой стоимостей // Жилищное право. 2015. № 8. С. 43 - 51. 2. Стрельцова А. Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости // Жилищное право. 2015. № 5. С. 79 - 88. 3. Чернецова А.С., Черкашина Т.А. Анализ корректировок, применяемых при оценке жилой недвижимости // Наука, образование и инновации: сборник статей международной научно-практической конференции. 2016. С. 282-283. 4. Чернецова А.С., Черкашина Т.А. Ошибки, наиболее часто встречающиеся при проведении оценки жилой недвижимости, и способы их избежания // Наука, образование и инновации: сборник статей международной научно-практической конференции. 2016. С. 280-282. Другие книги из этого разделаСовременные проблемы оценки стоимости недвижимостиОценка рыночной стоимости единого объекта недвижимостиФормирование стоимости коммерческой недвижимости и ее оценкаСовременные проблемы оценки стоимости недвижимостиОценка рыночной стоимости единого объекта недвижимостиФормирование стоимости коммерческой недвижимости и ее оценка