Решено! - Оценка стоимости земли. Итоговый контроль знаний слушателя. - RefMag.ru

Содержание

При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет типовая дачная застройка, используется метод:

а) выделения;
б) предполагаемого использования;
в) распределения;
г) капитализации дохода;
д) все ответы неверны.

Для целей налогообложения земельных участков рассчитывается:

а) рыночная стоимость;
б) инвестиционная стоимость;
в) ликвидационная стоимость;
г) справедливая стоимость;
д) кадастровая стоимость;

Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения?

а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) цены продажи сельскохозяйственной продукции;
г) технологические свойства почвы;
д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость.

При оценке застроенного земельного участка методом остатка используются все нижеперечисленные показатели за исключением:

а) чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости;
б) ставка дохода на капитал для земельного участка;
в) норма возврата капитала для земельного участка;
г) срок службы здания, расположенного на земельном участке;
д) используются все вышеперечисленные показатели.

Какой метод оценки невозможно использовать для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка?

а) метод разбивки на участки;
б) метод сравнения продаж;
в) метод капитализации рентного дохода;
г) метод выделения;
д) можно использовать все перечисленные методы.

Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;
б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;
в) со знаком плюс к цене продажи земельного участка-аналога;
г) со знаком минус к цене продажи земельного участка-аналога;
д) все ответы неверны.

Сделка купли-продажи предусмотрена Российским законодательством для земельных участков, оформленных правом:

а) частной собственности;
б) пожизненного наследуемого владения;
в) постоянного бессрочного пользования;
г) все ответы верны;
д) правильные ответы а) и б).

Метод капитализации земельной ренты используется для оценки:

а) земель населённых пунктов, застроенных коммерческими объектами;
б) земель населённых пунктов, застроенных жилыми объектами;
в) земель под промышленными предприятиями;
г) земель сельскохозяйственного назначения;
д) все ответы верны.

К какой категории земель относится заповедник на территории города:

а) землям лесного фонда;
б) землям особо охраняемых территорий;
в) землям населённых пунктов;
г) землям сельскохозяйственного назначения;
д) все ответы неверны.

Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение земельного участка?

а) подъездная дорога к участку;
б) линия электропередачи;
в) фруктовые деревья на участке;
г) пожарный пруд, находящийся рядом с участком;
д) всё вышеперечисленное.

На свободном земельном участке законодательно разрешено и физически возможно строительство трёх объектов вариант «А» – административного здания; вариант «Б» – офисного здания; вариант «С» – торгового комплекса. Возмещение затрат в здания по всем трём вариантам осуществляется методом Ринга (прямолинейным способом).

Показатели	Вариант «А»	Вариант «Б»	Вариант «С»
Стоимость строительства (долларов)	500 000	550 000	750 000
Срок эксплуатации (лет)	50	50	50
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (долларов)	83 000	102 000	128 000
Ставка дохода для зданий	14%	14%	14%
Коэффициент капитализации для земли 12% 12% 12%

Используя данные таблицы, определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 1200 м2. Время постройки сентябрь 2004 г.
Типичный срок экономической жизни здания – 50 лет.
Физический износ здания рассчитывается методом срока жизни. С учётом нормальной эксплуатации здания, величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчёте на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 50 000 рублей.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 40 000 рублей/м2 Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка на дату оценки – сентябрь 2014 года.

Определите стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет. Площадь земельного участка 100 соток, доход, приносимый земельным участком 250 долларов с одной сотки в год, арендная плата 80 долларов с одной сотки в год, требуемая ставка дохода 25%.

Определить стоимость земельного участка площадью 0,2 гектара, предоставляемого под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учётом прибыли инвестора) составляют 3 600 000 рублей. Поскольку прогнозируется получение равновеликих доходов, то возмещение инвестиций в здание рассчитывается по методу Ринга (прямолинейному методу). Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:

в течение суток с одной колонки продаётся 360 литров бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 рубль 40 копеек;
с учётом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных свыше 100 километров от МКАД, оцените земельный участок площадью 0,06 гектара. Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки упали в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом – на 2%, с третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным участкам.

Элементы сравнения	№1	№2	№3	№4	№5	№6
Дата сделки (квартал)	2 кв.	3 кв.	3 кв.	3 кв.	2 кв.	1 кв.
Размер земельного участка	0,08	0,06	0,06	0,08	0,06	0,08
Местоположение (километров от железнодорожной станции)	3-5	3-5	6-10	3-5	6-10	6-10
Электричество	есть	есть	нет	нет	есть	есть
Водопровод	нет	есть	нет	нет	нет	нет
Наличие леса около участка	есть	нет	нет	есть	есть	есть
Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием	есть	есть	нет	нет	нет	есть
Цена продажи (рублей)	30400	24600	21800	26700	22900	28200

Из приведённых аналогов найдите один участок, наиболее близкий по своим характеристикам к объекту оценки. Далее методом парных продаж (по оставшимся аналогам) рассчитайте величину корректировки на элемент сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки, и внесите корректировку в цену продажи наиболее близкого аналога.