RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Заказ работ:




Предлагаю экспертную и репетиторскую помощь, консультации и рекомендации по решению задач, тестов, по контрольным, курсовым и дипломным, по антиплагиату. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
Вконтакте: vk.com/refmag.

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример работы из интернет.

Оценка стоимости предприятия ЗАО Компания

Похожие работы:

Для подготовки курсовой работы, реферата или диплома на тему Оценка стоимости предприятия ЗАО "Компания" рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:

  1. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений
  2. Стоимостной подход к оценке эффективности управления
  3. Расчет рыночной стоимости ЗАО "Компания", выбор подхода к оценке
  4. Описание компании, анализ ее финансовых показателей

Материал для работы можно подобрать самостоятельно, используя интернет или другие источники или обратиться за помощью к специалистам.

Фрагмент работы

Содержание

  • Введение
  • Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений
  • 1.1 Стоимостной подход к оценке эффективности управления
  • 1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности
  • 1.3 Методологические подходы к оценке
  • 1.4 Особенности оценки стоимости в РФ в период кризиса
  • Выводы по главе 1
  • Глава II. Описание компании ЗАО "ПИК-Регион"
  • 2.1 Общая характеристика ЗАО "ПИК-Регион"
  • 2.2 Анализ финансовых показателей ЗАО "ПИК-Регион"
  • 2.3 SWOT-анализ ЗАО "ПИК-Регион"
  • Выводы по главе 2
  • Глава III. Расчет рыночной стоимости ЗАО "ПИК-Регион"
  • 3.1 Выбор методологических подходов для оценки стоимости
  • 3.2 Оценка стоимости ЗАО "Пик Регион"
  • Заключение
  • Список использованной литературы
  • Приложение

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена значением того, что управление предприятием, основанное на максимизации его стоимости, является ключевым, поскольку изменение стоимости предприятия за период, будучи критерием эффективности хозяйственной деятельности, учитывает практически всю информацию, связанную с его функционированием Викторова Е. Движение присоединения, Коммерсантъ, 16 ноября 2009 г. [Электронный ресурс] Е. Викторова, http: //www.rusmet.ru/news. php?act=show_news_item&id=33044&sign=i. Принимая то или иное управленческое решение, руководство предприятия должно соотносить последствия его влияния на деятельность предприятия, итоговым критерием которой является ценность. Каждое управленческое решение взаимосвязано с множеством других, например, решения по финансированию взаимосвязаны с дивидендной политикой компании, решения по заемному финансированию с взаимоотношениями предприятия с поставщиками и клиентами, и т.д. При переходе России к рыночной экономике возникает проблема справедливого распределения благ между субъектами рынка. Одним из вариантов разрешения этой проблемы является адекватная оценка стоимости имущества предприятий и выявления факторов, воздействующих на их стоимость с тем, чтобы принятие новых управленческих решений вело к достижению поставленной цели - максимизации стоимости отдельных предприятий и, через это, к повышению благосостояния всего общества. В этой связи в современной России можно выделить несколько практических проблем управления стоимостью, обуславливающих значимость заявленной темы, а именно Швец С.М., Дергачев А.Л., Специфика финансовой оценки горных компаний [Электронный ресурс] http: //www.cfin.ru/finanalysis/value/mining. shtml:

· конфликты акционеров и кредиторов;

· конфликты менеджмента и акционеров;

рыночная стоимость оценка управленческий

· проблема выбора между направлением средств в инвестиции и на дивиденды;

· проблема выбора между первоочередным инвестированием средств и погашением обязательств;

· проблема выбора между реинвестированием средств и изъятием денежных средств;

· необходимость выявления новых методологических подходов к оценочной деятельности, позволяющих в большей степени учитывать специфику экономики России.

Одним из допущений в работе является синонимизация понятий "предприятие (организация) как имущественный комплекс" и "бизнес как объект оценки".

Целью работы является сравнительное исследование подходов к оценке и управлению стоимостью предприятия.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

1. описать основные теоретические предпосылки ценностно-ориентированного менеджмента, привести алгоритмы расчета стоимости компании в рамках данной концепции;

2. уточнить и дополнить существующие подходы к оценке ставки дисконтирования;

3. разработать предложения по применению опционного подхода в практике оценки предприятия;

4. разработать механизм повышения эффективности управления стоимостью компании и определить критерии принятия менеджерами эффективных инвестиционных решений;

5. определить критерии выбора между реинвестированием и изъятием денежных средств из бизнеса.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости имущества предприятия и их применение в управлении предприятием. Объект исследования - девелоперская компания ЗАО "ПИК-Регион"

Глава I. Оценка стоимости как инструмент принятия эффективных управленческих решений

1.1 Стоимостной подход к оценке эффективности управления

В теории финансового менеджмента различают два понятия: "финансовая структура" и "капитализированная структура" предприятия. Под термином "финансовая структура" подразумевают способ финансирования деятельности предприятия в целом, т.е. структуры всех источников средств. Второй термин относится к более узкой части источников средств - долгосрочным пассивам (собственные источники средств и долгосрочные заёмный капитал) Баканов М.И. Теория экономического анализа [Текст] / М.И. Баканов, А.Д. Шеремет А.Д. - М.: Финансы и статистика, 2007 - С. 161.

Соотношение между собственными и заёмными источниками средств служит одним из ключевых аналитических показателей, характеризующих степень риска инвестирования финансовых ресурсов в данное предприятие.

Одним из показателей, характеризующих степень финансового риска, является показатель покрытия расходов по обслуживанию заёмного долгосрочного капитала (УПЗ).

Коэффициент УПЗ измеряется в долях от единицы и показывает, во сколько раз валовой доход предприятия превосходит сумму годовых процентов по долгосрочным ссудам и займам. Снижение этой величины свидетельствует о повышении степени финансового риска. Доля заёмного капитала, рискованная для одной отрасли, может не быть таковой для другой отрасли Шеремет А.Д. Методика финансового анализа [Текст] / А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфуллин - М.: ИНФРА - М, 2007 - С. 99.

Возможность и целесообразность управления структурой капитала давно дебатируется среди учёных и практиков. Существует два основных подхода к этой проблеме:

а) традиционный;

б) теория Модильяни - Миллера.

Последователи первого подхода считают, что цена капитала зависит от структуры и существует "оптимальная структура капитала".

Поскольку цена заёмного капитала (Сз) в среднем ниже, чем цена собственного капитала (Сс), существует структура капитала, называемая оптимальной, при которой цена авансированного капитала (Сс) имеет минимальное значение а следовательно, цена предприятия будет максимальной.

Основоположники второго подхода - Модильяни и Миллер (1958 г.) утверждают обратное - цена капитала не зависит от его структуры, а следовательно, её нельзя оптимизировать. При обосновании этого подхода, они вводят ряд ограничений: наличие эффективного рынка; отсутствие налогов; одинаковая величина процентных ставок для физических и юридических лиц; рациональное экономическое поведение; возможность идентификации предприятий с одинаковой степенью риска и др. В этих условиях, утверждают они, цена капитала всегда выравнивается путём перекачки капитала за счёт кредитов, предоставляемых компаниям физическими лицами Управление инвестициями: справ. пособ. - М.: Высшая Школа, 1998. - с. 126.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для того, чтобы иметь возможность принимать обоснованные решения в процессе совершения сделок с ним. Черныш Е.А. Прогнозирование и планирование в условиях рынка. [Текст] / Е.А. Черныш - М.: ПРИОР, 2003 - С. 76

Оценка бизнеса - сложный и трудоемкий процесс. Бизнес - это конкретная деятельность юридического или физического лица. При этом, юридическое лицо - предприятие рассматривается как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости предприятия как имущественного комплекса следует учитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта, как правило, не соответствует рыночной. Поэтому, для определения рыночной стоимости предприятия с использованием рекомендованного к оценке метода чистых активов (в рамках затратного подхода) статьи баланса должны быть скорректированы и отражены в реальных рыночных ценах. После этого скорректированный актив баланса уменьшается на текущую стоимость обязательств предприятия. Полученная разница и есть рыночная стоимость предприятия. Метод чистых активов для оценки предприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов, обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия не поддаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия, поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на одной информационной базе - балансе предприятия Основы социального управления [Текст] / Под ред.В.Н. Иванова. - М.: Высшая школа, 2001. - С. 77.

Имущественный комплекс же включает в себя: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырьё и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства Рассказова А.Н. Стоимостные оценки эффективности менеджмента компании [Текст] /А.Н. Рассказова, С.В. Рассказов - СПб.: Ютас, 2010 - С. 69.

Очевидно, что двумя наиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующего предприятия, являются рыночная стоимость его активов и размер его доходов. Оба фактора играют исключительно важную роль, однако, в конечном счёте, размер доходов всё же имеет больший вес. В основе этого утверждения лежит предпосылка, что функционирующее предприятие стоит лишь столько, сколько оно может принести в виде доходов. Бизнес по сути дела является вариантом инвестирования средств, предполагающим определённую прибыль на вложенный капитал. Объём инвестиций, соответственно, логически зависит от ожидаемой доходности по сравнению с альтернативными вариантами капиталовложений. Таким образом, наиболее реалистичная стоимость действующего предприятия определяется доходным подходом к его оценке. Методология доходного подхода позволяет спрогнозировать притоки и оттоки денежных средств с учётом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности и изменениями в структуре собственных оборотных средств предприятия, позволяет учесть различные риски, влияющие на величину стоимости предприятия, позволяет смоделировать различные сценарии его развития и, следовательно, более точно оценить его стоимость Пакова О.Н. Финансовое прогнозирование: проблемы и пути решения. [Электронный ресурс] /О.Н. Пакова www.aup.ru [Загл. с экрана] .

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. Сравнительный подход для оценки предприятия возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации за несколько лет не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов, что является достаточно сложным. При оценке предприятия сравнительным подходом требуется делать сложные корректировки, промежуточные расчёты, связанные с математическим моделированием взаимосвязи рассчитываемых мультипликаторов и финансовых показателей предприятий, вносить итоговые поправки (связанные с характером оцениваемой доли в предприятии, для акционерных обществ - контрольный или неконтрольный пакет акций). Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий, на нашем фондовом рынке торгуются, как правило, миноритарные пакеты акций, а стоимость различных пакетов одних и тех же акций существенно различается. Поэтому сравнительный подход для оценки предприятия является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. В результате сложнейших вычислений нередко приходят к заключению об отсутствии необходимого сходства у сравниваемых предприятий и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены http: //www.rk-audit.ru/ocenka/ocenka_biznes.html РК Аудит Оценка стоимости предприятий.

Создание системы эффективного антикризисного управления предприятием невозможно без оценки его исходного (текущего) состояния, включающей:

анализ финансового состояния предприятия;

оценку стоимости предприятия Кудинов А. Финансовое планирование и прогнозирование [Электронный ресурс] /А. Кудинов - http: //www.dist-cons.ru [Загл. с экрана] .

Оценка стоимости имущества и предприятия в целом является составным элементом общей системы ценообразования, но ее характерным отличием является то, что она призвана сбалансировать интересы текущего и предполагаемого собственников продукции, уже находящейся в обращении Управление инвестициями: справ. пособ. - М.: Высшая Школа, 1998. - с. 93.

Оценка стоимости предприятия или его элементов осуществляется в следующих основных случаях:

по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, в том числе для определения стартовой цены при конкурсной продаже;

по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

при сдаче предприятия в аренду для обоснования размера арендной платы;

при страховании;

по заказу собственника для выявления способа максимально эффективного ее использования;

перед приобретением земельного участка на предмет его использования конкретным запланированным способом;

при оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе проекта финансового оздоровления предприятия;

перед оценкой целесообразности участия в совместных инвестиционных проектах;

при оценке вклада одного предприятия в другое предприятие или при создании совместного предприятия;

перед получением кредита под залог, при разделе имущества, внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

с целью уточнения стоимости имущества предприятия как базы для налогообложения. Оценка производится на основе:

общей характеристики предприятия, его истории и перспектив развития;

доли акционеров в капитале предприятия или характеристики ценных бумаг, подлежащих оценке, включая юридические права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль над предприятием, и соглашения, ограничивающие продажу или передачу этих прав;

финансовой информации о предприятии за предыдущие периоды;

активов и обязательств предприятия;

общей характеристики отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущего состояния;

оценки экономических факторов, оказывающих влияние на данное предприятие;

оценки состояния рынка капиталов как источника необходимой информации о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, о сделках с котируемыми акциями, о слияниях и поглощениях компаний;

данных о прошлых сделках с участием оцениваемого предприятия, долей в его капитале или его акций Рассказова А. Н Экономическая добавленная стоимость как метод управленческого консалтинга [Электронный ресурс] //А.Н. Рассказова - Финансовый менеджмент, 2003, № 2, http: //dis.ru/im/article. shtml? id=1650 [Загл. с экрана] .

Оценка выполняется независимыми экспертами - оценщиками.

Основные правила, которые необходимо соблюдать при организации работ по оценке:

комиссионные оценщика не устанавливаются в процентах от стоимости оцениваемого объекта;

комиссионные оценщика не зависят от результатов оценки;

оценщик не участвует в оценке себестоимости, к которой у него есть какой-либо личный интерес.

При проведении оценки оценщики работают независимо либо в составе небольших консалтинговых фирм.

В зависимости от целей оценки, предполагаемого использования результатов и объекта оценки выделяются следующие виды оценочных стоимостей:

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости Коупленд Т. «Стоимость компаний: оценка и управление» [Текст] / М.: Финансы и статистка, 2009 - С. 112.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п. Коупленд Т и др.. Управление стоимостью компании. [Текст] / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Муррин Вестник McKinsey. (1): 82-1Ц. 2007

В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе Коупленд Т. и др. Стоимость компаний: оценка и управление. 2-е изд. [Текст] / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Муррин - М.: Олимп-Бизнес, 1999.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость) Коупленд Т. и др. Стоимость компаний: оценка и управление. 3-е изд. [Текст] / Т. Коупленд, Т. Колер, Дж. Муррин - М.: Олимп-Бизнес. 2008. Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы - это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т.п. При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации Коупленд Т., Островски К. Скрытый потенциал капиталовложений. [Текст] / Т. Коупленд, К. Островски - 2002 а - Вестник McKinsey (1): 118.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Институт оценки развивается в России по трем направлениям:

государственные структуры;

общественные организации оценщиков;

коммерческие (частные) фирмы.

Государственная служба оценки по действующему законодательству связана с учетом и контролем за операциями с недвижимостью и структурно распределена между несколькими ведомствами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Другие нормативно-правовые акты:

· Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)";

· Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 255 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)";

· Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названных законов, иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с указанными федеральными законами.

В Законе № 135-ФЗ дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость определена как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Новым Законом в ст.15 установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

· быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

· соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

· сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

· представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

· представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным ст.15-1 Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;

· представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

· по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является Кожинов В.Я. Бухгалтерский учёт [Текст] / В.Я. Кожинов - М. ИНФРА-М, 2008 - С. 184.

Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учёт. [Текст] / Н.П. Кондраков - М.: ИНФРА-М, 2009 - С. 89

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях: например, в целях отражения в отчетности; купли-продажи, мены, иного отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, доверительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, дарения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных споров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения доли имущественных прав; передачи в доверительное управление; инвестиционного проектирования; коммерческой концессии; возмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта и др.

В законах детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке.

1.3 Методологические подходы к оценке

Затратный подход

Метод чистой балансовой стоимости - наиболее простой метод оценки активов компании. Чтобы получить чистую балансовую стоимость активов, из значения валюты баланса вычитают все краткосрочные и долгосрочные обязательства фирмы. В итоге определяется стоимость собственного капитала компании, т.е. значение чистой балансовой стоимости активов Волков Д.Л. 2002. Допущения финансового учета как база формирования учетной политики организации. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (2): 22-48. .

Метод скорректированной балансовой стоимости - более усовершенствованный метод оценки фирмы. Он включает в себя результат переоценки, который корректирует остаточную стоимость активов на фактор инфляции. При определении стоимости фирмы производится переоценка ее активов с введением полученного результата этой переоценки в баланс: со стороны активов - сумма переоценки, со стороны пассивов - резерв переоценки. Таким образом, определяется чистая, скорректированная балансовая стоимость, которая, по сути, является суммой собственного капитала компании и резерва переоценки. Гинзбург А.И. Экономический анализ. [Текст] / А.И. Гинзбург - СПб.: Питер, 2003. - 180с.. - С. 109

Метод ликвидационной стоимости используется в случае, когда фирма прекращает свои операции, распродает активы и погашает свои обязательства. Метод дает самую низкую цифру оценки и позволяет определить нижний уровень стоимости бизнеса.

Сравнительный (рыночный) подход

Здесь используется метод, основанный на "правиле золотого сечения" (он называется также "методом отраслевых коэффициентов". Чтобы оценить предприятие по этому методу, следует изучить отрасль, к которой оно принадлежит. За рубежом существуют исследовательские данные по отраслевым коэффициентам, которыми пользуются для оценки предприятий. Однако предприятия группируются и сравниваются не только по отраслевому признаку. Оцениваемое предприятие сравнивается с другими также по видам выпускаемой продукции, по степени диверсификации производства, по размерам самих предприятий и по их жизненному циклу.

Само правило "золотого сечения" состоит в предположении о том, что потенциальный покупатель никогда не заплатит за предприятие больше, чем четырехкратная величина его прибыли до налогообложения. Часто этот метод является вспомогательным в оценке бизнеса и позволяет оценить достоверность результатов, полученных при применении других методов Айвазян С.А., Балкинд О.Я., Баснина Т.Д. Стратегии бизнеса: Аналитический справочник [Текст] // С. Айвазян., О. Балкинд., Т. Баснина М., 1998, «Консека». C. 183 - 187. .

Метод сравнимых продаж более трудоемок. Он заключается в анализе рыночных цен контрольных пакетов акций компаний-аналогов. Оценка рыночной стоимости этим методом состоит из нескольких этапов:

1) сбора информации о последних продажах сходных предприятий;

2) корректировки продажных цен предприятий с учетом различий между ними;

3) определения рыночной стоимости оцениваемого предприятия на основе скорректированной стоимости компании-аналога. Иными словами, этот метод состоит в создании модели компании. При этом, в модели рассматривают компании, которые должны принадлежать той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, быть похожими по размеру и форме владения. Корректировку рыночной цены смоделированного предприятия-аналога проводят по наиболее важным позициям: дата продажи, тип предприятия, вид отрасли, правовая форма владения, проданная доля акций, дата основания, дата приобретения последним владельцем, количество занятых, суммарный объем продаж, площадь производственных помещений и т.д. Волков Д.Л., Управление ценностью: анализ основанных на бухгалтерских показателях моделей оценки. [Текст] // Д.Л. Волков, И.Н. Березинец, - 2009. - Научные доклады НИИ Менеджмента СПбГУ. № 3 (R).

Метод мультипликаторов ("цена акции к доходу фирмы") целесообразно использовать для оценки закрытых компаний, акции которых не котируются на бирже. Для них используют данные о прибылях и ценах на акции аналогичных компаний, чьи акции котируются на фондовом рынке. Для получения достоверного результата, прежде всего, производят тщательный финансовый анализ акционерных компаний-аналогов. Анализ состоит из определения коэффициентов рентабельности и ликвидности, структуры капитала, темпов роста компании. Анализируются также данные о доходе компаний за последние пять лет, определяется верхняя, нижняя и средняя рыночная цена акций за каждый год. Затем оценивается закрытая компания, как если бы ее акции котировались на фондовом рынке, путем сравнения ее с компаниями-аналогами Каплан Р. Сбалансированная система показателей, определяющих эффективность работы организации. [Текст] // Р. Каплан, Д. Нортон - Российский журнал менеджмента 2 (3). 2007

С. 171.

Рассматриваемые методы используют концепцию чистой текущей стоимости NPV1 (net present value). Они определяют величину превышения доходности инвестированного капитала над его затратами. В общем случае для вычисления экономической добавленной стоимости из чистой операционной прибыли после выплаты налогов в период t (NOPLATt) вычитается величина стоимости совокупного инвестированного капитала, то есть

ЭДСt= NOPLATt - WACCt* CAPITALt-1 (4)

где WACCt - средневзвешенные затраты на инвестированный капитал,

CAPITALt-1 - инвестированный капитал на начало года Волков Д.Л. Допущения финансового учета как база формирования учетной политики организации. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (2): 2002. с. 22-48.

Как видно из формулы (4), показатель экономической добавленной стоимости учитывает помимо прибыли еще и стоимость затраченного капитала, используемого на ее получение. Целевыми факторами, определяющими значение ЭДС, являются увеличение NOPLAT без роста инвестированного капитала (заемного и собственного) и снижение затрат на использование инвестированного капитала. В виде (4) ЭДС фактически есть упомянутый ранее показатель EVA (Economic Value Added).

Выражая NOPLAT из формулы определения рентабельности инвестированного капитала NORPLATt/CAPITALt-1=ROICt, имеем

ЭДСt= ROICt* CAPITALt-1 - WACCt* CAPITALt-1 (5)

Или

ЭДСt= (ROICt* - WACCt) * CAPITALt-1. (6)

Другим способом вычисления ЭДС является исключение стоимости затрат на использование собственного капитала из чистой прибыли (прибыли после выплаты процентов и налогов) и получение экономического дохода (ЭД), приходящегося на собственный капитал:

ЭДt = NIt - roet * E_bookt-1 (7)

здесь NIt - чистый доход в период t,

E_bookt-1 - балансовая стоимость совокупного собственного капитала на начало года,

roet - требование акционеров на получение доли с прибыли в соответствии с суммой вложенных собственных средств на начало исследуемого периода. Указанное требование рассчитывается как

roet = cost_et-1 + (cost_et-1 - nomt) * (D/E) t (8)

где cost_et-1 - стоимость собственного капитала на начало периода, определяемая по CAPM;

nomt - номинальная процентная ставка по кредиту;

(D/E) t - желаемая структура капитала (оптимальное соотношение заемного капитала и собственного).

Следуя (1), экономическая добавленная стоимость, сформулированная как (4), называется экономической прибылью EP (economic profit). В некоторых других первоисточниках данная формула используется для определения остаточной прибыли RI (Residual Income) Рассказова А. Н Экономическая добавленная стоимость как метод управленческого консалтинга [Электронный ресурс] //А.Н. Рассказова - Финансовый менеджмент, 2003, № 2, http: //dis.ru/im/article. shtml? id=1650.

Заметим, что балансовая стоимость совокупного собственного капитала E_bookt-1 в (4) берется из расчета на начало года. В противном случае (при учете E_bookt) показатель ЭДt определит добавленную стоимость собственного капитала в период t, недооценив тем самым создание стоимости в период (t-1). Волков Д.Л. Управление стоимостью компании и проблема выбора адекватной модели оценки. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (4): 2007. с. 79-98.

В рассмотренных показателях исходной информацией служила прибыль. Она удобна для факторного анализа. Между тем согласно финансовой теории стоимость компании оценивается денежными потоками. Чтобы приблизить ЭДt к таковым, выполняются корректировки бухгалтерской прибыли и инвестированного капитала. Можно вместо прибыли использовать свободный денежный поток FCF (Free Cash Flow)

CFVAt = FCFt - WACC x CAPITALt-1. (8.1)

В таком виде добавленная стоимость CFVA (Cash Flow Value Added), по сути, аналогична элементам добавленной стоимости потока денежных средств в методах CVA (Cash Value Added) или RCF (Residual Cash Flow)

Сравнение выражений ЭДС (4), ЭД (7) и CFVA (8.1) позволяет сформулировать различия между ними. В первом случае учитывается совокупный инвестированный капитал и средневзвешенные затраты на его использование.

Во втором - выделяется собственный капитал и принимаются во внимание требования акционеров. В последнем - определяется остаточный доход денежного потока. То есть показатель ЭД явно подчеркивает текущие интересы акционеров Рассказова А. Н Экономическая добавленная стоимость как метод управленческого консалтинга [Электронный ресурс] //А.Н. Рассказова - Финансовый менеджмент, 2003, № 2, http: //dis.ru/im/article. shtml? id=1650.

Разница между показателями ЭД и рыночной балансовой стоимостью представляет собой величину рыночной добавленной стоимости компании MVA (market value added)

MVA = ЭД - E_bookt

Прогнозная величина MVA отражает требования собственников. Причем при MVA>0, компания стоимость создает, а при MVA<0 - разрушает. Текущее значение MVA за один период определяется разницей между капитализацией и инвестированным капиталом в обыкновенные акции

MVA=P*N-S (9)

где P - текущий курс одной обыкновенной акции;

N - количество обыкновенных акций в обращении;

S - инвестиции в акционерный капитал.

При определенных условиях показатели рассматриваемого семейства методов дают результаты, эквивалентные добавленной стоимости собственного капитала SVA/DCF Волков Д.Л. 2002. Допущения финансового учета как база формирования учетной политики организации. [Текст] // Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (2): 22-48. .

Доходный подход

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации. Норма капитализации - это, по сути, несколько упрощенный коэффициент дисконтирования.

Его, как правило, применяют при условии, что доход поступает равномерно.

Основной формулой этого метода является следующая:

V = FCFF/R (2)

где V - стоимость бизнеса; FCFF - свободный денежный поток; R - норма прибыли (дохода).

Например, если по прогнозам свободный денежный поток данного бизнеса составляет 600 000 долл., а ожидаемая норма дохода от этого бизнеса - 15%, то стоимость этого бизнеса составит 4000 000 долл. В данном случае в качестве нормы капитализации выступает норма ожидаемого дохода от бизнеса.

Метод дисконтирования денежного потока наиболее широко применяется в рамках доходного подхода. Этот метод позволяет более реально оценить будущий потенциал предприятия. В качестве дисконтируемого дохода используется либо чистый доход, либо денежный поток. При этом денежный поток по годам определяется как баланс между притоком денежных средств (чистого дохода плюс амортизация) и их оттоком (прирост чистого оборотного капитала и капитальных вложений). Годовой чистый оборотный капитал определяется как разность между текущими активами и текущими пассивами. Ефремов B. C. Стратегическое планирование в бизнес-системах. [Текст] / В.С. Ефремов - М.: Изд-во Финпресс, 2001 - 384 с. - С. 167

Метод включает в себя несколько этапов:

1) расчет прогнозных показателей на ряд лет;

2) выбор нормы дисконтирования;

3) применение соответствующей нормы дисконтирования для дохода за каждый год;

4) определение текущей стоимости всех будущих поступлений;

5) выведение итогового результата путем прибавления к текущей стоимости будущих поступлений остаточной стоимости активов за вычетом обязательств Волков Д.Л. Анализ рентабельности предприятия: подходы к проблеме. Финансы и политика корпораций. [Текст] / Д.Л. Волков - СПб.: Изд-во С. - Петербургского ун-та: 2000. с. 175.

Метод капитализации дивидендов обычно применяется для оценки компании, акции которой котируются на фондовом рынке. Если акции компании не котируются, то, как правило, выбирают другую компанию, акции которой находятся в открытой продаже и которую можно сравнивать с оцениваемой. Затем проводится статистическое исследование по всему фондовому рынку похожих по характеристикам компаний и определяется наиболее типичный уровень дивидендов. Затем определяется доля прибыли, которая может быть направлена на выплату дивидендов уже после уплаты всех налогов. После этого доля из прибыли, идущая на выплату дивидендов, капитализируется, как в методе капитализации чистого дохода. В результате получаем формулу

V = Id/R (3),

где Id - потенциальный размер доли прибыли, идущий на выплату дивидендов; R - норма выплаты дивидендов Волков Д.Л. Показатели результатов деятельности: использование в управлении стоимостью компании. [Текст] // Д.Л. Волков - Российский журнал менеджмента 3 (2): 2008, с. 15.

Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ему доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости Бухвалов А.В. Фундаментальная ценность собственного капитала: использование в управлении компанией. [Текст] //.В. Бухвалов, Д.Л. Волков - Научные доклады НИИ Менеджмента СПбГУ. 2008. № 1. .

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта Бухвалов А.В. Анализ отчета о движении денежных средств. [Текст] //Актуальные проблемы менеджмента. - 1998. Выпуск 1. СПб.: Недра. .

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают:

1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.;

2) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т.е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет Волков Д.Л. Анализ отчета о движении денежных средств. [Текст] // Д.Л. Волков - Актуальные проблемы менеджмента. Выпуск 1. СПб.: Недра. 1998. .

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта Бухвалов А.В. Исследование зависимости между фундаментальной ценностью и рыночной капитализацией российских компаний. [Текст] //А.В. Бухвалов, Д.Л. Волков - Вестник С. - Петербургского ун-та. 2008а. Сер. Менеджмент (1): 29.

Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S0 руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S0 (1 + r), по истечении 2 лет - S0 (1 + r) 2, по. истечении 3 лет - S0 (1 + r) 3 и т.д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна

Sn = S0 (1 + Г) n (1)

где Sn - будущая стоимость вклада по прошествии n лет (периодов);

So - текущая стоимость вклада, т.е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода);

r - ставка (норма) дохода на вложенный капитал.

Формула (1) при применении таблиц имеет вид

Sn =SoFl., (1а)

Если известны будущие доходы (или расходы), то из формулы (1) можно вывести выражение для расчета их текущей стоимости:

S0 = Sn / (1+r) n =Sn F4, (2).

При выведении формул (1) и (2) не учитывалось влияние инфляции. На практике, особенно в России, влияние инфляционного процесса настолько значительно, что им нельзя пренебрегать в расчетах. Если капитализация средств вызывает их наращивание и как бы увеличивает покупательную способность каждой вложенной единицы с течением времени, то инфляция, наоборот, обесценивает деньги и понижает со временем реальную цену вклада Волков Д.Л. Управление ценностью: анализ основанных на бухгалтерских показателях моделей оценки. [Текст] // Д.Л. Волков, И.Н. Березинец - Научные доклады НИИ Менеджмента СПбГУ. № 3 (R). 2009.

Формулы (1) и (2) применимы для расчетов и в условиях инфляции, если, во-первых, расчет вести не в действующих, подверженных инфляции денежных единицах, а в твердой валюте и, во-вторых, применять реальную ставку дисконта, а не периодически индексируемую процентную ставку Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента [Текст] / И.Т. Балабанов М.: Финансы и Статистика, 2008 - С. 125.

В условиях инфляции банки назначают повышенную ставку дохода, чтобы таким образом защитить вклады от обесценения. Повышенную ставку дохода, защищающую вклад от инфляции, будем называть номинальной ставкой и обозначим через rn. Обозначим ежегодный темп инфляции (т.е. прирост индекса цен за год) через i. Будущая реальная стоимость вклада, выраженная в твердых денежных единицах, не подверженных инфляции, по истечении лет (периодов) определяется по формуле

(3)

где Sn - будущая стоимость вклада на конец n-го года, выраженная в твердых денежных единицах. Отсюда получаем формулу для расчета текущей стоимости вклада

Список литературы и источников

  1. Темы дипломов по государственной кадастровой оценке
  2. Общие положения ГКО
  3. Тесты 3 подхода
  4. Расчет корректирующего коэффициента к справочным показателям затрат
  5. Курсовая по оценке квартиры
  6. Тест по кадастровой оценке населенных пунктов
  7. Тест по кадастровой оценке земель промышленного назначения
  8. Тест Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
  9. Практика определения кадастровой стоимости Земель лесного фонда
  10. Применение многомерного регрессионного анализа в задачах индивидуальной и массовой оценки объектов недвижимости
  11. Тест по кадастровой оценке садов
  12. Вопросы к аттестации по теме Автоматизированная система оценки недвижимости (АСОН)
  13. Практика кадастровой оценки объектов капитального строительства

Другие похожие работы





© 2002 - 2019 RefMag.ru