Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья
Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья // Проблемы прогнозирования. 2017. № 2 (161). С. 106-116.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья"106 ФИНАНСОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ Г.М. Стерник, С.Г. Стерник ОЦЕНКА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА ПРИ ПРОГНОЗИРОВАНИИ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ В статье рассматриваются проблемы оценки среднерыночной текущей годовой доходности ин- вестиций в девелопмент жилой недвижимости при социально-экономическом и градостроительном планировании и инвестиционном прогнозировании развития жилищной сферы. Приводятся разрабо- танные варианты оценки среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в различных используемых источниках. Полученные авторами корректирую- щие коэффициенты позволяют перейти от оценки текущей годовой доходности инвестиций в деве- лопмент по отношению к себестоимости (полной сметной стоимости) строительства к соответ- ствующей оценке по отношению к полным инвестиционным затратам. Методика апробирована на основе данных рынка жилья Москвы. Актуальность, цель и задачи исследования. Существуют как минимум три причины, обусловливающие важность научного развития методологии прогнози- рования рынков жилья. 1. Планирование объемов строительства, ввода и продажи жилья является по- стоянной практической задачей как для органов государственного и муниципаль- ного управления, так и для коммерческих игроков рынка недвижимости во всем мире – в интересах социально-экономического развития территорий, обеспечения устойчивого финансового роста отрасли и извлечения текущей прибыли ее участ- никами. В частности, например, в США агентство Standard & Poor's публикует ин- декс средневзвешенных цен на жилье или индекс HPI (Case-Shiller House Price Index), рассчитываемый на основе мониторинга стоимости жилья в ипотеке у ком- паний Fannie Mae и Freddie Mac. Этот индекс служит прогнозным управленческим индикатором не только для бизнес-сообщества, но и для органов исполнительной вла- сти – Офиса федерального надзора за жилищным предпринимательством США и др. 2. Анализ состояния рынков жилья, являющегося информативным индикатором и фактором прогнозирования национальной макроэкономики и экономики регионов в широком аспекте. Например, упомянутым выше индексом HPI пользуются все про- фессиональные игроки финансового рынка для анализа силы тренда рынка жилья США, что помогает прогнозировать динамику экономики в целом. На международ- ном валютном рынке показатели выше ожидаемых рассматриваются как позитивное («бычье») направление динамики курса доллара США (USD) к основным валютам, а показатели ниже ожидаемых указывают на его негативный («медвежий») тренд. 3. Наконец, в рыночных экономиках существует необходимость преодолеть вы- сокую зависимость национальных и транснациональных банковских систем от кризисов на рынках жилья, т.е. фундаментальная взаимосвязь рынков жилья и гло- бального финансового рынка требует уже не доказательств, но дальнейшего глубо- кого изучения. Поэтому, например, Федеральная резервная система США содержит в своем составе собственную исследовательскую группу по анализу рынков недвижи- мости. В американской экономической науке развитие данного направления не стоит на месте. Например, Р. Шиллер (разработчик, совместно с Карлом Кейсом, методоло- гии расчета вышеуказанных индексов, первым заявивший в своей статье 2005 г. об угрозе кризиса рынка жилья, лауреат Нобелевской премии по экономике 2013 г.) по- Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья 107 свящает отдельную главу монографии 2013 г. сравнительному исследованию спеку- лятивных пузырей на фондовом рынке и рынке недвижимости [1]. В России методология научного прогнозирования рынка жилья начала разви- ваться более 20 лет назад, в том числе с участием авторов настоящей работы [2]. В частности, в работе [3] было показано, что рыночные циклы подъема и спада темпов строительства и продажи жилья, помимо иных факторов, зависят от изме- нения текущей годовой доходности девелоперских компаний (отношения суммарной прибыли от продажи площадей к суммарным затратам на строительство в портфеле всех проектов компании в данном году). Индекс доходности инвестиций (Iд) в раз- личные виды операций компании предлагается рассчитывать следующим образом: Iд = Пр./З = (В – З)/З = В/З – 1= Рс/(Рб Кд.з.), где Пр. – прибыль от реализации инвестиционных проектов, руб.; В – выручка от реализации инвестиционных проектов, руб.; З – затраты на реализацию проектов, руб.; Рс – средняя удельная цена недвижимости в текущем периоде, руб./кв. м; Рб – средние удельные затраты на приобретение или создание недвижимости в ба- зовом периоде, руб./кв. м; Кд.з. – коэффициент дополнительных затрат (корректи- рующий коэффициент, отражающий разницу между валовым и чистым доходом). Индекс может выражаться в процентах годового дохода: Iд = (Рс/Рб Кд.з.) - 1) 100, %/год. При этом количество проектов, от которых поступает прибыль в компанию, и тех, в которых преобладают затраты, каждый год разное, поскольку масштабы и сроки проектов различны. Доходность каждого отдельного девелоперского проекта – это итоговая доходность за период от начала инвестирования до полной продажи объекта (этот период может быть и менее, и более года). Причем положительный и отрицательный потоки развиваются со сдвигом во времени. Поэтому расчет доход- ности конкретного девелоперского проекта необходимо вести на всю продолжи- тельность проекта, а затем преобразовывать этот показатель в среднегодовую ве- личину. В работе [4] показано, что такую операцию можно осуществить с помо- щью известного в инвестиционном анализе показателя «коэффициент эффективно- сти инвестиций» (Account Rate of Return, или ARR), называемого также учетной нормой прибыли, или коэффициентом рентабельности проекта. Его рекомендуется применять для оценки текущей (на каждый год) либо среднегодовой доходности проекта. Вычисление основано на отношении среднегодовой суммы прибыли от реализации проекта за период к среднегодовой сумме инвестиций (%/год): 1/ ( / ) 1/ ( / )100, 1 1 1 1 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? n i ci ci n i avi pi n i i n i Id ARR n Pri I n P S C F где i – индекс года реализации объекта, i = (1,..., n); n – продолжительность проекта, лет; Pri – величина прибыли за i-й год, руб.; Ii – величина инвестиций за i-й год, руб.; Pavi – среднегодовая цена реализации площадей, руб./кв. м; Spi – объем реализации, кв. м; Cci – среднегодовая стоимость строительства 1 кв. м, руб; Fсi – объем профи- нансированного строительства, кв. м. Из изложенного следует: – среднерыночная текущая годовая доходность инвестиций в девелопмент жи- лой недвижимости (среднерыночная учетная норма прибыли в отрасли или сред- нерыночный коэффициент рентабельности отрасли) является важным и востребо- ванным индикатором при социально-экономическом и градостроительном плани- ровании и инвестиционном прогнозировании развития жилищной сферы; – он может рассчитываться по общей формуле (%/год): ? ( / ?1)100. d av p CcFc I P S Г.М. Стерник, С.Г. Стерник 108 Практическая апробация подобного расчета на основе данных российского рынка оказалась сопряжена с определенными информационными трудностями. Она показала, что как в числителе, так и в знаменателе формулы могут быть ис- пользованы различные переменные в зависимости от источников и характера со- держащихся в них данных. 1. При расчете выручки (числитель) средняя удельная цена реализации площадей ум- ножается на объем реализации. Эти данные могут быть получены из двух источников. Первый – официальные данные Росреестра о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), умноженном на среднюю пло- щадь квартиры в строящихся домах. Однако, по разным оценкам, доля зарегистри- рованных договоров составляет менее 80-90% общего числа реально заключенных договоров в Москве и от 50 до 95% – в регионах. В то же время некоторая доля продаж производится по другим легальным основаниям (ЖСК и др.). Поэтому в числитель следует добавить поправочный региональный коэффициент Кр, значения которого различаются по регионам и меняются во времени в зависимости от уси- ления или ослабления контроля государства за деятельностью застройщиков. Второй источник – данные аналитических компаний об объеме поглощения площадей рынком, которые ведут собственные реестры строящихся домов. При качественном мониторинге и анализе рынка эти данные более достоверны и не требуют ввода поправочного коэффициента. 2. При расчете затрат (знаменатель формулы) необходимы данные о стоимости строительства 1 кв. м жилья и об объеме строительства за исследуемый период. Эти данные также могут быть получены из различных источников: для первого по- казателя – из официальных данных Росстата или из данных проектных деклараций (ПД); для второго – из рыночных данных аналитических компаний (в официальных данных этот показатель не фиксируется). При этом сохраняется необходимость применения поправочного коэффициента в виде коэффициента дополнительных затрат Кд.з., значения которого могут разли- чаться в зависимости от источника данных (Росстат или ПД) в силу различного со- става учитываемых при расчетах элементов затрат. В связи с изложенным цель настоящей работы – повышение достоверности ме- тодики определения среднерыночной текущей доходности инвестиций в девелоп- мент жилой недвижимости. Задачами исследования являются: – сравнительный анализ структуры и состава затрат на девелопмент, учитывае- мых в указанных выше дифференцированных источниках; – определение среднерыночных значений корректирующих коэффициентов. Варианты методики в зависимости от источников исходных данных. Фор- мула для расчета индекса среднерыночной текущей годовой доходности инвести- ций в девелопмент, в зависимости от источников и характера исходных данных, выражается одним из 4-х способов: ( К / К 1)100%, I d ? PavSaaQc р Cc1Sc д.з.1 ? (1) ( К / К 1)100%, I d ? PavSaaQc р Cc2Sc д.з.2 ? (2) ( / К )100%, d av p c1 c д.з.1 I ? P S C S (3) ( / К )100%, d av p c2 c д.з.2 I ? P S C S (4) где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./кв. м; Qc – коли- чество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по данным Росреестра, шт.; Saa – средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м; Kр – поправочный коэффициент объема продаж; Кд.з.1 – коэффициент дополнительных Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья 109 затрат при использовании данных Росстата; Sp – объем поглощения площадей по ры- ночным данным, кв. м; Кд.з.2 – коэффициент дополнительных затрат при использовании данных ПД; Сс1 – средняя стоимость строительства 1 кв. м (по данным Росстата), руб.; Сс2 – средняя стоимость строительства 1 кв. м (по данным ПД), руб.; Sс – годовой объ- ем строительства (по рыночным данным), кв. м. Анализ состава элементов затрат, учитываемых при расчете стоимости строительства 1 кв. м жилья. Вопросы, связанные с определением структуры полных (инвестиционных) затрат на девелопмент, рассмотрены в [5; 6]. Они разделены на 7 групп первого уровня и далее еще на два уровня (табл. 1). Таблица 1 Структура полных затрат на девелопмент Уровень структуры затрат Номер состав- ляющей затрат Содержание составляющей затрат А 1 2 0 0. Полная (инвестиционная) стоимость девелоперского проекта I 1. Прединвестиционные затратына разработку концепции и бизнес-плана инвестицион- ного проекта II 1.1. Затратына формирование инвестиционного замысла проекта III 1.1.1 Определение инвестиционной привлекательности региона, ресурсных возможностей земельного участка III 1.1.2 Определение вариантов функционального назначения, морфотипа, класса качества объ- екта недвижимости III 1.1.3 Анализ рынка, проведение маркетинговых исследований III 1.1.4 Концептуальное проектирование и расчет экономической эффективности проекта III 1.1.5 Подготовка маркетинговой концепции, бизнес-концепции и бизнес-плана проекта II 1.2 Затратына организацию финансирования и осуществление проекта (исследование ин- вестиционных возможностей) III 1.2.1 Определение соотношения заемных и собственных средств III 1.2.2 Поиск и заключение договоров с Инвесторами, Проектировщиками, Генподрядчиками III 1.2.3 Подготовка Инвестиционного и Информационного меморандума II 1.3 Технико-экономическое обоснование (предварительное) III 1.3.1 Разработка технических показателей проекта III 1.3.2 Подготовка экономических показателей проекта (на основе технических данных) III 1.3.3 Формирование финансовой модели инвестиционного проекта I 2. Затратына землю II 2.1 Затраты, необходимые при приобретении земельного участка в собственность на пер- вичном (аукционы) и вторичном рынках III 2.1.1 Стоимость земельного участка III 2.1.2 Земельный имущественный налог за период строительства II 2.2 Затраты, необходимые при приобретении земельного участка в аренду при аукционном способе получения доступа к земле III 2.2.1 Стоимость права арендына период строительства III 2.2.2 Арендная плата на период проектирования и строительства III 2.2.3 Стоимость выкупа участка в собственность после окончания проекта II 2.3. Затраты, необходимые при выделении участка по инвестиционному контракту с городом III 2.3.1 Арендная плата на период проектирования и строительства III 2.3.2 Стоимость отчислений в Администрацию города за получение доступа к земле по ин- вестиционному контракту II 2.4 Затраты, не зависящие от способа получения доступа к земле III 2.4.1 Затраты, связанные с отводом и оформлениемземельного участка III 2.4.2 Затратына компенсацию потерь прежнимземлепользователямот изъятия земель под строительство, на расселение пользователей сносимыхжилых помещений III 2.4.3 Стоимость строительно-монтажных работ по освоению территории строительства III 2.4.4 Затратына работы, связанные с неблагоприятными гидрогеологическими условиями III 2.4.5 Плата за подключение к сетям города Г.М. Стерник, С.Г. Стерник 110 Продолжение табл. 1 А 1 2 I 3. Стоимость проектирования и строительства II 3.1. Затратына проектирование и изыскательские работы III 3.1.1 Стоимость проектно-изыскательских работ III 3.1.2 Затратына согласование и получение комплекта разрешительных документов II 3.2 Стоимость строительства III 3.2.1 Строительно-монтажные работы III 3.2.2 Лимитированные затраты III 3.2.3 Сметная прибыль Подрядчика II 3.3 Затратына инженерную инфраструктуру II 3.4 Затратына ресурсное обеспечение и складское хранение ресурсов II 3.5 Прочие затраты III 3.5.1 Затратына содержание службыЗаказчика-застройщика III 3.5.2 Затратына технический надзор III 3.5.3 Затратына приемку и ввод в эксплуатацию I 4. Обслуживание и возврат привлеченных средств II 4.1 Краткосрочные обязательства III 4.1.1 Разработка процедурывзаимодействия сКредиторами III 4.1.2 Выплата процента по кредитам и основной суммыкредита III 4.1.3 Выплата процента по займам (если займс процентом) и основной суммызайма II 4.2 Долгосрочные обязательства III 4.2.1 Разработка процедурывзаимодействия сКредиторами III 4.2.2 Выплата процента по кредитам и основной суммыкредита III 4.2.3 Выплата процента по займам (если займс процентом) и основной суммызайма II 4.3 Затратына IPO и иные способыпривлечения инвестиций II 4.4 Возврат инвестиций долевым участникам строительства I 5. Управленческие (накладные) расходыдевелопера II 5.1 Заработная плата административно-управленческого персонала II 5.2 Расходына содержание офиса II 5.3 Затратына общение с чиновниками в ходе согласований, экспертиз, проверок I 6. Затратына реализацию площадей II 6.1 Затратына оплату услуг агентств недвижимости II 6.2. Затратына организацию собственных офисов продаж, рекламу и иные способыпро- движения товара I 7. Стоимость информационно-консультационных услуг на аутсорсинге II 7.1 Аудиторские услуги II 7.2 Маркетинговые услуги II 7.3 Юридические услуги Первый уровень (I) включает: прединвестиционные затраты на разработку кон- цепции и бизнес-плана инвестиционного проекта; затраты на землю, включая пла- ту за подключение к инженерным сетям города; стоимость проектирования и строительства; обслуживание и возврат привлеченных средств; управленческие (накладные) расходы девелопера, включая затраты на общение с чиновниками в ходе согласований, экспертиз, проверок; затраты на реализацию площадей; стои- мость информационно-консультационных услуг на аутсорсинге. В официальных источниках, а также в практике оценки эффективности инвестицион- ных проектов затраты на девелопмент жилой недвижимости включают в себя только се- бестоимость (сметную стоимость) строительства, т.е. составляющие п. 3 и частично – п. 5. Так, согласно методике Росстата [7], при расчете средней стоимости строи- тельства 1 кв. м жилья в состав затрат включаются затраты на новое строительство, расширение, а также реконструкцию и модернизацию объектов, т.е. расходы на строительство зданий и сооружений, которые складываются из выполненных строительных работ и приходящихся на них прочих капитальных затрат (проектно- Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья 111 изыскательских работ, работ по отводу земельных участков под строительство и т.п.), включаемых при вводе объекта в эксплуатацию в инвентарную стоимость здания (сооружения), и из затрат на коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации (вся система отопления и канализации внутри здания, внут- ренняя сеть газоснабжения, силовой и осветительной электропроводки, телефон- ной электропроводки, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты и т.д.). В объем затрат не включаются затраты на приобрете- ние в собственность земельных участков и объектов природопользования, затраты на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические рабо- ты, которые являются инвестициями в другие нефинансовые активы. Таким образом, данные Росстата о затратах на строительство жилья отражают ту часть затрат девелопера, которую принято называть «себестоимостью строительства», в то время как при определении доходности инвестиций в недвижимость необходимо ис- пользовать показатель полной (инвестиционной) стоимости строительства. В связи с этим необходимо проанализировать долевую структуру элементов полных затрат на де- велопмент, принятых к учету в различных источниках. Одна из первых исследовательских работ, посвященных анализу реальной структуры инвестиционной стоимости строительства, выполнена в 2007 г. [8] (табл. 2). Таблица 2 Структура инвестиционной стоимости 1 кв. м площади строительства на участке, приобретенном на публичных аукционах в 2007 г. Составляющая затрат Затраты, руб./кв. м Доля затрат в полной стоимости строительства, % Приобретение прав на застройку, расселение 6154 14 Формирование земельного участка 525 1 Проектирование 997 2 Себестоимость (строительно-монтажные работы) 27874 62 Управление 472 1 Инженерная инфраструктура, в том числе плата за технологическое присоединение к сетям 3984 9 Накладные расходы девелопера 1939 4 Проценты по кредитам 3257 7 Инвентаризационная стоимость строительства до налогообложения 45203 100 Источник: Данные о 40 объектах ЗАО «Желдорипотека» (www.zdi.ru). Согласно данному исследованию, доля строительно-монтажных работ (СМР) в полной стоимости строительства составила 62%, доля затрат на землю – 14-15%, на инженерную инфраструктуру – 9%, на финансирование – 7%. В последние годы доля затрат на СМР снизилась и составляет 30-40%; резко возросла доля затрат на землю в связи с ростом стоимости земли и инженерных се- тей. По разным оценкам, в настоящее время в Москве она достигает 40-50%, в ре- гионах – 20-30%. Другие обременения (расселение и компенсация за снос, строи- тельство социальных объектов, налоги, страхование ответственности застройщика и др.) составляют 10-20% [9]. В табл. 3 приведены оценки степени учета элементов полных (инвестиционных) за- трат в различных источниках, полученные по результатам изучения авторами корпора- тивных стандартов расчета стоимости строительства при подготовке проектных декла- раций, интервью с руководителями и экспертами крупных девелоперских компаний. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник 112 Таблица 3 Степень учета элементов полных (инвестиционных) затрат в различных источниках Учет элементов в различных источниках Доля затрат, % Содержание составляющей затрат Росстат Проектные декларации Москва Регионы Прединвестиционные затраты на разра- ботку концепции и бизнес-плана инве- стиционного проекта - - 2-3 1-3 Затраты на землю - + 25-35 20-30 Стоимость проектирования и строительства + + 30-40 50-60 Обслуживание и возврат привлеченных средств - - 5-30 3-15 Управленческие (накладные) расходы де- велопера +/-* +/-* 10-15 10-15 Затраты на реализацию площадей - - 3-5 3-4 Стоимость информационно-консультационных услуг на аутсорсинге - - 1-2 1-2 Всего доля учтенных затрат, % 40-50 75-85 100 100 ____________________________ * Частично. Полученные данные позволяют оценить коэффициент дополнительных затрат при использовании данных Росстата или ПД: учтенные составляющие (по Росстату), в среднем равны 65%, по ПД – 80%, что соответствует величине Кд.з.1 = 1,55 и Кд.з.2 = 1,25. Расчет индекса текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости. Методика оценки текущей годовой доходности инвести- ций в девелопмент жилой недвижимости апробирована на основе данных по Моск- ве за 2010-2014 гг. (табл. 4). Таблица 4 Исходные данные для оценки доходности инвестиций в девелопмент Показатель 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г.* 2014 г.* Средневзвешенная удельная цена продажи объекта в декабре Pav, тыс. руб./кв. м** 168,5 185,5 230,7 166,7 216,0 Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) Qc, тыс. шт.*** 1,2 4,6 12,1 21,3 27,2 Средняя площадь квартиры в новостройках Saa, кв. м** 76,0 73,0 72,0 68,0 69,0 Объем поглощения площадей по рыночным данным Sp, тыс. кв. м** 96,5 532,4 764,4 1217,0 1616,0 Объем строительства Sс, млн. кв. м** 2,31 2,18 2,14 4,20 4,3 Объем ввода, млн. кв. м*4 1,97 2,11 2,15 3,10 3,32 Средняя стоимость строительства 1 кв. м по данным Росстата Сс1, тыс. руб.;*4 38,7 57,3 45,3 41,9 41,7 Средняя стоимость строительства 1 кв. м по данным ПД Сс2, тыс. руб.** 52,3 73,5 59,5 54,7 54,2 ________________________________ * С учетом присоединенных территорий. ** Базы данных предложений на продажу и проектных деклараций ООО «Стерникс Консалтинг». *** Управление Росреестра по г. Москве. **** Росстат. Результаты расчета по различным вариантам (см. формулы (1)-(4)) без учета и с учетом корректирующих коэффициентов приведены в табл. 5. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья 113 Таблица 5 Результаты расчета среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости Москвы, % Без корректирующих коэффициентов С корректирующими коэффициентами Формула 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. (1) -82,8 -50,1 107,2 48,8 108,4 -87,8 -64,7 45,6 17,0 47,9 (2) -87,3 -61,1 57,8 26,3 60,4 -88,8 -65,8 38,9 11,6 41,1 (3) -86,4 -20,9 81,9 49,0 103,4 -92,4 -49,0 18,5 -3,9 44,4 (4) -93,5 -38,4 38,5 14,2 56,5 -95,2 -50,7 10,8 -8,8 37,7 На рис. 1 приведены итоговые результаты исследования в виде динамики объемов выручки и затрат, а также доходности инвестиций в жилищное строительство в Моск- ве в 2010-2014 гг. (с учетом корректирующих коэффициентов – итоговая). Для сравне- ния также показана доходность, рассчитанная без учета коэффициентов. Формула (1) 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2010 2011 2012 2013 2014 -100 0 100 200 300 Год Млрд. руб. Доходность, % Формула (2) 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 -100 -50 0 50 100 150 200 Год Млрд. руб. Доходность, % Формула (3) 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 -100 -50 0 50 100 150 200 250 Год Млрд. руб. Доходность, % Формула (4) 0 100 200 300 400 2010 2011 2012 2013 2014 -100 -50 0 50 100 Год Млрд. руб. Доходность, % Рис. 1. Результаты расчета индекса текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Москве по различным источникам исходных данных: ––– выручка; ---- затраты; –?– доходность без учета корректирующих коэффициентов; –?– доходность итоговая Результаты исследования и состояние рынка жилья в 2010-2014 гг. Резуль- таты исследования показывают, что при использовании корректирующих коэффи- циентов средние значения индекса текущей годовой доходности снижаются в 1,3-1,4 раза (рис. 2). При этом разброс значений относительно среднего, вызванный информационным шумом (случайными ошибками в исходных данных), также уменьшается и не превышает по абсолютной величине 5-6%. Таким образом, при оценке среднерыночной текущей годовой доходности инве- стиций в девелопмент жилой недвижимости целесообразно проводить расчет по всем четырем вариантам формулы либо по варианту (3) как наиболее близкому к средним значениям. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник 114 -100 -50 0 50 2010 2011 2012 2013 2014 % Год Рис. 2. Сравнительная динамика индекса текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент по четырем вариантам расчета (формулы): –?– (1); –?– (2); –?– (3); –?– (4); –?– средняя Полученные результаты исследования динамики показателей девелопмента жи- лой недвижимости в Москве в рассматриваемый период согласуются с данными о состоянии и развитии рынка жилья [9-12]. В 2010 г. строительство почти половины возводимых домов было незавершено. Новые стройки практически не начинались. Достраивались и вводились в строй лишь объекты с высокой степенью готовности. Объем строительства (2,31 млн. кв. м) незна- чительно превысил объем ввода (1,97 млн. кв. м). Суммарные затраты девелоперов составили от 151 до 185 млрд. руб. Но продаж в этих объектах почти не было – все помещения были раскуплены ранее. Количество зарегистрированных ДДУ соста- вило всего 1,2 тыс., объем поглощения площадей – 96,5 тыс. кв. м. Суммарная вы- ручка девелоперов составила 16-17 млрд. руб. Строительство финансировалось за счет: собственных средств крупных девело- перов, сосредоточивших их на пусковых объектах; этого же источника, получив- шего недостроенные объекты по инвестиционным контрактам с властями в рамках программы поддержки «обманутых дольщиков» в обмен на новые земельные уча- стки; средств кредитных учреждений, получивших в наследство недостроенные объекты и создавших собственные девелоперские структуры. В результате девелоперы почти не получали возврата инвестиций, текущая до- ходность проектов составила в среднем -92,5%. В 2011 г. ситуация начала выправляться. Объем ввода несколько увеличился, при этом объем строительства уменьшился – все еще вводились ранее незавершенные объекты, но уже были выведены на рынок новые объекты. Этот процесс несколько затормозился из-за смены руководства города и начавшейся ревизии ранее заключен- ных инвестиционных контрактов, а также годичного моратория на выдачу разреше- ний в условиях дефицита площадок под строительство жилья. Суммарные затраты уменьшились до 124-200 млрд. руб. Количество зарегистрированных ДДУ возросло до 4,6 тыс. (в 4 раза), объем поглощения площадей – в 5 раз, цены предложения – на 10%, выручка – в 5 раз и составила 62-99 млрд. руб. Начался частичный возврат инве- стиций, средняя текущая доходность девелопмента повысилась до -57,6%. В 2012 г. рынок строительства и продажи жилой недвижимости окончательно вос- становился. Суммарные затраты составили 149-159 млрд. руб. Количество зарегистри- рованных ДДУ возросло до 12,1 тыс., объем поглощения площадей – до 764,4 тыс. кв. м, Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья 115 цены увеличились на 15%, выручка – до 176-221 млрд. руб. Наконец, текущая годовая доходность девелопмента стала положительной и достигла 28,5%. 2013 г. охарактеризовался двумя важными событиями. Во-первых, закончилась стадия послекризисного восстановления экономики РФ, которая перешла в стадию стагнации, в результате снизился темп роста доходов населения. Во-вторых, к концу 2012 г. завершилось присоединение к Москве новых территорий, имеющих значи- тельный потенциал земельных участков под строительство, но отличающихся суще- ственно более низким уровнем цен на жилье. Объем строительства в Большой Моск- ве возрос относительно прежних границ Москвы почти вдвое, объем ввода – в пол- тора раза. Суммарные затраты составили 273-287 млрд. руб. Количество зарегистри- рованных ДДУ достигло 19,8 тыс., объем поглощения площадей – 1217 тыс. кв. м. При этом цены (средние по Большой Москве) несколько снизились. При резком по- вышении затрат объем выручки возрос не столь значительно (до 262-319 млрд. руб.), и текущая годовая доходность девелопмента снизилась до 4%. В 2014 г. в силу известных макроэкономических и политических шоков, вы- звавших ажиотажный спрос на рынке недвижимости, произошло некоторое повы- шение объемов строительства и ввода жилья. Суммарные затраты увеличились не- значительно (до 278-291 млрд. руб.). Но при этом существенно возросли количест- во зарегистрированных ДДУ (до 27,2 тыс., или на 21%) и объем поглощенных площадей (до 1616 тыс. кв. м, или на 33%), а также средняя цена жилья. Выручка возросла до 355-411 млрд. руб., текущая годовая доходность инвестиций в деве- лопмент жилой недвижимости – до 42,8%. Таким образом, полученные результаты подтверждаются данными о состоянии и развитии рынка строительства и продажах жилой недвижимости в период 2010-2014 гг. и могут быть признаны корректными. Выводы. 1. Среднерыночная текущая годовая доходность инвестиций в деве- лопмент жилой недвижимости (среднерыночная учетная норма прибыли в отрасли, или среднерыночный коэффициент рентабельности отрасли) является важным и востребованным индикатором при социально-экономическом и градостроительном планировании и инвестиционном прогнозировании развития жилищной сферы. Методическое развитие экономического обоснования указанного показателя явля- ется актуальной научно-практической задачей. 2. В результате проведенного исследования разработаны и обоснованы вариан- ты методики оценки среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания ис- ходных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строитель- ства или полные инвестиционные затраты). 3. На основании анализа состава элементов затрат на девелопмент, используе- мого в различных источниках, получены корректирующие коэффициенты, позво- ляющие перейти от оценки текущей годовой доходности инвестиций в девелоп- мент по отношению к себестоимости (полной сметной стоимости) строительства к оценке данного показателя по отношению к полным инвестиционным затратам. Методика апробирована на основе данных по Москве, в результате обоснована возможность ее использования для управления инвестициями на рынке жилья. Литература 1. Шиллер Р. Иррациональный оптимизм: Как безрассудное поведение управляет рынками. М.: Альпина Паблишер, 2013. 421 с. 2. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Проблемы прогнозирования». 1996. № 6. С. 115-138. Г.М. Стерник, С.Г. Стерник 116 3. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009. 606 с. 4. Стерник Г.М., Поплевина Д.В. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент // Иму- щественные отношения в РФ. 2015. № 8. С. 55-66. 5. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М.В. Стандартизация структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе рынка строительства и недвижимости // Механизация строитель- ства и ЖКХ. 2010. № 9. С. 7-10. 6. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М.В. Анализ методов определения затрат на девелопмент и направлений их совершенствования // Механизация строительства и ЖКХ. 2011. № 2. С. 20-22. 7. Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в стати- стике строительства и инвестиций в основной капитал, 2012. ФСГС, Москва. [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL:http://www.gks.ru/ 8. Вотолевский В.Л. Работа девелоперских компаний в условиях кризиса // Имущественные отношения в РФ. 2009. № 8. С. 8-12. 9. Савенко М. Скрытые резервы // Тематическое приложение к газете Коммерсант «Дом». 2016. № 049. Марта Савенко, «Коммерсант-Дом». Режим доступа: URL:http://www.kommersant.ru/doc/2944492 10. Стерник Г.М. Спад на рынке строительства и продажи жилья в России // Новая экономическая ассо- циация. 2009. № 4. С. 183-205. 11. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Аракелов С.А. Итоги кризиса рынка жилья и жилищно-строительной от- расли в России // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2010. № 7. С. 34-47. 12. Стерник Г.М. Закономерности послекризисного восстановления рынка жилья городов России // Финан- совый журнал. 2013. № 1. С. 103-112. 13. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Рынок жилой недвижимости Москвы и Московской области: текущее со- стояние и ценовой прогноз // Управление развитием территорий. 2015. № 4. С. 31-36. Другие книги из этого разделаОсобенности кадастровой оценки земель под промышленными объектами с учетом их техногенного загрязненияНовый метод оценки доходных активовПрактические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центраОсобенности кадастровой оценки земель под промышленными объектами с учетом их техногенного загрязненияНовый метод оценки доходных активовПрактические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центра