Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом социальных факторов
Букалова А.Ю., Мутагарова О.Н. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом социальных факторов // Современные технологии в строительстве. Теория и практика. 2018. Т. 2. С. 563-569.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом социальных факторов"563 УДК 332.7 А.Ю. Букалова, О.Н. Мутагарова Пермский национальный исследовательский политехнический университет, Пермь, Россия Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом социальных факторов В статье рассматривается возможность разработки механизма учета ряда социальных факторов при оценке стоимости жилой недвижимости. Приводится классификация социальных факторов согласно федеральному стандарту оценки. На примере жилых домов, расположенных в центральном районе города Перми, показано влияние социальных факторов. Обоснован учет социальных факторов в трех подходах к оценке стоимости жилой недвижимости для более точного определения стоимости объекта оценки. При анализе процессов и методов оценочной деятельности было определено, как учитывать влияние социальных факторов при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным. Определены критерии, влияющие на стоимость объекта недвижимости, и определены величины скидки или премии за отсутствие или присутствие данных критериев при оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. Даны выводы относительно возможности разработки методики для учета социальных факторов при оценке стоимости недвижимости. Ключевые слова: жилая недвижимость, стандарт оценки, рыночная стоимость, социальные факторы, оценки недвижимости. A.Y. Bukalova, O.N. Mutagarova Perm National Research Politechnic University, Perm, Russian Federation Evaluation of the market value of residential property with social factors The article considers the possibility of developing a mechanism for accounting for a number of social factors when estimating the value of residential real estate. The classification of social factors according to the federal standard of assessment is given. On the example of residential buildings located in the central region of the city of Perm, the influence of social factors is shown. The accounting of social factors in three approaches to the estimation of the cost of residential real estate for a more accurate determination of the value of the valuation object is justified. In analyzing the processes and methods of valuation activity, it was determined how to take into account the influence of social factors in assessing the market value of a property by three approaches: comparative, profitable and costly. The criteria influencing the value of the property are determined and the discount or premiums are determined for the absence or presence of these criteria when assessing the market value of residential real estate. Conclusions are given regarding the possibility of developing a methodology for the consideration of social factors in assessing the value of real estate. Keywords: Residential real estate, valuation standard, market value, social factors, real estate valuation. 1. Введение Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [9] Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком.[8] Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, 564 когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В настоящий момент на российском рынке недвижимости разработан ФСО №7 “Оценка недвижимости”. Актуальность данной темы обусловлена недостаточно полным отражением в действующих методических рекомендациях, воздействия социальных факторов при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Данная проблема недостаточно освещена в учебниках и научной литературе. В учебниках Щербаковой Н.А. «Экономика и оценка недвижимости», Тарсевича Е.И. «Оценка недвижимости» говорится о том, что социальные факторы влияют на стоимость недвижимости, но в них не рассказывается, как их учитывать при оценке стоимости жилой недвижимости. Так же говорится, что необходимым условием проектирования качественной жилой среды является учет социальных факторов. [5] Во всех рассмотренных статьях и учебниках говорится о том, что социальные факторы оказывают влияние на стоимость недвижимости, но нигде не разработан механизм, как учитывать данные факторы при оценке жилой недвижимости. Поэтому необходимо разработать механизм учета социальных факторов на рыночную стоимость жилой недвижимости. 2.Основная часть Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. От экологической обстановки на территории, на которой размещены жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости.[6] Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.[1,2] Результаты оценки объектов недвижимости (величина рыночной стоимости) непосредственно зависят от полоты и точности учета влияния факторов пространственной среды города. Только на этой основе становится возможно адекватное отражение сравнительных преимуществ местоположения и формирование эффективных механизмов пространственно-экономического развития городских территорий. [7] Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.[4] Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. [3] Так же к третьему уровню можно отнести дополнительные социальные факторы: - отрицательные: кладбище, строительная площадка, следственный изолятор, железная дорога, интенсивное движение, завод; - положительные: зеленая зона (сквер), детский сад, школа, театр, ТРК, стадион. 565 Примером влияния социального фактора в Перми может служить здание по адресу ул. Куйбышева,103, где летом 2015г. обрушился угол жилого дома. В результате обрушения пострадало 8 квартир и погибло 2 человека. Сейчас, по мнению риэлторов, квартиры в этом здании являются непривлекательными, продажа данных квартир занимает длительный процесс. Конкретные примеры влияния социальных факторов на стоимость жилой недвижимости г. Перми. Рис. 5. Ул. Полины Осипенко,43 Рис. 6. Ул.Н.Островского,70 566 Здание по адресу ул. Полины Осипенко,43. Рядом со зданием расположены: сквер, две школы, детский сад, хорошая транспортная развязка, театр, кинотеатр. Все это положительные социальные факторы. Здание расположено в центре города, по данным сайта «метросфера», средняя стоимость квадратного метра составляет 68 тыс. руб. [10] Для сравнения, в таком же здании в центре, по адресу, Н.Островского,70, стоимость квадратного метра составляет 58 тыс.руб., так как уже отсутствует такая обширная инфраструктура. Оба здания находятся в Свердловском районе. При оценке рыночной стоимости жилой недвижимости используется три подхода: сравнительный, доходный, затратный. Учет социальный факторов в сравнительном, доходном, затратном подходах к оценке недвижимости возможен благодаря следующим характеристикам (рис. 3), применяющимся в каждом подходе соответственно. Рис. 7. Учет социальных факторов в трех подходах к оценке недвижимости В сравнительном подходе, в методе прямого сравнения продаж и в методе МВР при расчете стоимости объекта недвижимости учитываются корректировки. Учет социальных факторов в этих методах возможен за счет использования корректировки в виде скидки за неликвидность (отрицательный социальный фактор) или премии за ликвидность (положительный социальный фактор). В методе попарного сравнения социальные факторы можно учесть, построив матрицу сравнения объектов по параметру социальный фактор. Если имеется положительный социальный фактор, то он превосходит объект аналог, если отрицательный – уступает. В доходном подходе и в методе капитализации доходов, и в методе дисконтирования денежных потоков используется ставка дисконтирования. Влияние социальных факторов возможно определить с помощью учета социальных рисков при расчете ставки дисконтирования. В затратном подходе, при определении накопленного износа в методе сравнения продаж, в методе эффективного возраста и в методе разбиения, социальные факторы возможно учесть при разбиении внешнего износа на социальный, культурный и др. виды износа. Формулы расчета рыночной стоимости жилой недвижимости с учетом скидки или премии в трех подходах к оценке недвижимости: 1) Сравнительный подход: (1) 567 где Со – стоимость объекта недвижимости; Сб – базовая стоимость объекта недвижимости, без учета социальных факторов; ПР – премия за ликвидность, прибавка к стоимости недвижимости; СК – скидка за не ликвидность, уменьшение стоимости недвижимости 2) Доходный подход: базовая формула расчета рыночной стоимости недвижимости: (2) где, Со – стоимость объекта недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; К – ставка капитализации. Рыночная стоимость объекта недвижимости: Сб ПР СК (3) Базовая стоимость: Сб ЧОД Кб (4) где, Кб – базовая ставка капитализации. Приравниваем (2) и (3): Со ЧОД К ЧОД Кб ПР СК (5) Отсюда можно вывести формулу расчета ставки капитализации с учетом социальных факторов: К Кб ПР СК (6) 3) Затратный подход: базовая формула расчета рыночной стоимости недвижимости: – (7) где, Со –стоимость объекта недвижимости; Снов – стоимость нового строительства; ИЗ – накопленный износ и устаревания. Формула с учетом скидки и премии будет выглядеть так: (8) где, ПР – уменьшение накопленного износа, прибавка к стоимости недвижимости; СК – увеличение накопленного износа, уменьшение стоимости недвижимости. 3.Заключение Проведя качественный анализ социальных факторов, можно сделать вывод о том, что эти факторы влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости. Это было показано на примере Пермского рынка жилой недвижимости. При анализе процессов и методов оценочной деятельности было определено, как учитывать влияние социальных факторов при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным. В сравнительном – премия или сидка за (не)ликвидность, в доходном – при определении ставки дисконтирования, в затратном – через разбиение внешнего износа. Исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что возможно разработать методику учета социальных факторов при оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. 568 Библиографический список 1. Апреликова С.В. Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости в российской федерации // Вестник Белогор. Ун-та кооперации, экономики и права. – 2013. – № 4. – С. 464–467. 2. Благов А.В. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Курсовая работа. – М.: Изд-во МГУ. – 2010. 3. Беляева В.С., Крутеева О.В. Совершенствование механизма оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2013. – № 1. – С. 259–261. 4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ. – 2004. 5. Жданова И.В. Влияние социальных факторов на качество жилой среды // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре. Архитектура и дизайн. – 2015. – С. 70–75. 6. Ибрагимова Д.М., Кадиев Р.К. Влияние экологических факторов на стоимость объекта недвижимости при ее оценке // Вестник Дагестан. гос. ун-та. Сер. 2: Общественные науки. – 2004. – № 2. – С. 51–53. 7. Кулаков К.Ю. Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости: автореф. дис. / МГСУ. – М., 2000. 8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб: СПбГТУ. – 1997. 9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2002. – C. 90. 10. База объявлений о купле, продаже, аренде и обмене недвижимости [Электронный ресурс]. – URL: http://www.metrosphera.ru. References 1. Aprelikova S.V. Faktori vliauhia na stoimost jiloi nedvijimosti v rossiskoi Federacii [Factors affecting the value of residential real estate in the Russian Federation]. Vestnik Belogorskogo yniversiteta koooperacii, economiki i prava, 2013, no. 4, pp. 464 – 467. 2. Blagov A.V. Faktori, vliauchie na stoimost nedvijimosti [Factors affecting the value of real estate]. Kyrsovaia rabota. Moscow: MGU, 2010. 3. Belyaeva B.S. Soverwenstvovanie mehanizma ocenki rinochnoi stoimosti obiektov ziloi nedvizimosti [Improvement of the mechanism for assessing the market value of residential real estate.] Interekspo Geo-Cibir, 2013, no. 1, pp. 259-261. 4. Grinenko S.B. Economika nedvizimosti: Konspekt lekcii [Real Estate Economics: Lecture notes]. Taganrog: Izd-vo TRTY, 2004. 5. Zdanova I.V. Vlianie socialnix faktorov na kachestvo ziloi sredi [The influence of social factors on the quality of the residential environment]. Tradicii i inovacii v stroitelstve i arhitektyre. Arhitektyra i dizain, 2015, pp. 70-75. 6. Ibragimova D.M., Kadiev R.K. Vlianie ekologticheskix faktorov na stoimost nedvizimosti pri ee ocenke [The influence of environmental factors on the value of the property when it is assessed]. Vestnik Dagestanskogo goydarstvennogo yniversiteta. Seria 2: Obscestvennie nayki, 2004, no.2, pp. 51-53. 7. Kylakov K.U. Zakonomernosti vliania faktorov prostranstvennoi sredi goroda na rinochnyu stoimost obektov gorodskoi nedvizimosti [Regularities of the influence of the factors of the spatial environment of the city on the market value of urban real estate objects] Avtoreferat dissertacii. Moscow: MGSU, 2000. 569 8. Tarasevich E.I. Ocenka nedvijimosti [Property valuation]. St. Petersburg: SPbGTU, 1997. 9. Herbakova N.A. Ekonomika nedvizhimosti: ucheb.posobiye [Economics of real estate: a tutorial]. Novosibirsk: NGTY, 2002, p. 90. 10. Baza obiavlenii o kyple, prodaje, arende i obmene nedvijimosti [The base of announcements about the purchase, sale, lease and exchange of real estate]. Available at: http://www.metrosphera.ru. Об авторах Букалова Алина Юрьевна (Пермь, Россия) – Кандидат технических наук, доцент кафедры “Строительного инжиниринга и материалоедения” ПНИПУ (614990, г. Пермь, Комсомольский пр-т, 29, e-mail: [email protected]). Мутагарова Ольга Николаевна (Пермь, Россия) – студент группы Эун8-17-1м, кафедры “Строительного инжиниринга и материалоедения” ПНИПУ (614990, г. Пермь, Комсомольский пр-т, 29, e-mail: [email protected]). About the authors Alina Y. Bukalova (Perm, Russia) – Candidate of Technics, Assistant Professor, “Department of building engineering and materials science” Perm National Research Polytechnic University (614990, 29, Komsomolsky prospect, Perm, Russian Federation, e-mail: [email protected]). Olga N. Mutagarova (Perm, Russia) – graduate student Eun8-17-1m, “Department of building engineering and materials science” Perm National Research Polytechnic University (614990, 29, Komsomolsky prospect, Perm, Russian Federation, e-mail: econom2013-3 @yandex.ru). Другие книги из этого разделаПонятие и принципы оценки стоимости недвижимостиОценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с использованием доходного подходаАлгоритм оценки стоимости жилых объектов недвижимости с использованием нейросетевого подходаПонятие и принципы оценки стоимости недвижимостиОценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с использованием доходного подходаАлгоритм оценки стоимости жилых объектов недвижимости с использованием нейросетевого подхода