Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости
Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А. Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. 2019. № 1 (16). С. 19.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости"Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А.Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижи- мости // Электронный научно-методический журнал Омского ГАУ. - 2019. - №1 (16) январь - март. - URL http://e-journal.omgau.ru/images/issues/2019/1/00689.pdf. - ISSN 2413-4066 УДК 332.6 Воробьева Инна Викторовна Обучающаяся 4 курса землеустроительного факультета Омского ГАУ ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск [email protected] Юсова Юлия Станиславовна Кандидат экономических наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск Филиппова Татьяна Анатольевна Кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры землеустройства ФГБОУ ВО Омский ГАУ, г. Омск Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости Аннотация. В статье проведен анализ рынка земельных участков, предназначен- ных для садоводства и огородничества в Боровском МО Тюменского района Тюмен- ской области. Дана оценка единого объекта недвижимости – земельного участка с жи- лым домом методом сравнения продаж. Проведены корректировки цен предложения каждого аналога по элементам сравнения. Определена стоимость 1 кв.м объекта оценки с учётом степени доверия результату расчета скорректированной стоимости каждого аналога. Определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости, которая мо- жет в дальнейшем использоваться для различных целей. Ключевые слова: оценка, земельный участок, единый объект недвижимости, сравнительный подход, рыночная стоимость. Введение Оценка – это процесс определения стоимости объекта оценки для различных це- лей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцени- ваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Под оценкой рыночной стои- мости принято понимать оценку земли, оценку зданий и сооружений, оценку квартир, оценку незавершенного строительства. Земельный участок, как объект права собст- венности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, ко- торый представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позво- ляющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1]. При проведении оценки земельного участка нужно принимать во внимание улуч- шения, которые расположены на нем и позволяют эффективно его использовать. В со- став улучшений включаются: здания, сооружения, внутреннее инженерное оборудова- ние (электроснабжение, канализация, отопление, сигнализация), ограждения и т.д; ин- женерные сети, элементы благоустройства(кабельные сети, трубопроводы, газоны, до- роги и т.д.) [2]. Земельный участок, на котором расположены здания и сооружения рассматрива- ется как единый объект недвижимости (ЕОН), участие в гражданском обороте которого возможно только в комплексе. Понятие земельного участка, на котором есть здание, сооружение, в качестве объекта оценки регулируется ФСО № 7 «Оценка недвижимо- сти»[3], так же принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов установлен в Земельном кодексе Российской Федерации. Материалы и методы Основными подходами, используемыми при проведении оценки, согласно Феде- ральному стандарту оценки №1 [4] являются сравнительный, доходный и затратный подходы. В рамках применения каждого из подходов выбираются методы оценки, в со- ответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, а также особенностями объекта оценки. Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей ос- новой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же [5]. Сравнительный подход - совокупность ме- тодов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, включает в себя 3 метода, это метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Так же базируется на прин- ципах замещения, спроса и предложения, вклад [6]. Условие применения метода раз- витый рынок недвижимости в сегменте, достаточное количество объектов-аналогов для расчётов. Объектом оценки является единый объект недвижимости, состоящий из земель- ного участка площадью 633кв.м. (предоставленного для ведения садоводства) и возве- дённого на нём жилого дома общей площадью 79,7кв.м., расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, Тюменский район, Боровское МО, ПСО «Боровое», ул. Са- довая, уч. 230,. Результаты исследований В ходе проведения оценки был проведён анализ рынка недвижимости Тюменской области [7], выявлены сегменты по категориям земель на рынка недвижимости, где размещаются садовые участки. Такими категориями являются земли населенных пунк- тов и земли сельскохозяйственного назначения. Спрос на земельные участки из катего- рии земель населенных пунктов высок для данного региона, так же такие участки обла- дают довольно высокими ценовыми показателями, в отличие от земель сельскохозяйст- венного назначения. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения отличаются, как правило, низкими ценами. Существенное влияние на динамику изме- нения цен оказывает состояние рынка на определённую дату. Проанализировав дина- мику цен с января 2018 года по октябрь 2018 года, можно сделать вывод, что после рез- кого спада предложения земельных участков различных видов разрешенного использо- вания следует подъем предложений и соответственно цен на земельные участки, что говорит о сезонности спроса. Для экспертов в области рынка недвижимости предметом особого внимания явля- ется размер доли стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимо- сти. Таким образом, цены на не застроенные земельные участки площадью 6 соток в ПСО Боровое варьируются от 350 тысяч рублей до 800 тысяч рублей. Их стоимость за- висит от местоположения, степени обустроенности территории земельного участка. Цена земельных участков с жилым домом (ЕОН) находится в пределах 1100000 – 4500000 руб. Объектом оценки является земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, разрешенное использование для садоводства и огородничества [8]. Проанали- зировав рынок недвижимости, выявлено 7 единых объектов-аналогов, которые близки по характеристикам к объекту оценки, расположенных в Боровском МО, и которые с определёнными допущениями можно использовать в рамках сравнительного подхода для расчёта рыночной стоимости. Анализ рынка, для выбора объектов-аналогов сформированный на дату оценки, проводился на основании интернет-ресурсов: Мультилистинг [9], Роснедвижимость [10] и Циан [11]. Стоимость 1 кв.м. свободных от застройки аналогичных оцениваемо- му земельных участков в Боровском МО, Тюменского района, Тюменской области, варьируется от 580 руб. до 1500 руб, Стоимость 1 кв.м. аналогичных единых объектов недвижимости среди садовых товариществ Боровского МО, Тюменского района, Тю- менской области варьируется от 1800 руб. до 6800 руб. При расчёте рыночной стоимости 1 кв.м объекта оценки корректировки проводи- лись к ценам предложения каждого аналога по 11 элементам сравнения. Так как все объекты находятся в собственности, условия финансирования наме- чаемых сделок, условия продажи, время продажи и уровень отделки одинаковы, и объ- екты расположены в одной ценовой зоне Тюменской области, корректировку прини- маем равной «0%» Корректировка на уторговывание. В процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0,5 до 18% в зависимости от типа объекта недвижимости, которое принято для всех аналогов в размере среднего значения, равного –7%. Корректировка на разницу в общей площади жилого дома применена к меньшим по площади аналогам 2, 3, 5, 7. Корректировка на разницу в площади земельного участка учитывает разницу ме- жду величиной земельных участков, на которых расположены объект оценки и объекты аналоги, корректировка равна 1%. Корректировка на тип конструкций (материал стен) вносится для учета разницы в стоимости жилых домов с различными конструктивными элементами и проектировоч- ными решениями. Корректировка внесена для аналога 1 величиной минус 15,33%, для аналога 6 – минус 14,53%. Поправка на дополнительные улучшения определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на строительные материалы и стоимости работ специализирован- ных организаций. Корректировка на наличие коммуникаций равна -13% для аналогов 1,4,5,6 - 1% для аналога 7 – 5%. После внесения каждой корректировки в цены продаж за 1 кв.м. единых объек- тов-аналогов, определена стоимость 1 кв.м объекта оценки с учётом корректировок (таблица 1). Для обоснованного расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта, была рассчитана степень доверия результату расчета скорректированной стоимости каждого аналога. Степень доверия зависит от количества корректировок, которые вно- сились в стоимость каждого аналога. Степень доверия полученным результатам после внесения корректировок рассчитывалась по формуле 1. В аналог №1 внесено 4 корректировки, следовательно, степень доверия составила 0,10, в аналог №№2,3 внесено 2 корректировки, следовательно, степень доверия соста- вила 0,19, в аналог №№4,5,6,7 внесены 3 корректировки, степень доверия составила 0,13. V? = k? ?? k? ?? + k??? + k??? + k??? , (1) Средневзвешенное значение рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с жилым домом с учетом степени доверия результатам составило 3818 руб. В результа- те рыночная стоимость единого объекта недвижимости общей площадью 633 кв.м. по- лученная методом сравнения продаж, составила округлённо 2 417 000 руб. Порядок внесения корректировок и окончательный расчёт приведены в таблице 1. Таблица 1 – Расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж по объектам -аналогам Параметры Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Аналог №6 Аналог №7 Цена 1 кв.м ЕОН, руб. - 5077 3667 7500 3306 1833 2956 4174 корректировка на уторго- вание, % - -7 -7 -7 -7 -7 -7 -7 скорректированная цена 1 кв.м ЕОН, руб. - 4722 3410 6975 3074 1705 2749 3881 Материал стен брус пеноблоки брус брус брус брус кирпич дерево корректировка на материал стен здания, % -15,33 0 0 0 0 -14,53 0 скорректированная цена, руб. 3998 3410 6975 3074 1705 2349 3881 Наличие инженерных ком- муникаций электричество, газ, отопление электричество, газ, канализация электричество, газ, отопление электричество, газ, отопление водопровод, электричество, канализация водопровод, электричество, канализация водопровод, электричество, канализация Электричество, водопровод поправка на наличие ком- муникаций, % 1 0 0 1 1 1 5 скорректированная цена, руб. 4038 3410 6975 3105 1722 2373 4076 Площадь ЗУ, кв.м. 633 от 600 до 1000 до 600 до 600 от 600 до 1000 до 600 от 600 до 1000 до 600 поправка на площадь зе- мельных участков, % 0 -3 -3 0 0 0 -3 скорректированная цена, рую. 4038 3308 6766 3105 1722 2373 3953 Площадь строения, кв.м. 79,7 60,8 70 77 60 60 80 72 Разница в площади строе- ний, кв.м. 18,9 9,7 2,7 19,7 19,7 -0,3 7,7 скорректированная цена, руб. 4191 3308 6766 3223 1787 2373 3953 Поправка на различие в общей площади жилого дома объекта оценки от объекта-аналога, % 3,8 0 0 3,8 3,8 0 0 количество корректировок 4 2 2 3 3 3 3 степень доверия аналогу 1,00 0,10 0,19 0,19 0,13 0,13 0,13 0,13 скорректированная стои- мость 1 кв.м. ЕОН с учетом степени доверия, руб 3818 406 640 1310 416 231 306 510 Рыночная стоимость объ- екта оценки, руб. 2416857 Заключение При проведении оценки рыночной стоимости комплексного объекта недвижимости необходимо учитывать различные факторы, влияющие на его стоимость, такие как место- положение, материал стен здания, наличия коммуникаций, площадь земельных участков, общая площадь жилого дома, его техническое состояние. С учетом этих факторов высчиты- вается его рыночная стоимость. Для того чтобы определить использование объекта, которое будет являться наибо- лее конкурентным и приносить наибольший доход, необходимо провести анализ наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разум- ных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически воз- можным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наи- высшей стоимости земли». Проанализировав документы «Правила землепользования и застройки муниципально- го образования поселок Боровский», можно сделать вывод, о том что, единый объект оцен- ки расположен в зоне, предназначенной для ведения садоводства, огородничества. Объект соответствует градостроительным регламентам использования земельного участка и объек- та капитального строительства, поэтому, наиболее эффективным вариантом использования земельного участка является сохранение существующего. В результате проведенной работы была определена рыночная стоимости единого объ- екта недвижимости расположенного по адресу Россия, Тюменская область, Тюменский район, Боровское МО, ПСО Боровое, ул. Садовая, уч. 230, которая может в дальнейшем ис- пользоваться для различных целей [12], таких как оформление договора купли-продажи объекта недвижимости, оформления кредита с привлечением данного объекта недвижимо- сти в качестве залога. Ссылки на источники: 1. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Консультант плюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 02.12.2018). 2. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. – М.:Проспект, 2017. – 752 с. 3. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» 4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо- вания к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. 299.10 5. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости: Учебник // А.А. Варламов, С.И. Комаров / под общ. ред. А.А. Варламова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:ФОРУМ :ИНФРА- М, 2017. – 352 с. 6. Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник [Электронный ресурс] / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский. – М.:Проспект, 2016. – Ре- жим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785392196548.html 7. Симионова, Н.Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Н.Е. Симионова / Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. – 2015. – № 2 (12). – с. 84-87 8. Материалы по обоснованию генерального плана муниципального образования по- селка Боровский [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.borovskiyadm.ru/content/poyasnitelnaya-zapiskaborovskiy.htm/. -[дата обращения 25.09.2018] 9. Электронная база недвижимости [Электронный ресурс] / Объявления в Тюмени. Недвижимость. – Т. 2018. – Режим доступа : https://multilisting.su/g-tyumen/ (Дата обраще- ния 02.12.2018) 10. База данных о недвижимости Циан [Электронный ресурс] / Недвижимость в Тю- мени – Т. 2018. – Режим доступа: https://tyumen.cian.ru/ (Дата обращения 02.12.2018) 11. База недвижимости России [Электронный ресурс] / Недвижимость в Тюмени – Т. 2018. – Режим доступа: https://www.rosnedv.ru/ (Дата обращения 02.12.2018) 12. Юсова, Ю.С. Особенности земельного ипотечного кредитования / / Ю.С,Юсова, Ю.М.Рогатнев / ГЕОДЕЗИЯ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТР: НАУКА И ПРОИЗ- ВОДСТВО. Сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конферен- ции, посвященной 100-летию высшего геодезического образования в Омском ГАУ - 2018. c. – 500-504. 13. Bardhan Ashok Global Housing Markets // Ashok Bardhan, Robert H.Edelstein, Cynthia A. Kroll. – The USA: Wiley, 2012. – c. 576 I. Vorobyova Student FSBEI HE Omsk SAU, Omsk [email protected] Yu. Yusova Candidate economy science, docent FSBEI HE Omsk SAU, Omsk T.Filippova Candidate of agricultural science, docent FSBEI HE Omsk SAU, Omsk Evaluation of the One Market Cost Properties Abstract. The article analyzes the market of land plots intended for gardening and horticulture in Borovsky, Tyumen district, Tyumen region. The assessment of a single property with the use of a comparative approach and sales comparison method. 11 adjustments were made to the price of each analogue's offer for the items of the comparison elements. Determined the cost of 1 sq. M of the object of evaluation, taking into account the adjustments. Calculated the degree of confidence in the calculation of the adjusted value of each analogue. The market value of a single property located, which can then be used for various purposes. Keywords: valuation, land, single property, comparative approach, market value. Другие книги из этого разделаПрименение ГИС-технологий в оценке стоимости недвижимостиФормирование стоимости коммерческой недвижимости и ее оценкаК проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионеПрименение ГИС-технологий в оценке стоимости недвижимостиФормирование стоимости коммерческой недвижимости и ее оценкаК проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионе