Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка объектов культурного наследия
Серякова В.А., Федулов А.А. Оценка объектов культурного наследия // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 2 (173). С. 51-63.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка объектов культурного наследия"Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 51 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Сохранение культурного и архитектурного наследия является одной из важнейших за- дач, стоящих в настоящее время перед ци- вилизованным обществом. При этом в боль- шинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение этой проблемы невоз- можно без участия государства как крупней- шего собственника подобных объектов. В России объекты культурного наследия (далее также – ОКН) находятся под госу- дарственной охраной, а их сохранение и ис- пользование подлежат государственному контролю. Этот вид недвижимого имуще- ства регулируется Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объ- ектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ). В со- ответствии со статьей 3 этого закона к объ- ектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимо- го имущества (включая объекты археологи- ческого наследия) и иные объекты с исто- рически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объ- ектами науки и техники и иными предме- тами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, пред- ставляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градо- строительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, со- циальной культуры и являющиеся свиде- тельством эпох и цивилизаций, подлинны- ми источниками информации о зарождении и развитии культуры. В соответствии с указанным Федераль- ным законом объекты культурного насле- дия подразделяются на следующие виды: 1) памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сло- жившимися территориями, в том числе: • памятники религиозного назначения (церкви, колокольни, часовни, косте- лы, кирхи, мечети, буддистские хра- мы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, построенные для богослужений); • мемориальные квартиры; • мавзолеи, отдельные захоронения; • произведения монументального ис- кусства; • объекты науки и техники, включая во- енные; • объекты археологического наследия. К таким объектам относятся, например, здания Большого театра в Москве и Алек- сандрийского театра в Петербурге, дом Игумнова, доходные дома, белые мечети в Казани и Астрахани, «Вышка-бабушка»; 2) ансамбли – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях груп- пы изолированных или объединенных памят- ников, строений и сооружений фортификаци- онного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производ- ственного, научного, учебного назначения, а также группы памятников и сооружений ре- лигиозного назначения, в том числе: • фрагменты исторических планировок Оценка объектов культурного наследия * В.А. Серякова начальник отдела оценки бизнеса ООО «ЭкспертКапитал», член Российского общества оценщиков (г. Москва) А.А. Федулов оценщик ООО «ЭкспертКапитал» (г. Москва) Вера Александровна Серякова, [email protected] * Первую публикацию материала статьи см.: // R-way. 2015. № 244. 52 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (173) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; • произведения ландшафтной архитек- туры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары); • объекты археологического насле- дия (некрополи) (например Мо- сковский Кремль, Мамаев Курган, Музей-усадьба Л.Н. Толстого «Ясная поляна», Петергоф, музей-ансамбль «Царицыно», Ансамбль казанского Кремля, Казанский университет); 3) достопримечательные места – творе- ния, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе: • места традиционного бытования на- родных художественных промыслов; • центры исторических поселений или фрагменты градостроительной плани- ровки и застройки; • памятные места, культурные и природ- ные ландшафты, связанные с исто- рией формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, исторически- ми (в том числе военными) события- ми, жизнью выдающихся историче- ских личностей; • объекты археологического наследия; • места совершения религиозных обря- дов; • места захоронений жертв массовых репрессий; • религиозно-исторические места (на- пример исторические центры Москвы, Ярославля, Левашовский бульвар в Петрозаводске, Шелтозерский берег, Куликово поле). В границах территории достопримеча- тельного места могут находиться памятни- ки и (или) ансамбли. По исторической значимости объекты культурного наследия делятся на категории (ст. 4 Закона № 73-ФЗ): • объекты федерального значения; • объекты регионального значения; • объекты местного значения. Иногда вместо понятия «категория историко-культурного значения» использу- ется общепринятое понятие «статус». На протяжении многих лет в законода- тельных органах Российской Федерации активно обсуждается вопрос о плачевном состоянии объектов культурного наследия. К сожалению, большинство зданий име- ют высокую степень физического износа, а чаще всего находятся в ветхом или ава- рийном состоянии. По статистике, каждый год наша страна теряет более 100 объектов национального достояния. В среднем вос- становительные работы стоят около 400 долларов за один квадратный метр с уче- том обследования конструктивов и согласо- вания. В зависимости от сложности восста- навливаемого объекта цены могут вырасти до 5 тысяч долларов за один квадратный метр. В настоящее время на территории России расположено около 144 тысяч па- мятников общей площадью более 290 мил- лионов квадратных метров, следовательно, объем инвестиций, необходимый для вос- становления таких объектов, колоссален. Ни одно государство в мире не в состоянии содержать все памятники и объекты куль- турного наследия. Даже во времена СССР на их содержание средств выделялось в 10 раз меньше, чем было необходимо. Наиболее прогрессивными мерами для сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются: • приватизация объектов недвижимо- сти, являющихся памятниками куль- турного наследия (объекты культурно- го наследия переходят в частные руки после того, как инвестор их комплек- сно отреставрирует, то есть на усло- виях отсроченной собственности); • передача объектов на инвестицион- ных условиях, в том числе в долго- срочную аренду или в доверительное управление. Например, в Италии – стране с самым большим в мире количеством памятни- ков, запрещена их приватизация, поэто- му исторические здания сдаются в аренду Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 53 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ или передаются в управление. В последнем случае государство финансирует работы по их поддержанию и восстановлению, а управляющая компания обеспечивает до- ступ к объекту, организует и проводит экс- курсии, выставки и т. п. Во Франции, наоборот, большинство памятников приватизированы, при этом, например, замки доступны для осмотра туристами и всеми желающими (семья вла- дельца занимает часть здания, остальная его часть открыта для посетителей). Приватизация памятников истории и культуры в России была разрешена в 1994 году. Однако приватизация памятников – не самоцель, а механизм привлечения внебюд- жетных средств для сохранности памятни- ков как объектов национально-культурного наследия. В настоящее время ОКН могут привати- зироваться в составе имущественного ком- плекса унитарного предприятия, преобра- зуемого в открытое акционерное общество или общество с ограниченной ответственно- стью, а также посредством продажи на кон- курсе или внесения их в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества при условии их обременения тре- бованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечения доступа к ним. Договор, предусматривающий отчужде- ние объекта культурного наследия в поряд- ке приватизации, должен содержать в каче- стве существенного условия обременение приватизируемого объекта обязанностью нового собственника по выполнению требо- ваний охранного обязательства, предусмо- тренного федеральным законодательством. Охранное обязательство – это документ (договор), согласно которому владелец (или арендатор, доверенное лицо и т. д.) объек- та, числящегося в фонде культурного на- следия, берет на себя ответственность за сохранение в надлежащем состоянии этого архитектурного или культурного памятни- ка. Документ включает ряд специфических ограничений на эксплуатацию, варьирую- щихся в зависимости от типа архитектурно- го наследия. Также в нем четко определены обязательства по содержанию памятника в соответствии с требованиями договора. Существуют как положительные, так и отрицательные примеры перехода объ- ектов культурно наследия в частную соб- ственность или сдачи в аренду. Один из самых положительных примеров – прода- жа практически развалившейся усадьбы Строгановых-Голицыных в Марьине, приго- роде Петербурга. Но вот даче княгини Юсу- повой в городе Пушкине не повезло – за бо- лее чем 50-летнюю историю аренды имение подверглось перепланировке, горело, и те- перь оно находится в плачевном состоянии. С января 2012 года в Москве действует программа «Рубль за квадратный метр», согласно которой предоставляются в арен- ду ОКН, находящиеся в неудовлетворитель- ном (руинированном) состоянии, по льгот- ной ставке один рубль за квадратный метр в год. Договор аренды заключается на 49 лет. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства. В течение пяти лет он берет на себя ответственность про- вести полный комплекс работ по воссозда- нию или реставрации памятника. Таким образом были спасены 13 объектов куль- турного наследия. ОКН, чаще всего здания-памятники, представляют огромный интерес для ин- вестирования, несмотря на наличие обре- менений и ограничений в использовании. Следовательно, вовлечение таких объектов в рыночный оборот (приватизация, купля- продажа, страхование, залог в банке и т. п.) требует проведения их оценки. Существующие сегодня в нашей стране отдельные разработки в этой области не позволяют говорить о возможности полно- ценного и эффективного включения па- мятников в рыночный оборот. Как правило, историко-культурный потенциал объекта культурного наследия не учитывается, в ре- зультате стоимость памятника существенно занижается, что не позволяет государству и обществу получить необходимый экономи- ческий эффект от его использования. 54 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (173) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Стоимость зданий – памятников культур- ного наследия формируется: • за счет стоимости материального «но- сителя» (земельный участок с улуч- шениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т. п.); • за счет стоимости вклада нематери- ального актива (далее – НМА) в носи- тель1 . Стоимость объекта культурного насле- дия тесно связана с определенной нема- териальной составляющей. НМА может одновременно формировать как ценопони- жающие факторы (сервитуты), так и цено- повышающие факторы (престижность вла- дения). Но ввести в рыночный оборот НМА без его материального носителя невозмож- но. Если права на недвижимость могут иметь рыночный оборот, то права на НМА постоянно находятся в собственности го- сударства (федеральный и мировой статус памятника) или местного муниципального управления (местный статус). У собствен- ников НМА (государство, местные власти) постоянно имеется рычаг воздействия на собственника недвижимости (материально- го носителя). Гибель (разрушение) материального носителя не всегда связана с полной по- терей стоимости объекта (земельный уча- сток не гибнет, поэтому его связь с НМА иногда приводит к целесообразности «за- мещения» материального носителя в виде здания, сооружения с большой долей заме- щенных элементов), например восстанов- ление храма Христа Спасителя. В связи с этим при проведении оценки важно следующее: • установить степень влияния НМА на свой носитель – объект недвижимо- сти; • установить связь НМА со своим но- сителем и сопоставить их стоимости (всегда ли стоимость носителя может сравниваться с рыночной стоимостью всего совокупного объекта или стои- мость нематериального компонента может быть несравнимо выше стои- мости своего носителя и рыночная стоимость всего комплекса формиру- ется главным образом за счет НМА). По сведениям риелторов, здания «с историей», ориентированные на офисно- представительские цели, продаются на вто- ричном рынке обычно на 15–30 процентов дороже новых офисов класса «А». В Цен- тральном административном округе Мо- сквы стоимость таких зданий может дохо- дить до 130 процентов от функциональных аналогов класса «А». В зависимости от «уровня престижно- сти» все ОКН можно разделить на 6 групп и определить стоимостной диапазон каждой группы (см. табл. 1). Иначе говоря, от степени престижности оцениваемого объекта зависит способ рас- чета цены престижности: • при отсутствии престижности объект может быть оценен так же, как подо- бранный аналог-«непамятник»; соот- ветственно, цена престижности равна нулю; • при низком уровне престижности объ- ект может быть продан дороже анало- га на 20–30 процентов; расчет точного размера повышающего коэффици- ента следует отнести к компетенции самого оценщика, при этом требуется аргументированное обоснование, в том числе с привлечением экспертов по отдельным искусствоведческим или архитектурным вопросам; • для определения средней престижно- сти нужно рассчитать среднюю стои- мость объектов-аналогов (например, если здание-памятник по классу со- ответствует офисным зданиям класса «В», то средняя престижность будет рассчитана как разница между сред- 1 Яскевич Е. Е. Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия // Имущественные от- ношения в Российской Федерации. 2009. № 6 (93). Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 55 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Таблица 1 Диапазоны стоимости престижности 2 Степень престижности владения объектом-памятником Диапазоны стоимости объекта-памятника Диапазоны стоимости престижности Отсутствие престижности С = Саз – PV(Сспец – Со)* Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя за вы- четом приведенных дополни- тельных расходов, связанных с сервитутом – PV(Сспец – Со) ** Появление реальной минимальной престижности – стоимость престижности больше нуля С = Саз Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя 0 Появление инвестиционной привлекательности и престижности – стоимость престижности низкая С > Саз Здание-памятник может быть продано выше стоимости аналога-заместителя на 20–30 процентов 0,2–0,3 ? Саз Привлекательность и престижность на уровне более высокой стоимости по классу зданий (Сбв) – стоимость престижности средняя С = Сбв* Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя более высокого класса Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания- памятника, и средней стоимостью более высокого класса (например Скл. В – Скл. С ***) Привлекательность и престижность на уровне максимальной стоимости по классу зданий (Смакс) – стоимость престижности высокая С = Смакс* Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя самого высокого класса Разница между средней стоимо- стью помещений, соответствую- щих классу здания-памятника, и средней стоимостью самого высо- кого класса (например Скл. А – Скл. С) Привлекательность и престижность более высокого уровня – стоимость престижности максимальная С > Смакс Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога-заместителя самого высокого класса с повышающими коэффициентами 1,2–1,3 Разница между средней стоимо- стью помещений, соответствую- щих классу здания-памятника, и средней стоимостью более высо- кого класса с повышающими ко- эффициентами 1,2–1,3 (например 1,2 ? Скл. А – Скл. С) * C – величина стоимости объекта культурного наследия (с земельным участком); Caз – альтерна- тивная стоимость покупки сравнимого по функциональному назначению объекта, который не яв- ляется памятником в аналогичном классе; PV (Cспец – Со) – приведенные дополнительные затраты, возникающие в процессе эксплуатации; Ccпец – стоимость реставрационных работ; Co – стоимость обычного ремонта надлежащего класса; Cбв – стоимость покупки альтернативного объекта-аналога, сравнимого по функциональному назначению объекта, который не является памятником, но имеет более высокий класс (на класс выше); Cмaкс – максимальная стоимость объектов-аналогов, которые не являются объектами культурного наследия класса «А». ** Диапазон не указан, поскольку точное значение неизвестно. *** Скл. В – стоимость объекта класса «В»; Скл. С – стоимость объекта класса «С». 2 Там же. 56 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (173) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ней стоимостью аналогов класса «А» и средней стоимостью аналогов клас- са «В»); • при высокой престижности исполь- зуется такой же алгоритм расчета, как и для средней престижности, но стоимость здания-памятника сравни- вается не со следующим по классу аналогом, а со средней стоимостью объектов самого высокого класса. Другими словами, если для расчета средней престижности мы использо- вали стоимость объектов-аналогов класса «А», то для этого расчета нуж- но будет найти аналоги класса «А+»; • при максимальной престижности уве- личиваем результат расчета высокой престижности на коэффициент, рас- считанный по усмотрению оценщика (возможно как двукратное, так и боль- шее увеличение). Основные проблемы, возникающие при оценке зданий – объектов культурного наследия При оценке зданий-памятников на тер- ритории Российской Федерации возникают следующие основные проблемы: • наличие федерального, региональ- ного или местного статуса, который накладывает дополнительные обяза- тельства и ограничения в использова- нии и реконструкции памятников; • отсутствие развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов; • высокие эксплуатационные расходы; • запрет на реконструкцию (разреше- ны только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия); • высокие риски инвестиций, обуслов- ленные наличием жестких требова- ний к сохранению ОКН, сложностью и продолжительностью работ по вос- созданию или реставрации памят- ника, необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований с привлечением высококлассных спе- циалистов; • необходимость учитывать ценообра- зующий и в значительной степени субъективный фактор «престижно- сти» (престижность владения, пользо- вания, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например при размещении в историческом особ- няке представительства компании или при покупке «исторической» кварти- ры с роскошными интерьерами), ме- стоположением (как правило, в не- посредственной близости от центров деловой активности), а также иные нематериальные факторы, повышаю- щие (понижающие) потребительские свойства объекта культурного насле- дия по сравнению с «типичными» объ- ектами недвижимости. Для городской недвижимости, как пра- вило, местоположению в историческом центре города и красивому виду из окон со- путствуют либо отсутствие парковки, либо существенные ограничения использования и плохая транспортная доступность. Для загородной недвижимости, как пра- вило, местоположению сопутствует насущ- ная необходимость масштабных инвести- ций в реконструкцию, ремонт и реставрацию Таким образом, при оценке ОКН имеют- ся обстоятельства как снижающие стои- мость, так и повышающие ее. Итоговый результат зависит от того, насколько весом вклад этих разнонаправленных факторов в рыночную стоимость единого объекта. Факторы, определяющие идентифика- цию зданий как памятников многочислен- ны, однако их можно объединить в 5 групп: 1) время создания; 2) авторское решение; 3) конструкционное воплощение; 4) внешние факторы воздействия; 5) местоположение. Фактор времени Этот фактор влияет на общее количество ОКН – чем больше возраст объектов, тем Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 57 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ меньше их количество (однако малое коли- чество объектов может быть только косвен- но связано со стоимостью и не влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объек- тов к памятникам (не моложе 40–50 лет). Этот критерий определяет функциональ- ную ориентацию объектов в отношении их использования. Круг пользователей резко уменьшается с увеличением возраста объ- ектов, что может сказаться на уменьшении их стоимости. К тому же чем больше воз- раст здания, тем большее количество его элементов утратило первоначальное со- стояние. Количество реставрированных и реконструированных элементов снижает стоимость объекта. Время влияет и на статус памятника (в целом с возрастом статус объекта может повышаться, что может косвенно отразить- ся на увеличении его стоимости). Таким образом, фактор времени мо- жет сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости ОКН. Фактор авторского решения Архитектор памятника может иметь об- щеизвестное имя, что отразится на стои- мости объекта. Здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями (об- разец), то есть полезность зависит от его уникальности – могут ли быть созданы его копии или нет. В мире существуют и уникальные памят- ники архитектуры неизвестных авторов; в этом случае на цену влияет не авторское решение, а фактор конструкционного во- площения. Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при иденти- фикации памятника как «образца», в дру- гих случаях ее можно использовать только при определении объекта как памятника. Фактор конструкционного воплощения Этот фактор во многом связан с фак- торами времени и авторского решения, но учитывается в случае наличия или отсут- ствия информации об авторах и обязатель- но при условии, что известно время созда- ния памятника. Уникальность конструкционного вопло- щения идентифицирует объект как памят- ник и служит для определения статуса объ- екта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стои- мость объекта. Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплоще- ния лишь при идентификации памятника как «пионерского решения». Внешние факторы воздействия Внешние факторы воздействия много- образны, все их перечислить невозможно. К ним относятся исторические, культурные, религиозные факторы и другие. Фактор местоположения Фактор местоположения учитывается, когда необходимо определить, относится ли объект к памятникам, и непосредственно влияет на его стоимость. Существует понятие «историческое ме- стоположение». Если объект-памятник на- ходится на территории мемориального ансамбля, то он автоматически относится к объектам культурного наследия (например Кремль в Москве и Кремль в Ярославле). Фактор местоположения более важен для объектов недвижимости, не являю- щихся памятниками, поскольку определя- ет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости. Таким образом, стоимость объекта куль- турного наследия не является прямой функ- цией его возраста, авторства, конструк- тивного исполнения, местоположения или внешнего воздействия. Эти параметры мо- гут помочь при идентификации памятника. Методология оценки Для оценки памятников применение стандартных подходов к оценке и обще- 58 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (173) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ принятых методов оценки недвижимого имущества в большинстве случаев невоз- можно, так как по отношению к ним не- приемлемы классические понятия «износ» и «устаревание». Историческая важность зданий-памятников заключается в том, что это объект, имеющий значение для обще- ства. Срока экономической жизни для тако- го здания не существует. Затратный подход При использовании затратного подхода наиболее сложными этапами являются рас- чет стоимости земли и определение стои- мости воспроизводства (замещения) с уче- том нематериальных компонентов. Применение затратного подхода предпо- лагает последовательную оценку земель- ного участка как свободного и расположен- ных на нем улучшений с учетом прибыли предпринимателя и всех видов износов и устареваний. Классическая трактовка затратного под- хода не учитывает влияние на стоимость памятника его отличий от аналогов, не яв- ляющихся памятниками. Эти различия за- ключаются в наличии как сервитутов, так и престижности. Оценка земельного участка как свобод- ного, на котором стоит здание-памятник, осложняется охранными обязательствами, которые предписывают сохранение суще- ствующего облика здания навечно и за- прет каких-либо реконструкционных работ, в первую очередь снос здания. Такого рода запреты ограничивают доходный потенциал земельного участка как свободного рамка- ми существующих объемно-планировочных решений здания-памятника. В связи с этим оценщик обязан в процессе оценки земли как свободной учитывать эти запреты при применении любых методов ее оценки. Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего физи- ческого и функционального), что характер- но для исторических зданий. В частности, высокая степень функцио- нального износа обусловлена такими ти- пичными факторами, как несоответствие планировки помещений современным стандартам, «сверхулучшения», к которым относятся массивные конструктивные эле- менты зданий (колонны, стены с декора- тивными элементами, парадные лестницы, барельефы и прочее), высокие потолки, просторные холлы и т. д. В общем виде стоимость ОКН в рамках затратного подхода можно представить в следующем виде: Стоимость здания + стоимость неот- делимых улучшений и благоустройства + + стоимость «престижности» – стоимость отложенных ремонтно-реставрационных работ – стоимость сервитутов + стоимость прав на земельный участок + стоимость ин- дивидуального проекта +/– иные виды стои- мости. Следует отметить, что для зданий – объ- ектов культурного наследия физические износы определяются как стоимость отло- женных ремонтно-реставрационных работ. Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспро- изводства или стоимости замещения. Определение прибыли предпринимате- ля, внешнего износа, стоимости сервитутов и дополнительных видов стоимости может осуществляться с привлечением любой су- ществующей методики. Приведем пример расчета стоимости объекта культурного наследия (доходного типа) с использованием затратного подхо- да (СО): СО = Сзу + (ЗЗ – НИ) ? Ки, где Сзу – стоимость земельного участка в текущем варианте использования; ЗЗ – затраты на замещение объекта с учетом прибыли предпринимателя без учета износа; НИ – сумма накопленного износа и уста- реваний (физический, функциональный, Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 59 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ экономический); Ки – коэффициент исторической значи- мости объекта оценки. Эта формула расчета применима к объ- ектам, большинство конструктивных эле- ментов которых подлежит охранным обя- зательствам. В случае если оригинальной является лишь часть конструктивов (так называемый «новодел»), то коэффициент исторической значимости учитывается при компонентной разбивке. Стоимость земельного участка может быть определена в рамках метода остатка. Для расчета затрат на замещение объ- екта можно воспользоваться методом укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной едини- цы), используя данные справочников КО- ИНВЕСТ. Прибыль предпринимателя – экспертный метод на основании консалтинговых иссле- дований. Накопленный износ – комбинация фи- зического износа, функционального и эко- номического устареваний. Совокупное значение может быть рассчитано по любой методике (экспертная оценка, например, по ВСН 53-86(р) «Правила оценки физическо- го износа зданий»). Учет историко-культурной значимости осуществляется посредством определения перечня взаимонезависимых нематери- альных факторов, отражающих основные ценностные характеристики объекта оцен- ки как объекта культурного наследия. При проведении оценки объектов культурного наследия следует учитывать следующие нематериальные факторы: • дата создания; • историческая (мемориальная) цен- ность; • историко-художественная ценность; • технологическая ценность; • редкость; • авторство; • значение для пространственно- планировочных образований (гра- достроительная, ансамблевая цен- ность); • сохранность исторической функции (для архитектурных сооружений и ан- самблей). Значения коэффициентов для каждо- го из этих факторов можно определить по Методике экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федера- ции 3 (см. табл. 2 на с. 60). Значение коэффициента КА определено в таблице 3. Таблица 3 Коэффициент авторства для каждой категории 4 Категория значимости автора Значение коэффициента КА 1 0,5 2 0,3 3 0,1 К первой категории относятся: • авторы, творчество которых оказало влияние на развитие архитектуры, скульптуры, садово-паркового и мону- ментального искусства своего време- ни; • авторы, творчество которых пред- ставляло самостоятельное направ- ление в архитектуре, скульптуре, садово-парковом и монументальном искусстве своего времени или (и) кон- кретного региона; • архитекторы, скульпторы, помощники архитекторов, подмастерья, подряд- чики и т. д., работавшие до конца пер- вой четверти XVIII века. Ко второй категории относятся: 4 Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005. 60 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (173) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таблица 2 Коэффициенты, определяющие количественное значение нематериальных факторов 5 Фактор Градация фактора Характеристика Коэффициент обозначение значение Дата создания 1-е тысячелетие – КД 5 XI–XIII века 5 XIV–XV века 5 XVI век 4,5XVII век 4 1700–1725 годы 3 1726–1820 годы 2 1830–1890 годы 0,71900–1917 годы 0,61917 – начало 1930 года 0,5С середины 1930 по 1950 год 0,31960–1970 годы 0,1 Историческая (мемориальная) ценность Мировое значение Связь с историческими событиями, личностями мирового значения КМ 1 Общероссийское значение Связь с историческими событиями, личностями общенационального значения 0,5 Региональное значение Связь с историческими событиями, личностями регионального значения 0,1 Историко-художественная ценность Уникальный Новизна композиционного замысла, конструкции, декора, иконографии, колористического, пластического решения, новый тип функционального использования КИХ 1 5 Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оцен- ки», 2005. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 61 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Фактор Градация фактора Характеристика Коэффициент обозначение значение Характерный Стилистические, композиционные, конструктивные особенности, характер- ные для определенного периода в истории архитектуры, монументального и декоративно-прикладного искусства, но с индивидуальными чертами 0,5 Типовой Объект создан по образцовому или типовому проекту, распространенному в конкретный исторический период 0,20 Технологическая ценность Уникальный Новый технологический прием или новый тип материала КТ 0,25 Типичный Распространенный для своего времени технологический прием или материал 0,1 Редкость – Малое или единичное число сохранившихся объектов конкретного автора, конкретного исторического периода, определенной типологии, направле-ния в архитектуре, монументальном и декоративно-прикладном искусстве КР 0,75 Авторство – Роль архитектора, художника, скульптора, инженера, садового мастера в истории искусства, его вклад в отечественную или мировую культуру согласно рейтингу авторов в специально созданном каталоге КА Рейтинг авторов* Градостроитель-ная, ансамблевая ценность Доминирующая роль в ансамбле Доминирующая роль в формировании силуэта города, общегородских панорамах, усадебно-парковом ансамбле, природном ландшафте КГ 1 Включение в систему городских доминант Значение для пространственно-планировочной структуры определенной части города (внутриквартальные, уличные доминанты) 0,25 Включение в единый архитектурный ансамбль Значение объекта культурного наследия как части городской, загородной усадьбы, архитектурного комплекса 0,15 Компонент истори-ческой архитектур-ной среды Значение объекта культурного наследия как части исторической застройки 0,1 Сохранность исторической функции Историческая функция сохранена Исторические функции сохранены или возобновлены КФ 0,15 Окончание таблицы 2 * В зависимости от категории автора (см. табл. 3 на с. 59). 62 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 2 (173) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ • авторы, творчество которых – замет- ное явление в архитектуре, скульпту- ре, садово-парковом и монументаль- ном искусстве своего времени; • создатели объектов, характеризую- щихся индивидуальной трактовкой архитектурных форм своего време- ни; • авторы, активно участвовавшие в ар- хитектурном процессе. К третьей категории относятся архи- текторы, скульпторы, мастера садово- паркового и монументального искусства, не вошедшие в первые две категории, имена которых известны из документов о конкрет- ном объекте культурного наследия. Доходный подход Доходный подход также может быть ис- пользован при определении рыночной сто- имости ОКН, поскольку большинство из них могут являться объектами инвестиций и, соответственно, генерировать денеж- ный поток. При использовании доходного подхода наиболее сложными этапами яв- ляются: • определение величины затрат на до- ведение объекта до наиболее эффек- тивного использования (затраты на реставрацию, реконструкцию, вос- создание декоративных элементов и т. д.); • определение денежных потоков с уче- том нематериальных факторов, при- сущих объекту оценки. Необходимым условием для реализации доходного подхода является наличие рынка аренды аналогичных или близких к оцени- ваемому объекту зданий. Общий алгоритм определения стоимости ОКН в рамках метода капитализации дохо- дов или дисконтирования денежных пото- ков не отличается от расчетов для «обыч- ного» объекта доходной недвижимости, не имеющей историко-культурной значимости. Однако в отношении ОКН важно не забы- вать учитывать затраты согласно охранным обязательствам объектов. Сравнительный подход Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения; 2) замещения; 3) вклада. Посредством анализа рыночных цен про- даж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцени- ваемого объекта – рассматривается опре- деленный сегмент рынка недвижимости, определяется его соответствие свободной конкуренции и анализируется изменение цен во времени. Отсутствие развитого первичного рын- ка купли-продажи аналогичных объектов во многих случаях заставляет оценщика отказаться от применения сравнительного подхода, поэтому для оценки доходной не- движимости могут использоваться только два подхода, а для недоходной недвижимо- сти – один (затратный). Однако на вторич- ном рынке можно найти аналоги, поэтому при наличии информации о продажах сопо- ставимых объектов оценщик может исполь- зовать сравнительный подход. В условиях фактического отсутствия официально признанного государством ин- струментария оценки наследия и полноцен- ного нормативного регулирования рынка купли-продажи памятников архитектуры их цена и стоимость определяются в основном стихийно либо посредством аукционных торгов, где и продавцы, и покупатели име- ют свои собственные интересы. Получает- ся, что при использовании сравнительного подхода оценщик фактически ориентиру- ется не на научно обоснованную расчетную стоимость объекта культурного наследия или фактическую цену его последующих продаж и перепродаж, а на результаты со- стоявшихся коммерческих сделок, осно- ванных на не всегда рациональных мотивах конкретных инвесторов. В целом, оценка объектов культурного наследия является очень трудо-, время- и финансово- затратным делом – решени- ем многопараметрической задачи, но при Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 63 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ этом имеет огромное социальное значе- ние. Определить ценность недвижимого объекта культурного наследия в денеж- ном выражении весьма затруднительно, поскольку каждый памятник истории и ар- хитектуры уникален. Для сохранения стре- мительно разрушающегося исторического достояния необходимо ввести такие объ- екты в хозяйственный оборот, а для этого нужна оценка как их аренды, так и стои- мости. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации : Федеральный за- кон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ. 2. Яскевич Е. Е. Теория и практика оцен- ки зданий – памятников культурного насле- дия // Имущественные отношения в Россий- ской Федерации. 2009. № 6 (93). 3. Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жи- лых зданий. ВСН 53-86(р) : приказ Госграж- данстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446. 4. Методика экономической оценки объ- ектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой оценки», 2005. ????????????????? ??????????????? ?????????? ??????????????? ??????????? «????? ????? «??????» ???????? ???????????? ??????????? ????????????? ?????? ? 029610 ?? 16.11.2011 ??????????? ???????? ??? ?????????????? ???????: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ E-mail: [email protected] ????? ??????????: ?????????? ???????? ????????? ????????? ? ??????????????? ?????? ??? ?????????? ?? (???????), ?. ?????? 14.03–15.03 ????????? ??????????????: ???????????? ????????? ??????, ?????? ????????? ???????? ? ?????? ???????? ???????? 15.03–27.04 ????????? ????? ? ?????? ? ????????????? 16.03–18.03 ??????????????? ?????? ? ?????? ??????????: ??????? ?????????????????? ????? ? ??????????? ?????????? ???????????????? 23.03–25.03 ????????? ?????: ?????? ???? ?????????????????? 28.03–29.03 ??????????? ??????? ? ????? ??????????????? ? ????????????? ???????: ??????????? ? ??????????? 44-?? 30.03–01.04 ????????, ????????? ? ?????????????-???????????? ?????????????: ??????????? ? ?????????? ???????????????? 04.04–08.04 ?????????? ?????: ??????? ???????????? ??????? ?? ? ?????????? ??????? ???????? ???????? 05.04–08.04 ????? ?? ?????????? ???????????????? ????????????: ??????????? ? ?????????? ? ???????? ?????????? IV ????? ?? ?? 14.04–15.04 ??? ???????? ???? ? ??????????? ????: ??????????, ???????, ???????????? Другие книги из этого разделаУчет экологического фактора при оценке земельных участков как объектов недвижимостиМонополизация государственной кадастровой оценкиПроизводство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости: проблемы и противоречияУчет экологического фактора при оценке земельных участков как объектов недвижимостиМонополизация государственной кадастровой оценкиПроизводство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости: проблемы и противоречия