Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Износ здания вычисляется следующим образом:

1) для объекта А: ;

2) для объекта Б: ;

3) для объекта В: ;

4) для объекта Г: ;

5) для объекта Д: ;

Пояснения к поправкам:

1) п.2.3. Учтем заниженность цены объекта А:

тыс. руб., где (100 -10) / 100=0,9

2) п.2.5. Месторасположение объекта Д хуже по сравнению с оцениваемым объектом (т.е. цены ниже) для объекта Д - на 15%, соответственно необходимо увеличить их цены:

тыс.руб.

3) п.2.6. Корректировки на различие в физическом износе объектов:

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

п.2.8. Площадь сопоставимого объекта А,Г,Д намного меньше, чем у оцениваемого.

тыс. руб

тыс. руб.

тыс. руб.

Рассчитаем абсолютные суммарные поправки (без учета + и -) по объектам-аналогам. Наименьшая сумма поправок у объекта В, следовательно, он наиболее близок по сравниваемым характеристикам с оцениваемым объектом. Присвоим ему наибольший удельный вес - 0,25, остальным соответствующие меньшие удельные веса.

тыс. руб. - без учета НДС.

ВЫВОД: В результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 1581 тыс. руб. (без учета НДС).

Глава 4. Доходный подход

Доходный метод основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости:

1) принцип ожидания - заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник;

2) принцип замещения.

Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами:

1) метод валовой ренты

2) метод прямой капитализации дохода;

3) метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину. Основная формула для расчета МПК:

,

где: С - стоимость объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

- коэффициент капитализации.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации:

I этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода:

а) потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

,

где: S - площадь, сдаваемая в аренду, ;

- арендная ставка за 1 .

б) действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле:

,

где: П - потери дохода от недоиспользования площадей;

ДД - дополнительные (прочие) доходы.

в) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год:

,

где: ОР - операционные расходы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог);

Условно-переменные или эксплуатационные - расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности).

Расходы на замещение (резервы) - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.).

II этап. Определение коэффициента капитализации - отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.

Методы определения ставки дисконтирования является:

1) метод сравнения альтернативных инвестиций;

2) метод кумулятивного построения - наиболее распространенный метод;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет вид:

,

где: БС - безрисковая ставка;

- риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Ставка возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - аннуитетный метод;

2) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда);

3) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.

Годовая ставка возврата капитала рассчитывается:

,

где: оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).

Метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных де6нежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения.

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде:

,

где: - текущая стоимость объекта оценки;

- денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода t;

n - продолжительность владения, лет;

- стоимость реверсии (перепродажи).

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно:

1) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет:

тыс. руб.

2) Потери от простоя дома составляют в среднем 1-2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс. руб.

3) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили:

а) переменные расходы:

- электроснабжение (по квитанциям):

Примерно 500руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год)

- газоснабжение (по квитанциям):

Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600руб. (в год)

- водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду).

- телефон (по квитанциям):

Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)

ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400руб. (в год)

б) постоянные расходы:

- страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): руб.

- налог на имущество - 1% от остаточной стоимости:

руб.

-налог на землю:

Площадь земельного участка: 800 (из кадастрового паспорта земельного участка).

На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге»:

Налог на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоимость ЗУ)=160,96 руб.

в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл.21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно:

руб.

ИТОГО постоянных расходов: 24158,73+16105,82+160,96+11127=51 552,45 руб.

Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет:

51 552,45 + 26400 = 77 952,45 руб.

5) определение суммы чистого дохода:

тыс. руб.

Вычтем налог на прибыль (13% для ИЖС): 322,04 - (322,04*0,13) = 280,18 тыс. руб.

6) расчет ставки капитализации:

а) в качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевых вкладов 20 надежных банков РФ (для ЮЛ)- 9,7 % (см. журнал «Эксперт»).

б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно:

9,7% *1,10=10,67%.

в) Норма амортизации для ИЖС равна 1%/год. Следовательно, срок нормативной жизни составит-

г) Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, значит, срок оставшейся экономической жизни составит:

.

д) Учтем необходимость постепенного возврата капитала: .

е) Из рисков учтем низкую ликвидность объекта недвижимости: (исходя из среднего срока экспозиции для ОН ИЖС - 3 мес.)

Рассчитаем ставку капитала: .

Определение стоимости жилого дома по доходному подходу составляет:

280,18 тыс. руб./ 0,1503 ? 1 864,13 тыс. руб.

Глава 5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости - определением удельных весов (рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы.

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

Согласование результатов расчетов - это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. При этом, чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов - тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов.

Рекомендуется учесть следующее при анализе достоверности использованных методов.

1.Затратный подход: какой метод использован при реализации подхода, правильно ли выбран аналог в сб. УПВС, много ли поправок использовано в расчетах?

2. Сравнительный подход: насколько сопоставимы подобранные объекты-аналоги, их количество, много ли введено поправок в стоимость аналогов?

3. Доходный подход: имеет ли оцениваемый объект ярко выраженную доходность, насколько точны показатели, использованные в расчетах (арендная ставка, эксплуатационные затраты и т.п.)?

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов каждого из подходов, определяется по следующей формуле:

Срын=Сзатр*Взатр+Ссравн*Всравн+Сдох*Вдох

Обычно результат округляется до тысяч рублей, ведь рыночная стоимость - это вероятная цена, полученная в результате многих допущений, предположений и т.п.

При определении рыночной цены затратным подходом использован метод сравнительной единицы. Аналог выбран из сборника 26 УПВС, таблица 17. В целом по конструктивным элементам поправок требовалось не много - на группы капитальности, так как объект-аналог близок к оцениваемому объекту. Тем не менее, при решении данным подходом применена следующая поправка:

1) отсутствие радио

Что в сумме дало повышающий коэффициент, т.е Е=1,2166

При определении рыночной цены сравнительным подходом использован метод сравнительных продаж. Для более точного расчета принято 5 объектов-аналогов, которые находятся в городе Альметьевске. В целом введено не очень много поправок, но все-таки, пришлось прибегнуть к следующим из них:

1)условия продажи;

2) месторасположение (у 1-х объектов-аналогов).

3) физическое состояние (износ);

4) площадь помещений (у 4-х объектов-аналогов);

Что в итоге дало нам стоимость оцениваемого объекта в 1479тыс.руб. (без учета НДС).

При определении рыночной цены доходным подходом использован 1 метод: метод прямой капитализации дохода. Оцениваемый объект не обладает высокой доходностью, так как в городе Альметьевске аренда коттеджей неразвита (например, по сравнению, с Москвой), поэтому определение арендной ставки вызвало некоторые затруднения. Что касается, эксплуатационных затрат, то они соответствуют реальной ситуации, так как эти данные взяты из квитанций за 2009 год.

На основе вышеизложенного анализа присвоим удельные веса каждому из подходов и приведем обоснования.

Наиболее точно показывает рыночную ситуацию на рынке индивидуальной жилой застройки сравнительный подход, тем более, что поправок в принципе использовано немного. Поэтому сравнительному подходу присваиваем удельный вес 0,5.

Рыночная цена оцениваемого объекта, полученная затратным подходом, не намного ниже рыночной цены, полученной сравнительным подходом, что естественно. При расчете данным методом количество поправок не столь велико, поэтому присвоим удельный вес, равный 0,3.

Доходный подход особой ценности при определении рыночной цены для нас не представляет, что объясняется невостребованностью сдачи в аренду коттеджа. Рыночная цена, полученная данным подходом, существенно отличается от полученных результатов в затратном и сравнительном подходах. Этому методу присваиваем удельный вес 0,2.

Результаты трех подходов анализа стоимости

Итоговая рыночная стоимость (без НДС) объекта недвижимости равна сумме произведений значений стоимостей и соответствующих им весов:

Срын=Сзатр*Взатр+Ссравн*Всравн+Сдох*Вдох

Срын=7490317*0,3+1581000*0,5+1864130*0,2=3410421 руб.

Глава 6. Основные факты и выводы по объекту оценки

Обобщение всех полученных результатов оформляется в данной главе в форме таблицы

Заключение

При обследовании Индивидуального Жилищного Строения проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа систем внутреннего инженерного оборудования.

Общий физический износ здания составил 8%

При расчете физического износа использовался ВСН 53-86 (ведомственные строительные нормы).

Согласно результатам исследования стоимость объекта недвижимости составила 3410421 руб., что говорит о целесообразности использования всех трех методов определения рыночной стоимости в совокупности, так как результат оказался близким к реальной ситуации в данном сегменте рынка.

При исследовании был проведен анализ рынка жилья (коттеджного сектора) Альметьевского района.

В случае, если необходимо получить достоверную и обоснованную оценку стоимости объекта недвижимости, необходимо использовать все подходы в совокупности. Т.к. видно из расчетов, использование только одного подхода может привести к ошибочным показателям.

Список использованных источников

1. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. - 224 с.

2. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972

3. Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М. - Метод.указ. для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студ.спец. 270115 - «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости». - Казань: КГАСУ, 2007 - 40с.

4. Сабиров И.С. Экономика недвижимости. Часть3. Методы оценки объектов недвижимости. Метод.указ. по проведению практ.зан. для студ.спец. 060800/ КазГАСУ. - Казань, 2008 - 36 с.

5. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости / Республиканское управление технической инвентаризации. - М., 1995-90с.

6. Правила оценки физического жилых зданий: ВСН 53-86(р) Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат, 1988.

7. Постановление Кабинета Министров РТ от 22.09.2008г. №690 «Об индексации стоимости строительно-монтажных работ»

8. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970 - 32с.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2004. - 496с.

10. Газета «еТатар»

11. www.irr.ru - сайт газеты «Из рук в руки»

12. www.reportal.ru - информационный сайт по продаже недвижимости

13. www.kazned.ru - информационный сайт по продаже недвижимости

14. Постановление Совмина СССР от 01.09.1961 N 802 «О единых нормах амортизационных отчислений»

Приложение 1

Таблица 17

Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб.

В случае отсутствия одного или несколько видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %)

При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определить в следующих размерах

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (к табл. 17)

Приложение 2

Приложение № 1

к постановлению

Кабинета Министров

Республики Татарстан

от 22.09.2008 г. № 690

Индексы

стоимости строительно-монтажных работ, вводимые на III квартал

2008 года, к уровню цен 1991 года (без НДС)

I. Объекты жилищного строительства

1.1. Общестроительные работы (без специальных работ):

а) монолитное 55,27

б) кирпичное до 5 этажей

(с наружным утеплителем) 57,00

в) кирпичное более 5 этажей

(слоистая кладка с утеплителем внутри) 51,05

г) многоквартирное кирпичное до 4 этажей

(слоистая кладка с утеплителем внутри) 45,27

д) кирпично-каркасное 45,95

е) панельное 41,83

1.2. Внутренние сантехнические и электротехнические работы:

а) водоснабжение (оцинкованные трубы) 35,59

б) водоснабжение (полипропиленовые трубы) 41,66

в) канализация (полиэтиленовые трубы) 36,12

г) канализация (чугунные трубы) 32,97

д) отопление (конвекторы) 46,27

е) газооборудование 29,70

ж) электроосвещение 38,44

з) слаботочные устройства 50,94

II. Объекты социального назначения

2.1. Объекты образования

2.1.1. Общестроительные работы (без специальных работ):

а) городская школа 50,40

б) сельская школа 43,65

2.1.2. Внутренние сантехнические работы:

а) водоснабжение (оцинкованные трубы) 39,77

б) канализация (полиэтиленовые трубы) 34,41

в) канализация (чугунные трубы) 33,58

г) отопление (конвекторы) 43,64

д) отопление (чугунные радиаторы) 53,22

е) вентиляция 54,97

2.1.3. Электротехнические работы:

а) электроосвещение 33,12

б) электросиловое оборудование 52,79

в) слаботочные устройства 50,20

III. Наружные инженерные сети

3.1. Теплоснабжения:

а) внемикрорайонные 52,88

б) внутримикрорайонные 53,00

3.2. Водопровода:

а) из стальных труб 54,50

б) из полиэтиленовых труб 40,32

3.3. Канализации:

а) ливневой 41,10

б) фекальной (полиэтиленовые трубы) 40,56

3.4. Газопровода:

а) высокого давления (стальные трубы диаметром 530 мм) 67,46

б) низкого давления (стальные трубы диаметром 57-159 мм) 62,40

3.5. Электроснабжения:

а) кабельные - до 1,0 кВ 66,49

б) воздушные линии - 0,4 кВ 50,64

в) кабельные сети 6 кВ (кабель ААШВ 3 х 150),

10 кВ (кабель ААШВ 3 х 240) 74,68

г) воздушные линии 6-10 кВ 44,10

д) воздушные линии 110 кВ 49,48

е) наружное освещение 38,72

IV. Объекты строительства метрополитена

4.1. Сооружение станции колонного типа:

а) железобетонные конструкции вестибюля станции,

станционной тяговой подстанции 89,75

б) железобетонные конструкции платформенного

участка 97,53

в) устройство наружной оклеечной гидроизоляции 66,80

г) лестничный сход 87,93

4.2. Электротехнические работы на станции:

а) кабельные конструкции 76,19

б) тяговая сеть 83,28

в) освещение перегонных тоннелей 55,33

4.3. Обслуживающие процессы при сооружении 98,42

перегонов закрытого способа работ

V. Эксплуатация строительных машин и механизмов 49,87

Примечание: индексы стоимости строительно-монтажных работ применяются к стоимости прямых затрат с накладными расходами и сметной прибылью.

1. Курсовая - Практика оценки стоимости нематериальных активов (франшиза)
2. Курсовая - Практика оценки стоимости нематериальных активов (франшиза)
3. Курсовая - Оценка стоимости франшизы Маленькая Япония
4. Курсовая - Определение стоимости прав на ОИС передающихся по договору франчайзинга

Другие похожие работы

• Оценка объекта недвижимости Объект дача
• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - дипломный проект
• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере Московский планетарий
• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости