Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка недвижимости
Цитко Е.Е. Оценка недвижимости // Экономика, социология и право. 2017. № 12. С. 13-16.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка недвижимости"Цитко Е.Е. Магистр, Кубанский государственный университет ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Аннотация Цель статьи – определение способов оценки недвижимости. Данная статья отражает практическую деятельность оценщика недвижимости, описывает базисные понятия, на которых основывается оценка стоимости недвижимости. В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении любой операции с недвижимостью. В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции и Развития (по американским методикам), проводились семинары Российских общественных организаций. Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности. Однако, реально оценка приватизированного имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 года. Очень важный этап развития оценочной деятельности – Постановлением министерства Труда и социального развития РФ от 27.11.1996 г. №11 утверждена квалификационная характеристика должности оценщика. Основными должностными обязанностями оценщика являются: - установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав; - исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами; - составление письменного отчёта об оценке стоимости имущества; - использование всех известных методов оценки, если они применимы для объекта оценки; - создание собственной информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Активизация оценочной деятельности произошла в ходе переоценки основных фондов предприятия. Начало было положено Постановлением Правительства РФ «О переоценке основных фондов» [1]. По состоянию на 01.01.1995 г. предприятиям и организациям предоставлялось право осуществлять переоценку основных средств на выбор двумя методами: 1) на основе индексов изменения стоимости основных средств, разработанных Госкомстатом России; 2) путём прямого пересчёта их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки (учитывались: восстановительная стоимость и износ основных средств). Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и соответственно величину исчисляемых налогов. Тем самым переоценка недвижимости с привлечением независимых оценщиков является инструментом оптимизации налоговых платежей. Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. было создано Российское Общество Оценщиков (РОО) – наиболее крупная организация. В 1993 г. – Национальная коллегия оценщиков. В 1999 г. – Виртуальный клуб оценщиков (Сайт: www.appraiser.ru). Цели оценки недвижимости В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку» [2]. Оценка недвижимости необходима при: 1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду; 2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; 3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; 4) страховании объектов недвижимости; 5) кредитовании под залог объекта недвижимости; 6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций; 7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; 8) при реорганизации предприятий; 9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности; 10) ликвидации объектов недвижимости; 11) исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (вступление в наследство, деление имущества между супругами, составлении брачного контракта); 12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, земельных участков и объектов капитального строительства, строений; 13) при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд; 14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации; 15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Стоимость недвижимости и её основные виды К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст.130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [4]. Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов: - спрос; - полезность; - дефицитность; - возможность отчуждения объекта. Стоимость объекта недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости. Спрос – определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей. Полезность – способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека. Дефицитность – ограниченность предложения. Возможность отчуждения объектов недвижимости – нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности. Цена – денежное выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности в соответствии с ФСО №2 используются следующие виды стоимости объекта оценки: 1) рыночная стоимость; 2) инвестиционная стоимость; 3) ликвидационная стоимость; 4) кадастровая стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается [3] наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: - при изъятии имущества для государственных нужд; - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; - при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества [3]. Ликвидационная стоимость, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Кадастровая стоимость – это определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Федеральный закон № 135-ФЗ дает следующее определение: «под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки» [3]. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения, оспаривания стоимости объекта в судах. Кроме четырех вышеприведенных видов стоимости, определенных ФСО №2 в практике оценочной деятельности применяются еще два вида стоимости при осуществлении оценки объектов капитального строительства с использованием затратного подхода: стоимость замещения и стоимость воспроизводства. Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки. Ранее этот вид стоимости назывался стоимостью воспроизводства. В странах с переходной экономикой налогооблагаемая стоимость не соответствует рыночной стоимости. В настоящее время в РФ существует следующая ситуация по налогообложению: 1) для предприятий налог взимается по балансовой стоимости; 2) для собственников земельных участков налог исчисляется исходя из нормативной цены земли (до 1 января 2006) или исходя из кадастровой стоимости (с 1 января 2006); 3) для владельцев объектов капитального строительства налог исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости квартир домов, которое определяется по методикам предприятий технической инвентаризации и устанавливается местными органами власти. Литература 1. Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 25 ноября 1993 г. N 1233 "О переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций"; 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. №298; 3. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации; 4. Гражданский кодекс РФ. Другие книги из этого разделаОсобенности введения налога на недвижимое имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости в условиях нестабильной экономикиПроблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска)Исторический рынок недвижимости Польши - проблемы оценкиОсобенности введения налога на недвижимое имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости в условиях нестабильной экономикиПроблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска)Исторический рынок недвижимости Польши - проблемы оценки