Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка недвижимости и анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Санкт-Петербург
Голикова Ю.А., Естюкова О.Д. Оценка недвижимости и анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Санкт-Петербург // Вестник современных исследований. 2018. № 7.2 (22). С. 68-70.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка недвижимости и анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Санкт-Петербург"68 УДК 332.65 Оценка недвижимости и анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Санкт-Петербург Голикова Ю.А., Естюкова О.Д. Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Сегодня появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, что особенно актуально в отношении оценки рыночной стоимости объектов производственно-складского назначения. Ключевые слова: оценочная деятельность, оценка недвижимости, рыночная стоимость недвижимости, затратный подход, сравнительный подход. Особенность современного этапа развития рыночной экономики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости предприятия для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала и др. Оценка стоимости имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба в преддверии потерь [1]. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости [2]. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ, оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Процедурой оценки имущества называется порядок, определяющий как последовательность действий, так и совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. Здесь на первом этапе производится описание объекта в части установления границ и номенклатуры имущества (его качественных и количественных характеристик), а также состава оцениваемых прав и их отграничений, указывается дата оценки, вид оцениваемой стоимости и цель оценки. Выполняется описание местоположения объекта, анализ социально-экономической ситуации в стране и регионе, анализ местного рынка недвижимости с выявлением его наиболее важных ценообразующих факторов. На втором этапе осуществляется выбор варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта в сложившихся рыночных условиях. После анализа НЭИ применяются три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в число наиболее быстро развивающихся регионов Российской Федерации. Положительные темпы роста экономики региона создают благоприятную среду для привлечения российских и иностранных инвесторов. При этом для инвесторов предоставляются налоговые льготы в виде снижения налога на прибыль до 13,5%, а также налога на имущество до 0% сроком на 5 лет. Также действует форма сопровождения проектов по принципу «Единого окна» [3]. По итогам 2017 г. объем инвестиций в основной капитал организаций в Санкт-Петербурге составил 658,5 69 млрд. руб., при этом в основной капитал нежилых зданий и сооружений привлечено 171,9 млрд. руб. или 26,1% [4]. Проведенный анализ рынка производственно-складских помещений Санкт-Петербурге выявил, что по итогам 2017 г. в эксплуатацию было введено 87000 м 2 складских площадей, что стало наименьшим результатом на рынке качественных складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за последнее время. Подавляющий объем качественных площадей на данный момент возводится на юге города (55%), наиболее крупными из которых являются 3- я очередь распределительного центра «Магнит» и «Логопарк М10». С последним связаны перспективы пополнения площадями спекулятивного рынка складской недвижимости. Корпорация «Стерх» приняла решение о строительстве нового корпуса в логопарке «Осиновая роща», которое планируется завершить в конце 2018 г. Введено в эксплуатацию 2 объекта: складская база на Софийской улице – спекулятивный склад, к моменту ввода в эксплуатацию заполненный на 100%, а также склад поставщика лабораторного оборудования и медицинских расходных материалов «Corway», также официально вышла на рынок аренды 1-я очередь «Стройкомплекса-Шушары» на Пушкинской улице. В пятерку лидеров вошли Выборгский, Тосненский, Невский, Колпинский районы города [4]. Тенденцией 2017 г. также можно назвать оживление интереса к индустриальным паркам – 7,8 Га было приобретено в первой половине 2017 г. крупными компаниями: финский концерн «Тиккурила» приобрел участок в 6,5 Га в индустриальном парке «Greenstate», транспортно-экспедиционная компания купила 1,36 Га – один из последних свободных участков на территории «А Плюс Парк Санкт-Петербург-1». Анализ использования складских помещений на рынке недвижимости Санкт-Петербурга выявил, что ежемесячная средняя арендная ставка (с НДС и операционные расходы) в качественных складах классов «A» и «B» по итогам 2017 г. составила 470 руб. за м 2 в месяц. При этом к концу 2017 г. ставки аренды на складские помещения класса «А» продолжили тренд на незначительное снижение – на 1–2% по отношению к аналогичному периоду 2016 г., оставаясь в диапазоне 430-550 руб. за м 2 в месяц. В классе «B» ставки достигли значения 350-450 рублей за м 2 в месяц, увеличившись на 8%, при этом основной рост пришёлся на I полугодие 2017 г. К наиболее крупным сделкам в сегменте аренды помещений производственно- складского назначения можно отнести компании, занимающиеся розничной торговлей и дистрибуцией. Так, международная сеть «Fix Price» арендовала 13800 м 2 в складском комплексе «Logicor Шушары» (PNK-2), сеть гипермаркетов «Hoff» разместилась на 6000 м 2 в «МЛП Уткина Заводь», а ГК «Корона Авто» заняла более 9000 м 2 в складском комплексе «Nordway» на Московском шоссе. Самой же крупной в спекулятивном сегменте стала сделка по аренде 15000 м 2 в четвертом строящемся корпусе складского комплекса «Октавиан» логистической компанией «Алиди». Коммерческие условия в качественных складских комплексах в первой половине 2018 г. не претерпели существенных изменений. Объем сделок был самым низким за последние пять лет. В условиях низкой вакансии собственники не идут на предоставление значительных скидок от предлагаемой ставки аренды, но все готовы предоставлять арендные каникулы, средний срок которых постепенно сокращается и составляет в среднем 1–2 месяца. По предложению на рынке качественных складов Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2017 г. (впервые с 2004 г.) зафиксирован минимальный уровень введённых в эксплуатацию площадей – 87000 м 2 . Данное значение в среднем на 28% ниже умеренных показателей ввода 2010-2012 гг. За год сокращение предложения произошло преимущественно за счёт складов класса «А» – предложение в данном сегменте снизилось на 41000 м 2 . По истечении года доля вакантных площадей в складских комплексах класса «А» после небольшого роста в I полугодии 2017 г. снизилась до 2,8%, в классе «B» доля опустилась до 5,3%. Таким образом, за год доля свободных площадей в среднем уменьшилась на 2 п. п. и вернулась на докризисный уровень. Годовой объём чистого 70 поглощения складов по итогам 2017 г. составил 146000 м 2 , в сравнении с аналогичным показателем прошлого года показатель уменьшился почти в 2 раза в результате снижения суммарного ввода. Проведенный анализ используемых подходов определения рыночной стоимости объектов недвижимости производственно-складского назначения выявил, что при выполнении расчетов наиболее активно используется затратный подход. Однако исходя из опыта практической деятельности, наиболее оптимальным подходом к оценке стоимости является сравнительный, как более четко характеризующий ситуацию на рынке, в связи с этим, применив процедуру корректировок по данному подходу можно с большей точностью определить рыночную стоимость объектов производственно-складского назначения. Список литературы: 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е издание. Стандарт третьего поколения. – СПб.: Питер, 2013. 416 с. 2. Ахмедов А. Д., Экономика недвижимости: учебное пособие / А. Д. Ахмедов, Д. О. Бойко, И. А. Азиева; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Департамент науч.-технол. политики и образования, Рос. акад. с.-х. наук, Федер. гос. бюджет. образоват. учреждение высш. проф. образования «Волгоградский гос. аграр. ун-т», каф. «Кадастр недвижимости». – Волгоград: Волгоградский ГАУ, 2013. 255 с. 3. Бузырев В.В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности строительного предприятия: учебник / В.В. Бузырев, И.П. Нуждина. – М.: КноРус, 2016. 332 с. 4. Информационный портал «Оценщик. ру» URL: http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart, (дата обращения 02.07.2018). © Ю.А. Голикова, О.Д. Естюкова 2018 Другие книги из этого разделаСовершенствование подходов к оценке застроенных земельных участков: практический аспектОсновные проблемы определения кадастровой стоимости объектов городской недвижимостиКадастровая стоимость: скальпель или топор?Совершенствование подходов к оценке застроенных земельных участков: практический аспектОсновные проблемы определения кадастровой стоимости объектов городской недвижимостиКадастровая стоимость: скальпель или топор?