RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округа

Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округа

Барсукова Г.Н., Сайфетдинова Н.Р. Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округа // British Journal for Social and Economic Research. 2018. Т. 3. № 5. С. 19-30.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округа"

Volume 3 | Issue 5 | October 2018 19BJSER © 2018 Science and Beyond Publishing UK British journal for social and economic research sbpub.uk?|?doi: 10.22406/bjser-18-3.5 Estimation of factors of development of the land market and features of pricing of agricultural land in the economic regions of the Central Federal District Barsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. Kuban State Agrarian University named after I.?T. Trubilin, Krasnodar, Russian Federation doi: 10.22406/bjser-18-3.5-23-34 Correspondence Barsukova G.?N., Kuban State Agrarian University named after I.?T. Trubilin, Krasnodar, Russian Federation; e-mail: [email protected] Keywords agricultural land, agricultural production, land market, demand, supply, market price, cadastral value, econometric model, pricing factors Received 24.09.18 Accepted 02.10.18 Abstract A method of forming the value of the market price of agricultural land on the basis of an econometric model of multiple regression is proposed, which can be used in analyzing market activity and forecasting market prices. An assessment of the intensity of agricultural land use in the economic regions of the Central Federal District showed that the Central Black Earth economic region possesses higher fertility of arable land, characterized by more intensive agricultural production. On the land market there is a tendency to reduce the size of land for agricultural production. There is an increase in their market value in the territories located near regional centers. It is concluded that part of the transactions in the land market implies further withdrawal of land from agricultural use. According to the data of 2015–2016. the assessment of the main parameters of the agricultural land market in the regions of the Central Federal District was carried out, which showed that differences in prices for agricultural land between regions are due to differences in socio-demographic conditions. It was established that the main factors determining the price of a land plot are its size and location relative to the regional center. The revealed patterns confirm the assumption of various factors and features of pricing for agricultural land plots with various further targeted uses. 20BJSERBarsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округа Барсукова Г.?Н., Сайфетдинова Н.?Р. Кубанский государственный аграрный университет им.?И.?Т. Трубилина, Краснодар, Российская Федерация doi: 10.22406/bjser-18-3.5-23-34 Ответственный автор Барсукова Г.?Н., Кубанский государственный аграрный университет им.?И.?Т. Трубилина, Краснодар, Российская Федерация; e-mail: [email protected] Ключевые слова земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственное производство, земельный рынок, спрос, предложение, рыночная цена, кадастровая стоимость, эконометрическая модель, факторы ценообразования Получена 24.09.18 Принята 02.10.18 Аннотация Предложена методика формирования величины рыночной цены сельскохозяйственных земель на основе эконометрической модели множественной регрессии, которая может быть использована при анализе рыночной активности, прогнозировании рыночных цен. Оценка интенсивности использова- ния земель сельскохозяйственного назначения в экономических районах Центрального федераль- ного округа показала, что Центрально-Черноземный экономический район обладает более высоким плодородием пахотных земель, характеризуется более интенсивным сельскохозяйственным произ- водством. На земельном рынке наблюдается тенденция уменьшения размеров земельных участков для сельскохозяйственного производства. Происходит увеличение их рыночной стоимости на тер- риториях, расположенных вблизи областных центров. Сделан вывод, что часть сделок на земель- ном рынке предполагает дальнейший вывод земель из сельскохозяйственного оборота. По данным 2015–2016 гг. выполнена оценка основных параметров рынка земель сельскохозяйственного назна- чения по областям Центрального Федерального округа, которая показала, что различия в ценах на земли сельскохозяйственного назначения между регионами обусловлены различиями в социально- демографических условиях. Установлено, что основными факторами, определяющими цену земель- ного участка, является его размер и местоположение относительно областного центра. Выявленные закономерности подтверждают предположение о различных факторах и особенностях ценообразо- вания на земельные участки сельскохозяйственного назначения с различным дальнейшим целевым использованием. Volume 3 | Issue 5 | October 2018 21BJSER Estimation of factors of development of the land market and features of pricing... 1. Введение В настоящее время в субъектах РФ формируются локальные рынки земель категории сельскохо- зяйственного назначения, которые имеются свои характеристики спроса и предложения земель- ных участков, их размеров, структуры форм соб- ственности и особенности процесса ценообра- зования, обусловленные региональной государ- ственной политикой, многообразием социаль- но-культурных, географических и исторических факторов, уровнем социально-экономического развития региона в целом [10, 13, 14, 15, 16]. Для использования в аграрном производстве приобретают земельные участки сельскохозяй- ственные организации, фермерские хозяйства, агрохолдинговые структуры АПК, имеющие финансовые возможности расширения произ- водства, в том числе за счет скупки земельных долей граждан. Высокая капиталоемкость сель- скохозяйственного производства способствует перераспределению земель сельскохозяйствен- ного назначения между различными категориями землепользователей. Рост благосостояния населения обеспечил в ряде областей возникновение платежеспособно- го спроса на загородную недвижимость. Земли сельскохозяйственного назначения покупаются с целью дальнейшего их перевода в земли дру- гих категорий и строительства на них различных объектов недвижимости. Такие процессы актив- но протекают на территориях, прилегающих к крупным городам и на живописных ландшаф- тах рядом с водоемами [4, 5]. Выполненные нами ранее исследования позво- лили сделать следующие выводы: —?В настоящее время способом перераспреде- ления земель являются земельный рынок вооб- ще, особенно рынок земельных долей. —?Активность на различных сегментах государ- ственного и частного сектора рынка земель, в том числе земель категории сельскохозяйственного назначения, характеризуют сделки-купли прода- жи, мены, залога, аренды, продажи прав аренды земельных участков. —?Оборот земли растет во всех секторах земель- ного рынка. Наиболее интенсивное развитие получил вторичный земельный рынок — покупка- продажа земельных участков гражданами и юри- дическими лицами в частном секторе земельного рынка. —?Во всех аграрных регионах страны растет цена на земельные участки сельскохозяйственного назначения [6, 7]. В настоящее время актуальным является выяв- ление закономерностей формирования прогноз- ной величины рыночной цены земельных участ- ков категории сельскохозяйственного назначе- ния. Нами выполнены исследования по областям федеральных округов РФ в разрезе экономиче- ских районов с целью максимально учесть при- родно-климатические, организационно-экономические и демографические особенности реги- онов, влияющие на рыночные цены земельных участков сельскохозяйственного назначения. 2. Методика исследования Наше исследование направлено на изучение рынка земельных участков категории сельскохо- зяйственного назначения в федеральных окру- гах РФ. Целью исследования является выявле- ние закономерностей формирования рыночной цены на земельные участки сельскохозяйствен- ного назначения. Сформулированы следующие задачи исследова- ния: —?Выявить факторы, влияющие на активность оборота земель сельскохозяйственного назначе- ния по областям федеральных округов РФ в раз- резе экономических районов. —?Выявить факторы, влияющие на уровень рыночной цены на земельные участки сельско- хозяйственного назначения по областям феде- ральных округов РФ в разрезе экономических районов. Объектом исследования является активность оборота и ценообразование на земельные участ- ки категории сельскохозяйственного назначения. Определен предмет исследования — это факто- ры, влияющие на активность оборота и уровень рыночных цен на земельные участки сельскохо- зяйственного назначения. Нами было высказано предположение, что на активность земельного рынка и стоимость зем- ли влияет совокупность факторов: природно- климатические, организационно-экономические и демографические особенности региона, про- странственные, количественные и качествен- ные характеристики земельного участка, бли- зость к транспортным магистралям, объектам 22BJSER Volume 3 | Issue 5 | October 2018 Barsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. социальной инфраструктуры, социальные и демографические условия, уровень доходов населения, инвестиционная политика в регионе. При этом в разных регионах проявляется различ- ный интерес к земельным участкам: как средству сельскохозяйственного производства, или как объекту перевода в другие категории для даль- нейшего использования под застройку объекта- ми недвижимости с целью получения спекуля- тивного дохода [2, 9, 10, 14, 15]. Нами была сформулирована научная гипотеза, в соответствии с которой закономерности фор- мирования и прогноз величины рыночной цены сельскохозяйственных земель можно опреде- лить на основе использования мультипликатора выручки. В качестве единицы сравнения предла- гается использовать удельный валовой доход с земельного участка. Для прогнозной оценки рыночной стоимости земельного участка и опре- деления степени и направления влияния ценообразующих факторов предлагается использо- вать эконометрическую модель множественной регрессии [1, 3]. Такой анализ возможен при рас- смотрении ц ВД земли как функции от его детерминантов: ц ВД земли = f (УР, Плодородие, Квоспр, r), где — цземли рыночная цена земельного участка, ВД — удельный валовой доход, r — коэффици- ент капитализации земельной ренты, Kвоспр — норма воспроизводства предпринимательской деятельности. Построение регрессионной зависимости позво- лит выявить закономерности формирования рыночной цены сельскохозяйственных земель, осуществлять прогнозные расчеты ее величины. В настоящее время методика исследования апро- бирована на материалах двух экономических рай- онов Центрального федерального округа — Цен- трального и Центрально-Черноземного, которые различаются по природно-климатическим, орга- низационно-экономическим и демографическим условиям. 3. Результаты и обсуждение Для выявления факторов, влияющих на актив- ность оборота земель и уровень рыночных цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения нами выполнен анализ интенсивно- сти использования земель сельскохозяйствен- ного назначения в экономических районах Цен- трального федерального округа — Центральном и Центрально-Черноземном. Центральный экономический район включает 12 областей Центрального федерального окру- га. Благодаря выгодному территориально-эко- номическому положению в районе развита обра- батывающая промышленность, разветвленная система сухопутных и водных путей сообщения способствует развитию торговли с другими эко- номическими районами страны. Сельскохозяй- ственное производство, в основном, располо- жено возле крупных городов и направлено на удовлетворение внутрирайонных потребностей в продовольствии. В Центральном экономическом районе выде- ляют три специализированные сельскохозяй- ственные зоны. Хозяйства северной и западной части района имеют льно-животноводческий тип специализации. В этой зоне получило раз- витие молочное скотоводство, свиноводство, овощеводство, выращивание зерновых кормо- вых культур и льна. Вся территория Московской области характери- зуется развитым пригородным типом сельского хозяйства. Животноводство области представле- но птицеводством, молочным животноводством и свиноводством. Сельскохозяйственные това- ропроизводители выращивают овощи открыто- го и закрытого грунта, картофель. Большая часть посевных площадей южной и восточной части района засеяна зерновыми культурами и карто- фелем. Наличие пастбищ и кормовых угодий спо- собствует развитию в зоне мясного скотоводства, свиноводства. Благоприятные почвенные и природно-климати- ческие условия обеспечивают достаточно высо- кий уровень развития сельскохозяйственного производства (таблица 1). В Центральном Экономическом районе сосредо- точено 60% сельскохозяйственных угодий феде- рального округа, однако производится только 40% стоимости продукции сельского хозяйства. При этом доля посевов в площади пашни в райо- не составляет только 48%. Удельный вес посевов в площади пашни различается между экономи- ческими районами в 1,8 раз. Volume 3 | Issue 5 | October 2018 23BJSER Estimation of factors of development of the land market and features of pricing... В большинстве областей основной объем сель- скохозяйственной продукции производят сель- скохозяйственные организации, за исключением Ивановской, Калужской, Костромской и Москов- ской областей, в которых объемы производства в крупных и малых формах хозяйствования срав- нительно одинаковые. В Центрально-Черноземный экономический район входят Белгородская, Воронежская, Курская, Липецкая и Тамбовская области. Район распо- лагается в пределах Черноземной зоны России и характеризуется высоким плодородием пахот- ных земель и развитым земледелием. В Цен- трально-Черноземном экономическом районе расположены 40% сельскохозяйственных угодий и 43% пашни, производится более 60% всего объ- ема продукции сельского хозяйства Центрально- го федерального округа. В Центрально-Черноземном экономическом рай- оне выделяют две сельскохозяйственные зоны — северную и южную. Северная зона включает Липецкую, Курскую, Тамбовскую области, кото- рые специализируется на выращивании зерновых культур и картофеля. Южная зона включает Бел- городскую и Воронежскую области, кроме зер- новых культур, они специализируются на про- изводстве технических культуры и занимаются животноводством. Таблица 1 — Интенсивность использования земель сельскохозяйственного назначения в экономических районах Центрального федерального округа Области Централь- ный Федераль- ный Округ В том числе Центральный Экономиче- ский район Центрально- черноземный экономический район Земли сельскохозяйственного назначения, тыс. га, всего 35015,2 21747 13266 из них площадь сельскохозяйственных угодий, тыс. га. 33285 19881 13331 В т. ч. пашня 23854 11976 10320 ?????залежь 445 392 53 ?????многолетние насаждения 526 339 181 ?????сенокосы 2576 2007 567 ?????пастбища 5884 3668 2211 Удельный вес посевов в площади пашни, % 64,7 47,6 86,0 Сокращение сельскохозяйственных угодий с 2003 по 2015 гг., тыс. га –258,8 –228,4 –30,4 Продукция сельского хозяйства в действующих ценах, всего ?????млн. руб. 753?140,4 300?605,3 445?653,6 ?????в % к ЦФО 100 39,91 59,2 ?????на 1 га сельскохозяйственных угодий 22,63 15,1 33.4 С-х. земли в частной собственности, тыс. га 18189 10416 7699 Площадь под сделками купли — продажи, га 298207 231536 66670 Удельный вес площади под сделками в общей площади категории земель с.х. назначения в частной собственности, % 1,6 2,22 0,87 Рассчитано авторами по данным РОСРЕЕСТРА https://portal.rosreestr.ru 24BJSER Volume 3 | Issue 5 | October 2018 Barsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. За период с 2003 по 2015 гг. земли сельскохо- зяйственного назначения в Центрально-Черно- земном районе сократились на 30,4 тыс. га, что составляет 14% общего сокращения земель этой категории по Центральному федеральному окру- гу. За этот же период земли сельскохозяйствен- ного назначения в Центральном экономическом районе сократились на 228, 4 тыс. га, или 86% сокращения земель по Центральному феде- ральному округу. Это характеризует интенсив- ный процесс выведения земель из сельскохозяй- ственного оборота в Центральном экономиче- ском районе. В 2016 году сельскохозяйственные товаропроиз- водители Центрально-Черноземного экономиче- ского района всех форм хозяйствования получи- ли в среднем с 1 га сельскохозяйственных угодий 33 тыс. руб., что в 2,2 раза выше значения этого показателя по Центральному экономическому району. По результатам табл.?1 можно сделать вывод, что в Центральном экономическом районе интерес к сельскохозяйственному производству умень- шается, сельскохозяйственное производство является менее эффективным, чем в Централь- но-Черноземном экономическом районе. С другой стороны в Центральном экономическом районе рынок земель категории сельскохозяй- ственного назначения является более активным, сделки купли-продажи совершаются на площа- ди, занимающей 2,2% от всех сельскохозяйствен- ных земель. Можно предположить, что сделки на земельном рынке предусматривают дальнейший вывод земель из сельскохозяйственного оборота. В Центрально-Черноземном экономическом рай- оне в частной собственности граждан и юриди- ческих лиц находится 58% земель сельскохозяй- ственного назначения, этот показатель варьиру- ется от 22% в Белгородской до 79% в Курской области. В Центральном экономическом районе в частной собственности граждан и юридических лиц находится 48.% земель сельскохозяйствен- ного назначения. Основные параметры рынка земель сельско- хозяйственного назначения по областям Цен- трального экономического района представле- ны в таблице 3. Рыночная стоимость превышает кадастровую в 56,3, 37,8, 16,5 в Московской, Смоленской, Калужской областях. На земельном рынке сред- ний размер земельного участка сельскохозяй- ственного назначения в Центральном экономи- ческом районе изменяется от 3 га в Московской и до 1117 га в Рязанской области. В целом по округу наблюдается тенденция уменьшения размеров земельных участков для сельскохозяйственного производства и увеличе- ния их рыночной стоимости на территориях, рас- положенных вблизи к Московской области. Наи- большая удельная рыночная стоимость участка сельскохозяйственного назначения разрешен- ного использования для сельскохозяйственно- го производства наблюдалась в анализируемый период в Московской области. В областях районов Центрального федерального округа наблюдается значительный разрыв меж- ду уровнем кадастровой и рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий. В Брянской, Владимировской и Орловской обла- стях сложился низкий уровень рыночных цен на сельскохозяйственные земли, значительно ниже кадастровой стоимости. Похожие тенденции ценообразования склады- ваются и на земельном рынке областей Цен- трально-Черноземного экономического района (таблица 4). Рыночная стоимость превышает кадастровую в 15,1, 6,5, 5,5, 4,3 и 2,4 раза в Липецкой, Кур- ской, Тамбовской, Воронежской и Белгородской областях соответственно. Значительно варьирует по областям и средний размер земельного участ- ка для сельскохозяйственного производства — объекта купли-продажи, от 48 га в Белгородской до 188 га в Липецкой области В связи со сложившейся структурой спроса, предполагаем, что основными факторами, опре- деляющими вариацию уровня цен на земли сель- скохозяйственного назначения среди областей, являются социально-демографические факторы и уровень доходов населения, природно-клима- тические условия (таблицы 5, 6). Демографическая ситуация характеризуется среднегодовыми темпами роста (убыли), и плот- ностью населения. Во всех областях Централь- ного экономического района, за исключени- ем Московской области, происходят процес- сы убыли населения, более активно в сельской Volume 3 | Issue 5 | October 2018 25BJSER Estimation of factors of development of the land market and features of pricing... Таблица 3 — Основные параметры рынка земель сельскохозяйственного назначения по областям Центрального экономического района, 2015–2016 гг. Область Число сделок Средняя рыночная цена Цена кадастровая Средняя площадь участка, га Макси- мальный размер участка, га удельная, тыс. руб./га среднего участ- ка, тыс. руб. удельная, тыс. руб./га среднего участ- ка, тыс. руб. Брянская 111 16 3234,7 32,8 6631,2 202,2 4705,5 Владимирская 942 46,7 19281,6 46,8 19302,8 412,3 3135,4 Ивановская 51 25,3 9021,4 21,2 7543,4 356,7 7251,3 Калужская 122 260,9 16175,3 15,78 977,68 62,0 140,1 Костромская 64 114,4 38221,3 22,6 7547,8 334,1 2271,2 Московская 3823 14693,4 54156,8 261 798,9 3,06 967,3 Орловская 260 53,79 8573,9 76,9 12249,0 159,4 1248,0 Рязанская 329 426,7 47675,6 44,6 4992,2 1117,0 3660,8 Смоленская 134 1067, 140737,1 28,2 3714,9 131,9 2774,0 Тверская 321 318,0 2867,6 27, 246,8 9,02 1671,0 Тульская 624 121,9 5591205 26,5 1215338 45,9 1720,2 Ярославская 489 920,3 10923,29 23,1 274180 11,9 142,3 Рассчитано авторами по данным РОСРЕЕСТРА https://portal.rosreestr.ru Таблица 4 — Основные параметры рынка земель сельскохозяйственного назначения по областям Центрально-Черноземного экономического района, 2015–2016 гг. Область Число сделок Средняя рыночная цена Цена кадастровая Средняя площадь участка, га Максимальный размер участка, га удельная, тыс. руб./га среднего участка, тыс. руб. удельная, тыс. руб. /га среднего участка, тыс. руб. Белгородская 234 141,7 6820,6 58,2 2801,4 48,1 27206,0 Воронежская 108 258,4 21536,9 58,9 4905,4 83,3 816,8 Курская 72 253,9 36437 39,3 5637,7 143,5 762,1 Липецкая 190 865,9 163180,5 57,2 10774 188,4 1581,4 Тамбовская 531 341,2 37613,1 61,7 6804,6 110,2 3381,3 Рассчитано авторами по данным РОСРЕЕСТРА https://portal.rosreestr.ru 26BJSER Volume 3 | Issue 5 | October 2018 Barsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. местности. Наблюдается миграция населения из областей в Москву и Московскую область. Так, ежегодно в период с 2002 по 2017 год население городов Московской области прирастало в сред- нем на 1%, в то время как средний показатель убыли сельского населения Орловской, Тверской, Костромской областей составил 1,5, 1,6 и 1,9% соответственно. Существенно варьируется и плотность населе- ния по областям. В Московской области этот показатель составляет 169,3 чел на кв. м, в Смо- ленской и Костромской — 19,1 и 10,7 чел на кв. м. Процессы сокращения населения в большин- стве областей района снижают спрос на земель- ные участки сельскохозяйственного назначе- ния, как следствие, происходит перевод пашни в залежь, уменьшается доля посевов на паш- не. Так, в Костромской, Смоленской, Тверской, Калужской областях менее 40% пашни занято посевами сельскохозяйственных культур. Таблица 5 — Основные факторы ценообразования (предполагаемые) на земельные участки сельскохозяйственного назначения по областям Центрального экономического района Показатель Области Центрального экономического района Брянская Владимирская Ивановская Калужская Московская Орловская Рязанская Смоленская Тверская Тульская Ярославская Костромская Рыночная цена земельного участка, тыс. руб. /га 16 4,67 25,3 260,9 14693 53,8 426,7 1067 318 121,9 920,3 640 Средний размер земельно- го участка, га 202,2 432 356 62 3 159 1117 132 9 45 119 334 Среднегодовые темпы роста/убыли населения (2002–2017 гг.) все населения –0,85 –0,65 –0,77 –0,19 0,73 –0,89 –0,58 –0,69 –0,87 –0,76 –0,48 –0,87 городского населения –0,68 –0,74 –0,77 –0,06 0,95 –0,58 –0,33 –0,57 –0,62 –1,39 –0,42 –0,43 сельского населения –1,24 –0,3 –0,56 –0,6 –0,15 –1,47 –1,16 –0,99 –1,59 1,53 –0,74 –1,87 Плотность населения, чел.?/ кв. км 34,7 47,3 47,3 34,0 169,3 30,3 28,3 19,1 15,2 58,1 35,0 10,7 Среднедушевые доходы населения, тыс. руб. 25,3 22,9 23,7 28,6 40,5 23,2 24,6 24,5 23,9 27,4 27,8 24 Рентабельность, % растениеводства 25,1 0,5 7,8 –7,3 5,7 39,7 9,3 –0,9 22,6 11,1 36,9 18,5 животноводства –2,2 6 1,7 3,8 4,4 13,5 14,4 11,1 10,1 9,6 13,1 10,1 Удельный вес убыточных организаций в % от обще- го числа 44 20,5 22,6 28,9 35,3 18,2 23,7 31 46,9 31,6 35,3 31,8 Произведено продукции сельского хозяйства на душу населения, тыс. руб. 22,5 10,9 6,3 18 126,1 128,2 36,9 91,4 204,5 17,4 82,1 35,8 Рассчитано авторами по данным РОСРЕЕСТРА https://portal.rosreestr.ru Volume 3 | Issue 5 | October 2018 27BJSER Estimation of factors of development of the land market and features of pricing... Сельское население уменьшается во всех обла- стях Центрально-Черноземного экономического района, кроме Белгородской области. Плотность населения различается по областям региона, наи- более высокая в Белгородской и Липецкой обла- стях (таблица 5). В Белгородской и Воронежской областях есте- ственная убыль населения перекрывается мигра- ционным приростом за счет внутрироссийских мигрантов из Тамбовской, Ростовской, Липецкой, Курской областей и пенсионеров Крайнего севе- ра, и за счет международных мигрантов из стран СНГ. Внутриобластная миграция характеризует- ся ростом городского населения за счет сельских территорий. Тамбовская область входит в тройку регионов России с наиболее высокими показате- лями убыли населения. Среднедушевые доходы имеют примерно оди- наковый уровень. В 2016 году производство продукции сельского хозяйства среди областей Центрально-Черноземного экономического рай- она было прибыльным, уровень рентабельности отрасли растениеводства в сельскохозяйствен- ных организациях варьировался от 35 до 45%, продукции животноводства — от 12 до 37%. Исследованиями установлено, что показате- ли производственной и экономической эффек- тивности сельскохозяйственного производства существенного влияния на уровень цен и актив- ность анализируемого сегмента земельного рын- ка в районе не оказывают. Высокая цена на земли сельскохозяйственно- го назначения в Московской области во многом Таблица 6 — Основные факторы ценообразования (предполагаемые) на земельные участки сельскохозяйственного назначения по областям Центрально-Черноземного экономического района Показатель Области ЦЧР Белгородская Воронежская Курская Липецкая Тамбовская Рыночная цена земельного участка, тыс. руб. /га 141,7 258,4 263,9 865,9 341,2 Средний размер земельного участка, га 48,13 83,33 143,49 188,44 110,23 Среднегодовые темпы роста (убыли) населения за 2002–2017 гг., % ?????—?все населения 0,21 –0,14 –0,67 –0,35 –0,84 ????—?городского населения 0,42 0,59 0,06 –0,33 –0,47 ????—?сельского населения –0,21 –1,46 –1,99 –0,4 –1,37 Плотность населения, чел. / кв. км 57,12 44,69 37,2 47,83 29,99 Среднедушевые доходы населения, тыс. руб. 29,6 29,6 25,8 28,5 26,2 Рентабельность, % ????—?растениеводства 35,5 37,6 41,1 33,5 44,5 ????—?животноводства 15,3 16,2 36,6 16,8 11,9 Удельный вес убыточных организаций в % от общего числа 23,2 22,1 15,9 16,2 16,9 Произведено продукции сельского хозяйства на душу населения, тыс. руб. 52,6 57,7 75,5 60,0 71,8 Рассчитано авторами по данным РОСРЕЕСТРА https://portal.rosreestr.ru 28BJSER Volume 3 | Issue 5 | October 2018 Barsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. объясняется повышенным спросом на пригород- ную жилую недвижимость. Земельные участки приобретаются для строительства на них объ- ектов недвижимости и дальнейшего перевода их в другие категории земель. За период с 2002 по 2017 годы в Московской области сокращение земель сельскохозяйственного назначения соста- вило 120 тыс. га, или 7% всех земель этой катего- рии в области, что составляет 50% общего сокра- щения земель этой категории в округе. В Центральном экономическом районе на земельном рынке сельскохозяйственных земель имеют место значительные колебания среднего размера земельного участка — от 3?х га в Москов- ской области до 2022 в Брянской. В Централь- но-Черноземном экономическом районе около 72–86% всех площадей земель в обороте про- ходится на сделки с земельными участками раз- мером более 150 га. Выводы —?На основе выполненных исследований пред- ложена методика формирования величины рыночной цены сельскохозяйственных земель на основе эконометрической модели множествен- ной регрессии, которая может быть использова- на при прогнозировании рыночных цен на земли сельскохозяйственного назначения по областям федеральных округов РФ в зависимости от осо- бенностей экономических районов. —?Оценка интенсивности использования земель сельскохозяйственного назначения в экономиче- ских районах Центрального федерального округа показала, что Центрально-Черноземный эконо- мический район обладает высоким плодородием пахотных земель и характеризуется более интен- сивным сельскохозяйственным производством, обеспечивает 60% всего объема производства продукции сельского хозяйства Центрального Федерального округа. С 1 га сельскохозяйствен- ных угодий в районе получают 30 тыс. рублей продукции, что вдвое выше аналогичного показа- теля по Центральному экономическому району. —?При высоком уровне использования пахотных земель в Центрально-Черноземном экономиче- ском районе земельный оборот на вторичном рынке происходит неинтенсивно. Удельный вес площади под сделками в общей площади сель- скохозяйственных земель, находящихся в част- ной собственности, ниже значения этого пока- зателя по Центральному Федеральному округу. Более 80% площади под сделками в Централь- но-Черноземном экономическом районе фор- мируется за счет земельных участков разме- ром более 100 га. Средний размер земельно- го участка сельскохозяйственного назначения в Центральном экономическом районе изменя- ется от 3 га в Московской и до 1117 в Рязанской области. —?Оценка основных параметров рынка земель сельскохозяйственного назначения по областям Центрального экономического района, выпол- ненная по данным 2015–2016 гг. показала, что земельные рынки областей Центрального Феде- рального округа имеют свои характеристики, обусловленные региональной политикой, мно- гообразием социально-демографических, геогра- фических, институциональных факторов, уров- нем социально-экономического развития реги- она: структуру форм собственности на земли сельскохозяйственного назначения, показатели спроса и предложения, размеры участков. —?На земельном рынке наблюдается тенденция уменьшения размеров земельных участков для сельскохозяйственного производства и увеличе- ния их рыночной стоимости на территориях, рас- положенных вблизи к Московской области. —?В областях районов Центрального федераль- ного округа наблюдается значительный разрыв между уровнем кадастровой и рыночной стоимо- сти сельскохозяйственных угодий. Рыночная сто- имость превышает кадастровую в 56, 38, 16 раз в Московской, Смоленской, Калужской областях. В Брянской, Владимировской и Орловской обла- стях сложился низкий уровень рыночных цен на сельскохозяйственные земли, значительно ниже кадастровой стоимости. —?Оценка основных факторов ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по областям Центрального экономи- ческого и Центрально-Черноземного экономиче- ского района показала, что факторы, характери- зующие уровень экономического развития сель- скохозяйственного производства не оказывают существенного влияния на вариацию рыночных цен на земельные участки. Различия в ценах на земли сельскохозяйственного назначения между регионами, в большей степени, обусловлены раз- личиями в социально-демографических факторах. —?Установлено, что основными факторами, опре- деляющими цену земельного участка, является Volume 3 | Issue 5 | October 2018 29BJSER Estimation of factors of development of the land market and features of pricing... его размер и местоположение относительно областного центра. —?Выявленные закономерности подтверждают предположение о различных факторах и особен- ностях ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по сдел- кам купли-продажи на вторичном земельном рынке с различным их дальнейшим целевым использованием. —?Активный спрос на жилую недвижимость вблизи крупных городов стимулирует покупате- лей на приобретение земельных участков сель- скохозяйственного назначения для строитель- ства объектов жилой недвижимости. Это спо- собствует процессам дальнейшей деформации ценового механизма на земельном рынке. —?На современном этапе проблемой является необоснованный перевод земель сельскохозяй- ственного назначения в другие категории. Необ- ходимость государственного регулирования обу- словлена уникальностью товара на земельном рынке, наличием в экономике государственной и негосударственной форм собственности, мно- гоукладностью экономики, перспективами раз- вития отечественного сельского хозяйства. Литература 1. Fois, M., Fenu, G., Bacchetta, G. Estimating land market values from real estate offers: A replicable method in support of biodiversity conservation strategies (2018) Ambio, pp.?1–11. Article in Press. 2. Mertens, K., Vranken, L. Investing in land to change your risk exposure? Land transactions and inequality in a landslide prone region (2018) World Development, 110, pp.?437–452. 3. Sugiyantoro, Christian, B., Arianto, R. The Study of Attachment between Distribution Pattern of Land Price and Apartments Price (Case Study: Vertical Housing Development in Administration City of South Jakarta) (2018) IOP Conference Series: Earth and Environmental Science, 152?(1). 4. Анохин Е.?И. Состояние и тенденции раз- вития Рынка земель сельскохозяйствен- ного назначения // Е.?И. Анохин // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права / Вестник БУКЭП, 2012. — № 3. — С.?346–351. 5. Аношина Ю. Развитие системы экономиче- ских отношений на рынке земли в совре- менной российской экономике // Ресур- сы информация снабжение конкуренция — № 3. — 2011. С.?162–167. 6. Барсукова Г.?Н. Управление земельными ресурсами на основе прогноза развития рын- ка использования земель сельскохозяйствен- ного назначения в Российский Федерации / В.?И. Нечаев, Г.?Н. Барсукова, Н.?Р. Сайфет- динова // АПК: Экономика, управление. — 2016. — № 6. — С.?43–54. 7. Барсукова Г.?Н. (2016) Теоретические аспек- ты формирования земельного рынка / Г.?Н. Барсукова // Политематический сете- вой электронный научный журнал Кубан- ского государственного аграрного универ- ситета (Научный журнал КубГАУ) [Элек- тронный ресурс]. — Краснодар: КубГАУ, 2016. — №?115?(01). С.?389–399. — Шифр Информрегистра: 0421100012\0052, IDA [article ID]: 0661102034. –Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2016/01/pdf/72.pdf, UDC 332.234.4:631.1]:631.95 8. Головина И. Анализ рынка сельскохозяй- ственных земель в Российской Федера- ции. Рынок сельскохозяйственных земель Орловской области. / И. Головина // Ресур- сы информация снабжение конкуренция. — 2012. — № 2.1. — С.?37–42. 9. Гуляева Т.?И. К вопросу о землепользова- нии в Орловской области. / Т.?И. Гуляева, О.?В. Сидоренко // Вестник аграрной науки, 6 (69), 2017. — С.?93–100. 10. Долганова М.?В. Эколого-экономическая эффективность использования земли в сель- ском хозяйстве Брянской области в новых социально-экономических условиях / Науч- но-технический вестник Брянского государ- ственного университета. 2015. — № 1. — С.?65–69. 11. Никонова Г.?Н. Исследование проблем регу- лирования земельных отношений в аграрном секторе/Методическое обеспечение прове- дения научных исследований экономических 30BJSER Volume 3 | Issue 5 | October 2018 Barsukova G.?N., Saifetdinova N.?R. проблем развития АПК России: монография. М.: Фонд кадровый резерв, 2016. — 544 с. 12. Оганесян Л.?О. Концептуальные подходы к исследованию функционирования рынка сельскохозяйственных земель / Л.?О. Огане- сян, Е.?Н. Федюнина // Известие ВолгГТУ. 13. Оганесян Л.?О. Формирование институци- ональной среды функционирования рынка сельскохозяйственных земель / Л.?О. Ога- несян, Е.?Н. Федюнина // Известие Нижне- волжского агроуниверситетского комплек- са. — 2014. № 4 (36) — С.?1–5. 14. Сагайдак А.?Э., Дивакова Е.?В. Формирова- ние рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне / А.?Э. Сагайдак, Е.?В. Дивакова // АПК: экономика, управле- ние. 2009. — № 1. — С.?74–78 15. Сучков А.?И. Анализ и тенденции развития рынка земельных участков сельскохозяй- ственного назначения (на примере Новоси- бирской области) / А.?И. Сучков, М.?Ю. Репо- тецкая // Экономика, организация и управле- ние организациями, отраслями, комплекса- ми. — 2015. — № 7 (129). — С.?99–104. 16. Шагайда Н.?И. Состояние рынка сельско- хозяйственных земель в России как фак- тор устойчивого развития сельских терри- торий — Никоновские чтения. 2008. №?13. С.?618–621. Сведения об авторах Галина Николаевна Барсукова, к. э. н., профессор кафедры землеустройства и земельного кадастра. Область научных интересов: институциональное регулирование земельных отношений, история земельных отношений, земельный рынок, оценка объектов недвижимости. Наталья Рафаиловна Сайфетдинова, к.э.н., доцент кафедры организации производства и инноваци- онной деятельности. Область научных интересов: государственное регулирование аграрной экономики, рынок земель сельскохозяйственного назначения, проблемы формирования и воспроизводства материально-тех- нической базы сельскохозяйственного производства.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru