Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка экономического ущерба сторон договора страхования при определении страховой стоимости недвижимости
Старикова Л.Н., Борцова М.В. Оценка экономического ущерба сторон договора страхования при определении страховой стоимости недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 3 (186). С. 58-67.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка экономического ущерба сторон договора страхования при определении страховой стоимости недвижимости"58 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 3 (186) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Определение страховой стоимости объ- ектов недвижимости законодательно и ме- тодически урегулировано слабо 1. Часть 2 Гражданского кодекса Российской Федера- ции и пункт 2 статьи 10 Федерального за- кона от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее – Закон об организа- ции страхового дела) определяют в каче- стве страховой стоимости действительную стоимость. В статье 7 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оце- ночной деятельности в Российской Феде- рации» предписывается «действительную стоимость» использовать в понимании «ры- ночной стоимости». На практике страховыми компаниями ис- пользуются различные виды стоимости в качестве страховой, например заявленная, балансовая и другие. Такая практика при- водит к тому, что при страховании недвижи- мости как страховщикам, так и страховате- лям причиняется экономический ущерб. В настоящей статье определение эконо- мического ущерба при страховании недви- жимости основывается на данных Кемеров- ского отделения ЗАО «Страховая группа «УралСиб» (далее – Компания). Приведен- ные данные иллюстрируют вариативность выбора базы для определения страховой стоимости и в принципе могут использо- ваться для расчета страховой стоимости. Потери страховщика при страховании недвижимости Страховой портфель Компании (см. табл. 1) включает следующие виды страхования: • страхование имущества физических и юридических лиц, за исключением транспортных средств; • автострахование, в которое вхо- дит страхование средств наземного транспорта, за исключением средств железнодорожного транспорта; • добровольное медицинское страхова- ние (ДМС); • страхование гражданской ответствен- ности владельцев автотранспортных средств (ОСАГО); • страхование гражданской ответствен- ности организаций, эксплуатирующих опасные объекты, страхование граж- данской ответственности за причине- ние вреда третьим лицам; • личное страхование от несчастных случаев и болезней. В страховом портфеле Компании стра- хование имущества показывает ежегодный рост на 12 процентов, однако в 2015 году Оценка экономического ущерба сторон договора страхования при определении страховой стоимости недвижимости Л.Н. Старикова профессор кафедры экономики Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова (Кемеровский институт (филиал), профессор экономики, доктор социологических наук (г. Кемерово) М.В. Борцова координатор корпоративного отдела АО «Страховая группа «УралСиб» (г. Кемерово) Людмила Николаевна Старикова, [email protected] 1 Подробнее о пробелах нормативной правовой базы см. [6]. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 59 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ от всего портфеля суммы страховой стои- мости оно составляет немногим более 8 процентов и более 20 процентов от обще- го числа договоров (в предыдущие годы этот показатель был немногим более 3 про- центов). Резкий всплеск числа договоров в 2015 году обусловлен региональной по- литикой защиты населения от паводковой ситуации и выделением отдельным кате- гориям населения средств из бюджета на страхование имущества. Политикой Компа- нии продвигался новый «сервис» – «коро- бочный» вид страхования, то есть договор с фиксированной страховой стоимостью и страховой премией. В целом же количество договоров устойчиво снижается последние четыре года. Доля страхования недвижимости в об- щем портфеле страхования составляет еще меньшую часть – 6,5 процента (в 2014 году – 5,49 процента) от объема страховой стоимости и 19,5 процента (в 2014 году – 2,5 процента) от общего числа договоров. Эти данные показывают, что в целом стра- хование недвижимости в Компании занима- ет малую долю по сравнению с автострахо- ванием, ОСАГО и ДМС (более 85 процентов от суммы страховой премии). Такая ситуация характерна не только для рассматриваемой Компании и региона. Отношение населения к имущественному страхованию в целом по стране, по данным исследования Национального агентства финансовых исследований, скорее, нега- тивное, чем позитивное (см. [7]). Основной причиной отказа от пользования услугой по страхованию имущества становится убеж- дение в отсутствии необходимости в таком виде страхования (68 процентов отказов от пользования услугой по страхованию). Значительная доля барьеров имеет фи- нансовую основу: • по мнению трети россиян, стоимость страхового полиса является слишком высокой (35%); • почти каждый пятый, отказавшийся от страхования имущества, сообщает, что, по его мнению, страхование явля- ется невыгодным и стоимость полиса не оправдывает возможных рисков (18%); • низкий уровень удовлетворенности условиями, на которых страховые компании предлагают оформить по- лис, как правило, связан с отсутстви- ем гарантий получения выплат (58%) и наличием значительного числа ого- Таблица 1 Структура страхового портфеля Компании Вид страхования Сумма страховой стоимости, %. Количество заключенных договоров за год, % 2011 2012 2013 2014 2015 2011 2012 2013 2014 2015 Страхование имущества 5,88 6,61 7,40 7,38 8,28 3,46 3,02 3,20 3,29 20,05 Автострахование 42,82 39,25 39,60 40,65 33,89 5,97 5,26 5,53 5,65 5,35 ДМС 21,22 23,77 24,20 24,18 32,69 3,96 3,39 3,64 3,80 4,42 ОСАГО 25,38 25,15 24,80 23,72 19,46 56,15 54,63 56,39 56,18 38,02 Страхование ответственности 0,66 1,05 0,90 0,88 1,11 5,45 9,10 8,51 8,08 8,39 Личное страхование 4,03 4,17 3,10 3,19 4,58 25,00 24,61 22,72 22,99 23,77 Всего млн р. 235 081 254 908 280 398 268 257 178 417 – шт. – 17 869 21 023 20 552 19 424 16 182 60 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 3 (186) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ворок, когда страховые выплаты не проводятся (58%) [7]. Наше исследование отчасти подтверж- дает причины, обусловливающие сомнения населения в необходимости страхования имущества. В 2015 году в страховом портфеле Ком- пании доля страхования недвижимости со- ставляет почти 2/3 от объема собранных страховых премий и более 97 процентов от общего числа договоров (в 2014 году – 82,5 процента) (см. табл. 2). Отметим общее сокращение объемов страховой стоимости – 14 768 миллионов рублей в 2015 году (в 2014 году – 19 789 миллионов рублей) и, соответственно, стра- ховой премии – 42,526 миллиона рублей (в 2014 году – 46,487 миллиона рублей) при страховании недвижимости. Снижение страховой стоимости на 25 процентов пони- зило объем страховой премии на 9 процен- тов (в рублевом эквиваленте потери Компа- нии составили более 27 миллионов рублей). Практически перестали страховать обору- дование, оргтехнику, готовую продукцию и иные объекты имущества. Наибольший удельный вес по собранным страховым премиям (в 2015 году – более 1/2, в 2014 году – 2/3) всего объема имуще- ственного страхования приходится на стра- хование коммерческой недвижимости. При- чиной этого является большая стоимость страховой премии, которая обусловлена высокой стоимостью объекта страхования и страхового тарифа. Поскольку тарифная политика Компании предусматривает отно- сительно небольшой процент в страховании коммерческой недвижимости (от 0,1 до 0,4 процента от страховой суммы), основное влияние на стоимость страховой премии оказывает ее высокая стоимость. Один до- говор в среднем «стоит» 64,712 миллиона рублей по стоимости недвижимости и 269 тысяч рублей по страховой премии. По количеству заключенных договоров 88 процентов составляет недвижимость фи- зических лиц, но по удельному весу – 435 тысяч рублей по страховой стоимости и 877 рублей по страховой премии. Для этого типа страхования и предусмотрен «коробочный» продукт. Это, как правило, дома частного сектора, подверженные риску затопления. Но как связан этот продукт с действитель- ной, тем более с рыночной стоимостью? Таблица 2 Структура договоров страхования имущества по объектам страхования в Компании (2015 год) Объект страхования Страховая стоимость объекта страхования Страховая премия Количество заключенных договоров млн р. % млн р. % шт. % Недвижимость физических лиц, находящаяся в залоге 1 815 12,29 4,512 6,94 153 4,71 Недвижимость физических лиц 1 246 8,44 2,513 3,86 2 865 88,29 Коммерческая недвижимость 8 542 57,84 35,501 54,57 132 4,07 Оборудование, оргтехника 1 153 7,81 8,216 12,63 42 1,29 Готовая продукция, сырье, материалы 1 261 8,54 10,896 16,75 27 0,83 Иные объекты 751 5,08 3,415 5,25 26 0,80 Итого 14 768 100 65,053 100 3 245 100 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 61 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Ущерб, причиненный затоплением, бу- дет рассчитываться в каждом конкретном случае и составит лишь небольшую часть страховой стоимости. При сопоставлении с удельным весом недвижимости физиче- ских лиц, находящейся в залоге (а в этом случае профессиональная оценка рыноч- ной стоимости является обязательной), видно, что результаты увеличиваются мно- гократно – 11,863 миллиона рублей по стра- ховой стоимости и 29 490 рублей по страхо- вой премии. Дальнейшие расчеты проведем по ком- мерческой недвижимости. Исходя из законодательства и сложив- шейся практики страховая стоимость в до- говоре может указываться на основании отчета об оценке коммерческой недвижи- мости, бухгалтерской документации, кре- дитного договора, или в договоре указы- вается только заявленная страховая сумма (см. табл. 3). Бо?льшая доля договоров страхования за- ключается на условиях определения стра- ховой стоимости, указанной в кредитном договоре – 62 процента (в 2014 году – 51,02 процента), то есть юридические организа- ции кредитуются в банках под залог имуще- ства, в том числе недвижимости. Одним из обязательных условий кредитного догово- ра является страхование залога. Несмотря на то, что и по количеству договоров, и по процентному увеличению доли собранных премий в этом виде страхования наблю- дается рост предприятий, кредитующихся в банке (71 процент в 2015 году против 59 процентов в 2014 году), в денежном выра- жении произошло уменьшение собранных премий на 2,215 миллиона рублей при со- храняющейся величине страховой стоимо- сти. Регулирующее действие оказывает страховой тариф в сложившейся ситуации экономического кризиса. Довольно большую часть (28,03 про- цента в 2015 году; 34,69 процента в 2014 году) занимают договоры страхования с заявленной суммой. При незначитель- ном сокращении количества договоров страховая стоимость и страховая пре- мии уменьшились в 2 раза. Это объясня- ется тем, что страховщика этот вариант страхования устраивает, поскольку риск неверного определения стоимости ком- мерческой недвижимости ложится на страхователя. Для страхователя такой вариант предполагает экономию средств на оценке объекта, что зачастую является приоритетной причиной страховаться по заявленной стоимости. Крупные компании предпочитают оцени- вать страхуемую недвижимость у профес- сиональных оценщиков, чтобы исключить Таблица 3 Структура оснований для указания страховой стоимости коммерческой недвижимости при заключении договоров страхования коммерческой недвижимости в Компании (2015 год) Основания для указания страховой стоимости коммерческой недвижимости Страховая стоимость объекта страхования Страховая премия Количество заключенных договоров млн р. % млн р. % шт. % Заявленная сумма 1 299 15,20 4,920 13,86 37 28,03 Бухгалтерская отчетность 94 1,10 0,330 0,93 5 3,79 Отчет об оценке 1 394 16,32 4,935 13,90 8 6,06 Кредитный договор 5 755 67,37 25,316 71,31 82 62,12 Итого 8 542 100 35,501 100 132 100 62 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 3 (186) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ риск неверного определения стоимости и возможной суммы страховой выплаты. В коммерческой недвижимости доля дого- воров определения страховой стоимости на основании отчета об оценке составляет всего 6,06 процента, но по страховой пре- мии эта величина увеличивается в 2 раза. Объекты представляют собой отдельно сто- ящие здания большой площади. Страховые договоры имеют долгосрочный характер. При сравнении данных за 2014 и 2015 годы видно, что изменений не произошло. Отметим, что долгосрочность страхо- вания делает отчет об оценке лишь неким ориентиром для определения страховой суммы, поскольку в соответствии с зако- нодательством отчет действителен только в течение 6 месяцев с даты оценки, а во- латильность цен на рынке недвижимости значительна. Анализ отчетов об оценке рыночной стоимости коммерческих объектов свиде- тельствует о том, что объекты страхования коммерческой недвижимости в основном оцениваются с применением доходного и сравнительного подходов, затратный под- ход применяется лишь в единичных случаях (см. табл. 4). В большинстве случаев причина неис- пользования затратного подхода – недо- статок информации. Трудно согласиться с таким обоснованием для отказа от при- менения затратного подхода, поскольку каждый собственник имеет как минимум свидетельство о собственности на объект, кадастровую выписку, технический паспорт Таблица 4 Структура стоимостей договоров страхования, заключенных в Компании на основании отчета об оценке в 2014 году 2 Объект страхования Оценочная стоимость, млн р. Кадастровая стоимость, млн р.Коэффициент отношения рыночной и кадастровой стоимостей Подход доходныйсравнительныйзатратныйобщая стоимость Офис ООО «А» 24,501 24,448 0 24,466 36,673 0,6671 Офис ООО «Б» 180,843 176,767 238,054 194,159 212,316 0,9145 Торговая недвижимость ООО «В» 431,711 375,932 0 396,420 575,176 0,6892 Склад ООО «В» 95,178 104,503 0 99,619 206,917 0,4814 Торговая недвижимость ООО «Г» 77,982 71,023 0 74,332 142,046 0,5233 Склад ООО «Д» 500,367 551,314 0 523,190 617,472 0,8473 Офис ООО «З» 14,400 15,866 0 15,065 20,626 0,7304 Склад ООО «И» 64,997 51,107 70,778 67,079 101,704 0,6596 Итого 1 390 1 371 308, 832 1 394 330 1 913 0,7289 2 Коммерческая недвижимость страхуется на срок более года, поэтому такие договоры действительны и в 2015 году. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 63 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ на здание и сооружение, инвентарные кар- ты (в случае с предприятием), где объекты идентифицированы по установленным при- знакам. Кроме того, есть формы бухгалтер- ского учета и отчетности, где также можно найти данные об этих объектах. Суммы, по- лученные в результате применения сравни- тельного и доходного подходов, в офисной категории коммерческой недвижимости от- носительно равны; в торговой недвижимо- сти суммы, полученные в результате при- менения доходного подхода, относительно сравнительного увеличены; в отношении складских помещений суммы, полученные в результате применения сравнительно- го подхода, превышают суммы, получен- ные с применением доходного подхода. Обратим внимание на случаи, когда для определения рыночной стоимости недви- жимости используется затратный подход. Тогда полученная величина приближается к кадастровой стоимости объектов. И это, думается, одна из причин неприменения затратного подхода. При использовании доходного и сравнительного подходов ры- ночная стоимость получалась гораздо ниже кадастровой. Вместе с тем в соответствии с Законом об организации страхового дела при на- ступлении страхового случая выплата бу- дет осуществлена только в пределах дей- ствительной стоимости застрахованного объекта недвижимости, вне зависимости от того, на какую сумму было застрахо- вано имущество. В частности, при завы- шении страховой стоимости относитель- но рыночной (действительной) стоимости имущества договор страхования счита- ется недействительным на сумму такого превышения. В том случае, если страхо- вая сумма меньше рыночной стоимости застрахованного объекта, объект считает- ся застрахованным неполностью и страхо- вое возмещение уплачивается частично, пропорционально отношению рыночной стоимости объекта и страховой суммы по договору страхования. В соответствии с Законом об организации страхового дела страховщик компенсирует только прямые убытки страхователя, связан- ные с произошедшим страховым случа- ем. Аналогичное понимание прямых убыт- ков (затрат на восстановление объекта) давалось и в Международных стандартах оценки (МР-3, 3.6.5.6) (см. [2, 3]). Страхо- вая стоимость (или страховые затраты замещения) представляет собой затра- ты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта за- страхованного объекта имущества, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее, состояние, в котором он на- ходился на момент нанесения ущерба. При этом принимается во внимание возраст объекта, его состояние и оставшийся срок полезного использования. То есть основ- ным подходом к определению страховой стоимости для отдельно стоящих зданий должен быть все-таки затратный подход, поскольку именно с помощью данных, по- лученных в результате его применения, можно ответить на вопрос: «Что нам стоит дом построить?». Очевидно, что страховые компании должны дифференцированно подходить к страхованию объектов коммерческой не- движимости. Так, офисную и торговую ком- мерческую недвижимость выгодно страхо- вать по кадастровой стоимости, потому что эти типы недвижимости являются наименее рискованными и страхование на бо?льшую сумму повлечет за собой бо?льшую страхо- вую премию. Складскую недвижимость для страховой компании выгодно страховать по рыночной стоимости, потому что склады являются более рисковой категорией иму- щества. В этом случае выгодно страховать на меньшую страховую стоимость, каковой может выступать и рыночная, и балансовая стоимости в любых их разновидностях. По самым грубым расчетам, такой подход по- зволяет увеличить страховые премии при том же страховом тарифе в среднем на 30 процентов только в коммерческой недви- жимости. 64 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 3 (186) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Потери и выгоды страхователя при страховании коммерческой недвижимости Несмотря на вариативность выбора методов страхования, Компания требует провести независимую оценку объектов страхования, поэтому есть возможность изучить структуру выбора сумм в догово- ре страхования и сравнить их с рыночной стоимостью (см. табл. 5). На наш взгляд, интересными являют- ся данные в первой группе, где основание страховой стоимости – заявленная сумма. Группа представлена небольшими объекта- ми недвижимости, в основном принадлежа- щими индивидуальным предпринимателям. Вариативность оценок – от сотен тысяч рублей за объект до десятков миллионов. Страховая стоимость, полученная посред- ством оценки, ниже стоимости, которую определили для договора страхования. Очевидно, что страхователи лучше про- считывают риски, чем профессиональные оценщики. В первой группе страховой риск наступил только в трех случаях (каждый шестой объект). Но страховая выплата по объектам составила от 2,7 процента до 10 процентов. Во второй группе, куда вошли неболь- шие предприятия промышленности, основу страхового договора составила бухгалтер- ская отчетность, то есть остаточная стои- мость. Здесь страховые случаи редки – в 2014 году – один из шести объектов, по которому было выплачено менее 1 процен- та от страховой суммы, а в 2015 году таких случаев вообще не было. Самая объемная группа по основа- нию страхования – кредитный договор. На каждые 9 договоров приходится один страховой случай. Но сумма в договорах страхования на 5,7 процента ниже рыноч- ной стоимости, указанной в отчетах об оценке. По сравнению с прошлым годом в 2015 году этот показатель уменьшил- ся в четыре раза (в 2014 году уменьше- ние стоимости в договорах достигало 23 процентов). Выплаты составили от 1 до 9 процентов. В 2014 году в двух случаях выплаты составили от 5 до 28 процентов от страховой суммы, а в одном случае произошла полная утрата объекта не- движимости, и страховая компания вы- платила 100 процентов страховой суммы. Однако обращает на себя внимание то обстоятельство, что этот объект был оце- нен в 97,5 миллиона рублей (рыночная стоимость), а в договор страхования была внесена сумма 75 миллионов рублей. Страхователю был причинен ущерб в 22,5 миллиона рублей, при этом на страховой премии было сэкономлено 126 тысяч руб- лей. Таким образом, в большинстве случаев страхователи стремятся снизить страхо- вую стоимость недвижимости, что ведет к снижению страховой премии и, соответ- ственно, к снижению выплаты при насту- плении страхового случая. Если совокупно измерить выгоды и потери от применения таких подходов к страхованию, то в 2015 году сумма, которую сохранили страхова- тели на страховой премии, составила 122 тысячи рублей (в 2014 году – 1,278 мил- лиона рублей), но при учете совершенных страховых выплат они потеряли 269 тысяч рублей (в 2014 году – 23,316 миллиона ру- блей с учетом случая полной утраты объ- екта страхования). В пересчете на удельную единицу сум- ма (табл. 5), которую сохранил каждый страхователь коммерческой недвижимо- сти, составляет 2 490 рублей (разница сумм страховых премий: 0,09267 – 0,09018; в 2014 году – 21 541 рубль). Но если пред- положить, что страховые случаи наступят, то в среднем каждый страхователь может потерять до 938 000 рублей (разница сумм страховой стоимости на основании оценки и по договору страхования: 20,028 –19,090; в 2014 году – 1 442 080 рублей). То есть на 2 490 рублей, сэкономленных на страховой премии, потери при наступлении страхово- го случая составили бы сумму в сотни раз бо?льшую. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 65 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Таблица 5 Сопоставление стоимостей договоров страхования Компании, заключенных на основании заявленной суммы, бухгалтерской отчетности, кредитного договора со страховой стоимостью на основании оценки (2015 год) Договор Страховая стоимость недвижимости по договору страхования, млн р. Страховая премия, млн р. Страховая стоимость на основании оц енки, млн р. Страховая премия на основании оценки, млн р. Страховая выплата за период страхования, млн р. Процент страховой выплаты от страховой суммы основание для указания страховой стоимости количество показатель Заявленная сумма 17 всего 260,640 1,332 264,768 1,248 6,138 18,82 в среднем на 1 единицу 15,332 0,078 15,575 0,073 0,361 1,11 Бухгалтер- ская отчет- ность 5 всего 94,367 0,330 101,441 0,354 0 0в среднем на 1 единицу 18, 873 0,066 20,288 0,071 0 0 Кредитный договор 27 всего 580,417 2,757 615,157 2,939 4,656 17,09в среднем на 1 единицу 21,497 0,102 22,784 0,109 0,172 0,63 Итого 49 суммарно 935,424 4,419 981,366 4,541 10,794 35,91в среднем на 1 единицу 19,090 0,09018 20,028 0,09267 0,220 0,73 66 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 3 (186) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Выводы 1. В сложившейся практике страхова- ния понятие «страховая стоимость» весьма неопределенно. Страхование по своей сути должно гарантировать страхователю при полном страховании того или иного объек- та полное возмещение его реальных убыт- ков в случае повреждения или утраты этого объекта страхования. 2. При определении страховой стоимо- сти недвижимости, используемой в ком- мерческих целях, необходимо учитывать следующие факторы: • неразрывная связь объекта недви- жимости с землей, в результате чего под полной компенсацией убытка, по- несенного в результате страхового случая, не может пониматься приоб- ретение аналогичного объекта недви- жимости. Полная компенсация убытка при уничтожении объекта недвижимо- сти возможна только при завершении строительства аналогичного объекта на том же месте, если это физически возможно. Следовательно, использо- вание величины рыночной стоимости применительно к отдельно стоящим объектам неприемлемо; • физическая невозможность восста- новления отдельного помещения, входившего в состав уничтоженного страховым случаем здания или соору- жения, обусловливает необходимость приобретения аналогичного помеще- ния в аналогичном по характеристи- кам здании, расположенном в том же районе, в целях полной компенсации возможного ущерба. В этом случае можно использовать только рыночную стоимость, действительная стоимость (в понимании Закона об организации страхового дела) не компенсирует по- тери страхователя. 3. Современная методология определе- ния страховой стоимости недвижимости, принятая страховщиками, не учитывает всех названных факторов и, следователь- но, не является достаточно методологиче- ски проработанной. 4. При существенной волатильности цен на рынке недвижимости различные подхо- ды к рыночной оценке одних и тех же объ- ектов дают различные результаты в зави- симости от учета или игнорирования в этих подходах фактора востребованности и по- лезности конкретного объекта недвижимо- сти при его текущем использовании в кон- кретной местности. С учетом сказанного методика опреде- ления страховой стоимости коммерческой недвижимости должна быть более диффе- ренцированной, а именно: • для отдельно стоящих зданий, группы зданий, сооружений, хозяйственных построек, для отдельных помещений, пристроенных к зданиям и сооруже- ниям, страховая стоимость может определяться в размере стоимости строительства объекта, аналогичного застрахованному по своим функцио- нальным характеристикам, с учетом применения при его строительстве более совершенной технологии и со- временных материалов, удешевляю- щих строительство, то есть в раз- мере, достаточном для компенсации прямых затрат, с учетом износа и эксплуатационно-технического состоя- ния, за вычетом рыночной стоимости земельного участка, на котором распо- ложены такие объекты недвижимости; • для отдельных помещений страховая стоимость может определяться в раз- мере стоимости приобретения ана- логичных по площади, техническим характеристикам и функционально- му назначению нежилых помещений в том же районе, с учетом их износа и эксплуатационно-технического со- стояния, а также с учетом износа и эксплуатационно-технического со- стояния здания или сооружения, в котором находились нежилые поме- щения; • для объектов в стадии незавершен- • • • Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 67 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ного строительства страховая стои- мость определяется по фактически произведенным материальным и тру- довым затратам на момент заключе- ния договора страхования исходя из рыночных цен, норм и расценок для этого вида работ и затраченных мате- риалов. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Гражданский кодекс Российской Фе- дерации (часть вторая) : Федеральный за- кон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. 2. Микерин Г. И., Павлов Н. В. Глоссарий к стандартам оценки : составлен при под- готовке русского издания Международных стандартов (с дополнениями и коммента- риями) : подготовлен и выпущен в рамках совместного проекта Государственного университета управления и Национального фонда подготовки финансовых и управлен- ческих кадров, 2003. 3. Лопатников Л. И., Рутгайзер В. М. Оценка бизнеса : словарь-справочник / под. ред. В. С. Плескачевского. М. : Маросейка, 2009. 4. Об организации страхового дела в Российской Федерации : Федеральный за- кон от 27 ноября 1992 года № 4015-1 : в ре- дакции Федерального закона от 8 марта 2015 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ : в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года. URL: http://base.garant.ru/12112509 (дата об- ращения: 26 мая 2015 года). 6. Старикова Л. Н. Пробелы нормативной правовой базы, препятствующие определе- нию страховой стоимости недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 12. 7. Проект «Страхование имущества в России». Национальное агентство фи- нансовых исследований, 2015. URL: http:// nacfin.ru/specproekty ПРЕДЛАГАЕТ КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ СЛЕДУЮЩИХ ОБЪЕКТОВ: • предприятий, бизнеса; • пакетов акций, облигаций; • активов предприятий, созданных на основе франчайзинга; • инвестиционных проектов; • дебиторской задолженности; • недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.); • машин, оборудования и транспортных средств; • интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.); • ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата Звоните сегодня – (499)230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас – 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail [email protected] наш сайт www.maok.ru МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСТАЛТИНГА ЦЕНКИ И КОНСТАЛТИНГА Другие книги из этого разделаНекоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимостиПрактика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка рыночной стоимости на интенсивность пешеходных потоковСовременные проблемы оценки стоимости недвижимостиНекоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимостиПрактика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка рыночной стоимости на интенсивность пешеходных потоковСовременные проблемы оценки стоимости недвижимости