Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Обоснование выбора факторов для определения стоимости земельных участков в условиях пересечения интересов субъектов налоговых отношений
Букалов Г.Э. Обоснование выбора факторов для определения стоимости земельных участков в условиях пересечения интересов субъектов налоговых отношений // Masters Journal. 2017. № 1. С. 151-160.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Обоснование выбора факторов для определения стоимости земельных участков в условиях пересечения интересов субъектов налоговых отношений"2017 MASTER`S JOURNAL № 1 151 УДК 336.226.212.1 Г.Э. Букалов G.E. Bukalov Пермский национальный исследовательский политехнический университет Perm National Research Polytechnic University ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ФАКТОРОВ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕСЕЧЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ НАЛОГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ RATIONALE FOR THE SELECTION OF FACTORS FOR DETERMINING THE COST OF LAND PLOTS IN THE CONDITIONS OF CROSSING THE INTERESTS OF SUBJECTS OF TAX RELATIONS Описан принцип обоснования факторов для определения справедливой кадастровой цены в условиях перехода к новой системе налогообложения земельных участков. Представлены дан- ные опроса о степени влияния основных ценообразующих факторов на результат оценки. Пока- заны результаты влияния факторов при определении стоимости участков различных категорий земель и разрешенного использования с помощью статистических методов. Ключевые слова: ценообразующие факторы, кадастровая оценка, экспертный опрос, на- логообложение земельных участков, виды разрешенного использования земельных участков, уравнение парной регрессии, факторные признаки. The article describes the principle of justifying factors for determining a fair cadastral price in the context of transition to a new system of land taxation. The results of a survey of the degree of influence of the main pricing factors on the evaluation result are presented. The results of the influence of factors in determining the cost of land plots of various categories of land and permitted use by statistical methods are shown. Keywords: pricing factors, cadastral valuation, expert survey, land taxation, types of permitted use of land plots, paired regression equation, factor characteristics. Стоимость земли непостоянна, она изменяется с течением времени. Пе- риоды подъема цен на земельном рынке сменяются периодами спада и на- оборот, т.е. цены на землю изменяются циклически. Земельный рынок неоднороден, он состоит из земельных участков, при- надлежащих разным категориям. Категория земли – значимый фактор, кото- рый напрямую влияет на ее стоимость. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 152 В рамках каждой категории земель оценка земельных участков может варьироваться в зависимости от их разрешенного использования. Это исполь- зование определяет доход собственника земельного участка и, соответствен- но, его рыночную стоимость [1]. Выделяют следующие основные факторы, влияющие на стоимость не- движимости, в том числе и на стоимость земельных участков, которые можно объединить в следующие группы: – социальные и демографические особенности; – общая экономическая ситуация; – правовое регулирование и действующие системы налогообложения; – природные условия и окружающая среда; – физические и качественные характеристики земельного участка; – расположение земельного участка [2]. Для определения степени влияния основных ценообразующих факторов на стоимость земельного участка был проведен экспертный опрос, в котором приняли участие представители следующих экспертно-аналитических орга- низаций (табл. 1). Таблица 1 Участники экспертного опроса № п/п Организация ФИО Должность 1 ООО «ЦЭОС» Альберг Борис Робертович Менеджер, оценщик 2 ООО «ЦЭОС» Речкина Татьяна Александровна Ведущий специалист, оценщик 3 ООО «ЦЭОС» Бойко Андрей Юрьевич Генеральный директор 4 ООО «АРИН» Попова Инна Николаевна Руководитель отдела оценки 5 GVA Sawyer Фадеев Владислав Юрьевич Руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга 6 ЗАО «Агентство Бекар» Белоусова Олеся Сергеевна Руководитель проектов отдела оценки 7 ООО «ФК-Аудит» Калинин Александр Сергеевич Руководитель департамента методологического и анали- тического обеспечения 8 Deloitte-Touche Дмитриев Сергей Юрьевич Менеджер 9 ООО «Евроактив» Севастьянова Евгения Владимировна Генеральный директор Для расчета кадастровой стоимости производится отбор факторов, ока- зывающих влияние на стоимость объекта оценки. Далее строятся многомер- ные модели. Для оценки точности и надежности полученной модели исполь- зуется ряд статистических методов. Из анализа исключаются факторы, имеющие незначительные коэффициенты. Выбирается та модель, которая характеризуется лучшим качеством по сравнению с другими моделями [3]. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 153 Зачастую, сталкиваясь с предложениями на рынке земельных участков, потенциальные инвесторы задаются вопросами: адекватны ли цены земель- ных участков сегодня на рынке? завышены ли они? какие факторы на самом деле влияют на стоимость? Для ответа на эти вопросы необходимо проанализировать ситуацию на рынке земельных участков, составить модель стоимости и выделить влияю- щие на нее факторы. Для построения многомерной модели оценки стоимости земельного уча- стка необходимо обоснованно произвести отбор факторов, оказывающих влияние на стоимость, и определить степень их влияния. Для построения та- кой модели в данном исследовании был выбран метод построения модели множественной регрессии. Для этого необходимо выбрать форму связи. Их существует несколько, ка- ждой из которой соответствует уравнение, которое в определенной степени опи- сывает эту связь. Практика построения многофакторных моделей показывает, что наиболее распространена линейная модель, которая описывается уравнением ухn = a0 + a1 · x1 + a2 · x2 + … + an · xn = a0 + , n n ?a x? где a0, a1, a2, …, an – параметры модели (коэффициенты регрессии); x1, x2, …, xn – факторные признаки. Начальным этапом любого статистического анализа является этап сбора информации в различных интернет-источниках, на сайтах по продаже недви- жимого имущества. В результате получается массив исходных данных по продаже земельных участков под коммерческую застройку в г. Перми. Кроме того, фиксируются данные о виде передаваемого права, форме участка, нали- чии коммуникаций, местоположении [4]. Таким образом, в результате мониторинга было выделено 38 объявлений о продаже земельных участков. С целью проанализировать полученные дан- ные на наличие выбросов мы рассчитали значения стоимости 1 м2 общей площади земельных участков для каждого объекта и расположили данные значения в порядке возрастания (табл. 2). Таблица 2 Первичный вариационный ряд № п/п Адрес Площадь, м2 Цена, млн руб. Цена, руб. за 1 м2 1 ул. 3-я Липогорская 3690 10 2710 2 б-р Гагарина 5200 12 2308 3 ул. Героев Хасана 1515 25 16 502 4 ул. Бородулинская 1500 1,99 1327 5 ул. Подгорная 1000 9 9000 6 ш. Космонавтов 500 4 8000 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 154 Окончание табл. 2 № п/п Адрес Площадь, м2 Цена, млн руб. Цена, руб. за 1 м2 7 ул. Чкалова 2000 22 11 000 8 ул. Беляева 2400 14 5833 9 ш. Космонавтов 1500 14 9333 10 ул. Малая 3000 28,5 9500 11 ул. Потерянная 1400 12,9 9214 12 ул. Томская, 28 6850 18 2628 13 ул. Эпроновская 1400 29 20 714 14 ул. Уфимская 7450 63 8456 15 ул. Кирпичная 9920 27 2722 16 ул. Судозаводская 2600 17 6538 17 ул. Подлесная 1800 20 11 111 18 ул. Косякова 4100 16 3902 19 б-р Гагарина 2240 32 14 286 20 ул. Барамзиной 2500 30 12 000 21 ул. Пушкина 4000 142 35 500 22 ул. Минина 2800 20 7143 23 ул. Соликамская 1450 2,1 1448 24 б-р Гагарина 1940 20 10 309 25 ул. Крисанова 950 10 10 526 26 ул. Малкова 2000 41 20 500 27 ул. 1-я Красавинская 1580 18,7 11 835 28 ул. Садовая 1000 7 7000 29 ул. Красных командиров 3000 28,5 9500 30 ул. 3-я Нейвинская 1650 12 7273 31 ул. Новые Ляды 6700 12 1791 32 ул. Подводников, 73 2565 15 5848 33 ул. Светлогорская 825 2 2424 34 ул. Черняховского 10 000 33 3300 35 ул. Магистральная, 26а 5000 27 5400 36 ул. Новые Ляды 9400 35 3723 37 ул. Монастырская, 73 3000 30 10 000 38 ул. Геологов, 6 800 6,5 8125 Среди значений ряда, представленного в табл. 2, имеются значения, вы- деляющиеся из общей группы. Для проверки исходной выборки на наличие выбросов используем критерий Смирнова – Граббса [5]. Проверка проводит- ся последовательно. Сначала проверяется, является ли выбросом минималь- ное значение 1327. Найдем значение критерия для значения 1327 по формуле 8651 1327 1,13, ? 6480,31 xn x Sрpа ? ? ?? ? где xn – подозреваемый выброс, xn = 8651; x – среднее значение выборки, x = 1327; ? – среднеквадратическое отклонение выборки, ? = 6480,31. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 155 Критическое значение критерия определяем по табл. «Критическое зна- чение S-критерия» [5] с объемом выборки 38 объектов и уровнем значимости ? = 0,01; Sкрит = 3,46. Сравнив Sрасч и Sкрит, делаем вывод, что значение 1327 не является вы- бросом, так как Sрасч < Sкрит. Следовательно, это значение не исключаем. Проводим также проверку для максимального значения 35 500: 35 500 8651 4,14, 6480,31 xn x Sрpа ? ? ?? ? ? Sкрит = 3,46. Сравнив Sрасч и Sкрит, делаем вывод, что значение 35 500 является выбро- сом, так как Sрасч > Sкрит. Следовательно, исключаем данное значение. В результате была сформирована выборка из 37 объектов-аналогов. По- сле проведения проверки выборочных данных на наличие выбросов были подготовлены данные ко второму этапу – выбору модели. В качестве результирующего показателя было выбрано значение стои- мости 1 м2 общей площади земельного участка. Таким образом, исчезает не- обходимость включать в число факторных переменных величину площади земельных участков. Для анализа были выделены следующие факторы, влияющие на стои- мость земельных участков: – наличие построек на земельном участке (х1); – транспортная доступность, т.е. удаленность от основных транспортных магистралей (х2); – месторасположение земельных участков согласно зонированию рынка коммерческой недвижимости (категории престижности) (х3); – форма земельный участков (х4); – инженерное обеспечение земельных участков (х5); – вид передаваемого права (х6). Большинство рассматриваемых факторов являются качественными. Для перевода качественных характеристик в количественные использовалось не- сколько методов: 1. При ранжировании фактора «Местоположение» применялась шка- ла качественных оценок 1–4, разработанная аналитическим отделом ОАО «Камская Долина». Для отдаленных районов количественная оценка со- ставила 1, для районов средней удаленности – 2, для районов, прилегаю- щих к центру, – 3, для центральных районов – 4. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 156 2. Фактор «Наличие построек» (подразумевается наличие ветхого жилья или объектов капитального строительства) имеет два качественных уровня: да и нет. Наличие построек подразумевает затраты на их ликвидацию. С позиции ин- вестора это отрицательный фактор. Если инвестор не будет нести затраты, то ставится оценка 4. Если затраты на снос составляют до 200 тыс. руб., то ставится оценка 3, затраты до 750 тыс. руб. – 2, более крупные затраты – 1. 3. Транспортная доступность рассматривается с позиции удаленности от основных автомобильных дорог ввиду важности данного фактора для строи- тельства коммерческой недвижимости. Было принято решение проранжиро- вать данный фактор следующим образом: размещение объекта на первой ли- нии от основной автодороги района (микрорайона) – оценка 1, размещение объекта на второй линии или вглубине микрорайона – 0. 4. Форма участка. Исходя из анализа предложений по продаже земель- ных участков, были выявлены основные формы земельных участков: прямо- угольная (квадратная) и неправильная. Ввиду того что размещение коммер- ческих объектов не всегда удобно на участках, имеющих неправильную фор- му с позиции инвестора, было решено принять такую форму в качестве 0, квадратную или прямоугольную – в качестве 1. 5. Инженерное обеспечение земельных участков. Отсутствие коммуни- каций расценивается как 0, их наличие – 1. 6. Вид передаваемого права: собственность и аренда (краткосрочная, среднесрочная, долгосрочная). Качественные оценки были приняты на осно- вании материалов работы [6] (табл. 3). Таблица 3 Коэффициенты перехода от прав собственности к праву аренды Наименование Значение Примечание Коэффициент перехода от прав собственности к долгосрочной аренде (49 лет) 0,95 (5 %) – Коэффициент перехода от прав долгосрочной аренды к среднесрочной аренде (15 лет) 0,82 (18 %) Для аренды сроком от 15 до 50 лет включительно Коэффициент перехода от прав собственности к краткосрочной аренде 0,77 (23 %) Для аренды сроком от 5 до 15 лет включительно При анализе табл. 3 и результатов экспертного опроса было принято ре- шение присвоить собственности 4 балла, праву долгосрочной аренды – 3, среднесрочной – 2, краткосрочной – 1. Ниже представлена табл. 4 с информацией о факторных переменных в количественном виде. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 157 Таблица 4 Факторные признаки, включаемые в корреляцию № п/п Постройки, х1 Транспортная доступность, х2 Местопо- ложение, х3 Форма участка, х4 Коммуни- кации, х5 Вид права, х6 Результатив- ный признак, У 1 4 1 1 1 0 2 2710 2 4 1 3 0 0 4 2308 3 4 1 2 1 1 4 16 502 5 4 1 1 1 1 4 1327 6 4 1 4 1 1 4 9000 7 2 0 2 1 1 4 8000 8 4 1 3 0 1 4 11 000 9 4 0 2 1 1 4 5833 10 4 1 2 1 1 3 9333 11 4 0 3 1 1 4 9500 12 4 1 2 1 1 4 9214 13 4 0 1 1 1 4 2628 14 4 1 4 0 1 4 20 714 15 4 0 2 1 1 4 8456 16 4 0 2 1 0 1 2722 17 4 0 1 1 1 4 6538 18 4 1 3 0 1 4 11 111 19 4 0 1 1 0 3 3902 20 4 1 3 1 1 4 14 286 21 1 0 3 1 1 4 12 000 24 4 0 2 1 1 1 7143 25 2 1 2 1 0 1 1448 26 4 1 3 1 1 4 10 309 27 4 1 4 1 1 4 10 526 28 4 1 4 1 1 3 20 500 29 3 1 1 1 1 4 11 835 30 4 0 2 1 1 4 7000 31 4 0 3 1 1 4 9500 32 4 0 2 1 1 4 7273 33 4 0 1 1 0 4 1791 34 4 1 3 1 1 4 5848 35 2 1 2 1 0 4 2424 36 4 1 1 1 1 3 3300 37 4 1 2 1 1 2 5400 38 4 0 1 1 0 3 3723 39 4 1 4 1 1 4 10 000 40 4 1 2 1 1 4 8125 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 158 Для установления тесноты связи рассчитывают линейный коэффициент корреляции по формуле , x y xy xy r G G ? ? ? ? где r – линейный коэффициент корреляции; x – факторный признак; xy – среднее произведение признаков; x – среднее значение факторного при- знака; y – среднее значение результативного признака; y – результативный признак; Gx – стандартное отклонение x. Результаты расчетов коэффициентов парной корреляции представлены в виде матрицы коэффициентов парной корреляции. Матрица коэффициентов парной корреляции У Наличие построек, х1 Транспортная доступность, х2 Местополо- жение, х3 Форма участка, х4 Коммуни- кации, х5 Вид права, х6 y 1 0,059707 0,261800566 0,634973 –0,24315 0,578562 0,316459 x1 1 0,072104433 0,026925 –0,13029 0,167077 0,04623 x2 1 0,341208 –0,28748 0,101195 0,042096 x3 1 –0,34923 0,346991 0,236833 x4 1 0,028572 –0,18432 x5 1 0,436401 x6 1 Из приведенной выше матрицы видно, что на рыночную стоимость влияют такие факторы, как транспортная доступность (х2), местоположение (х3), форма участка (х4), обеспеченность коммуникациями (х5), вид переда- ваемого права (х6). Из дальнейших расчетов можно исключить наличие построек (x1). Рассчитывается коэффициент корреляции (R), который меняется от 0 до 1. Если он приближен к 1, это свидетельствует о сильной зависимости и влиянии признака на результативный показатель. Для отбора факторных признаков, влияющих на кадастровую стоимость, нужно проверить связь всех признаков с кадастровую стоимостью (она должна быть больше 0,21, т.е. должна наблюдать- ся умеренная связь) и определить, присутствует ли коллинеарность между при- знаками (т.е. парный коэффициент корреляции больше 0,8). Точность, надежность результатов изучения корреляционной связи зави- сят от количества сопоставимых данных, число которых часто бывает огра- ниченным, поэтому для дальнейшего обоснования выбора факторов и вклю- чения их в модель необходимо рассчитать погрешность вычислений коэффи- циентов корреляции на основе критерия Стьюдента [5]. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 159 Расчетный t-критерий Стьюдента определяется по формуле крит , r r t m? где r – линейный коэффициент корреляции; mr – среднеквадратическая ошибка определения коэффициента корреляция. Анализ коэффициентов корреляции приводится ниже (табл. 5). Таблица 5 Анализ коэффициентов корреляции Признак Коэффициент корреляции Среднеквадратическая ошибка Расчетное значение критерия Стьюдента Достоверность коэффициента корреляции x2 0,26 0,163 1,5930 Недостоверен x3 0,64 0,130 4,9277 Достоверен х4 0,24 0,164 1,4626 Недостоверен x5 0,58 0,138 4,2122 Достоверен х6 0,32 0,160 1,9982 Достоверен Расчетное значение коэффициента Стьюдента превышает табличное значение коэффициента Стьюдента (1,6883) по первому показателю. Следо- вательно, коэффициенты корреляции х3, х5, х6 достоверны и используются в дальнейших вычислениях. Коэффициенты корреляции х2 и х4 недостоверны и в дальнейших расчетах не используются. Таким образом, по результатам проведенного исследования обоснования выбора факторов, влияющих на проведения кадастровой оценки в условиях пересечения интересов субъектов налоговых отношений, было выявлено, что существенным образом на результаты оценки будут влиять такие факторы, как месторасположение земельных участков согласно зонированию и виду разрешенного использования (категории престижности) (х3), инженерное обеспечение земельных участков (х5), вид передаваемого права (х6). Эти фак- торы в дальнейшем будут использованы для построения модели комплексно- го оценивания справедливой кадастровой стоимости земельного участка с учетом мнений заинтересованных сторон. Список литературы 1. Факторы ценообразования в оценке стоимости земли [Электронный ресурс]. – URL: http://www.c-a.ru/stzem3.htm (дата обращения: 14.03.2017). 2. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский [и др.]. – М.: Ин- терреклама, 2003. – 704 с. 2017 MASTER`S JOURNAL № 1 160 3. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости: учеб. пособие. – М.: Маросейка, 2010. – 356 с. 4. Объявления о купле-продаже земельных участков в г. Перми [Элек- тронный ресурс]. – URL: http://dom.59.ru (дата обращения: 15.03.2017). 5. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стои- мости недвижимого имущества: учеб. пособие. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368 с. 6. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости: учеб. пособие. – М.: Техносфера, 2011. – 504 с. Получено 29.03.2017 Букалов Глеб Эдуардович – студент, строительный факультет, Перм- ский национальный исследовательский университет. Научный руководитель – Букалова Алина Юрьевна, кандидат техни- ческих наук, доцент кафедры «Строительный инжиниринг и материаловеде- ние», строительный факультет, Пермский национальный исследовательский политехнический университет, e-mail: [email protected]. Другие книги из этого разделаКадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорийОсобенности оценки земли и недвижимости для различных целейК вопросу влияния степени загрязнения городских земель на кадастровую стоимость недвижимостиКадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорийОсобенности оценки земли и недвижимости для различных целейК вопросу влияния степени загрязнения городских земель на кадастровую стоимость недвижимости