RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Обоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Обоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Харитонов А.А., Жукова М.А., Калабухов Г.А. Обоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения // Вестник Воронежского государственного аграрного университета . 2016. № 1 (48). С. 281-289.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Обоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения"

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) 281 УДК 332.6 (470.324) ОБОСНОВАНИЕ НОРМАТИВНОЙ БАЗЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Александр Александрович Харитонов, кандидат экономических наук, доцент, зав. кафедрой земельного кадастра Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I Марина Александровна Жукова, ведущий инженер Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области Геннадий Алексеевич Калабухов, кандидат экономических наук, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Росреестр) DOI: 10.17238/issn2071-2243.2016.1.281 В процессе анализа теории и практики государственной кадастровой оценки земель выявлена про- блема, которая заключается в том, что в одном оценочном контуре зачастую располагаются объекты, относимые к разным видам разрешенного использования, но не выделенные в отдельные объекты недвижимости. Этот факт приводит к необоснованному увеличению кадастровой стоимости, так как для земельного участка с различными видами разрешенного использования кадастровая оценка вы- полняется по максимальной стоимости вида разрешенного использования. К примеру, если на терри- тории сельскохозяйственного предприятия находятся объекты недвижимости, включающие внутри сельскохозяйственных угодий другие группы земель (водоемы, здания, сооружения), и нет возмож- ности выделить данные земли в отдельные участки, то весь массив земель объекта недвижимости будет оценен по максимальной стоимости. Это невыгодно ни владельцу земли, ни государству, так как если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина налога на землю и, как следствие, возможны уклонения от их уплаты. При расчете кадастровой стоимости таких зе- мельных массивов обосновывается применение поправочного коэффициента, учитывающего отно- шение площади внутреннего контура (с отличным от общего разрешенным использованием) к общей площади объекта. Предлагаемый поправочный коэффициент рассчитывается с учетом разработан- ной авторами нормативной базы применительно к различным типам объектов и их удельным весам в общей площади проблемного контура, включающего различные типы не титульных объектов. В ста- тье приводится классификация объектов с различными видами разрешенного использования. КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: кадастровая оценка, разрешенное использование, кадастровая стоимость, рент- ный доход, продуктивность, цена производства. As part of the analysis of the theory and practice of the state cadastral valuation of lands the authors reveal the problem, the essence of which lies in the fact that in one estimation contour can be located the objects referring to different kinds of the permitted use but not allocated into separate non-movable assets. This fact results in the groundless increase in cadastral cost, as for the land plot with different kinds of permitted use cadastral valuation procedure is fulfilled according maximum cost of the permitted use kind. For instance, if on the territory of an agricultural enterprice there are situated non-movable assets on agricultural lands of which there are another groups of lands (ponds, buildings, constructions) and it is impossible to allocate these lands into definite plots, then the whole massif of the non-movable assets will be evaluated for maximum cost. It is unprofitable both for the land owner and for the state because overvalued cost results in significant tax increase and possible tax evasion. To calculate the cadastral cost of these land arrays it is necessary to use correction coefficient. The value of the coefficient should be based on the relation of the inner contour (different from the general permitted use) to the total object area. The proposed correction coefficient is calculated on the basis of the developed normative framework applied to different types of the objects and their specific gravity in the total area of the problem contour, including different types of untitled objects. Classification of the objects with different types of the permitted use is presented in the article. KEY WORDS: cadastral value, permitted use, cadastral cost, rental income, productivity, cost of production. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ 282 Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) адастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения – совокупность адми- нистративных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков. Качество сельскохозяйственных угодий – интегральные зна- чения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойст- вам [2]. В рассматриваемой оценке принято определение земельного участка как совокуп- ности сельскохозяйственных угодий в границах землевладения физического или юридиче- ского лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Сама же кадастровая стоимость – это капитализированный расчетный рентный до- ход [5]. Цель рассматриваемой оценки – определение кадастровой стоимости для обоснова- ния земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с землей [3, 6, 10]. В процессе оценки используются следующие показатели: основная продуктивность (стоимость валовой продукции в рублях и кормовых единицах); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход; кадастровая стоимость [7]. Оценочная продуктивность определяется в следующей последовательности: рас- считывается средняя фактическая урожайность основных групп культур; определяется оценочная продуктивность с учетом цен реализации и в кормовых единицах по земельно- оценочным районам; рассчитывается средняя оценочная продуктивность одного гектара посева, взвешивая оценочную продуктивность культур через их долю в структуре посев- ных площадей; определяется продуктивность сенокосов и пастбищ; определяется средне- взвешенная продуктивность одного гектара сельскохозяйственных угодий с учетом их структуры (в удельный вес пашни включают многолетние насаждения и залежь) [1]. Оценочные затраты рассчитываются в следующем порядке: - определяются ежегодные фактические затраты на один гектар посевов основных групп культур и сенокосов; - рассчитываются ежегодные индексы затрат в разрезе сельскохозяйственных куль- тур субъекта Российской Федерации по отношению к средним показателям в Российской Федерации; - определяются оценочные затраты по субъекту федерации путем умножения фак- тических затрат по Российской Федерации в целом на индексы; - рассчитываются средневзвешенные затраты на один гектар посевов с учетом структуры посевных площадей; - определяются оценочные затраты на один гектар сельскохозяйственных угодий как средневзвешенные величины с учетом структуры сельскохозяйственных угодий; кор- ректируются оценочные затраты на один гектар сельскохозяйственных угодий с учетом повышения цен на материально-технические ресурсы [7]. Цена производства и рентный доход рассчитываются в следующей последователь- ности: - определяют цену производства валовой продукции с одного гектара сельскохо- зяйственных угодий субъекта Российской Федерации (Цр ? Ун), где Цр – цена реализации продукции, а Ун – нормативная урожайность; - рассчитывают дифференцированный доход с одного гектара сельскохозяйствен- ных угодий субъекта Российской Федерации (ВП - Зпр), где ВП – стоимость валовой про- дукции, а Зпр – текущие производственные затраты на ее получение; - устанавливают единый для субъектов Российской Федерации абсолютный рент- ный доход в размере 1% стоимости валовой продукции с одного гектара сельскохозяйст- венных угодий в среднем по Российской Федерации; - определяют рентный доход с одного гектара сельскохозяйственных угодий субъ- екта Российской Федерации суммированием дифференциального и абсолютного рентного доходов. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) 283 Кадастровая стоимость на один гектар сельскохозяйственных угодий определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации (К) [1, 9]. Рассмотрев и проанализировав теорию и практику государственной кадастровой оценки земель, мы выявили проблему, которая заключается в том, что зачастую в одном оценочном контуре располагаются объекты недвижимости, относимые к разным видам разрешенного использования, но не выделенные в отдельные объекты кадастрового учета. Этот факт приводит к необоснованному увеличению кадастровой стоимости земель. Суть проблемы заключается в том, что при оценке земельного участка, включаю- щего объекты с различными видами разрешенного использования, кадастровая оценка со- вокупного объекта проходит по тому виду разрешенного использования, который форми- рует максимальную кадастровую стоимость. К примеру, если на территории сельскохо- зяйственного предприятия кроме сельскохозяйственных угодий находятся промышлен- ные, социальные, административные и другие, непосредственно не связанные с производ- ством сельскохозяйственной продукции, объекты, и нет возможности выделить земли под этими объектами в отдельные земельные участки, то весь массив земель будет оценен по максимальной стоимости. Это не будет выгодно ни владельцу земли, ни государству, так как приведет к значительному увеличению налогов и возможному уклонению от налого- вых выплат. Решение данной проблемы предлагается осуществить следующим образом. Необ- ходимо при расчете кадастровой стоимости таких земельных массивов вводить поправоч- ный коэффициент в расчет кадастровой стоимости. Значение коэффициента должно опи- раться на отношение площади внутреннего контура (с отличным от общего разрешенным использованием) к общей площади объекта, то есть на его удельный вес. Предлагаемый нами поправочный коэффициент рассчитывается как отношение удельного показателя кадастровой стоимости земель не титульного объекта (УПКСЗ со- оружения) к удельному показателю кадастровой стоимости земель оцениваемого объекта (УПКСЗ объекта). Для повышения точности и упрощения оценочных работ необходимо разработать нормативную базу применительно к различным типам объектов и их удельным весам в общей площади проблемного контура. Нормативная база кадастровой оценки земельных участков, сформированных на землях сельскохозяйственного назначения, должна, по нашему мнению, включать систему численных параметров, позволяющих достаточно оперативно и с достаточной степенью точности корректировать кадастровую стоимость контуров, содержащих объекты различ- ного вида использования и технологического назначения. К числу таких параметров, как указывалось выше, относятся коэффициенты для расчета уточненной кадастровой стоимости по различным типам объектов. Анализ различных типов сооружений, расположенных на землях сельскохозяйст- венного назначения и не выделенных в отдельные объекты недвижимости, позволил нам установить три самостоятельные группы, дифференцирующиеся по типу сооружений. К первой группе мы отнесли различного рода складские объекты, к второй группе – соору- жения, оснащенные технологическим оборудованием, предназначенным для осуществле- ния операций по очистке, сушке, сортировке и подготовке к транспортировке и хранению сельскохозяйственной продукции. К третьей группе нами отнесены объекты, не относя- щиеся напрямую к производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продук- ции: административные здания, выполняющие роль управленческих центров, различные не жилые сооружения, обособленные водоемы (пруды, озера). На первом этапе выполнения поставленной задачи необходимо определить удель- ные веса каждой группы в пределах оцениваемых объектов, в качестве которых нами вы- браны сельскохозяйственные предприятия Панинского района Воронежской области, а ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ 284 Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) именно: ООО «Тойда», К(Ф)Х «Сергеевка», К(Ф)Х «Шанинский». Общая площадь вы- бранных для анализа предприятий составляет 5899 га (ООО «Тойда» – 1874 га, К(Ф)Х «Сергеевка» – 2117 га, К(Ф)Х «Шанинский» – 1908 га). По геоботаническому признаку объекты исследования относятся к лесостепной зо- не и расположены в Окско-Донской низменности. Основной удельный вес в оцениваемых объектах (44,80%) занимают черноземы типичные тучные, среднемощные глинистые и тяжелосуглинистые черноземы, вторая по преобладанию в рассматриваемых хозяйствах группа почв, занимает 32,17%, лугово-черноземные выщелоченные мощные, среднемощ- ные, глинистые, тяжелосуглинистые почвы занимают 23,03%. Пахотные земли в рассмат- риваемых хозяйствах приурочены к плоским водораздельным равнинам и слабопологим склонам. Климат оценочной зоны континентальный. Среднее годовое количество осадков составляет 575 мм. Продолжительность вегетационного периода в среднем 186 дней. На территории оцениваемых объектов присутствует несколько прудов, созданных для удовлетворения сельскохозяйственных нужд и разведения рыбы. Во время проведения государственной кадастровой оценки земель в 2001 и 2006 годах были определенны удельные показатели кадастровой стоимости земель. После пер- вого тура оценочных работ удельный показатель кадастровой стоимости земель по рас- сматриваемым объектам составлял 3,42 руб./кв. м, а после второго тура он увеличился до 8,19 руб./кв. м, в то время как по нашим расчетам удельный показатель кадастровой стои- мости земель рассматриваемых объектов не превышал 7,35 руб./кв. м. Например, в границах бывшего совхоза «Тойда», где в структуре угодий преобла- дали сельскохозяйственные угодья, в основном пашня, вся оценка сводилась к оценке од- ного большого массива сельскохозяйственных угодий. Следовательно, удельный показа- тель кадастровой стоимости земель определялся без учета разрешенного вида использова- ния земельных участков, вне зависимости от того, что на них находится, будь то посевы или склад для сельскохозяйственной продукции. В этой ситуации участок пашни и склад, равные по площади и находящиеся на однотипных по качеству землях, имели одну и ту же кадастровую стоимость, что недопустимо ни с экономической точки зрения, ни с точки зрения здравого смысла. Для того чтобы рассмотреть подробнее вышеуказанную проблему, необходимо провести анализ устройства территории хозяйств. В каждом из рассматриваемых хозяйств присутствуют такие сооружения сельско- хозяйственной инфраструктуры, как склады для хранения сельскохозяйственной продук- ции, водоемы, административные здания и промышленные сооружения, которые в про- цессе производства кадастровой оценки были оценены как сельскохозяйственные угодья. В К(Ф)Х «Сергеевка» имеется свиноводческий комплекс площадью 8,5 га, в К(Ф)Х «Ша- нинский» – животноводческий комплекс площадью 4,7 га. Рассмотрим две группы, выделенные нами из земель сельскохозяйственного назна- чения, на примере выбранных объектов, это группа II – земли, используемые для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и группа III – земли под замкнутыми водоемами. Расчеты площадей замкнутых контуров производились в программе Digital с ис- пользованием геолокационной привязки контура исследования на спутниковые снимки. Как показали расчеты, в К(Ф)Х «Сергеевка» водоемами заняты 32 га, постройками сельскохозяйственного назначения – 11,2 га; в К(Ф)Х «Шанинский» соответственно 89,0 и 7,3 га; в ООО «Тойда» – 39,0 и 2,8 га. Анализ кадастровой стоимости земель с использованием публичной кадастровой карты по III группе объектов выявил, что в среднем по Воронежской области, применительно к данной группе, кадастровая стоимость 1 кв. м объекта составляет около 9,05 руб., что пре- вышает, с нашей точки зрения, реальную кадастровую стоимость объектов такого типа на 1,8 руб. за квадратный метр. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) 285 Если же с землями под замкнутыми водоемами все понятно (их кадастровую стои- мость можно определить, опираясь на среднюю кадастровую стоимость по оценочному району), то с землями под зданиями и сооружениями, предназначенными для сельскохо- зяйственного производства, это сделать невозможно ввиду отсутствия сведений о площа- дях объектов. Поэтому в целях уточнения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо вводить поправочный коэффициент, кото- рый будет корректировать кадастровую стоимость. С использованием материалов почвенного обследования были получены удельные показатели кадастровой стоимости земель по каждой почвенной разности. Для внесения поправки в кадастровую стоимость рассматриваемых объектов необ- ходимо определить удельный вес не титульной группы объектов в конкретном оценивае- мом контуре, расположенном на землях сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим эту процедуру на примере выбранных ранее оценочных объектов. Таблица 1. Экспликация площадей под группами земель и их удельный вес, гектары, коэффициенты № объекта Наименование оцениваемого объекта Общая площадь объекта Площадь водоемов Удельный вес водоемов Площадь сооружений Удельный вес сооружений 1 ООО «Тойда» 1874 39 0,021 4,8 0,001 2 К(Ф)Х «Сергеевка» 2117 32 0,015 11,2 0,005 3 К(Ф)Х «Шанинский» 1908 89 0,047 7,3 0,004 Всего 5899 160 0,083 23,3 0,010 Поправочный коэффициент необходимо определять в соответствии со следующим алгоритмом действий. 1. Группировка объектов по производственным признакам. Как указывалось выше, к сооружениям относится множество объектов, которые по своей природе имеют разную кадастровую стоимость, поэтому разделим их на три груп- пы: 1 – строения складского типа; 2 – строения технологического типа; 3 – строения ад- министративного типа. По перечисленным выше типам оценочных объектов был проведен информацион- ный анализ доступных сведений, который позволил выявить средний удельный показа- тель кадастровой стоимости земель по каждому типу. Для строений складского, техноло- гического и административного типов он составил соответственно 900, 1100 и 1500 руб. за квадратный метр. 2. Определение диапазона изменений поправочного коэффициента. За минимальное значение поправочного коэффициента по всем типам строений предлагаем принять 1, что будет означать отсутствие данного типа строений на террито- рии оцениваемого объекта, следовательно, и отсутствие необходимости в изменении када- стровой стоимости. За максимальное значение поправочного коэффициента предлагаем принять тот случай, когда строения занимают 100% оцениваемой территории. Максимум везде будет разный, так как различен удельный показатель кадастровой стоимости земель различного вида разрешенного использования. В нашем случае поправочный коэффициент определен как отношение УПКСЗ по перечисленным типам строений к УПКСЗ оцениваемого объек- та и составляет для первой, второй и третьей групп соответственно 129, 157 и 214. 3. Определение зависимости кадастровой стоимости от удельного веса не титуль- ного объекта в составе оцениваемого объекта. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ 286 Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) Для определения зависимости удельного показателя кадастровой стоимости земель от удельного веса не титульного объекта в составе оцениваемой территории нами был проведен математический анализ показателей по 120 объектам Панинского района Воро- нежской области, обобщенные результаты которого представлены в таблице 2. Таблица 2. Зависимость кадастровой стоимости от удельного веса не титульного объекта в составе оцениваемого объекта № Площадь контура, кв. м Удельный вес УПКСЗ расчетный № Площадь контура, кв. м Удельный вес УПКСЗ расчетный 1 200 0,00001 7,36 23 6000 0,00032 7,64 2 300 0,00002 7,36 24 7000 0,00037 7,69 3 400 0,00002 7,37 25 7500 0,00040 7,71 4 500 0,00003 7,37 26 8000 0,00043 7,73 5 600 0,00003 7,38 27 9000 0,00048 7,78 6 700 0,00004 7,38 28 10000 0,00053 7,83 7 800 0,00004 7,39 29 20000 0,00107 8,31 8 900 0,00005 7,39 30 30000 0,00160 8,79 9 1000 0,00005 7,40 31 40000 0,00213 9,27 10 1100 0,00006 7,40 32 48000 0,00256 9,66 11 1200 0,00006 7,41 33 50000 0,00267 9,75 12 1300 0,00007 7,41 34 60000 0,00320 10,23 13 1400 0,00007 7,42 35 70000 0,00374 10,71 14 1500 0,00008 7,42 36 80000 0,00427 11,19 15 1600 0,00009 7,43 37 900000 0,04803 50,57 16 1700 0,00009 7,43 38 1000000 0,05336 55,38 17 1800 0,00010 7,44 39 2000000 0,10672 103,40 18 1900 0,00010 7,44 40 4000000 0,21345 199,45 19 2000 0,00011 7,45 41 8000000 0,42689 391,55 20 3000 0,00016 7,49 42 10000000 0,53362 487,61 21 4000 0,00021 7,54 43 15000000 0,80043 727,73 22 5500 0,00029 7,61 44 18740000 1 907,35 Расчетный удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ расчет- ный) определялся по формуле (1) УПКСЗобъекта ? Sобъекта + УПКСЗсооружений ? Sсооружений УПКСЗрас = Sобъекта . (1) В формуле (1) площадь (S) указана в квадратных метрах, а удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) – в рублях за квадратный метр. На основании данных таблицы 2 и с учетом фактических значений УПКСЗ по при- веденным выше типам оценочных объектов можно построить графики зависимости УПКСЗ от удельного веса объекта в оцениваемом контуре. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) 287 При построении графиков приняты следующие обозначения: - ось OY – удельный вес объекта; - ось ОХ – УПКСЗ расчетный; - тип 1 – строения складского типа; - тип 2 – строения технологического типа; - тип 3 – строения административного типа. Зависимость кадастровой стоимости от удельного веса по 3 типам групп объектов По данным графика можно сделать вывод о том, что между кадастровой стоимо- стью оцениваемого земельного участка и удельным весом контура с не титульным разре- шенным использованием наблюдается прямо пропорциональная зависимость. Элементарный анализ графического отображения описанных выше зависимостей позволил выявить тенденцию, которая заключается в том, что при большем значении УПКСЗ типового сооружения прямая, отображающая эту зависимость, находится ближе к оси ОХ – УПКСЗ. 4. Выбор поправочных коэффициентов и определение уточненной кадастровой стоимости оцениваемого объекта. На основании выявленной выше функциональной зависимости составлена таблица коэффициентов, по которой, в зависимости от площади и удельного веса не титульного ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ 288 Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) для оцениваемого контура объекта, можно выбирать необходимый коэффициент и приме- нять его к кадастровой стоимости земельного участка, на котором находятся сооружения, не попадающие в группу сельскохозяйственных угодий. Эффективность предлагаемых решений продемонстрируем на следующем примере. На территории К(Ф)Х «Шанинский» находятся строения первого типа, общей пло- щадью 0,9 га. Площадь К(Ф)Х составляет 1908 га. Исходя из разработанной авторами нормативной базы корректировки кадастровой стоимости поправочный коэффициент, корректирующий кадастровую стоимость по рассматриваемому объекту, находится в пре- делах 1,066-1,061. Возьмем для расчетов среднее значение коэффициента K = 1,063. Скорректированная кадастровая стоимость земельного массива К(Ф)Х «Шанинский», оп- ределенная как произведение УПКСЗ, площади объекта и поправочного коэффициента составит 149 072 994 руб. (1,063 ? 7,35 ? 19080000). Если необходимо определить расчетный удельный показатель кадастровой стоимо- сти (УПКСЗ), то можно воспользоваться следующей формулой: УПКСЗрас = К ? УПКСЗобъекта . (2) В нашем случае расчетная удельная кадастровая стоимость по рассматриваемому объекту (УПКСЗ расчетная) составит 7,81 руб. за один квадратный метр (1,063 ? 7,35). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налоговая ставка на земли сельскохо- зяйственного назначения не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости оценивае- мого объекта [6]. Однако в соответствии с Разъяснениями Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 мая 2011 г. земли, на которых расположено не- сколько видов разрешенного использования, должны оцениваться по максимально воз- можным из представленных в данном контуре ставкам удельного показателя кадастровой стоимости, а соответственно, и земельного налога [8]. Как указывалось выше, средний удельный показатель кадастровой стоимости для наиболее распространенного на землях сельскохозяйственного назначения типа вкрап- ленных объектов, а именно складских помещений (I группа согласно нашей классифи- кации), составляет 900 руб. за один квадратный метр. Если руководствоваться положе- ниями указанных выше «Разъяснений …» и данными кадастровой оценки земель Воро- нежской области [4], то кадастровая стоимость среднего для Воронежской области сель- скохозяйственного предприятия, где площадь сельскохозяйственных угодий составляет порядка 2000 га, была бы равна 18 млрд руб., а годовой налог составлял бы 540 млн руб., при условии, что внутри сельскохозяйственных угодий расположены не выделенные в отдельные объекты недвижимости сооружения 1-го типа. В то время как применение при производстве оценочных работ предлагаемого нами подхода позволяет снизить эту стоимость по приведенному выше примеру до 8-9 млн руб., соответственно и земельный налог будет ниже – 240-270 тыс. руб. Если в пределах оцениваемого контура располагаются не одно сооружение, а не- сколько, с разными видами разрешенного использования, то расчетный УПКСЗ опреде- ляют по формуле (3) Кад.стоим.объекта + УПКСЗ1 ? Sсооружения1 + … + УПКСЗi ? Sсооруженияi УПКСЗрас = Sобъекта , (3) где i – тип сооружения. Выявленная тенденция завышения кадастровой стоимости земель приводит к су- щественному и несправедливому увеличению налоговой базы в случае нахождения в од- ном оцениваемом участке контуров с различным видом разрешенного использования. Считаем, что необходима более четкая дифференциация оценочных рекомендаций по ви- ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Вестник Воронежского государственного аграрного университета. – 2016. – № 1 (48) 289 дам разрешенного использования, которая будет охватывать весь спектр видов разрешен- ного использования, входящих в земли сельскохозяйственного назначения. Разработанные авторами предложения по совершенствованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения позволяют оперативно определять размер када- стровой стоимости земельных участков по землям сельскохозяйственного назначения, включающих в одном контуре объекты различного вида использования и технологического назначения посредством предложенного поправочного коэффициента, корректирующего кадастровую стоимость земельного участка в зависимости от вида разрешенного использо- вания вкрапленного контура. Список литературы 1. Государственная регистрация, учет и оценка земель : учеб. пособие / А.А. Харитонов, Е.В. Панин, С.С. Викин, Н.В. Ершова. – Воронеж: ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ, 2013. – 211 с. 2. Гуляев И.С. К вопросу о технологии государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения / И.С. Гуляев, А.А. Харитонов // Молодежный вектор развития аграрной науки : мат. 65-й студенческой науч. конф. – Ч. 3. – Воронеж : ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ, 2014. – С. 61-63. 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_33773/ (дата обраще- ния: 10.10.2015). 4. Кадастровая оценка земель в Воронежской области : справочное пособие ; под общ. ред. Д.М. Жукова, Г.А. Калабухова. – Воронеж : Управление Роснедвижимости по Воронежской области, 2005. – 114 с. 5. Левченко А.С. Проблемы кадастровой оценки земельных участков и оспаривание ее результатов / А.С. Левченко, С.С. Викин // Молодежный вектор развития аграрной науки : мат. 64-й студенческой науч. конф. – Ч. 2. – Воронеж : ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ, 2013. – С. 28-33. 6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая); от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 04.06.2014) [Электронный ре- сурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76678 (дата обращения: 15.12.2015). 7. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной када- стровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base. consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=105109 (дата обращения: 10.11.2015). 8. Разъяснение Минэкономразвития РФ от 27.05.2011 «Разъяснения Департамента корпоративного управления Минэко- номразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114523/ (дата обращения: 10.11.2015). 9. Токарев А.В. Особенности процесса оценки недвижимости на современном этапе развития рыночных отношений / А.В. То- карев, Е.В. Панин // Молодежный вектор развития аграрной науки : мат. 58-й студенческой науч. конф. В 7 ч. – Воронеж : ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ, 2007. – Ч. II. – С. 73-76. 10. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 10.11.2015). 11. Яурова И.В. Актуальные вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Воронежской области / И.В. Яурова, А.В. Кривоносов // Инновационные технологии и технические средства для АПК : мат. международ- ной науч.-практ. конф. молодых ученых и специалистов (Россия, Воронеж, 26-27 ноября). – Ч. IV. – Воронеж : ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ, 2015. – С. 89-95.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru