Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Об учете значимости ценообразующего фактора при определении весов объектов-аналогов и степени доверия к объектам-аналогам
Попов А.А. Об учете значимости ценообразующего фактора при определении весов объектов-аналогов и степени доверия к объектам-аналогам // Modern Economy Success. 2019. № 5. С. 102-110.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Об учете значимости ценообразующего фактора при определении весов объектов-аналогов и степени доверия к объектам-аналогам"Modern Economy Success 2019, №5 102 Попов А.А., директор, ООО «Брянский Оценщик», член экспертного совета СРО МСНО-НП «ОПЭО» ОБ УЧЕТЕ ЗНАЧИМОСТИ ЦЕНООБРАЗУЮЩЕГО ФАКТОРА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВЕСОВ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ И СТЕПЕНИ ДОВЕРИЯ К ОБЪЕКТАМ-АНАЛОГАМ Аннотация: в статье рассмотрен вопрос учета значимости ценообразующих факторов при определении весов объектов-аналогов и степени доверия к объектам-аналогам. Предложена методика позволяющая учесть важность элементов сравнения при внесении по ним корректировки для определения итоговой вели- чины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Представлено решение математической проблемы деления на ноль при отсутствии корректировок по объекту-аналогу за счет введения компенси- рующей величины, с указанием возможных значений, которые данная величина может принимать в зави- симости от ситуации на рыке недвижимости в определенном сегменте и экономической обстановке в стра- не и (или) регионе. В статье подробно рассмотрен вопрос о степени доверия к объектам-аналогам при оп- ределении итоговой удельной взвешенной стоимости, в том числе и с учетом ценообразующих факторов, непосредственно не относящихся к количественным или качественным характеристикам объекта недвижи- мости, например таким, как: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия), условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лица- ми, иные условия), условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к це- нам предложений, иные условия). Представлены формулы и последовательность проведения расчетов на примере оценке объекта недвижимости офисно-торгового назначения. Приведен пример расчетной табли- цы для объекта недвижимости с учетом веса (вклада) ценообразующих факторов. Описана ситуация, при которой применение предложенной методологии является нецелесообразным. Ключевые слова: вклад ценообразующего фактора, весовые и безвесовые элементы сравнения, вес ана- лога, объект-аналог В соответствии с абзацем 3 подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оцен- ка недвижимости (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 при применении метода коррек- тировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объ- ектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего оп- ределения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Наиболее наглядно значимость ценообразую- щего фактора иллюстрирует следующий пример. Имеется два объекта-аналога к объекту оценки – земельному участку, по каждому из которых внесено по одной корректировке в размере по мо- дулю 10%. При этом по объекту-аналогу №1 кор- ректировка внесена по элементу сравнения «ме- стоположение объекта», а по объекту-аналогу №2 по элементу сравнения «изменения цен за период между датами сделки и оценки» (корректировка на дату). Казалось бы, что степень доверия к объекту- аналогу №2 должна быть больше, чем к объекту- аналогу №1 поскольку он не подвергался коррек- тировке по наиболее важному ценообразующему фактору «местоположение объекта». Однако, су- ществующие на сегодняшний день методики оп- ределения весов объектов-аналогов не позволяют учитывать важность элементов сравнения и их значимость, которую они вносят в формирование итоговой стоимости оцениваемого объекта, что в описанной ситуации приведет к равному распре- делению весов объектов-аналогов несмотря на всю очевидность ошибочности такого подхода. Вместе с тем, необходимо особенно отметить, что корректировка по каждому элементу сравне- ния должна основываться на принципе вклада это- го элемента в стоимость объекта. Применительно к рассматриваемой ситуации принцип вклада ха- рактеризуется денежной суммой, на которую уве- личивается или уменьшается стоимость объекта оценки вследствие сравнения его с каким-либо элементом (ценообразующим фактором) объекта- аналога и введением соответствующей корректи- ровки, позволяющей точно учесть изменение Modern Economy Success 2019, №5 103 стоимости. Данный принцип также называют принципом предельной продуктивности. Достаточно часто, в ситуациях, когда размер корректировки определен на основании рыночных данных (например, при анализе парных продаж), имеется соответствующая погрешность такой кор- ректировки, не позволяющая в полной мере реали- зовать принцип вклада, что подчеркивает необхо- димость учета элемента сравнения, по которому она вводится. Актуальность настоящей статьи обусловлена отсутствием методических указаний, позволяю- щих учитывать значимость ценообразующего фак- тора при определении итоговой величины стоимо- сти объекта оценки. Отсутствие учета значимости элемента сравне- ния нарушает логику процесса определения стои- мости, что может явится нарушением подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N3)» ут- вержденного Приказом Минэкономразвития Рос- сии от 20.05.2015 N299 (ред. от 06.12.2016) со- гласно которого описание процесса оценки объек- та оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обосно- вание выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подхо- дов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяе- мых подходов, приведена последовательность оп- ределения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса опреде- ления стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, оп- ределяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отдельным вопросом является то, каким обра- зом может быть определена значимость и важ- ность каждого из ценообразующих факторов. Представляется, что отвечать на данный вопрос оценщику следует после проведения анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стои- мость (подпункт «з» пункта 8 ФСО N 3) и анализа фактических данных о ценах сделок и (или) пред- ложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оценивае- мый объект при фактическом, а также при альтер- нативных вариантах его использования, с указани- ем интервала значений цен (подпункт «в» пункта 11 ФСО N7). По результатам проведенных оценщиком ана- лизов рынка, используя общелогические и эмпи- рические методы познания, такие как: наблюде- ние, сравнение, описание, синтез, анализ, абстра- гирование, обобщение, индукция, дедукция, ана- логия, и моделирование оценщик определяет зна- чимость и важность каждого из ценообразующих факторов, в том числе с использованием метода экспертных оценок. Вместе с тем, на практике описанное выше яв- ляется сложно реализуемым, особенно на неразви- тых рынках, когда оценщик действует в условиях дефицита рыночных данных и информации. В современной литературе, справочных изда- ниях можно встретить описание ценообразующих факторов с приведением их весов (значений) и рангов (важности) в системе элементов сравнения определенного сегмента рынка. Примером тому может быть издание Лейфера Л.А., Крайниковой Т.В «Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижи- мость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного под- хода», Нижний Новгород 2018, где приводятся веса ценообразующих факторов в сегменте офис- но-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости (стр. 74 справочника), представленные ниже. Таблица 1 № Наименование фактора Вес фактора 1 Местоположение 0,29 2 Общая площадь (фактор масштаба) 0,08 3 Расположение относительно красной линии 0,08 4 Физическое состояние здания 0,06 5 Этаж (для встроенных помещений) 0,06 6 Наличие отдельного входа 0,06 7 Состояние отделки 0,05 8 Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории базы) 0,04 Modern Economy Success 2019, №5 104 Продолжение таблицы 1 9 Близость к остановкам общественного транспорта 0,04 10 Концентрация населения в районе нахождения объекта 0,04 11 Тип объекта (встроенное помещение, отдельно-стоящее здание) 0,04 12 Материал стен 0,04 13 Возможность парковки (для объектов в городах) 0,04 14 Площадь земельного участка, относящегося к объекту (для отдельно стоящих зданий) 0,04 15 Отношение арендопригодной к общей площади 0,03 Авторами отмечается, что порядковый номер представляет собой ранг. Учитывая наличие по разным элементам сравнения одинаковых весов, наиболее значимые из них те, которые имеют наименьший ранг. Представленная выше информация позволяет учесть значимость ценообразующего фактора при определении веса объекта-аналога (итоговой ве- личины стоимости оцениваемого объекта). В тоже время, в силу подпункта «е» пункта 22 ФСО N7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были со- вершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются в том числе следующие элементы сравнения: ? передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; ? условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); ? условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); ? условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Несложно заметить, что перечисленные цено- образующие факторы отсутствуют в приведенной выше таблице, что, однако, представляется вполне логичным, так как указанные элементы сравнения не только не относятся к физическим или качест- венным характеристикам объектов недвижимости, но и все из них за исключением передаваемых имущественных прав, ограничений (обременений) этих прав являются внешними по отношению к объекту-аналогу и объекту оценки, и относятся непосредственно к рынку в конкретном сегменте. Далее по тексту настоящей статьи будем называть такие ценообразующие факторы безвесовы?ми , хо- тя, конечно каждый из них имеет свою значи- мость, но об этом далее. Необходимо учитывать, что в ситуации, когда по одному из двух объектов-аналогов отсутствуют корректировки по всем элементам сравнения, а по- другому имеются корректировки по безвесовым ценообразующим факторам, первый объект-аналог должен иметь наибольший вес, так как явным яв- ляется то, что степень доверия к такому аналогу будет больше. Для учета значимости каждого конкретного це- нообразующего фактора автором статьи предлага- ется методика, основанная на разделении элемен- тов сравнения на две группы: весовые и безвесо- вые, по каждой из которых отдельно определяют- ся модули суммарной корректировки и веса объ- ектов-аналогов, которые в дальнейшем служат ба- зой для расчета общего (итогового) веса объекта- аналога. Вначале определяется модуль суммарной кор- ректировки для каждого объекта-аналога по безве- совым ценообразующим факторам, не относящим- ся к физическим или качественным характеристи- кам объектов-аналогов. В общем виде формула имеет вид: (1) где: – модуль суммарной корректировки i-ого объекта-аналога по безвесовым элементам сравне- ния m0, – корректирующий коэффициент i-ого объекта-аналога по m0 элементу сравнения, n – общее число безвесовых элементов сравне- ния. Вес аналога определяется как отношение величины обратной модулю суммарной корректи- ровки к сумме всех получившихся обратных вели- чин (см. формула 2). Modern Economy Success 2019, №5 105 (2) где: – вес i-го аналога по безвесовым элемен- там сравнения m0, – компенсирующая величина, также приме- няется для исключения математической ошибки деления на ноль; вводится при модуле суммарной корректировки одного из объектов-аналогов рав- ном 0 ( ). Может вводится для увеличения веса одного из объектов-аналогов. n – общее число объектов-аналогов, используе- мых в расчетах. Затем определяется модуль суммарной коррек- тировки для каждого объекта-аналога по ценооб- разующим факторам, непосредственно относя- щимся к характеристикам объекта-аналога, учи- тывая значимость каждого ценообразующего фак- тора (элемента сравнения) – (см. формула 3). (3) где: – модуль суммарной корректировки i-ого объекта-аналога по весовым элементам сравнения mf, – корректирующий коэффициент i-ого объекта-аналога по mf элементу сравнения, – вес mf -ого элемента сравнения в стои- мость i-ого аналога, n – общее число весовых элементов сравнения. Вес объекта-аналога по элементам сравнения непосредственно относящимся к характеристикам объекта-аналога – , определяется, как отно- шение величины обратной модулю суммарной корректировки ( ) к сумме всех получившихся обратных величин (см формула 4). (4) где: – вес i-го аналога по весовым элементам сравнения m0, – компенсирующая величина, также приме- няется для исключения математической ошибки деления на ноль; вводится при модуле суммарной корректировки одного из объектов-аналогов рав- ном 0 ( ), в размере 1. n – общее число объектов-аналогов, используе- мых в расчетах. Общий вес объекта-аналога – (по всем элементам сравнения) определяется, как отноше- ние произведения весов и конкретного объекта-аналога к сумме произведений весов всех объектов-аналогов (см. формула 5). (5) Важно заметить, что в формуле (5) отсутствуют обратные величины, так как используемые значе- ния уже являются таковыми. Пример учета значимости ценообразующих факторов приведен в расчетной таблице ниже (табл. 2), на примере оценке объекта недвижимо- сти офисно-торгового назначения. Таблица 2 Расчетная таблица учитывающая вес ценообразующих факторов Элементы сравнения / корректировки / вклад элемента Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3 Цена предложения, руб./ 1 кв. м. 11 818,18 25 641,03 15 333,33 Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав Собственность Собственность Собственность Собственность Корректировка 1,000 1,000 1,000 Условия финансирования предполагаемой сделки Единовременная оплата Единовременная опла- та Единовременная опла- та Единовременная опла- та Корректировка 1,000 1,000 1,000 Условия продажи Modern Economy Success 2019, №5 106 Продолжение таблицы 2 Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Корректировка 1,000 1,000 1,000 Изменения цен за период между датами предложения и оценки 01.01.2019 Апрель 2018 Октябрь 2018 Июль 2018 Корректировка 1,000 1,000 1,000 Скидки к ценам предложений Цена сделки Цена сделки Цена предложения Цена предложения Корректировка 1,000 0,773 0,835 Функциональное назначение объекта недвижимости Офисно-торговое сво- бодного назначения Офисно-торговое сво- бодного назначения Офисно-торговое сво- бодного назначения Офисно-торговое сво- бодного назначения Корректировка 1,000 1,000 1,000 Экономические характеристики Особенности отсутст- вуют Особенности отсутст- вуют Особенности отсутст- вуют Особенности отсутст- вуют Корректировка 1,000 1,000 1,000 Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует Корректировка 1,000 1,000 1,000 Другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Отсутствуют Корректировка 1,000 1,000 1,000 Скорректированная цена, руб. 11 818,18 19 820,516 12 803,33 Модуль суммарной корректировки ( ) 0,0000 0,2270 0,1650 Вес объекта-аналога ( ) 0,3741 0,3049 0,3211 Местоположение объекта (глобальное и локальное) Клинцовский р-н, ул. Выдуманная, д. 5 Клинцовский р-н, ул. Выдуманная, д. 8 Клинцовский р-н, ул. Выдуманная, д. 10 Клинцовский р-н, ул. Выдуманная, д. 55 Корректировка 1,000 1,000 0,773 Вклад элемента 0,29 0,29 0,29 Общая площадь (фактор масштаба), кв.м. 111,9 110,00 78,00 75,00 Корректировка 1,000 0,900 0,900 Вклад элемента 0,08 0,08 0,08 Расположение относительно «красной линии» Расположен на красной линии Расположен на крас- ной линии Расположен на крас- ной линии На красной линии с пониженным автомо- бильным трафиком Корректировка 1,000 1,000 1,150 Вклад элемента 0,08 0,08 0,08 Физическое состояние здания Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,06 0,06 0,06 Этаж (для встроенных помещений) 1 1 1 1 Modern Economy Success 2019, №5 107 Продолжение таблицы 2 Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,06 0,06 0,06 Наличие отдельного входа Отдельный вход Отдельный вход Отдельный вход Отдельный вход Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,06 0,06 0,06 Состояние отделки Требует ремонта Стандартный ремонт Стандартный ремонт Стандартный ремонт Корректировка 0,790 0,790 0,790 Вклад элемента 0,05 0,05 0,05 Ограниченность доступа к объекту Отсутствует Свободный доступ Отсутствует Отсутствует Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Близость к остановкам общественного транспорта Расположен вблизи ос- тановки Расположен вблизи остановки Расположен вблизи остановки Расположен вблизи остановки Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Концентрация населения в районе нахождения объекта Средняя Средняя Средняя Средняя Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Тип объекта Встроенное помещение Отдельно стоящее здание Отдельно стоящее здание Встроенное помеще- ние Корректировка 0,890 0,890 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Материал стен Капитальное (кирпич) Капитальное (кирпич) Капитальное (кирпич) Капитальное (кирпич) Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Возможность парковки Стихийная парковка Стихийная парковка Стихийная парковка Стихийная парковка Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Площадь земельного участка, относящегося к объекту В пределах площади застройки В пределах площади застройки В пределах площади застройки В пределах площади застройки Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,04 0,04 0,04 Отношение арендопригодной к общей площади Типичное Типичное Типичное Типичное Корректировка 1,000 1,000 1,000 Вклад элемента 0,03 0,03 0,03 Скорректированная це- на, руб. 8 309,36 12 542,22 8 092,26 Модуль суммарной кор- ректировки ( ) 0,0149 0,0229 0,0963 Modern Economy Success 2019, №5 108 Продолжение таблицы 2 Вес объекта-аналога ( ) 0,5539 0,3604 0,0857 Общий вес объекта- аналога ( ) 0,6013 0,3189 0,0799 Взвешенная удельная стоимость, руб. / 1 кв.м. 9 642,70 Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб. 1 079 018,13 Взвешенная удельная стоимость рассчитана, как сумма произведений общего веса аналога ( ) и скорректированной цены объекта-аналога. Отдельно необходимо упомянуть о значении компенсирующей величины – . В формулах, представленных выше, значение данной величины намеренно не указано. В расчетной таблице, дан- ная величина вводилась при расчете веса i-го ана- лога по безвесовым элементам сравнения – m0, по умолчанию в размере 1,00 для исключения мате- матической ошибки при делении на ноль в расчете веса объекта-аналога №1. В итоге, веса объектов- аналогов №1, №2 и №3 составили соответственно: 37,41%, 30,49%, 32,11%. Следует признать не слишком большую разницу в весе между объек- том-аналогом №1 и объектами-аналогами №2 и №3 (~5-7%) несмотря на то, что по объекту- аналогу №1 была принята цена состоявшейся сделки. В подобных ситуациях представляется це- лесообразным проводить анализ совершенных сделок по данным портала Росреестра (источник данных: https://portal.rosreestr.ru – мониторинг рынка недвижимости – просмотр сделок и объек- тов) и если в результате данного анализа будет установлено, что число совершаемых сделок, на определенной территории значительно ниже, чем число предложений на рынке, понижать компен- сирующую величину – , и тем самым, увеличи- вать степень доверия к объекту-аналогу по кото- рому имеются данные о свершившейся сделки. Уменьшение компенсирующей величины – на 20% (принятие в расчетах значение 0,80) при- водит к следующему распределению весов объек- тов-аналогов №1, №2 и №3 в части безвесовых элементов, соответственно: 38,34%, 29,87%, 31,79%. Как видим разница увеличилась до ~ 6,5- 8,5%. Уменьшение компенсирующей величины – на 40% (принятие в расчетах значение 0,60) уве- личивает разницу до ~ 8,6-10,9%; на 60% (приня- тие в расчетах значение 0,40) увеличивает разницу до ~ 12,45-15,45%. Указанные цифры верны для приведенного выше примера и в целом иллюстри- руют диапазон значимости объекта-аналога, по которому принята цена сделки. Заслуживает внимания изменение величины – от значения по умолчанию и в ситуациях, когда объекты-аналоги имеют существенные различия между собой по дате сделки (предложения). Так, при дате оценки – 01.01.2015 года объект-аналог, предлагавшейся к продаже в декабре 2014 года должен иметь больше доверия, с учетом начавше- гося в ноябре 2014 года кризиса, по сравнению с объектами-аналогами, предлагавшимися к прода- же в июне и в августе 2014 года. Здесь важно подчеркнуть, что речь не идет о размерах корректировок на дату или торг. Учиты- вая наличие отдельной погрешности у каждой из корректировок речь идет о степени доверия к тому или иному объекту-аналогу. Не следует понижать величину более чем на 60%, так как она взаимосвязана с общим весом объекта-аналога ( ) и может повлиять на него, существенным образом нивелировав весовые кор- ректировки, введенные по данному и иным объек- там-аналогам. Значение может находится в диапазоне от 0,60 до 0,40 при существенном отличии между числом предложений на рынке и совершаемых сделок; при существенном изменении ситуации на рынке в период между датой оценки и датой сдел- ки (предложения) по объектам-аналогам (как пра- вило кризисные явления в экономике). Значение может находится в диапазоне от 0,80 до 0,60 при имеющихся отличиях между чис- лом предложений на рынке и совершаемых сде- лок, которые тем не менее нельзя отнести к суще- ственным; при изменении ситуации на рынке в период между датой оценки и датой сделки (пред- ложения) по объектам-аналогам не характери- Modern Economy Success 2019, №5 109 зующиеся кризисными явлениями в экономике страны или субъекта Российской Федерации. Значение может находится в диапазоне от 1,00 до 0,80 при незначительных отличиях между числом предложений на рынке и совершаемых сделок; при незначительном изменении ситуации на рынке в период между датой оценки и датой сделки (предложения) по объектам-аналогам. Принятие решений о степени существенности отличий между числом предложений на рынке и совершаемых сделок или изменении ситуации на рынке в период между датой оценки и датой сдел- ки (предложения) по объектам-аналогам, а равно выбор значения величины внутри приведенных диапазонов, осуществляется оценщиком исходя из конкретных обстоятельств оценки, основываясь на опыте и внутреннем убеждении оценщика. При расчете веса i-го аналога по весовым эле- ментам сравнения – mf, компенсирующую величи- ну – следует вводить только при возникновении математической ошибки деления на ноль и только в размере 1,00, так как учет степени доверия осу- ществляется в том числе весом каждого из эле- ментов сравнения. В тех случаях, когда общий вес одного из объ- ектов-аналогов превышает 80-85% представляется целесообразным выбрать иную методику расчета весов или, при наличии соответствующей возмож- ности, заменить некоторые из объектов-аналогов. Литература 1. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)". 2. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)". 3. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, Н. Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2018. 368 с. References 1. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 20.05.2015 N299 (red. ot 06.12.2016) "Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta ocenki "Trebovaniya k otchetu ob ocenke (FSO N3)". 2. Prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 25.09.2014 N611 "Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta ocenki "Ocenka nedvizhimosti (FSO N7)" 3. Lejfer L.A., Krajnikova T.V. Spravochnik ocenshchika nedvizhimosti-2018. Ofisno-torgovaya nedvizhimost' i skhodnye tipy ob"ektov. Korrektiruyushchie koefficienty i skidki dlya sravnitel'nogo podhoda, N. Novgorod: Privolzhskij centr metodicheskogo i informacionnogo obespecheniya ocenki, 2018. 368 s. Modern Economy Success 2019, №5 110 Popov A.A., Director, LLC Bryansk Appraiser, member of the expert Council of SRO MSNO-NP “OPEO” ABOUT THE ACCOUNT OF THE IMPORTANCE OF THE PRICE-FORMING FACTOR AT DETERMINATION OF WEIGHTS OF OBJECTS-ANALOGS AND DEGREE OF TRUST TO OBJECTS-ANALOGS Abstract: the article considers the issue of accounting for the importance of price-forming factors in determining the weights of analog objects and the degree of confidence in analog objects. The technique allowing to consider importance of elements of comparison at introduction on them of adjustment for determination of total size of market value of the estimated real estate object is offered. The solution of the mathematical problem of division by zero in the absence of adjustments for the object-analogue due to the introduction of a compensating value, indicating the possible values that this value can take depending on the situation in the real estate market in a certain segment and the economic situation in the country and (or) the region. This article discusses the question of the degree of confidence in the objects-analogues in determining the outcome of a specific weighted value, including taking into account the pricing factors that are not directly relevant to quantitative or qualitative characteristics of the property, such as negotiable property rights, restrictions (encumbrances) of these rights financing conditions of completed or proposed transaction (payment method, credit conditions, and other conditions) terms of sale (unusual market conditions, the transaction is between affiliated persons, other conditions), market conditions (price changes during the period between the date of the transaction and the valuation discount to the price proposals, other conditions). The formulas and sequence of calculations on the example of real estate valuation of office and commercial purposes are presented. An example of a calculation table for a real estate object taking into account the weight (contribution) of price-forming factors is given. The situation in which the application of the proposed methodology is impractical is described. Keywords: contribution of price-forming factor, weight and weightless elements of comparison, weight of analog, object-analog Другие книги из этого разделаКлассификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условияхПрогнозирование стоимости квадратного метра в новостройках в городе СамареПроблемы в области кадастровой оценки объектов недвижимости в РоссииКлассификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условияхПрогнозирование стоимости квадратного метра в новостройках в городе СамареПроблемы в области кадастровой оценки объектов недвижимости в России