Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > О подходах к оценке страховой стоимости городских памятников истории и культуры
Цацулин А.Н., Афанасьева Р.Р. О подходах к оценке страховой стоимости городских памятников истории и культуры // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). 2017. № 2 (4). С. 58-71.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "О подходах к оценке страховой стоимости городских памятников истории и культуры"58 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 РАЗДЕЛ 3. ФИНАНСОВЫЙ СЕКТОР: ВОЗМОЖНОСТИ РАЗВИТИЯ И СТРУКТУРНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ Цацулин А. Н. доктор экономических наук, профессор Северо-Западного института управления РАНХ и ГС при Президенте РФ Афанасьева Р. Р. аспирант кафедры экономики и финансов Северо-Западного института управления РАНХ и ГС при Президенте РФ О ПОДХОДАХ К ОЦЕНКЕ СТРАХОВОЙ СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ Аннотация: В статье обсуждаются проблемы, связанные с охраной и оценкой петер- бургских зданий-памятников архитектуры, находящихся под охраной государства, обладаю- щих соответствующим охранным статусом – «памятник истории и культуры». Рассмотрены также технические вопросы включения в рыночную стоимость объекта недвижимости фак- тора «историческая репутация» при тр?х классических подходах к оценке – затратном, до- ходном и сравнительном. Особый интерес представляет вопрос формирования стоимости объекта в целях страхования Исаакиевского собора, включ?нного в Список памятников Все- мирного наследия ЮНЕСКО. В условиях отсутствия надлежащего методического обеспече- ния оценки стоимости памятников архитектуры авторы статьи пытаются построить алгоритм и процедуру определения страховой стоимости Исаакиевского собора. Ключевые слова: Исаакиевский собор, архитектурный шедевр, Перечень объектов культурного и природного наследия ЮНЕСКО, объект недвижимости, стоимость недвижи- мости, пучок прав, подходы к оценке бизнеса, здание-памятник, памятник истории и культу- ры, охранный статус, страховая стоимость ON THE APPROACHES TO THE EVALUATION OF THE INSURED VALUE OF URBAN HISTORICAL AND CULTURAL MONUMENTS Summary: The article discusses the problems associated with the protection and evaluation of the St. Petersburg-monuments of architecture buildings, which are under state protection, with appropriate protection status - "a monument of history and culture." We also consider the technical issues be included in the market value of the property factor "historical reputation" with three classical approaches to evaluation – cost, income and comparative. Of particular interest is the formation of a project cost of insurance for the purpose of St. Isaac's Cathedral, included in the list of UNESCO World Heritage sites. In the absence of a proper valuation of methodical maintenance of monuments article authors try to construct an algorithm and a procedure for determining the insurance value of St. Isaac's Cathedral. Keywords: Saint Isaac's Cathedral, architectural masterpiece, historical and cultural monument, the List of UNESCO World Cultural and Natural Heritage, property values, property rights, cost types, real estate valuation, bundle of rights, approaches to business valuation, protected status, insurance cost ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 59 Самой скандальной городской новостью прошлого года, породившей брожение в умах горожан, стало безапелляционное требование Санкт-Петербургской епархии Русской право- славной церкви (РПЦ) о передаче ей в собственность Исаакиевского кафедрального собора. В результате переговоров состоялось предметное обсуждение позиции официальных пред- ставителей РПЦ и православных активистов-общественников, выступающих за немедленную передачу этого выдающегося памятника архитектуры, со своими оппонентами из инициа- тивной группа озабоченных граждан и культурной общественности. Как выяснилось, аргу- менты сторон в ходе дискуссии никого не убедили. Администрация города некоторое время выдерживала паузу и безмолвствовала в отли- чие от городской избирательной комиссии, где оперативно прошло заседание, на котором была рассмотрена сама идея и заявка группы депутатов и деятелей культуры на проведение общегородского народного референдума о передаче собора. При анализе пакета документов, который подали эти единомышленники, обсуждалась формулировка вопроса, на который предстояло отвечать горожанам. Но финансовые проблемы города, немощный бюджет субъ- екта федерации не позволили такой референдум провести, а губернатор официально отказал РПЦ в е? притязаниях. Но поставлена ли точка в этой дискуссии? Разумеется, нет, и яростная борьба за собор продолжается уже в текущем 2016 году. Суд в Петербурге 4 апреля 2016 г. отклонил иск активистов – жалобу представителей ор- ганизации «Священная лига Святого Георгия» – на отказ городских властей немедленно пере- дать Исаакиевский собор РПЦ, сославшись на ошибку при подаче документов. Авторы иници- ативы отметили, что они не заручались напрямую епархиальной поддержкой, однако и не по- лучали запрета на подобные действия. Пресс-служба Петербургской епархии официально не комментировала ситуацию. Но здесь явно присутствует эффект d?j?-vu: в сентябре 2015 года власти Петербурга уже принимали решение не передавать Исаакиевский собор церкви глав- ным образом из экономических соображений, а в РПЦ заявили о намерении оспорить отказ Смольного в суде [1] (подробнее по данной проблеме авторы статьи описали в работе [2]). А с какой стороны храм, безусловно, культовый объект недвижимости, даже являющий- ся памятником архитектуры, истории и культуры, охраняемым государством и ЮНЕСКО, мо- жет заинтересовать сообщество профессиональных оценщиков? Покажется странным, но Иса- акиевский собор, как и другие культовые здания и сооружения в стране, которые подлежат охране и защите от всех возможных случаев риска сохранности и непредвиденных обстоятель- ств, не имеет официально зафиксированной и зарегистрированной страховой стоимости как целостного объекта. Прискорбный опыт рассмотрения ситуаций с уничтоженными, сгоревши- ми и пострадавшими объектами этой категории, включая вопросы возмещения ущерба, свиде- тельствует о серь?зных пробелах не только в законодательстве, но также в теории и практике оценки обоснованной стоимости подобных объектов, как и других памятников истории и культуры, находящихся под охраной государственных структур разных уровней. Постановка задачи, методология и методика исследования. Подчиняясь уже сложившимся принципам теории оценки объектов недвижимости, профессиональная оценка рыночной стоимо- сти памятников истории и культуры предполагает изучение известных их особенностей, связан- ных с охранным статусом объектов, с их особым архитектурным исполнением, использованными уникальными строительными материалами и индивидуальными требованиями (вместо стандар- тов), а также с феноменом исторической репутации (ИР). ИР трактуется как некий нематериаль- ный актив, во-первых, увеличивающий стоимость подобного объекта и, во-вторых, накладываю- 60 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 щий особые обязательства и обременения на схемы управления его стоимостью. Но прежде все- го, необходимо определить, как присвоенный объекту недвижимости статус памятника истории и культуры должен влиять на процедуру формирования рыночной (и иных видов) стоимости объ- екта и отражаться на этой стоимости, а далее на справедливой цене объекта [1]. Среди предметов старины имеется один их вид, представляющий чрезвычайный инте- рес с точки зрения проблемы сохранения наследия человеческой истории и культуры, а так- же выявляющий наименее изученную сторону непосредственно экономической жизни горо- да. В данной статье речь пойд?т об объектах культурного наследия, к которым, в соответ- ствии с действующим законодательством, относятся объекты недвижимого имущества, яв- ляющиеся отдельной и самостоятельной исторической ценностью, а кроме того обладающие несомненной, определ?нной, но не всегда известной стоимостью. Тем не менее, понятие сто- имость требует некоторых комментариев. В экономической теории существуют различные концепции стоимости, выводящие про- цесс формирования стоимости/цены из различных условий и обстоятельств. Исторически пер- выми теориями стоимости были трудовая теория стоимости и теория предельной полезности. Общеизвестно, что трудовая теория стоимости как бы защищает интересы производителя, пер- воначального собственника, продавца. Именно такая позиция соответствует смыслу затратного подхода к оценке рыночной стоимости. Исходя из контента общего алгоритма затратного под- хода, при оценке объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры, сле- дует принять во внимание те дополнительные затраты, которые всегда нес?т собственник- продавец объекта (в виде обязательных обременений), а также на факторы, влияющие на осо- бенности образования износа разного рода для таких объектов. Экономическая оценка специфических объектов недвижимости – зданий-памятников (ЗП) состоит, прежде всего, в стоимостной оценке их материального состояния, которая по- лучается вычитанием физического износа из полной восстановительной стоимости с прибав- лением стоимости земельного участка, без оценки влияния времени и без уч?та принадлеж- ности ЗП к категории историко-культурного наследия (ИКН) [4, с. 17]. И лишь затем облада- ние изучаемым объектом определ?нной историко-культурной ценностью (ИКЦ) и историче- ской репутацией (ИР) рассматривается как две самостоятельные составляющие стоимости этого объекта и в тех целях, которые преследуются инициаторами на момент независимой и профессиональной оценки этой стоимости. Таким образом, следует обратить особое внимание на следующие аспекты применения затратного (имущественного) подхода к оценке стоимости ЗП: 1) Определение базы стоимости воспроизводства объекта недвижимости: стоимости восстановления или стоимости замещения и, в зависимости, от базы стоимости – определение затрат на архитектурное исполнение объекта, его эксклюзивность и неповторимость; особен- ности расч?та базы стоимости воспроизводства подобного объекта в текущих условиях. 2) Особенности уч?та различных видов износа, в частности переходаразличных видов исправимого износа в неисправимый износ, например, в связи с наличием у анализируемого объекта охранного статуса или в результате чрезвычайного происшествия (ситуации форс- мажора, обстоятельства непреодолимой силы и пр.). Уч?т в стоимости воспроизводства объекта реально понес?нных затрат на формирова- ние (в режиме оценки научно обоснованной стоимости) нематериальных активов (НМА), ко- торые неразрывно связаны с сутью ЗП и с его ИР. ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 61 В рамках затратного подхода при определении стоимости земельного участка появля- ется техническая возможность разделения вклада особенностей местоположения в эту стои- мость и стоимости ИР, которые должны быть отнесены к стоимости воспроизводства проек- тируемых улучшений. В свою очередь, теория предельной полезности отражает особую, индивидуальную точку зрения потребителя, потенциального собственника или покупателя. Такая позиция вполне соответствует смыслу доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта, что предполагает расч?т стоимости, исходя из того дохода, который может извлечь собственник, эксплуатируя оцениваемый объект, т.е. опираясь на объективную оценку измеряемой полез- ности последнего. Исходя уже из контента алгоритма расч?та стоимости при доходном подходе, при оценке объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры, следует об- ратить внимание на дополнительные затраты, могущие возникнуть при эксплуатации объек- та, а также на выявленные новые факторы, влияющие на величину получаемого дохода. Для чего исследователю необходимо организовать и проводить в режиме мониторинга специаль- ное статистическое наблюдение в следующих аспектах: 1) При определении потенциального дохода от эксплуатации ЗП учитывать особенно- сти подбора объектов-аналогов (при понятной сложности поиска аналогов среди памятников архитектуры) и вносить соответствующие корректировки в величины оцениваемой стоимо- сти. 2) Научно, законодательно и организационно-технически обосновывать вносимые от- дельно корректировки на историческую репутацию (ИР) оцениваемого объекта, т.е. придер- живаться общеустановленных процедур. 3) При расч?те чистого денежного потока (Net Cash Flow – NCF) или свободного де- нежного потока, продуцируемого бизнесом (Free Cash Flow for the Firm – FCFF), необходимо учитывать дополнительные виды затрат, связанные с историческим и охранным статусом объекта, особенно, если он используется в целях cистематического извлечения прибыли и остро нуждается в дорогостоящих реставрационных работах, подбирать и/или разрабатывать соответствующие методы их исчисления. Наиболее известной теорией, объединяющей классические теории стоимости, является концепция А. Маршалла. Концепция убедительно трактует множественность источников воз- никновения стоимости, а цена, которую согласен уплатить покупатель за экономическое благо, определяется, с одной стороны, понимаемой по умолчанию или измеряемой полезностью это- го блага, что просматривается со стороны спроса, а с другой стороны – размером издержек производства и обращения, формируемым рыночным предложением конечных потребителей. При этом в концепции стоимости особо из всех прочих выделяются два фактора, влияющие на цены: предельную полезность и издержки производства. Рыночные цены устанавливаются по- купателем и продавцом в результате непрерывного динамического процесса рыночной балан- сировки рыночных категорий спроса и предложения. Таким образом, А.Маршалл отрицал единственно возможное существование стоимост- ной субстанции как таковой и считал, что имеется только меновая стоимость блага в дина- мике, т.е. его цена. В коротком периоде б?льшее влияние имеет предельная полезность, в длительном доминируют издержки производства, но при этом цена должна быть достаточ- ной, чтобы возместить их. Формирование рыночной цены исследователь рассматривал в тр?х 62 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 периодах. Так, при мгновенном рыночном равновесии цена полностью зависит от спроса при фиксированном предложении; при краткосрочном балансировании устанавливается равно- весная цена даже при отсутствии равновесного объ?ма; при долгосрочном балансировании рыночное предложение становится существенно более гибким, чувствительным, и равнове- сие устанавливается при равновесном объ?ме и устойчивой цене. Современная концепция синтеза теорий стоимости сводится к следующей не вполне ч?ткой сентенции. Сопоставление трудовой теории стоимости и теории предельной полезно- сти позволяет лучше выявить их общий характер и понять их практическое значение. Обе названные концепции обладают всего одним признаком схожести. С их помощью более глу- боко можно анализировать эндогенные процессы экономики, скрытые от непосредственного наблюдения и анализа профессионального эксперта-оценщика [5]. Принцип оценочной теории «соотношение спроса и предложения» как основа меха- низма рыночного саморегулирования объясняет значительные различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения. Формирование субъективных цен и стоимостей экономического блага (в его товарной форме), ущемляя интересы соответствующих участников товарообмена, порождает их уси- лия, направленные на элиминирование причин такого отклонения, и даже деятельность, ко- торая является движущей силой, подталкивающей рыночные структуры к равновесному со- стоянию, к своеобразному экономическому гомеостазу [6]. Последний можно счесть нормой такого рыночного состояния, при котором зарождаются объективные параметры стоимости и условно справедливые цены на экономические блага и при котором складывается ощущение удовлетвор?нности результатами рыночного обмена основной массы его участников. Механизм т.н. автосоизмерения стоимостей устанавливает, прежде всего, достаточно хрупкое равновесие между степенями удовлетвор?нности противоположных сторон при об- мене. Другими словами, в процессе формирования стоимости блага принимает участие некая третья, объективная, так сказать, по умолчанию, сторона – сам рынок как совокупность ин- ститутов, факторов, индивидуальных мнений и предпочтений, агрегированных и объективи- рованных инфраструктурой рыночной системы. В оценочной теории мнение рынка отражает сравнительный подход, дающий тем более объективные результаты, чем более развито и транспарентно собственно рыночное пространство. Наконец, исходя из сущности алгоритма сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости, являющихся памятниками архитектуры, независимому эксперту-оценщику следует обратить пристальное внимание и на такие аспекты и паттерны (pattern), как: 1) Особенности подбора объектов-аналогов по располагаемой информационной базе отечественной и/или мировой практики оценки памятников архитектуры (см. рис. 1); 2) Внесение необходимых корректировок на особенности местоположения, в том чис- ле, на размещение ЗП в охранной или особо охраняемой зоне24; 3) Внесение корректировок в стоимость объекта с уч?том существенных и значимых характеристик ИКЦ, ИР или ИКН и прочее. 24 Так, например, в режиме установления системы ограничений по условиям охраны объектов культурного насле- дия на территории Санкт-Петербурга определены границы следующих зон охраны: охранные зоны города – 1 910,0 га; зоны регулирования застройки – 30 247,4 га; зоны охраняемого ландшафта – 5 102,0 га; зона охраняемого ландшафта акватории Невской губы – 30 863,8 га; зоны исторического культурного слоя – 4 970,0 га. ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 63 Рис. 1. Информационные базы данных и их связи для оценки стоимости ЗП (составлено авторами) Полученные результаты. Таким образом, рыночная стоимость – это неким образом аг- регированный показатель стоимостей объекта (Property Value – PV) для фактического соб- ственника, потенциального собственника и рынка недвижимости, т.е. сто-имостей, образо- ванных согласно трудовой теории, теории полезности и современной теории стоимости. Иными словами, рыночная стоимость, по мнению авторитетных специалистов, которое, тем не менее, подвергается в последнее время определ?нным сомнениям, представляется наибо- лее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужд?н на открытом рынке в условиях реальной конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы- чайные обстоятельства [7, с. 3]. При оценке стоимости ЗП необходимо руководствоваться не только за-конодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (РФ) – Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 1998 г. № 135-Ф3 (с последующими исправлениями и дополнениями), Федеральные стандарты оценки (ФСО), Методологические указания по оценке различных видов имущества, Стандарты РОО и т.п., – но и правовыми ак- тами в области культуры в части охраны памятников архитектуры [8]. Для любого предметного исследования принципиален вопрос, необходимо ли выделять в отдельный подсегмент на рынках недвижимости особые объекты недвижимости (памятни- ки истории и культуры), определяемые по функциональному назначению объекта оценки. Или же наличие исторической ценности и/или охранного статуса является лишь ещ? одной технико-экономической характеристикой объекта. Однако, очевидно, что наличие историче- ской ценности и/или охранного статуса имеет более значительное влияние на ценообразова- ние именно в рамках рыночных сегментов (офисная недвижимость, торговая недвижимость и т.п.). Характеристика исторической недвижимости в зависимости от е? экономического по- тенциала (по аналогии с выделяемыми классами офисной коммерческой недвижимости) представлена в таблице 1. 64 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 Таблица 1. Типологические характеристики исторической недвижимости ЗП, влияющие на их экономический потенциал (составлено авторами) № п/п Наименование характеристики ЗП Категории исторической недвижимости А1 (высокий потенциал) А2 (средний потенциал) А3 (низкий потенциал) 1 2 3 4 5 1 Расположение объекта на карте город- ской застройки в историчес- ком центре в черте города несуще- ственно 2 Близость к станциям метрополитена + + – 3 Наличие парковки или возможность е? создания + + – 4 Активная позиция администрации мега- полиса и гражданского общества, заинте- ресованных в сохранении и развитии данного ЗП + + – 5 Обеспеченность действующими инже- нерными сетями + + – 6 Сохранность ЗП 70% 50% 50% 7 Наличие смет, реставрационных методик и др. + + – 8 Наличие юридических документов (обре- менения, охранные обязательства и т.д.) + + – 9 Рыночная стоимость здания на вторич- ном рынке недвижимости высокая средняя низкая 10 Историко-культурная ценность + + – 11 Возможность изменения первоначальной функции ЗП + – – Механизмы ценообразования на функциональных сегментах рынка отличаются каче- ственно, тогда как качественного изменения в ценообразовании для объектов с охранным ста- тусом и без оного, относящихся к одному и тому же «функциональному» сегменту рынка, явно не наблюдается. Это позволяет определять их стоимость в рамках подобных функциональных сегментов, не выделяя эти объекты в самостоятельный (отдельный) подсегмент/ сектор. Если обратиться к статистике случайных выборок оценочной стоимости всех объектов недвижимости в выборочной совокупности (PV1) и отдельно объектов с охранным статусом (PV2), то обращает на себя внимание cис-тематическое превышение средних арифметиче- ских и медианных (с уч?том частотной повторяемости) значений рыночной стоимости объ- ектов с охранным статусом над объектами без охранного статуса ; . 2 1 2 1 PV PV MePV MePV Это обстоятельство также справедливо в отношении экстремальных (минимального и максимального) значений стоимости по объектам с охранным статусом и без оного ; . min 1 min 2 max 1 max PV2 PV PV PV Так, разница между средним значением стоимости объектов с охранным статусом и сред- ним значением стоимости объектов без такового статуса, по расч?там авторов, превышает 14,5% PV 2 / PV1 1,1451 . ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 65 Для подобных расч?тов использовались исходные данные о предложениях аренды объ- ектов офисного назначения на момент проведения исследования, при этом фиксировалось наличие или отсутствие у них официального охранного статуса. В частности, из 70 предлагаемых в аренду объектов офисного назначения в Централь- ном и Адмиралтейском районах Петербурга 33 имели охранный статус, что составило 48,5% от общего числа обследуемых объектов. Распространяя эту цифру и на остальной центр го- рода, можно утверждать, что выборочная доля в 40-50% более чем репрезентативна для того, чтобы рассматривать памятники истории и культуры как особый вид объектов стоимостной оценки. Соответственно, появляется техническая возможность рассчитывать стандартные и специальные статистические показатели по стоимости прав на аренду как для всей совокуп- ности арендуемых объектов, так и отдельно для объектов с охранным статусом и без оного. Здесь следует заметить, что анализ методологических особенностей оценки рыночной сто- имости объектов культурного наследия, как правило, рассматривается исключительно в разрезе зданий-памятников всех категорий историко-культурного значения. Последние могут быть от- чуждены из государственной собственности или переданы в долгосрочную аренду, но при этом обладают, что чрезвычайно важно, самостоятельной способностью генерировать финансовые потоки, и, соответственно, могут являться объектами инвестиционного интереса. Таким образом, методика оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия помимо обычных аспектов, характеризующих традиционную доходную недвижимость, должна учитывать все вышеперечисленные особенности. Следует заметить, что уч?т особен- ностей ЗП с ИР, таких как историко-культурная значимость, особая эстетическая ценность, т.е. факторов нематериального характера, может увеличивать стоимость памятника по раз- ным оценкам в 100 крат. Так, в Италии по отдельным объектам, входящим в Список ЮНЕ- СКО, подобное увеличение стоимости доходит до 1000-кратного размера [13, c. 45]. Однако именно утвержд?нной методики оценки памятников архитектуры на сегодня в стране нет, и игнорировать факт е? отсутствия серь?зный исследователь не вправе. Опишем здесь типичную трудность корректного сопоставления во времени. Так, авто- ритетный источник приводит над?жные сведения о стоимости колоколов Исаакиевского со- бора на момент их изготовления на Малой Охте в 1845-1846 гг.: «Колоколовъ всхъ одинна- дцать. Общій всъ ихъ 4,349 пуд. 14 фунт., а стоимость 62,029 р. 89 1/4 к. с. Вс они отлиты въ С.Петербург Валдайскимъ колокольнымъ мастеромъ Иваномъ Макаровымъ Стуколкінымъ.» [14, с. 30]. В 1930 году колокола поступили в распоряжение треста ?Рудметаллторг?, взявше- го на себя обязательства по снятию колоколов на слом, после чего они были отправлены на переплавку в мастерские Монументскульптуры. О дальнейшей судьбе колоколов никаких документальных сведений не сохранилось. Но в последние пять лет дирекцией собора разработана конкурсная документация на «вос- создание колокольного ансамбля Исаакиевского собора». Вместо прежних 11 колоколов Воро- нежскому колокололитейному заводу «Вера» было заказано 16 колоколов25. Часть заказа уже оплачена в размере 34 179,5 тыс. руб. уже оплачена, а колокола установлены на звонницу. Согласно заявке, колокола весом 5,25 и 3,4 тонны должны быть отлиты из сплава меди и олова в соотношении 80% к 20% (совпадение с пропорцией Парето случайно), языки колоко- лов – из низкоуглеродистой стали. По условиям конкурса, колокола должны обладать оберто- 25 Фирма «Вера» оказалась единственным участником торгов и была объявлена победителем конкурса государ- ственных закупок. 66 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 нально богатым звуком, по длительности и силе звучания должны соответствовать старым рус- ским колоколам (середины. XIX века) подобного размера и веса. Декоративное оформление ко- локолов должно соответствовать стилю оформления колоколов также середины XIX века. Гигантский колокол-благовест, большой праздничный колокол уже 16-й по сч?ту весом в 17 тонн, воссозданный по чертежам, которые 1845 году сделал архитектор Огюст Монферран, также занял сво? место – в северо-западной звоннице собора. На его внешней стороне, как и на историческом колоколе, красуются барельефы с изображениями пяти российских императоров. Сравнивать акустические показатели звучания по естественным причинам затруднительно. Но историческая звонница Исаакиевского собора насчитывала лишь 11 колоколов. Самый большой из них весил примерно 30 636 кг [14, с. 31]. Его воссоздавать пока не собираются. Есть опасения, что металлические конструкции не выдержат такой тяжести. Но проблема не в сравниваемых акустических возможностях и не в различии веса бронзы. В сво? время для отливки колоколов с Монетного двора было отпущено около 4 000 пудов старинных сибирских пятаков. Таким образом, в колокольном сплаве присутствовали, помимо меди и олова, в известном количестве золото и серебро. А вот сталь предусмотрена не была. И как быть с ИР этого материального актива, если только прямой пересч?т прежней денежной стоимости колоколов в серебре да?т сумму в 372 174 тыс. современных рублей без уч?та транспортных, такелажных работ и расхождением в числе колоколов? Юридико-технически же эти вопросы должны регулироваться принятой политикой соци- ально-экономического развития мегаполиса, обладающей какими-либо признаками эффективно- сти, например Стратегией экономического и социального развития Санкт-Петербурга на период до 2030 года [9]. Модель реализации основных принципов такой условно (по мнению авторов) эффективной политики на практике может быть представлена на рис. 2. !Ошибка в формуле Рис. 2. Модель реализации основных принципов эффективной политики сохранения и при- умножения историко-культурного потенциала мегаполиса на практике (составлено авторами) Государство Девелопер Гос. поддержка Налоги в бюджеты Повышение туристского потенциала мегаполиса Охрана, надзор и контроль Повышение рентабельно- сти и деловой репутации Экономические ресурсы – материальные и нематери- альные активы Объекты исторического и культурного наследия: храмы, дворцы, особняки, доход- ные дома, дачи, памятники промышленной архитектуры, природные памятники ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 67 Обозначенная проблема в профессиональной оценочной деятельности – практически новая, не имеющая фактически существенного задела, поэтому авторы осторожно и деликат- но взваливают на себя тяж?лую ношу первопроходцев в ареал проблемы. Бесспорным досто- инством подобного исследования может оказаться его многогранный характер, а появляю- щиеся новые проблемы и трудности должны рассматриваться последовательно и системно. В нашем случае все проблемы будут концентрироваться вокруг петербургского Собора св. Исаака Далматского. Исаакиевский собор, построенный в 1818–1858 гг. по проекту О. Монферрана, считает- ся одним из лучших кафедральных соборов Европы, созданных в XIX веке, и одним из вели- чайших купольных зданий. В России он уступает по масштабу только Храму Христа Спаси- теля, в Европе — соборам Св. апостола Петра в Риме, Св. апостола Павла в Лондоне и Санта Мария дель Фьоре во Флоренции. Ежегодно Исаакиевский собор посещают более 3 млн ту- ристов, это один из самых популярных туристических объектов Петербурга (для сравнения общее число туристов городе в 2016 году превысило 7 млн чел.). При создании крупных по архитектурному замыслу памятников всегда вста?т вопрос о финансировании строительства. Возведение огромного здания – это вообще затратное дело, а столь грандиозный храм как Исаакиевский собор (площадь – более 4 тыс. м2; высота – 103 м [14, с. 32]; длина с портиками 111,3 м; ширина 97,6 м; наружный диаметр купола – 25,8 м) возник на берегах Невы исключительно благодаря полному денежному обеспечению со сто- роны государства. Появление такого исключительного сооружения – по размаху инженерной мысли и по-имперски роскошному оформлению – стало возможно в Санкт-Петербурге, а не в иной европейской столице, потому что именно здесь, в России, О. Монферран (A.R. de Montferrand – настоящая фамилия была иной) получил надлежащее финансирование. Исаакиевский собор, призванный стать главным памятником правления императора Ни- колая I, должен был быть не ниже крыш Рима и поражать каждого посетителя российской сто- лицы. Возведение храма во имя Исаакия Далматского растягивалось на неопредел?нное время, денег требовалось вс? больше, экономических проблем в государстве хватало, но строитель- ство не прекращалось. Здание становилось самым дорогостоящим храмовым строительством в Европе. Естественно, все расходы ложились бременем на государственную казну. Затраты бы- ли столь огромными, что приходилось их учитывать при составление ежегодного бюджета страны: каждый год в таблице государственных расходов отдельной строкой прописывалась сумма, близкая к 1 млн рублей на постройку будущего шедевра. Но этих, предусмотренных изначально средств не хватало, и в отдельные годы в генеральную смету прописывались до- полнительные суммы, выделяемые из казны на главную стройку Петербурга. Так, в 1838 году пришлось в общую государственную роспись денежных трат вписать в графе «Наименование расходов» отдельным пунктом: «На усиление работ по устройству Исаакиевского собора, к назначенным по росписи 1 млн рублей, вдобавок, – 1 976 000 руб- лей» [10, с. 16]. Принимая во внимание, что в тот год все государственные расходы исчисля- лись суммою в 583 395 000 рублей, получается, что в бюджет Николаевской России было за- ложено потратить в процентном отношении от государственных расходов всей страны 0,51% средств на такой уникальный объект, как Исаакий Далмацкий. Для сравнения с нынешними российскими реалиями, в прошлом 2015 году доля расходов на всю культуру и кинематогра- фию (театры, библиотеки, музеи, все киностудии и т.д.) в общих расходах консолидирован- ного бюджета Российской Федерации составила меньше 1,5%. 68 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 Но и после открытия самого дорогостоящего собора Европы, его содержание полно- стью лежало на государстве: из казны тратились деньги на обеспечение храма необходимы- ми предметами церковной утвари, оплата жалованья огромному штату, включая хор, причт (одних звонарей было 16 человек) и пр. Патронаж государства был закрепл?н и на законода- тельном уровне: Исаакиевский собор никогда не находился в духовном ведомстве. Всеми делами по строительству занималась специально для этого созданная комиссия по постройке храма, а в 1864 году здание было передано Министерству путей сообщения и пуб- личных зданий, а с 1871 года здание находилось в ведении Министерства внутренних дел. Также при Исаакии были учреждены специальные должности «…инспектора собора и архитектора, и было создано Техническо-Художественное Совещание, состоящее из тр?х профессоров Импера- торской Академии художеств по назначению Министра Императорского двора, для постоянного наблюдения за состоянием здания собора и его принадлежностей» [10, с. 58]. Справедливости ради заметим, что РПЦ с момента проведения первой службы стала требовать передать храм в е? ведомство. К тому же собор приносил немалый доход, и, не- смотря на то, что РПЦ не тратилась на содержание здания, она не хотела отказываться от де- нежных потоков, приносимых «кружечными» и «свечными» сборами. Так, в 1861 году со- стоялось целое разбирательство: государственная администрация собора настаивала на изъя- тии этих денег в пользу проведения реставрационных работ, а причт требовал оставить эти суммы для покрытия религиозных нужд. Этот частный вопрос разрешил Святейший Синод в пользу церковного причта: «На ре- монтное содержание, а тем более на случай значительного исправления соборного здания необходимо изыскание иного источника (свечные, кружечные сборы по Исаакиевскому со- бору оставить в заведовании причта и старосты). В правильности сего заключения убеждает ещ? и то обстоятельство, что исправление соборных храмов обыкновенно производится на сч?т особо назначаемых сумм, хотя ни один из соборов России, по ценности материалов, об- ширности сооружений и богатству украшений, не может быть даже сравниваем с вековым сооружением Исаакиевского собора» [10, с. 92]. Из этого исторического факта видно, что такая крупная в экономическом отношении структура как РПЦ всегда была заинтересована в получении доходов от Исаакиевского собо- ра, понимая его уникальность и привлекательность для посещения. Но главный затяжной спор между церковной властью и государством о правах собственности на собор разрешился тогда в пользу государственных интересов. Имущественный спор завершился резолюцией особой комиссии под руководством рек- тора Академии художеств Рязанова, созданной по прямому указу императора. В ней говори- лось, что в передаче Исаакиевского собора в управление духовного ведомства отказано, так как Церковь не сможет содержать столь дорогой храм и обеспечивать ремонт, в котором по- стоянно нуждается такой уникальный памятник: «…собор является крупным памятником гос- ударственного достояния, на который истрачено казною свыше двадцати тр?х миллионов народных денег и сорок лет труда. А потому и забота о поддержании, и сохранении его в должном порядке, естественно, должна быть в руках правительства…» [10, с. 116]. Таким образом, храм всегда был на полном обеспечении государства и ещ? в импера- торской России получил статус общегосударственного памятника истории и культуры миро- вого значения. Однако беспощадные годы делают сво? дело в части физического износа, и результаты обследования нынешнего состояния памятника внушают серь?зные опасения. ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 69 Так, по десятилетней давности мнению специалиста в области материаловедения Санкт- Петербургского политехнического университета проф. В.М. Голода, «… с механической точки зрения, состояние собора аварийное. Запас прочности иногда бывает от двукратного до шестикратного. Но какая часть из этого запаса исчерпана, а какая продолжает держать конструкцию? Закрывать глаза на это нельзя» [11]. Правда, в последние годы проводятся весьма затратные работы по укреплению фундамента храма, восстановлению прежнего убранства и пр. Говоря о сформулированной стратегии сохранения культурного наследия города, отме- тим, что она определяет основные приоритеты, критерии и направления охраны культурного наследия мегаполиса. Стратегия раскрывает проблемы охраны, реставрации и использования памятников, ансамблей и городской среды, а также реконструкции и нового строительства в исторических районах Петербурга. Стратегия призвана обеспечить смысловые, правовые и процедурные аспекты преобразования и совершенствования городского ландшафта, сущ- ность которых определяется формулой "сохранение через развитие, развитие через сохране- ние". Культурное наследие – это духовный, культурный, экономический и социальный капи- тал невозместимой ценности. Наравне с природными богатствами это главное основание для национального самоуважения и признания мировым сообществом. Постиндустриальная цивилизация осознала высочайший потенциал культурного насле- дия, необходимость его сбережения и эффективного использования как одного из важней- ших ресурсов мировой экономики. Утраты культурных ценностей невосполнимы и необра- тимы. Любые потери наследия неизбежно отразятся на всех областях жизни нынешнего и будущих поколений, приведут к духовному оскудению, разрывам исторической памяти, обеднению общества в целом. Они не могут быть компенсированы ни развитием современ- ной культуры, ни созданием новых значительных произведений. Накапливание и сохранение культурных ценностей – основа развития цивилизации. Но в реальных условиях сегодняшнего Петербурга более 7 тысяч памятников нуждают- ся в срочном реставрационном вмешательстве с объ?мами потребных затрат, в авторской оценке, не менее 100 млрд руб. Поэтому комплексная научно обоснованная реставрация по- прежнему оста?тся приоритетом среди других методов сохранения. К сожалению, методов вечного сохранения материального объекта не существует. Главная задача охранителей культурного наследия – приостановить процессы естественного старения, износа и разрушения, минимизировать воздействие факторов ускорения этих про- цессов. Ускорение физического разрушения объектов культурного наследия антропогенны- ми и природными факторами представляет угрозу их "выживанию" и возможности быть пе- реданными будущим поколениям. Диспропорция между опасностями, которые надо предот- вратить, и средствами, используемыми для этих целей, постоянно возрастает. И к общим мерам приостановления процессов разрушения, в первую очередь, относят: сокращение источников загрязнения и вибрации (отвод автотранспорта, ограничение парко- вок, запрет на движение транспортных средств вблизи особо ценных памятников; вывод промышленных предприятий, оздоровление и реновация индустриальных земель); снижение уязвимости исторических построек с помощью правильной эксплуатации и ухода за кон- струкциями, защиты строения от погодных условий, устранения дефектов, ослабляющих структуру, допускающих проникновение и капиллярное движение вод, препятствующих дренажам; эффективное использование зданий-памятников, достойное их значения и не про- 70 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 тиворечащее сохранности; запрет на применение непригодных и вредных материалов в ре- ставрации, консервации и ремонте; физическая защита (усиление дверей, видеонаблюдение, центр контроля и т.п.); систематические противопожарные мероприятия. Недостаточность защитных мер требует проведения междисциплинарных исследова- ний процессов износа исторических строений, воздействий и взаимодействия физического, химического и биологического разрушений на основе постоянного мониторинга и прогноза развития. Для каждого вида опасностей и типов исторических сооружений следует разрабо- тать профилактические меры с комплексом организационных, административных и техниче- ских мероприятий по предотвращению угроз, снижению потерь и ущерба. Они наряду со специальными планами на случай чрезвычайных ситуаций должны формироваться на меж- ведомственной основе с привлечением служб пожарной безопасности, гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, экологического надзора, аварийных служб и милиции. И, естественно, необходимо обеспечить обязательное страхование рисков утраты (ги- бели), повреждения, хищения объектов культурного наследия. Должны быть разработаны нормы и правила содержания и эксплуатации объектов культурного наследия с уч?том осо- бенностей этого вида недвижимости. Среди ободряющих событий в области городского за- конотворчества можно отметить внесение в 2014 году поправок в 820-й закон о границах зон охраны, подготовленные КГИОП вместе с экспертами ВООПИиК. И в этой редакции закон предусматривает появление списка из нескольких сотен диссонирующих объектов, располо- женных в историческом центре. Определение того, что является диссонирующим объектом и каким образом может производиться его реконструкция, уже прописаны в 820-м законе от 2009 года. В частности, их разрешено реконструировать с отклонением от режимов охраны. А при соответствующем заключении КГИОП разреш?н снос и реконструкция без сохранения фасадов таких зданий. В первую очередь, к таким объектам относятся здания советской постройки, не имеющие исто- рической и архитектурной ценности. Но поправки в 820-й закон будут предусматривать снижение разреш?нной высотности застройки в зонах охраны, запрет на строительство архитектурных доминант, превышающих застройку на 1/4 и ужесточение норм по признанию зданий необратимо аварийными26. Кор- ректировки призваны удовлетворить представление городской прокуратуры конца 2011 года, принятое в связи с коррупциогенностью закона и его несоответствием проекту зон охраны, согласованному Росохранкультурой (в настоящее время структура ликвидирована). Стоимость активов исторического центра Петербурга без уч?та не поддающихся оцен- ке особо ценных объектов культурного наследия составляет, в авторской оценке 1 250 млрд руб. Реставрационная потребность – около 100 миллиардов рублей. Финансирование преды- дущих периодов по всем источникам не превышало 4% от требуемых объ?мов [13]. Но ре- ставрация памятников, реабилитация ветхих строений требует инвестиций, равных или пре- вышающих стоимость нового строительства. И среди первостепенных мер по обеспечению реставрационной деятельности следует предусмотреть тщательную дифференциацию, уста- новление норм, расценок, сметных нормативов на все виды реставрационных работ в рамках 26 Закон Санкт-Петербурга № 820-7 от 24.12.2008 г. "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изме- нений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (с изменениями на 26 июня 2014 года)". ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 71 проводимой в РФ реформы ценообразования в строительной индустрии и промышленности строительных материалов. Современный опыт охраны культурного наследия и развития исторических городов опровергает устаревшее понятие о затратном характере содержания и реконструкции памят- ников. Так, анализ экономических преимуществ сохранения историко-культурного наследия выявил положительное воздействие на экономический рост в тр?х областях развития мега- полиса: строительстве и реставрации, стоимости недвижимости, туризме. Мировой опыт по- казывает, что наиболее эффективен для сохранения памятников путь включения историче- ского наследия в планы городского развития. Отдельно следует сказать о проблемах собственности на объекты культурного насле- дия. Абсолютное большинство объектов архитектурного нас-ледия находится в собственно- сти государства. При наличии множества хозяйствующих субъектов, различных видов соб- ственности в сфере недвижимости исключение исторической недвижимости из делового оборота лишено здравого смысла. Мораторий на приобретение объектов культурного насле- дия остановил приток инвестиций в историческую недвижимость. Государство как гарант сохранности культурного наследия, конституционных прав каждого на доступ к культурным ценностям обязано устранить все законодательные препят- ствия для развития этого особого вида недвижимости. В РФ никто не вправе делать с исто- рической недвижимостью вс?, что захочет. Собственник обязан содержать, сохранять, реста- врировать памятники и обеспечивать доступность их осмотра. Отчуждению из государ- ственной собственности не подлежат особо ценные объекты культурного наследия, памятни- ки и ансамбли, включ?нные в Список Всемирного наследия, историко-культурные заповед- ники, объекты археологического наследия. Список использованной литературы: 1) Суд в Петербурге отклонил иск активистов о передаче Исаакиевского собора РПЦ / INTERFAX.RU. от 04.04.2016. 2) Цацулин А.Н., Афанасьева Р.Р. Поч?м собор преп. Исаакия Далматского, и почему развернулась борьба за обладание этой недвижимостью? / Российский научный журнал «Вестник Национальной академии туризма», № 4 (36) , 2015, октябрь-декабрь. – С. 68-75. 3) Цацулин А. Н., Бурунова Е. Н. Проблемы и особенности профессиональной оценки материальных активов российской экономики / Государство и бизнес. Современные проблемы экономики. Материалы VII Международной научно-практической конференции 22-24 апреля 2015 года, Том 2. – СПб.: Изд-во СЗИУ РАНХиГС, 2015. – СС. 139-146. 4) Луков А. В., Владимиров И. Л., Холщевников В. В. Комплексная оценка зданий- памятников истории и культуры на рынке недвижимости. – М.: Изд-во АСВ, 2006. 344 с. 5) Цацулин А. Н. Оценка стоимости бизнеса / Учебно-методический комплекс. – СПб.: Изд-во Балтийской академии туризма и предпринимательства, 2014. – 114 с. 6) Цацулин А. Н. Экономический анализ. Учебник в 2-х томах. – СПб.: Изд-во СЗИУ, 2012. – 924 с. 7) Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса – М.: Изд-во «Маросейка», 2007. – 434 с. 8) Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. (действующая редакция 2016 г. – Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). 72 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ, № 2, 2017 9) Стратегия экономического и социального развития Санкт-Петербурга на период до 2030 года. http://spbstrategy2030.ru/ – (дата обращения 25.09.2016). 10) Богданович Е. В. Исаакиевский собор (1858-1883). – С. Петербург, Типография В. Киршбаума, въ д. М-ва Фин. На Дворц. пл., 1883. – 214 с. 11) Минч?нок Е. Соборование Исаакия. Новая газета от 16.12. 2007. 12) Цацулин А.Н., Цацулин Б.А. Источники развития регионального туризма и антропо- генная нагрузка на ресурсный потенциал территории // В сборнике «Перспективы развития ци- вилизованного и научного туризма» по материалам III Международной научно-практической конференции факультета гостиничного бизнеса. – СПб.: СПбГЭУ, 2013. – С. 61–68. 13) Кудимов И. С., Шакин В. А. Городские памятники. Сколько они стоят? // Ж. «Вопросы оценки», № 1, 2004. – СС. 44-46. 14) Серафимов В. Описание Исаакиевского собора въ С.-Петербурге. Третье изд. (сокр.). – СПб., Типография М. Меркушева, 1903. – 102 с. Пак Х.С. доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургский университет технологий управления и экономики, профессор СПБ государственного университета ГПС МЧС России Ушакова Е.В. кандидат экономических наук, доцент, Санкт-Петербургский университет технологий управления и экономики Большаков Р.В. кандидат экономических наук, доцент АНО ВО Смольный институт российской академии образования ОБЗОР ПОДХОДОВ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗАКУПОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Аннотация. В статье представлен сравнительный анализ существующих методических подходов к оценке закупочной деятельности в отечественной практике. Ключевые слова. закупочная деятельность, государственный заказ, размещение госу- дарственного заказа, показатели оценки эффективности закупочного процесса. THE REVIEW OF APPROACHES TO DEFINITION OF EFFICIENCY OF PURCHASING ACTIVITY The summary. In clause the comparative analysis of existing methodical approaches to an estimation of purchasing activity in a domestic practice is presented. Keywords. Purchasing activity, the state order, accommodation of the state order, parameters of an estimation of efficiency of purchasing process. В настоящее время проблема эффективной организация закупочной деятельности без- условно актуальна. Основная цель заказов – это удовлетворение государственных потребно- стей путем эффективного расходования бюджетных средств. Для того чтобы достигнуть эффективных результатов государственного заказа требует- ся функциональный механизм его организации и управления. Одним из эффективных ин- струментов государственной политики в этой сфере является размещение государственного заказа , обеспечивающее экономное расходование бюджетных средств. Рациональность, эффективность размещения государственного (муниципального) заказа во многом зависит от грамотной организации закупочного процесса. Другие книги из этого разделаМассовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в городских территорияхСовершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть IIIК вопросу об учете ндс при оценке рыночной стоимости имуществаМассовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в городских территорияхСовершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть IIIК вопросу об учете ндс при оценке рыночной стоимости имущества