RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Список литературы по оценке недвижимости > Новый метод оценки доходных активов

Новый метод оценки доходных активов

Родин А.Ю. Новый метод оценки доходных активов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 9 (192). С. 91-97.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Новый метод оценки доходных активов"

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 91 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Проблема справедливой оценки стоимо- сти доходных активов 1 является одним из важнейших инструментов принятия управ- ленческих решений. Современная оце- ночная деятельность представляет собой сложный процесс, требующий значительно- го объема теоретических знаний и практи- ческих навыков. Технологии оценки зависят от статистики рисков и процентных ставок, принимаемых в основном с зарубежных рынков. Оценки страновых рисков, как правило, проводят зарубежные рейтинговые агентства, за- частую оказывающие влияние на ставки дисконтирования. В результате рейтинго- вания развитые страны имеют меньшие оценки стоимости капитала, что влияет на глобальное перераспределение капита- лов вследствие более высокой стоимости активов в странах с более низкой оценкой страновых рисков. Оценки рисков экономи- ки центральными банками также не всегда соотносятся с реальным положением дел в экономике. Описанная ситуация приводит к недо- статкам применения традиционного ме- тода дисконтирования денежных потоков, связанных с применением сложного про- цента в оценке активов. Современные способы финансирования не всегда пред- усматривают применение сложного про- цента, например договоры товарищества, исламские финансы, поэтому для оценки ценности актива возможно использование методик, не связанных с дисконтировани- ем денежных потоков. К недостаткам метода дисконтирован- ных денежных потоков можно отнести сле- дующее: • ставка дисконтирования денежных потоков сильно подвержена конъюн- ктуре рынка капитала, которая зача- стую не отражает свойство оценивае- мого актива; • выбор периода прогнозирования вли- яет на качество оценки; • оценка номинальных денежных пото- ков связана с прогнозом инфляции и курса валют, что добавляет неопреде- ленности модели оценки; • выбор метода оценки терминальной стоимости и период окончания про- гнозного периода искажают стои- мость объекта. По сути, риск, возникающий при вла- дении активом, обусловлен, скорее, пе- риодом времени, в течение которого актив может приносить доход, то есть оставаться конкурентоспособным, нежели чем уров- нем процентных ставок, сложившихся на рынке капитала. Таким образом, стоимость актива связана с понятием «экономиче- ский срок жизни актива». «Экономиче- ская жизнь актива – период прибыльного использования собственности. Число лет, за которое активы, как ожидается, будут оказывать услуги, имеющие экономиче- скую ценность, то есть оставшееся время, в течение которого актив будет приносить прибыль» [4]. Новый метод оценки доходных активов А.Ю. Родин доцент кафедры оценочной деятельности и корпоративных финансов Московского финансово-промышленного университета «Синергия» (МФПУ «Синергия»), кандидат экономических наук (г. Москва) Александр Юрьевич Родин, [email protected] 1 Под объектами оценки в настоящей статье понимаются любые доходные активы – как бизнес, так и объ- екты недвижимости. 92 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ С точки зрения сравнительного подхода мультпликатор цена/прибыль отражает оценку покупателем риска получения дохода и явлется сроком отдачи цены приобретения актива при отсутствии роста цен. Проблема учета доходов является одной из центральных в бухгалтерском и управленческом учете. Инвестору необходима уверенность в стабильности связи получаемых доходов и прибыли, демонстрируемой в отчетности, и реального потока денежных средств, соотвествия достигнутого уровня дохода отраслевым закономерностям. И оценка с помощью мультипликатора дает инвестору ориентир ожидания отдачи от вложения в актив. В оценочной литературе мульти- пликаторы, помогающие оценить срок экономического использования актива, называются рентными мультипликаторами. Рентный мультипликатор (РМ) – это от- ношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу, или к чистому операцион- ному доходу (см. [1, с. 111–112]). Рентный мультипликатор, рассчитанный по чисто- му операционному доходу, есть величина, обратная ставке капитализации (R). Этот показатель отражает период окупаемо- сти объекта, приобретенного по рыночной стоимости при условии фиксации цен (без- ынфляционного, реального денежного по- тока). Мультипликатор цена (Р)/прибыль (Е) (Р/Е) по своей сути тоже является аналогич- ным чистому рентному мультипликатору. Для инвестора более важными являются мультипликаторы, основанные на очищен- ных доходах, чем основанные на выручке, так как дают представление о возможных сроках окупаемости вложений. В доходной недвижимости множитель чистой арендной платы является способом расчета стоимости. При оценке бизнеса из- мерение соотношения цены и прибыли по объектам-аналогам помогает оценить сто- имость доходного объекта при известной прибыли. Рентный мультипликатор и муль- типликатор цена/прибыль являются отра- жением срока окупаемости вложения в ак- тив в условиях стабильности дохода. В настоящем исследовании понятие рентного мультипликатора и мультипли- катора цена/прибыль понимаются тожде- ственными. Кроме того, с точки зрения сути доходного актива бизнес и недвижимость могут оцениваться схожими методами, раз- личается лишь физическая специфика ак- тива, генерирующего доходы. В недвижимости доход получают от взи- мания рентных платежей, очищенных от операционных расходов. В бизнесе источ- ники дохода могут быть разнообразнее, но, по сути, доход также получают от прода- жи товаров/услуг, очищенных от расходов. Кроме того, в оценке стоимости бизнеса су- ществует проблема соотнесения денежных потоков и прибыли, которая обуславливает сложность определения привлекательности бизнеса. В оценке недвижимости чистый операционный доход, по сути, не является денежным потоком от объекта недвижимо- сти, но, учитывая, что изменения оборот- ных средств в потоке арендных платежей незначительны, оценщики доходной недви- жимости пользуются понятием чистого опе- рационного дохода для оценки объектов с использованием доходного подхода С точки зрения автора настоящей ста- тьи, подобная конструкция может использо- ваться и при оценке бизнеса. Для целей описания предлагаемого ме- тода оценки доходного актива без прове- дения процедуры дисконтирования ведем понятие «справедливый доход при текущей рыночной ситуации», описание которого приводится далее. Мультипликатор цена/прибыль дает представление о том, сколько годовых до- ходов (прибылей) в текущих ценах необхо- димо заплатить за объект оценки, а также о сроке службы объекта оценки с точки зрения риска получения доходов. Основная гипотеза настоящего исследования состоит в том, что оценку периода, за который объ- ект будет приносить доход, чтобы покрыть цену своего приобретения, можно связать Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 93 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ с экономическим сроком службы актива. Стоимость пропорциональна доходу, кото- рый может приносить объект, и сроку, в те- чение которого покупатель готов извлекать выгоды после приобретения объекта. Чем ниже риск получения дохода, тем больше потенциал срока его извлечения, тем боль- ше годовых доходов готов заплатить поку- патель за объект. Чем больше собственник заложил конкурентоспособного потенциа- ла в актив, тем больше лет актив сможет приносить доход, тем выше его стоимость. Однако чем больше поддерживающих вло- жений необходимо в объект, тем меньше вклад продавца объекта в его будущие до- ходы, поскольку покупатель должен тратить значительные средства в будущем для под- держания доходов купленного актива. Предлагаемый метод позволяет связать методы доходного и сравнительного под- ходов и обладает потенциалом оценки ак- тива с использованием доходного подхода без проведения дисконтирования будущих доходов. В оценке бизнеса распространены различные уровни доходов, денежных по- токов и финансовых результатов. В рамках развития предлагаемого метода на оценщи- ка возлагается задача оценки того уровня дохода, который объект оценки будет при- носить при заложенной текущим собствен- ником конкурентной позиции бизнеса. Для реализации этого метода введем следующие понятия. Справедливый доход при текущей ры- ночной ситуации (СД) – нормализованный доход в текущих ценах, который обеспечи- вается подтвержденным историей уровнем загрузки мощностей, оценкой доли актива на рынке, его конкурентоспособностью, не зависящий от случайных и нерыночных факторов. Такой доход оценивается без учета инфляционных ожиданий, неденеж- ных (начисленных) расходов, чтобы оценить вклад собственника объекта в способность актива генерировать доход на дату оценки. Инвестиционный срок службы объекта (ИСС) – срок (в годах), в течение которого объект может приносить справедливый до- ход для текущей рыночной ситуации в те- кущих ценах. Поскольку стоимость объекта оценки является отражением его инвести- ционной привлекательности, функция ИСС связана с рентными мультипликаторами и мультипликаторами цена/прибыль: С = Д ? РМ или С = Д ? (Р / Е) и С = 1 / R, где С – стоимость объекта, р.; Д – чистый доход, р./год; РМ – рентный мультипликатор; P / E – мультипликатор цена/прибыль. Равенства 1 / R = РМ = P / E условно от- ражают те же явления и могут измеряться в годах окупаемости вложений в объект оценки. Стоимость объекта оценки есть во мно- гом функция времени. Недостатком при- веденных формул является то, что они спо- собны оценивать только единовременные денежные потоки и не могут применяться для оценки активов, требующих начальных инвестиций. Кроме того, рентный мульти- пликатор и ставка капитализации имеют основой рыночные данные и не могут быть воспроизведены в отсутствие развитого рынка. Инвестиционный срок службы мо- жет быть определен как на основе рентных мультипликаторов, мультипликаторов цена/ прибыль, так и воспроизведен из других расчетов, проводимых на основе сроков службы активов. Инвестиционный срок службы объекта оценки зависит от жизненного цикла до- ходного актива, периодичности поддержи- вающих вложений и их доли в затратах на объект. На жизненный цикл объекта оценки влияет интенсивность конкуренции, кото- рая ограничивает срок полезного исполь- зования существующих вложений. Также инвестиционный срок службы может быть определен как меньший из сроков полного физического или функционального устаре- вания объекта. Инвестиционный земель- ный участок как незастроенный не обла- дает инвестиционным сроком службы. Его ценность переносится на доходный актив 94 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ с присоединением труда, капитала и пред- принимательского ресурса и отражается в доходе от единого объекта, при этом затра- ты на приобретение земельного участка не- обходимо учитывать в структуре активов и инвестиций. Инвестиционный срок службы объек- та – это не срок, в течение которого биз- нес может существовать (обычно в оценке действующего предприятия этот срок при- нимается равным бесконечности), а срок, на который текущий собственник заложил потенциал принесения дохода в текущих рыночных условиях, иными словами, срок, в течение которого могут функционировать существующие активы (срок, за который покупатель готов заплатить продавцу по- терянные доходы от бизнеса, то есть по- крыть сумму, равную кратным доходам за этот период. Например, автомойка стоит 1,5 годовых прибылей (доходов) 2, значит, инвестиционный срок службы автомойки – 1,5 года). Инвестор может произвести инвести- ционные вложения (Инв) для достижения уровня справедливого дохода и для под- держания инвестиционного срока службы объекта. Если существует потребность ин- вестиций в объект, то инвестиционный срок службы объекта снижается на период вло- жений и из стоимости объекта вычитается сумма вложений. Регулярные поддержива- ющие вложения (как текущие, так и капи- тальные) уменьшают инвестиционный срок объекта оценки пропорционально их доле в затратах на замещение объекта оценки. В связи с этим инвестиционный срок службы объекта оценки не может быть бесконечным или очень большим, так как потребность в поддерживающих инвести- циях, физическое и функциональное уста- ревание объекта обязательно сократит срок, который определяется потенциалом конкурентоспособности объекта на дату оценки. Таким образом, используя приведенные нами определения понятий, можно предло- жить следующую формулу расчета стоимо- сти объекта оценки: С = ИСС ? CД – Инв, (1) где ИСС – инвестиционный срок службы объекта, годы; СД – справедливый доход при текущей рыночной ситуации, р./год; Инв – инвестиции, необходимые для ге- нерации справедливого дохода, р. Для верификации предлагаемого мето- да сравним результаты оценки стоимости абстрактного (примерного) объекта недви- жимости (здания) и модельного объекта оценки в виде бизнеса с его применением и по классическому методу дисконтирован- ных денежных потоков. Применение формулы (1) для оценки недвижимости Примем характеристики модельного объекта оценки (здания), необходимые для его оценки как методом дисконтированных денежных потоков, так и предлагаемым ме- тодом (табл. 1). Применение модели дисконтирован- ных денежных потоков позволяет получить промежуточные и итоговые результаты (см. табл. 2). С помощью предлагаемого метода по- лучаем стоимость объекта оценки. Расчет выполнен с использованием формулы (1), результаты которого показаны в таблице 3. Таким образом, величина стоимости, по- лученная классическим и новым метода- ми, отличается на 6 процентов, тогда как в оценочной практике погрешность в оценке недвижимости допускается в большем диа- пазоне (см. пример, приведенный в работе М.А. Зельдина, Н.П. Баринова, М.Э. Аб- басова [3]). В этом примере неопределен- 2 На рынке слияний и поглощений оценочные мультипликаторы могут определяться как по бухгалтерской прибыли, так и по показателю доходов минус расходы при упрощенной системе налогообложения. Также могут применяться прочие методы определения дохода на основе управленческого учета. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 95 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Таблица 1 Характеристики модельного объекта оценки Площадь, кв. м 1 500 Годовая ставка аренды, р./кв. м 12 000 Потери от недозагрузки и неоплаты, % 15 Годовые операционные расходы, р./кв. м 4 000 Годовой чистый операционный доход (ставка аренды ? площадь объекта ? (1 – потери от недозагрузки и неоплаты), р. 15 294 500 Ставка капитализации по данным рынка (R), % 11 Рентный мультипликатор (1 / R) 9,09 Продолжительность ремонта, годы 1 Цена ремонта, р./кв. м 6 000 Стоимость ремонта, р. 9 000 000 Планируемый рост арендных ставок по данным рынка в год (GR), % 7 Ставка дисконта (R + GR), % 18 Таблица 2 Результаты применения модели дисконтированных денежных потоков Номер периода дисконтирования 1 2 3 4 реверсия Денежный поток (ДП), р. -9 000 000* 16 365 115 17 510 673 18 736 420 170 331 091 Дисконтный множитель 0,9206 0,7801 0,6611 0,5603 – Сумма дисконтированного ДП, р. 26 555 348 Дисконтированная реверсия, р. 95 436 510 Стоимость объекта, р. 121 991 858 * Отрицательный денежный поток в первом периоде связан с первоначальными вложениями на ремонт объекта. Таблица 3 Результаты расчета стоимость объекта оценки Стоимость ремонта (первоначальные инвестиции в первом периоде, Инв), р. 9 000 000 Продолжительность ремонта, годы 1 Инвестиционный срок службы (рентный мультипликатор минус срок вложений, ИСС), годы 8,09 Справедливый доход, равный чистому операционному доходу (СД), р. 15 294 500 Стоимость объекта (С = ИСС ? CД – Инв), р. 114 732 505 96 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ность оценки рыночной стоимости объек- тов недвижимости, полученной по модели множественной регрессии «показателей качества моделей», рассчитанных по «ге- неральным совокупностям» и дающих «ис- тинную» оценку стоимости при R2 от 0,72 до 0,97, составляет 3,4–14,6 процента (сред- няя ошибка аппроксимации). Применение формулы (1) для оценки предприятия (бизнеса) При оценке стоимости бизнеса 3 метод, основанный на новом применении и пере- осмыслении рентных мультипликаторов, позволяет определить расчетный мульти- пликатор цена/прибыль посредством вы- числения инвестиционного срока службы каждого актива в структуре всех активов организации и далее средневзвешенного инвестиционного срока службы бизнеса в целом (ИССБ) по формуле: ?= = ? N ? i i i ?CC w ?CC 1 , (2) где ИССБ – инвестиционный срок службы бизнеса; ИССi – инвестиционный срок i-го актива; wi – доля актива от исторических затрат на его создание в общей величине всех ак- тивов (балансовая стоимость); N – общее количество видов i-х активов бизнеса. Расчет инвестиционного срока службы для каждого элемента бизнеса можно про- вести с помощью методов затратного под- хода. Для этого используем следующее вы- ражение: ИССi = СФУi? (100 – ЗП i) / 100, (3) где ИССi – инвестиционный срок службы i-го актива; СФУi – срок физического и (или) функци- онального устаревания i-го актива с учетом рынка (наименьший из сроков); ЗП i – годовые затраты на поддержание i-го актива объекта в процентах от стоимо- сти приобретения актива. Определение инвестиционного срока службы (расчетного мультипликатора цена/ прибыль, ИССБ) объекта оценки – абстракт- ного бизнеса – выполнено с помощью фор- мулы (3) и определения доли активов в ва- люте баланса (см. табл. 4). 3 «Предприятие» и «бизнес» – различные понятия. В теории оценочной деятельности предприятие – это имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности, оценка бизнеса – оценка собственного капитала юридического лица или доли в нем. Предлагаемый метод описывает оценку инве- стированного капитала, то есть без учета обязательств, принятых юридическим лицом (см. [2, с. 351–353]). Таблица 4 Определение инвестиционного срока службы объекта оценки Актив Инв, р. Доля актива в структуре бизнеса, % ЗП СФУ, годы ИСС, р. доли годы Деловая репутация, включая товарный знак 10 000 000 5 1 000 000 0,1 5 4,5 Земельный участок 5 000 000 2 1 500 0,0003 0 0,0 Здания и сооружения 40 000 000 19 2 000 000 0,05 15 14,3 Машины и оборудование 100 000 000 47 15 000 000 0,15 8 6,8 Оборотный капитал 60 000 000 28 17 000 000 0,28 3,5 2,5 Итого 215 000 000 100 ИСС бизнеса по формуле (3) 6,73 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 97 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Далее для определения стоимости объек- та оценки – абстрактного бизнеса – исполь- зуем данные, представленные в таблице 5. Расчет искомой величины проведем по формуле (1): С = ИСС ? CД – Инв = 50 000 000 ? ? 4,73 – 215 000 000 = 21 456 908,34 рубля. Формула расчета (1) предназначена для оценки инвестированного капитала, так как учитывает справедливый доход от всех ак- тивов бизнеса. Расчеты, выполненные нами классиче- ским методом дисконтирования денежных потоков при ставке дисконтирования 13 про- центов и с применением предлагаемой мо- дели, приводят практически к одинаковым значениям стоимости бизнеса, но при этом новый метод позволяет не рассчитывать ставку дисконтирования денежных потоков. Предлагаемый метод может применять- ся как проверочный и экспресс-метод оцен- ки недвижимости, бизнеса и инвестицион- ных проектов. Его можно применять и для расширения сравнительного подхода для обоснования мультипликатора цена/при- быль или в развитие метода капитализации дохода в рамках доходного подхода при не- равномерных денежных потоках. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Оценка стоимости имущества / под ред. И. В. Косоруковой. М. : МФПУ «Синер- гия», 2012. 2. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса / под ред. И. В. Косоруковой. М. : МФПУ «Синергия», 2011. 3. URL: http://www.appraiser.ru/UserFiles/ File/Articles/leyfer/Leyfer-09-2013.pdf 4. Лопатников Л. И. Экономико-мате- матический словарь: Словарь современной экономической науки. М. : Дело, 2003. Таблица 5 Данные для определения стоимости объекта оценки Годовая выручка, р. 250 000 000 Годовая рентабельность, % 20 Справедливый доход при текущей рыночной ситуации (СД, прибыль), р. 50 000 000 Сумма первоначальных инвестиций, необходимых для генерации справедливого дохода (Инв), р. 215 000 000 Период строительства, годы 2 Инвестиционный срок службы объекта оценки: расчетный мультипликатор цена/прибыль минус период проведения инвестиций ( ИСС), годы 4,73

Похожие разделы

заказать диплом





© 2002 - 2020 RefMag.ru