Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Новые правила кадастровой оценки недвижимости
Сухорученко О.Н., Шувалова С.Н. Новые правила кадастровой оценки недвижимости // Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке. 2017. Т. 2. С. 128-131.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Новые правила кадастровой оценки недвижимости"УДК 347.214.2:332.6 Сухорученко О.Н., Шувалова С.Н., Дальневосточный государственный университет путей сообщения, г. Хабаровск НОВЫЕ ПРАВИЛА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В данной статье рассматривается проблемы, связанные с новшествами законодательства в вопросах оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости в РФ, приводятся обстоя- тельства, приведшие к необходимости изменения законодательства. Ключевые слова: недвижимость, кадастровая стоимость, оценка стоимости Sukhoruchenko O.N., Shuvalova S.N., Far Eastern State Transport University, Khabarovsk THE NEW RULESFOR CADASTRAL VALUATION OF REALTY This article covers issues in associated innovation of legislation in matters of cadastral valuation of real estate objects in Russia. Also the circumstances describes that led to the need for legislative change. Key worlds: realty, cadastral value, cost valuation. Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с уче- том их классификации по целевому назначению, в том числе на основе инфор- мации о рыночной стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости является важнейшим показателем с точ- ки зрения самых различных типов правоотношений с участием граждан РФ, орга- нов власти, организаций. В силу высокой значимости соответствующей харак- теристики ее определение достаточно строго регулируется законодательством [4]. Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 г. заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Многие граждане получили налоговые квитки с неоправданно завышенными суммами. К 2017 г. сложились предпосылки для коренного изменения механизма опре- деления и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости РФ. На протяже- нии 17 лет исследование механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в России показало его несовершенство, которое приве- ло к социальной напряженности в стране, а в дальнейшем с началом оспаривания кадастровой стоимости строений эта напряженность еще более усилилась [1]. Несовершенство региональных рынков недвижимости часто порождает противоречивые данные о рыночных ценах сделок даже в случае с однородны- ми объектами недвижимости. Важнейшей предпосылкой создания государственной системы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости является то, что в обще- стве зреет недовольство несправедливостью, которая сложилась в процессе оп- ределения и оспаривания кадастровой стоимости в России. Она выражается в том. Что при налогообложении недвижимости в одних случаях имеет место дискриминация, в других – поблажек. Все высокоплатежные субъекты хозяйствования оспаривают кадастровую стоимость недвижимости, определенную с использованием методов массовой оценки, апеллируя к рыночной стоимости, определенной с использованием ме- тодологии индивидуальной оценки, – в основном в сторону снижения ее уров- ня. При наличии стабильной тенденции рынка недвижимости это обстоятельст- во противоречит методологии массовой и индивидуальной оценки: рыночная стоимость всегда должна быть выше кадастровой стоимости [1]. Массовая оценка основана на усреднении фактических цен фактических сделок с однородными объектами недвижимости; при определении кадастровой стоимости не используется наиважнейший принцип индивидуальной оценки – принцип лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объ- екта, при котором объект имеет максимальную стоимость. Иначе говоря, при использовании методологии индивидуальной оценки, при расчете рыночной стоимости должна получаться максимальная стоимость объекта недвижимости, а не усредненная, как при использовании методологии массовой оценки при определении кадастровой стоимости этого же объекта [2]. На практике выявляется противоположная ситуация. В процессе оспарива- ния кадастровой стоимости через рыночную стоимость доказывается, что ры- ночная стоимость объекта недвижимости меньше, чем его же кадастровая. При использовании методологии индивидуальной оценки, при расчете рыноч- ной стоимости используется набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования земельных участков. Эти критериям учитывают: – качество земли; – размер, возраст участка; – наличие, количество, качество построек; – месторасположение, удалённость, окружение надела; – социально-экономическое развитие; – наличие коммуникаций (газ, вода, электричество). При расчете рыночной стоимости при помощи данных факторов (критери- ев) должна получиться максимальная стоимость объекта недвижимости, а не усредненная, как при использовании методологии массовой оценки при опре- делении кадастровой стоимости этого же объекта. Эти предпосылки привели к радикальным изменениям правил оценки не- движимости. Новый закон об оценке имущества и правилах кадастровой оцен- ки вступает в силу с 2017 г., но реально система перестроится и заработает к 2018 г. Суть состоит в том, что проводить кадастровую оценку земельных участков, имущественных комплексов, торговых центров, квартир и дач будут не незави- симые оценщики, а специалисты бюджетных учреждений. Так называемые асессоры государственного кадастра. Для этого в каждом регионе страны соз- даются специальные госучреждения (ГБУ). Они будут бесплатно уточнять и исправлять ошибки, допущенные предшественниками, накапливать и анализи- ровать базы данных. А значит, станет меньше неточностей при расчете налого- вой базы и жалоб, с которыми граждане обращаются сегодня в комиссии по спорам при территориальных управлениях Росреестра [1]. «С нуля» ГБУ создать сложно и затратно, поэтому сейчас региональные власти (а именно им поручено финансировать ГБУ) все больше склоняются к мысли создавать новые учреждения на базе Бюро технической инвентаризации, которые имеют помещения, оборудование, в которых трудятся тысячи специа- листов. Тем более что, цели и содержание работы новых ГБУ им понятны. Планируется, что функции ГБУ будут компактны, а персонал разделен на три группы. В первую войдут государственные оценщики, которые производят расчеты и разрабатывают единые методики кадастровой оценки. Их квалифи- кация должна соответствовать ряду условий, например, не менее трех лет стажа в области оценочной деятельности. Специалисты второй группы займутся сбором, систематизацией и аналити- кой рыночных цен на недвижимость в России. В третью группу войдут сотруд- ники, которые сосредоточатся на анализе и исправлении системных ошибок оценки, а также подготовке документов для процедур оспаривания оценки, сде- ланной их предшественниками. В некоторых регионах ГБУ уже созданы, хотя, впрочем, во многих субъек- тах учреждения заработают только к 2020 г. – на раскачку этим учреждениям отведено три года, в течение которых кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Решение о том, когда именно перехо- дить на новые правила, принимают власти региона. В связи с этим важно учи- тывать, что кадастровую стоимость, установленную по методике старого зако- на, придется оспаривать по старым правилам (даже если это случится после 1 января 2017 г.). То есть через комиссии при Росреестре или через суды. А ту, которая будет определяться по новому закону – через ГБУ. При этом в конце 2016 г. правительством был отменен мораторий на прове- дение кадастровой оценки на территории субъектов. Ранее он был введен до 2020 г. Между тем в дополнение к закону Минэкономразвития утвердило методи- ческие рекомендации государственным оценщикам по кадастровой оценке. Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных до- мах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показа- тели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его ка- дастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Хлипкие старые домики в селах не оценят дороже аналогичных по площади, но недавно отстро- енных коттеджей [1]. Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3–5 лет, а в городах федерального значения – в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет. За исключением вне- очередной оценки. Она понадобится в случае если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30 %. Но таких случаев в стране пока не зафиксировано [2]. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объ- ектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр. [4]. Формируемая система определения кадастровой стоимости заменяет дейст- вительно устаревший порядок определения стоимости объектов недвижимости, тем самым завершая переходный период, связанный с полномочиями субъектов оценочной деятельности, дублированием их прав и обязанностей. Таким обра- зом будет преодолен некоторый параллелизм, заложенный в законодательстве, особенно применительно к оценке земли [3]. Список литературы 1. Григорьев, В.В. К вопросу о создании государственной системы определения кадаст- ровой стоимости недвижимости с целью ее налогообложения / В.В. Григорьев // Экономиче- ские стратегии. – 2014. – № 4(120). 2. Сарбашев, С.З. Кадастровая оценка: основные проблемы и пути ее решения / С.З. Сар- башев // Экономические стратегии. – 2013. – № 1(109). 3. Ялбулганов, А. Кадастровая стоимость и новый налог на недвижимость в России / А. Ялбулганов // Закон. – 2016. 4. Дальневосточный оценщик: научно-практ. журн. – Хабаровск : Региональное отд-ние Российского общества оценщиков. – 2014–2016. Другие книги из этого разделаОбоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначенияНекоторые проблемы кадастровой оценки недвижимостиСравнение кадастровой стоимости земельных участков Сосновского района Челябинской областиОбоснование нормативной базы совершенствования кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначенияНекоторые проблемы кадастровой оценки недвижимостиСравнение кадастровой стоимости земельных участков Сосновского района Челябинской области