Нормативная цена в оценке стоимости

Нормативная цена земельного участка

Как ранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр– это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учёта и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

• государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользований;

• количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

• учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и дру­гим параметрам;

• бонитировка почв (лат. bonitas — доброкачественность), т. е. выражен-ная в классах бонитета их градуировка по природ­ным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

• экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравни­тельной ценности как средства производства.

Управление Государственным земельным кадастром возло­жено на Федеральную службу земельного кадастра РФ (Роскомзем). Под его руководством работают специально соз­данные органы Роскомзема в районах и городах. Они осуществляют:

• регистрацию земельных участков с объектами недвижимости и прав на них;

• выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость;

• учет земель;

• формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы; анализ состояния земельного рынка;

• информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примеча­тельна функция кадастровых бюро, связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В «Толковом словаре живого великорусского языка», написанном В. И. Далем в сере­дине прошлого века, дано такое толкование земельного кадаст­ра: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, сооб­ражая все местные их отношения; расценка». И еще: «Кадастровать – расценять имущество».

Эта определяющая функция земельного кадастра долгое вре­мя была несправедливо забыта. И только после введения много­образия форм собственности на землю она вновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государствен­ного регулирования земельных отношений.

Законом РФ «О плате за землю»¹ были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базо­вых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономического зони­рования территорий и государственной оценки земли было воз­ложено на службы нового Государственного земельного кадастра.

Кадастровая оценка земель производится по их категориям, с учетом целевого назначения и использования, исходя из доход­ности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйст­венного назначения и лесного фонда оцениваются по их про­дуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположе-нию. Земли городов и населенных пунктов оцени­ваются по их функционально- му назначению с учетом насы­щенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.

По совокупности этих характеристик территории субъекты РФ разделяются на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следова­тельно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.

Нормативные показатели стоимости земельных участков

43.1.В настоящее время существует большое количество нормативных стоимостных показателей, применение которых является обязательным или станет обязательным в сфере земельных отношений в ближайшее время.

43.2. Порядок расчета и применения данных показателей устанавливается нормативными правовыми актами федерального и регионального уровня. В ряде случаев нормативные показатели используются в качестве показателей стоимости земли.

Наиболее часто стоимость земли определяется по следующим нормативным показателям:

- по величине выкупной цены земельного участка, рассчитанной по ставкам земельного налога с использованием утвержденных мультипликаторов;

- по величине нормативной цены земли;

- по величине кадастровой стоимости земли.

Данные показателя являются суррогатными заменителями рыночной и/или иной стоимости земли, призванными установить определенные правила поведения участников земельных отношений на государственном уровне и восполнить пробел в информации о ценах на землю в отсутствие или недостаточном развитии земельного рынка. Они не могут использоваться в качестве показателей рыночной стоимости земельных участков, так не учитывают принципы формирования рыночной стоимости и определяются по иным правилам, нежели рыночная стоимость. Использование данных показателей в качестве иных нерыночных показателей стоимости, также может быть нецелесообразно из-за их несоответствия представлениям пользователей о полезности или ценности земли.

Международными стандартами оценки указывается, что использование подобных показателей допускается, если имеется мало или вообще не имеется информации по продажам свободных земельных участков, и если такое использование пред­писывается местными стандартами.

43.3. К основным нормативными показателями в сфере землепользования относятся:

• нормативная цена земли;

• кадастровая стоимость земельных участков;

• цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• нормативы стоимости освоения земель сельскохозяйственного назначения взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд;

• минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускаемую на корню;

• ставки лесных податей, устанавливаемые субъектами Российской Федерации за отдельные виды лесопользования, включая древесину, отпускаемую на корню;

• базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда;

• иные виды стоимостных показателей, утверждаемых на региональном или местном уровнях, например, базовые ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, компенсационная и восстановительная стоимость зеленых насаждений, стоимость компенсационного озеленения и др.

43.4. Нормативная цена земли- показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Раньше показатель нормативной цены земли использовался при налогообложении сделок с земельными участками, взимании государственных пошлин при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. В настоящее время сфера применения данного показателя определяется законодательством субъектов Российской Федерации. Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 №137-ФЗ допускается применение нормативной цены земли для целей налогообложения в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена.

43.5. Кадастровая стоимость земельных участков – расчетный показатель, предназначенный для определения налогооблагаемой базы по земле после принятия соответствующих законов и внесения поправок в Налоговый кодекс²⁴. Расчет кадастровой стоимости земельных участков проводится по методикам, утвержденным бывшей Федеральной службой земельного кадастра.

43.6. Цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены, находящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения. Выкупная цена земли устанавливается Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 №137-ФЗ в ставках земельного налога в зависимости от численности поселений. В поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек цена земли устанавливается в размере 5 - 30 ставок земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере 5 - 17 ставок земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения до 500 тыс. человек - в размере от 3 - 10 ставок земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Конкретные значения выкупной цены определяются субъектами Российской Федерации. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. При этом при продаже земельного участка к цене может применяться поправочный коэффициент, учитывающий текущее использование, здания, строения, сооружения. Поправочный коэффициент по основным видам текущего использования должен утверждаться Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В настоящее такие коэффициенты Правительством не утверждены. По другим категориям земель размер выкупной цены устанавливается нормами приватизационного законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации. Например, выкупная цена земель сельскохозяйственного назначения, переданных в бессрочное (постоянное) пользование, может быть определена нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

43.7. Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд - стоимостные показатели, применяемые для возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также при изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Данные нормативы также используются при исчислении размера ущерба, причиненного деградацией, загрязнением и захламлением почв и земель. Нормативы стоимости освоения новых земель применяются в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 27 ноября 1995 г. № 1176.

41.8. Минимальные ставки платы за древесину, отпускаемую на корню, – стоимостные показатели, устанавливаемые Правительством Российской Федерации для определения платежей за заготовку леса²⁵.

41.9. Ставки лесных податей за отдельные виды лесопользования, включая заготовку древесины, – стоимостные показатели, применяемые для определения платы за использование лесных ресурсов. Ставки устанавливаются субъектами Российской Федерации. Данные ставки могут использоваться при определении стоимости лесных земель.

41.10. Базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и базовые размеры платы за изъятие земель лесного фонда– стоимостные показатели, применяемые для расчета размера платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда. Показатели введены постановлением Правительства Российской Федерации «О размере, порядке взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда в 2002 году» от 29 апреля 2002 г. № 278.

1. Итоговый междисциплинарный экзамен Оценка стоимости предприятия, вариант 3
2. Итоговый междисциплинарный экзамен Оценка стоимости предприятия (бизнеса) (ИПО, вариант 1)
3. Итоговый междисциплинарный экзамен Оценка стоимости предприятия, вариант 2, ИПО
4. Итоговый междисциплинарный экзамен Оценка стоимости предприятия, вариант 4, ИПО

Другие похожие работы

• Общие сведения в оценке стоимости
• Оглавление по оценке стоимости
• Отказ от использования подхода в оценке стоимости
• План по оценке стоимости
• Премии в оценке стоимости