Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Некоторые вопросы рассмотрения и разрешения судами арбитражной и общей юрисдикции споров, возникающих в сфере кредитных отношений
Кухарева О.А. Некоторые вопросы рассмотрения и разрешения судами арбитражной и общей юрисдикции споров, возникающих в сфере кредитных отношений // Право. Законодательство. Личность. 2016. № 2 (23). С. 119-124.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Некоторые вопросы рассмотрения и разрешения судами арбитражной и общей юрисдикции споров, возникающих в сфере кредитных отношений"119 Некоторые вопросы рассмотрения и разрешения судами арбитражной и общей юрисдикции споров, возникающих в сфере кредитных отно О.А. Кухарева шений 3 DIS-дополнительные правила для корпоративных споров. Действуют с 15.09.2009 года URL: http://www.disarb.org/de/16/regeln/dis-erg?nzende-regeln-f?r-gesellschaftsrechtliche -streitigkeiten-09-erges-id5 (дата обращения: 02.09.2016). 4 Типовой закон ЮНСИТРАЛ о международном торговом арбитраже 1985 г. с измене- ниями, принятыми в 2006 г. URL: http://www.uncitral.org/pdf/russian/ texts/arbitration/mlarb/07-87000_Ebook.pdf (дата обращения: 02.09.2016). 5 Венские правила арбитража. URL:http://www.viac.eu/images/documents/ Practitioners/ Wiener_Regeln_Russisch_inkl_Mediationsregeln_20160829 _Grishchenkova.pdf (дата обращения: 02.09.2016). О.А. Кухарева* НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РАССМОТРЕНИЯ И РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ АРБИТРАЖНОЙ И ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СФЕРЕ КРЕДИТНЫХ ОТНОШЕНИЙ Верховным Судом РФ проведен мониторинг практики разрешения су- дами споров, возникающих в сфере кредитных отношений. Анализ статистических данных, представленных судами по этой катего- рии дел, позволяет сделать вывод о том, что стороны гражданско-правовых отношений стали все чаще прибегать к судебной защите нарушенных прав, свобод и охраняемых законом интересов. Количество дел по рассматриваемой проблематике свидетельствует об устойчивой тенденции роста обращений заинтересованных лиц в арби- тражный суд, суд общей юрисдикции за разрешением спорных ситуаций в сфере кредитования. При этом отмечено незначительное сокращение ко- личества дел по отдельным видам споров. Это связано в первую очередь с тем, что сформировавшаяся по ряду правовых вопросов судебная практика позволила сторонам урегулировать их в досудебном порядке. В настоящее время трудно переоценить роль кредитных механизмов в экономической деятельности современного государства. Популярность различного рода кредитных продуктов лишь растет среди населения и биз- неса. Особую роль при этом занимают объекты недвижимости. Как по- казывает практика, ипотека, заключаемая в обеспечение обязательств по кредитному договору, является наиболее эффективной формой защиты ин- тересов кредиторов. Из ряда операций, способствующих минимизации кредитных ри- сков, одним из самых надежных признан залог. Его использование оста- ется единственным цивилизованным способом урегулирования возмож- ной проблемной задолженности. Залог призван выполнять функцию стимулирования возврата предоставленных банком кредитных средств, * Кухарева Олеся Александровна — доцент кафедры арбитражного процесса ФГБОУ ВО «Са- ратовская государственная юридическая академия», кандидат юридических наук. 120ПРАВО. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО. ЛИЧНОСТЬ. № 2(23) 2016 По материалам всероссийской научно-практической конференции обеспечивать возвратность этих средств, сдерживать наращивание кре- дитной задолженности заемщика у прочих финансовых организаций. Несмотря на то, что залог выполняет функцию стимулирования долж- ника к надлежащему исполнению основного обязательства, целью догово- ра залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в т.ч. к залогодержателю). Анализ правовых норм позволяет отметить, что для обращения взы- скания на предмет залога необходимым условием является ответствен- ность должника за допущенное существенное нарушение основного обя- зательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нару- шении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на за- ложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором. Практическое применение ипотечных кредитов обеспечивает вы- полнение следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность заемщику условий предоставления кредита. Залог объектов недвижимости с целью получения кредита называется ипотекой. Статья 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипо- теке (залоге недвижимости)»определяет, что «по договору о залоге недви- жимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержа- тель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж- нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого иму- щества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»1 . При ипотеке закладываемое имущество остается у должника, но при этом происходит ограничение триады собственности: должник лишь владе- ет и пользуется объектом недвижимости, права распоряжаться ею он ли- шается. Таким образом, залогодателя уже нельзя в полном смысле слова назвать собственником имущества, хотя закладываемая недвижимость не передается в руки кредитору. Согласно ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижи- мое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое заре- гистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч.: земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности); предприятия, а также здания, сооруже- ния и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со- 121 Некоторые вопросы рассмотрения и разрешения судами арбитражной и общей юрисдикции споров, возникающих в сфере кредитных отношен О.А. Кухарева ий стоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Статья 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 регулирует государственную регистрацию ипотеки. В общем случае при заключении договора об ипотеке достаточно со- глашения залогодателя и залогодержателя о стоимости закладываемого имущества. Тем не менее, для определения стоимости предмета ипотеки целесоо- бразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сто- ронами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в слу- чае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерально- го закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, по смыслу подп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержа- телем, а в случае спора — самим судом. Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оце- ночной деятельности в Российской Федерации»3 определяет случаи обяза- тельности проведения оценки объектов оценки. Среди них: использование объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при ипо- течном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возник- новения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Перекликаясь с указанной нормой, ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определя- ет, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечивае- мого ипотекой». Применительно к практической работе коммерческих банков в лите- ратуре приводится классификация оцениваемого объекта залога (в рамках настоящей работы — недвижимого имущества) на три группы: стандарт- ный, индивидуальный, нестандартный залог4 . В группу стандартного залога включаются объекты недвижимости, ко- торые можно отнести к развитым сегментам рынка. То есть на рынке име- ется достаточное количество предлагаемых к продаже и аренде объектов, пользующихся спросом. 122ПРАВО. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО. ЛИЧНОСТЬ. № 2(23) 2016 По материалам всероссийской научно-практической конференции Предлагаемое в залог имущество можно отнести в данную группу толь- ко при условии наличия следующих признаков: 1) объект оценки не должен быть многофункциональным, т.е. все основные помещения имеют одно, четко выделяемое назначение, напри- мер, офисное помещение, складское, торговое и пр. 2) объект должен быть действующим в соответствии со своим назначе- нием, не требующим капитального ремонта или реконструкции; 3) существует устойчивый спрос на данные объекты. Информация мо- жет быть почерпнута из сети Интернет, печатных изданий и предоставлена специализированными организациями. Количество объектов, выставлен- ных на продажу или предлагаемых в аренду в течение последних 6 мес., можно оценить как значительное; 4) объекты не имеют обременений, техническая документация присут- ствует и соответствует фактическому состоянию. К индивидуальному залогу относятся объекты недвижимости, которые являются: многофункциональными; уникальными по своей планировке и конструктивным решениям; большими по площади (нетипичные для дан- ного сегмента регионального рынка); объекты недвижимости отсутствуют на региональном рынке или выставляются на продажу в ограниченном ко- личестве. К нестандартному залогу относятся объекты недвижимости, имею- щие стоимость в составе бизнеса и функционально ориентированные на «обслуживание» такого бизнеса. Это могут быть объекты, составляющие имущественные комплексы или часть имущественных комплексов дей- ствующих предприятий, гостиницы, бассейны и пр. К этой группе относят- ся также объекты недвижимости, являющиеся предметом инвестиционных проектов, а также девелоперские проекты. Оценка стандартного объекта залога может быть произведена силами сотрудника кредитной организации (но может быть привлечена и неза- висимая оценочная компания). Оценка индивидуального нестандартного вида залога должна производиться независимой оценочной компанией, поскольку проведение оценки сотрудниками банка может быть затрудни- тельно в силу ограниченности необходимой информации и сложности ее получения. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает на два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (п. 2 ст. 67: «За- логовая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержа- телем») и рыночная стоимость (п. 3 ст. 9: «В случае залога не завершенно- го строительством недвижимого имущества, находящегося в государствен- ной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в данном Законе не указыва- ется, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре5 . 123 Некоторые вопросы рассмотрения и разрешения судами арбитражной и общей юрисдикции споров, возникающих в сфере кредитных отношен О.А. Кухарева ий При проведении операций залога, как правило, базой при установлении стоимости объекта недвижимости является рыночная стоимость объекта. Банком или иным заказчиком в задании на оценку может быть определена иная стоимость, подлежащая оценке. Если банком такая информация не определена дополнительно, то оценщик для целей залога устанавливает рыночную стоимость. Понятие залоговой стоимости, активно используемое в практике ком- мерческого кредитования, в Российской Федерации на сегодня не стан- дартизировано, отсутствуют как четкое определение, так и общепринятые методики ее расчета. Поэтому применительно к оценке объектов недвижи- мости для оформления залога используется термин «рыночная стоимость». В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной сто- имостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрез- вычайные обстоятельства. Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей6 . Некоторые авторы при рассмотрении проблемы оценки активов в це- лях залога в условиях отсутствия четкого законодательного регулирова- ния считают, что должна применяться ликвидационная стоимость объекта оценки — «расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспози- ции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по от- чуждению имущества». Ликвидационная стоимость отличается от рыноч- ной меньшим сроком экспозиции и вынужденностью совершения сделки. Процесс ее определения заключается в расчете рыночной стоимости по стандартному алгоритму, а затем уменьшении полученной величины на ликвидационную скидку. При этом следует обратить внимание на то, что величина самой ликвидационной скидки зависит от двух факторов: срок экспозиции и эластичность объекта. Аналогичным образом, по мнению некоторых специалистов, должна рассчитываться и залоговая стоимость с учетом специфики объекта как предмета залога7. Необходимо отметить важность объективной, достоверной оценки стоимости недвижимости. Ошибки в оценке могут привести к негативным последствиям в деятельности кредитной организации. Так, «завышенная» оценка, т.е. переоцененный залог даст возможность выдать кредит в боль- 124ПРАВО. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО. ЛИЧНОСТЬ. № 2(23) 2016 По материалам всероссийской научно-практической конференции шем размере, но в дальнейшем чревато потерями, поскольку реализация такой недвижимости не позволит возместить сумму убытков. В то же вре- мя занижение оценки залога влечет ограничение объема кредитования, что, соответственно, приводит к недополучению доходов. Все это следует учитывать в своей деятельности судам арбитражной и общей юрисдикции при разрешении споров, возникающих в сфере кредитных отношений. 1 Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 29, ст. 3400. 2 Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30, ст. 3594. 3 Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 31, ст. 3813. 4 См.: Алешина Е.А. Работа с залоговым обеспечением по кредитным договорам российских коммерческих банков // Банковское кредитование. 2011. № 2. С. 13. 5 См.: Тарасова Л.А. Проблемы определения залоговой стоимости имущества // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2012. № 9. С. 70–71. 6 См.: Стрельникова Т.А. Теория и практика оценочной деятельности: учебник. Саратов, 2014. С. 43. 7 См.: Тарасова Л.А. Указ. раб. С. 73. О.С. Мрастьева*, С.П. Казакова** ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ МЕДИАЦИИ В РОССИИ*** В современных гражданско-правовых отношениях институт медиа- ции является новой формой конструктивного взаимодействия сторон, на- целенной на развитие партнерских деловых отношений и формирование этики делового оборота, а также гармонизации гражданского общества. Данный институт представляет собой старинную форму разрешения спо- ра, предполагающую участие нейтральной незаинтересованной стороны, авторитетной для всех участников — медиатора. Действительно, важным и необходимым шагом в развитии процедур урегулирования правовых споров без обращения в суд следует назвать принятие Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 193-ФЗ «Об аль- тернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)»1 , который вступил в силу с 1 января 2011 г. Этот нормативный правовой акт, бесспорно, заслуживает высокой оценки, т.к. выводит медиацию в нашей стране на новый этап развития, придавая ей законодательное признание и юридическую силу. * Мрастьева Ольга Сергеевна — доцент кафедры арбитражного процесса ФГБОУ ВО «Сара- товская государственная юридическая академия», кандидат юридических наук. ** Казакова Светлана Петровна — доцент кафедры арбитражного процесса ФГБОУ ВО «Са- ратовская государственная юридическая академия», кандидат юридических наук. *** Статья подготовлена в рамках Задания Минобрнауки Росиии № 29.130.2016/НМ на выполне- ние проекта по теме: «Научно-методическое обеспечение деятельности комиссий по делам несовер- шеннолетних и защите их прав (продолжение)». Другие книги из этого разделаПрактические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центраОценка стоимости имущества для муниципальных нуждИсследование метода парных оценок при оценке недвижимостиПрактические аспекты применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости торгового центраОценка стоимости имущества для муниципальных нуждИсследование метода парных оценок при оценке недвижимости