|
|
Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
|
НЭИ в оценке стоимостиНаиболее эффективное использование недвижимости - Определение нэи свободного земельного участка
*Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1. **Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2. ***Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1. Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство офисного центра, т.к. этот вариант требует меньших затрат и при этом стоимость земельного участка получается выше. Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую и жилую застройку Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под жилую и нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 6 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на трех вариантах: 1 – строительство жилого дома по типовому проекту; 2 – строительство офисного центра по типовому проекту; 3 – строительство торгово-офисного центра по типовому проекту. Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.52). Таблица 52 Наиболее эффективное использование недвижимости - Определение нэи свободного земельного участка
*Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1. **Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1. ***Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2. Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство торгово-офисного центра, т.к. несмотря на то, что этот вариант требует больших затрат, стоимость земельного участка получается выше. Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе управления недвижимостью Объект оценки – двухэтажное офисное здание общей площадью 1000 кв.м. Здание сдается в аренду одному арендатору по ставке 400 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Юридических ограничений нет, физически изменить объемно-планировочное решение здания возможности нет, поэтому рассмотрим объект с точки зрения управленческих особенностей. Анализ рынка недвижимости показал, что площади от 300 до 400 кв.м в схожем окружении сдаются за 600 руб. за 1 кв.м полезной площади. Вариант 1 – оставить существующий вариант использования недвижимости. Вариант 2 – привлечь более мелких арендаторов и соответственно увеличить доход объекта за счет увеличения арендной ставки, но при этом арендная площадь уменьшится за счет коридоров, санузлов и пр. (табл.53). Таблица 53 Наиболее эффективное использование недвижимости - Определение нэи свободного земельного участка при оценке
*Отсутствие незанятости и недосбора арендной платы принято на основании фактической ситуации (здание сдано полностью в аренду). **Принято по среднерыночным данным. Незанятость и недосбор связаны со сменой арендаторов и прострочками платежей. ***Операционные расходы приняты по фактическим данным Заказчика. При нескольких арендаторах расходы были увеличены, т.к. размещение нескольких организаций приведет к увеличению работающего персонала, большей проходимости и ускоренному износу отдельных элементов. Ответ: НЭИ офисного здания будет являться заселение несколькими арендаторами, т.к. при увеличении количества арендаторов и увеличении арендной ставки рыночная стоимость недвижимости будет увеличена. Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе развития недвижимости Объект оценки – офисное здание из предыдущего примера. Допустим, существует возможность надстройки здания еще на один этаж. В этом случае необходимо затратить средства в размере 15000 тыс.руб. Общая площадь увеличится до 1500 кв.м. Арендная площадь – до 1200 кв.м. (табл.54). Таблица 54 Наиболее эффективное использование недвижимости при оценке - Определение нэи при надстройке здания
Ответ: НЭИ является надстройка здания на один этаж. Наиболее эффективное использование недвижимости - теория и примеры решения типовых задачНаиболее эффективного использование объекта оценки (НЭИ) – это то использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей6. Вариантов использования объектов недвижимости – множество. При окончательном выборе наиболее эффективного варианта использования принято руководствоваться следующими предпосылками:
Обычно рассматривают два случая НЭИ:
В любом случае оценщик должен сделать вывод о том, как лучше использовать недвижимую собственность и есть ли необходимость вкладывать средства в улучшения объекта недвижимости. Анализ НЭИ допускает снос существующих улучшений и создание новых, если это целесообразно. Примером могут служить оценки ветхих домов или объектов, которые были построены в несоответствующем местоположении. Рассмотрим возможные варианты НЭИ свободного земельного участка. Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую застройку Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 4 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на двух вариантах: 1 – строительство офисного центра по типовому проекту; 2 – строительство торгового центра по типовому проекту. Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.51). Таблица 51 Наиболее эффективное использование объекта недвижимости при оценке - теоретические сведения и примеры решения задачНаиболее эффективного использование объекта оценки (НЭИ) – это то использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей22. Вариантов использования объектов недвижимости – множество. При окончательном выборе наиболее эффективного варианта использования принято руководствоваться следующими предпосылками:
Обычно рассматривают два случая НЭИ:
В любом случае оценщик должен сделать вывод о том, как лучше использовать недвижимую собственность и есть ли необходимость вкладывать средства в улучшения объекта недвижимости. Анализ НЭИ допускает снос существующих улучшений и создание новых, если это целесообразно. Примером могут служить оценки ветхих домов или объектов, которые были построены в несоответствующем местоположении. Рассмотрим возможные варианты НЭИ свободного земельного участка. Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую застройку Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 4 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на двух вариантах: 1 – строительство офисного центра по типовому проекту; 2 – строительство торгового центра по типовому проекту. Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.51). Таблица 51 Определение наиболее эффективного использования свободного земельного участка в оценке недвижимости
*Отсутствие незанятости и недосбора арендной платы принято на основании фактической ситуации (здание сдано полностью в аренду). **Принято по среднерыночным данным. Незанятость и недосбор связаны со сменой арендаторов и прострочками платежей. ***Операционные расходы приняты по фактическим данным Заказчика. При нескольких арендаторах расходы были увеличены, т.к. размещение нескольких организаций приведет к увеличению работающего персонала, большей проходимости и ускоренному износу отдельных элементов. Ответ: НЭИ офисного здания будет являться заселение несколькими арендаторами, т.к. при увеличении количества арендаторов и увеличении арендной ставки рыночная стоимость недвижимости будет увеличена. Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе развития недвижимости Объект оценки – офисное здание из предыдущего примера. Допустим, существует возможность надстройки здания еще на один этаж. В этом случае необходимо затратить средства в размере 15000 тыс.руб. Общая площадь увеличится до 1500 кв.м. Арендная площадь – до 1200 кв.м. (табл.54). Таблица 54 Определение нэи при надстройке здания в оценке недвижимости
Ответ: НЭИ является надстройка здания на один этаж. Определение нэи свободного земельного участка в оценке недвижимости
*Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1. **Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2. ***Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1. Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство офисного центра, т.к. этот вариант требует меньших затрат и при этом стоимость земельного участка получается выше. Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую и жилую застройку Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под жилую и нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 6 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на трех вариантах: 1 – строительство жилого дома по типовому проекту; 2 – строительство офисного центра по типовому проекту; 3 – строительство торгово-офисного центра по типовому проекту. Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.52). Таблица 52 Определение нэи свободного земельного участка в оценке недвижимости
*Стоимость строительства определяется на основе методов, изложенных в п.1.1. **Последовательность составления ЧОД рассмотрена в п. 3.1. ***Методы расчета коэффициента капитализации см. в п.3.2. Ответ: НЭИ свободного земельного участка является строительство торгово-офисного центра, т.к. несмотря на то, что этот вариант требует больших затрат, стоимость земельного участка получается выше. Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе управления недвижимостью Объект оценки – двухэтажное офисное здание общей площадью 1000 кв.м. Здание сдается в аренду одному арендатору по ставке 400 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Юридических ограничений нет, физически изменить объемно-планировочное решение здания возможности нет, поэтому рассмотрим объект с точки зрения управленческих особенностей. Анализ рынка недвижимости показал, что площади от 300 до 400 кв.м в схожем окружении сдаются за 600 руб. за 1 кв.м полезной площади. Вариант 1 – оставить существующий вариант использования недвижимости. Вариант 2 – привлечь более мелких арендаторов и соответственно увеличить доход объекта за счет увеличения арендной ставки, но при этом арендная площадь уменьшится за счет коридоров, санузлов и пр. (табл.53). Таблица 53 Список литературы и источников на тему "НЭИ в оценке стоимости"
Другие похожие работы |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
© 2002 - 2024 RefMag.ru |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|