Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости
Бадулина Е.В. Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 8 (179). С. 6-11.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости"6 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на недвижимое имущество, принад- лежащее физическим или юридическим лицам, определяется, как правило, исходя из кадастровой стоимости соответствую- щего объекта недвижимости (статьи 375, 402 НК РФ). Согласно статье 378.2 НК РФ налог на имущество рассчитывается исходя из ка- дастровой стоимости для следующих видов недвижимости, принадлежащей юридиче- ским лицам: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвен- таризации) объектов недвижимости пред- усматривает размещение офисов, торго- вых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и быто- вого обслуживания; 3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществля- ющих деятельность в Российской Федера- ции через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности таких организаций в Рос- сийской Федерации через постоянные представительства; 4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объек- тов основных средств в порядке, установ- ленном для ведения бухгалтерского учета. В отношении иных объектов недвижимо- сти база по налогу на имущество организа- ций определяется исходя из среднегодовой стоимости имущества. Согласно статье 401 НК РФ налог на имущество рассчитывается исходя из ка- дастровой стоимости для следующих видов недвижимости, принадлежащей физиче- ским лицам: 1) жилой дом; 2) жилое помещение (квартира, комна- та); 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строитель- ства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. Анализ положений статьи 401 НК РФ по- зволяет прийти к выводу о том, что нало- гообложение практически любой недвижи- мости, принадлежащей физическому лицу, осуществляется исходя из кадастровой сто- имости. Кроме того, исходя из кадастровой стоимости определяется база по земельно- му налогу для физических и юридических лиц. Следует отметить, что земельный на- лог и налог на имущество физических лиц Налогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимости Е.В. Бадулина главный консультант аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. Москва) Екатерина Владимировна Бадулина, [email protected] Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 7 ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ относятся к местным налогам – в соответ- ствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации 100 процентов налога поступа- ет в местный бюджет. Налог на имущество организаций – региональный налог, 100 процентов которого наполняют региональ- ные бюджеты. Таким образом, определение кадастро- вой стоимости – чрезвычайно важный во- прос, затрагивающий интересы как вла- дельцев недвижимости, так и публичные интересы, связанные с налоговыми посту- плениями в региональные и местные бюд- жеты. Кадастровая стоимость объекта недви- жимости устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки, при осуществлении кадастрового учета ранее неучтенных объектов недвижи- мости (изменения характеристик учтенных объектов) или в результате оспаривания ка- дастровой стоимости. В настоящее время проведение государ- ственной кадастровой оценки и определе- ние в результате такой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости осу- ществляется в соответствии с главой III.I Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, действующими на основании государственного контракта, заключенного с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Оценщиками явля- ются физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (далее также – СРО) оценщиков и застраховав- шие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной дея- тельности. Проект отчета об определении кадастровой стоимости, подготовленный оценщиками, подлежит экспертизе в са- морегулируемой организации оценщиков, в которой состоят оценщики, готовившие проект отчета. Определенная в массовом порядке, по общим усредненным показателям када- стровая стоимость зачастую оказывается в разы выше рыночной стоимости (превыше- ние может быть более чем в 10 раз), что вле- чет последующее оспаривание такой када- стровой стоимости 1 . Огромное количество судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости свидетельствует о том, что су- ществующий механизм ее определения не- эффективен. Кроме того, оценка рыночной и кадастровой стоимостей, проведенная в одном и том же СРО может не совпадать. В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возни- кающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения ка- дастровой стоимости объектов недвижимо- сти» даются разъяснения по вопросам, воз- никающим при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения ка- дастровой стоимости объектов недвижимо- сти. Так, в постановлении подчеркнуто, что суд вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исходя из имею- щихся в деле доказательств. Предусмотре- на возможность для бывшего собственника недвижимости обратиться с заявлением в суд о пересмотре кадастровой стоимости, если ее величина затрагивает его права как налогоплательщика. 4 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Фе- дерации Правительством Российской Фе- 1 Подробнее см., например: Бастрыкин В. В., Бирюкова Л. Л., Болотских В. В. Анализ результатов судебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской и Новосибирской областях // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11 С. 46–67; Федотова М. А., Григорьев В. В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 ме- роприятий по решению этих проблем // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11. С. 40–45. 8 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ дерации был внесен проект федерального закона № 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке». Указанный законо- проект, как следовало из пояснительной записки к нему, предлагал осуществлять правовое регулирование государственной кадастровой оценки в специальном зако- нодательном акте. В нем была предпри- нята попытка решить «застарелые» для сферы кадастровой оценки проблемы. При- нятый 3 июля 2016 года Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастро- вой оценке» (далее – Закон о государствен- ной кадастровой оценке) вступает в силу с 1 января 2017 года. Для повышения качества проведения ка- дастровой оценки, а также чтобы разорвать «замкнутый круг» (оценка кадастровой сто- имости рыночными оценщиками – экспер- тиза отчета об оценке СРО этих же оцен- щиков; при оспаривании – определение рыночной стоимости объекта – экспертиза отчета об оценке СРО этих же оценщиков), Закон о государственной кадастровой оцен- ке изменяет существующий подход к про- ведению государственной кадастровой оценки посредством введения института государственных кадастровых оценщиков. Полномочиями по определению када- стровой стоимости будут наделены государ- ственные бюджетные учреждения, которые будут создаваться субъектами Российской Федерации. Полномочия по проведению экспертизы проекта отчета об определении кадастровой стоимости, подготовленного работниками бюджетных учреждений, пре- доставляются органу регистрации прав. Законом о государственной кадастровой оценке определены полномочия бюджет- ного учреждения, требования к его работ- никам. Субъекты Российской Федерации могут устанавливать дополнительные тре- бования к работникам бюджетного учреж- дения. Бюджетные учреждения наделяются следующими полномочиями: • предоставление разъяснений по пово- ду результатов определения кадастро- вой стоимости; • рассмотрение обращений об исправ- лении технических и методологиче- ских ошибок; • осуществление постоянного монито- ринга и обработка данных рынка не- движимости; • сбор, обработка, систематизация и накопление сведений об объектах не- движимости. Накопление этих данных должно способствовать большей точ- ности результатов проведения када- стровой оценки, насколько об этом в принципе можно говорить, имея в виду массовую, а не индивидуальную процедуру, которой по своей сути яв- ляется государственная кадастровая оценка. Закон о государственной кадастровой оценке вводит положения об осуществле- нии органом регистрации прав государ- ственного надзора за деятельностью по определению кадастровой стоимости. Над- зор осуществляется в том числе за соблю- дением периодичности проведения госу- дарственной кадастровой оценки. Надзор проводится в соответствии с положениями Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридиче- ских лиц и индивидуальных предпринима- телей при осуществлении государственно- го контроля (надзора) и муниципального контроля». Убытки, причиненные в резуль- тате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастро- вой стоимости, возмещаются в полном объ- еме за счет бюджетного учреждения. Закон о государственной кадастровой оценке предполагает проведение очеред- ной и внеочередной кадастровых оценок. По сравнению с действующими правилами сроки проведения очередной кадастровой оценки не меняются (не чаще одного раза в три года (в городах федерального зна- чения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет). Внео- чередная кадастровая оценка зависит от ежеквартального индекса рынка недвижи- мости, определяемого органом норматив- Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 9 ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ ного правового регулирования для каждо- го субъекта Российской Федерации. Если он понижается на 30 и более процентов, то проводится внеочередная оценка. В этом случае определение кадастровой стоимо- сти проводится в течение трех месяцев по- сле опубликования индекса. Внеочередная государственная када- стровая оценка будет проводиться также в случае оспаривания результатов определе- ния кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отно- шении тридцати и более процентов объек- тов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Фе- дерации, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недви- жимости. Кадастровая стоимость по итогам внео- чередной оценки может корректироваться только в сторону понижения. Это безуслов- ный плюс для собственников объектов не- движимости. Общий порядок проведения государ- ственной кадастровой оценки будет сле- дующим. Бюджетное учреждение формирует про- ект отчета (в котором содержатся промежу- точные сведения о кадастровой стоимости). В течение 50 дней с момента опубликова- ния проекта отчета к нему принимаются за- мечания от любых заинтересованных лиц. Замечания могут касаться только методо- логических или технических ошибок, допу- щенных бюджетным учреждением. Бюджетное учреждение обрабатыва- ет поступающие замечания и размещает в интернете информацию о принятии или об отклонении замечаний. По итогам об- работки замечаний подготовленный отчет об определении кадастровой стоимости (с информацией о принятых и отклоненных замечаниях) направляется в орган реги- страции прав. Орган регистрации прав про- веряет отчет на соответствие требованиям к составлению отчета. Требования к отчету должны быть утверждены Министерством экономического развития Российской Фе- дерации (далее – Минэкономразвития России). Если замечаний нет, то отчет на- правляется в исполнительный орган госу- дарственной власти субъекта Российской Федерации для утверждения. В настоящее время оценка проводит- ся на основании стандартов оценки, ко- торые разрабатываются СРО оценщиков (федеральные стандарты и стандарты, утвержденные СРО). Федеральные стан- дарты разрабатываются СРО оценщиков и утверждаются Минэкономразвития Рос- сии. Согласно концепции Закона о государ- ственной кадастровой оценке кадастровая оценка должна осуществляться на основа- нии единой методики, которая будет разра- ботана Минэкономразвития России. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» изменяет существую- щие подходы к оспариванию кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости при установлении его рыночной стоимости осуществляется в комиссии, которая может создаваться в субъекте Российской Федерации и должна включать представителей предпринима- тельского сообщества, или в суде. Таким образом, отменяется существующее прави- ло об обязательном досудебном оспарива- нии кадастровой стоимости в комиссии для юридических лиц. Исключается правило о необходимости проведения экспертизы от- чета об оценке рыночной стоимости объек- та недвижимости, которая до вступления в силу Закона о государственной кадастро- вой оценке проводится в СРО оценщиков за плату и является необходимым докумен- том для обращения в суд. Как показывает практика, эта экспертиза только увеличи- вает затраты заявителей на судебное раз- бирательство и не всегда является эффек- тивной. В целом законодателем предпринята по- пытка упорядочить процедуру кадастровой оценки, установить государственный над- зор за ее проведением, соблюдением пери- одичности кадастровой оценки. Конечно, на 10 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ бюджеты субъектов Российской Федерации будет возложена дополнительная нагрузка по созданию бюджетных учреждений, набо- ру сотрудников (в настоящее время субъек- ты Российской Федерации уже занимают- ся организацией проведения кадастровой оценки). Многочисленные судебные споры свидетельствуют о том, что существующая система не оправдывает себя. Возможно, государственные кадастровые оценщики будут работать эффективнее. В ходе дискуссии, развернувшейся во- круг законопроекта № 1060652-6, звуча- ли предложения приравнять кадастровую оценку к рыночной стоимости объекта. Од- нако нужно понимать, что, к сожалению, сделать массовую оценку индивидуальной просто невозможно, поскольку рыночная цена объекта недвижимости определяется исходя из ряда индивидуальных характери- стик, которые невозможно учесть при об- щей оценке. Или же нужно просто отказы- ваться от налогообложения по кадастровой стоимости. Вместе с тем в Законе о государственной кадастровой оценке появляется очень важ- ный принцип экономической обоснованно- сти проведения государственной кадастро- вой оценки. Согласно этому принципу при определении кадастровой стоимости долж- ны будут учитываться рыночные характе- ристики объектов недвижимости. Его вве- дение направлено на сокращение разрыва между кадастровой и рыночной стоимостя- ми объекта недвижимости. Что касается последствий вступления в силу Закона о государственной кадастро- вой оценке для оценочной деятельности и рынка недвижимости, то государствен- ная кадастровая оценка однозначно будет обособлена от рыночных оценщиков. Од- нако «негосударственные» оценщики по- прежнему будут определять рыночную сто- имость объекта недвижимого имущества. Заключение об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости будет предоставляться в комиссию по оспарива- нию кадастровой стоимости или в суд, по- этому такие оценщики не будут полностью исключены из процесса определения када- стровой стоимости. Оценщики, специали- зирующиеся на государственной оценке, смогут устроиться на работу в бюджетное учреждение. Оценку кадастровой стоимости предпо- лагается сделать более прозрачной. До- стижению этой цели будет служить единая методика оценки. Кроме того, заложенные в рассматриваемом законе механизмы ак- кумулирования информации об объектах недвижимости направлены на осущест- влении более точного расчета кадастровой стоимости. Этому должна способствовать и внеочередная кадастровая оценка, прове- дение которой зависит от колебания цен на недвижимость. Плюсом для заинтересованных лиц яв- ляется возможность подавать замечания к опубликованному проекту отчета. Заме- чания должны оперативно обрабатываться, и информация об их учете или отклонении (с обоснованием) будет появляться на сай- те бюджетного учреждения. По заявлению заинтересованных лиц и после утверждения отчета возможно ис- правление невыявленных ошибок, что бу- дет являться основанием для пересмотра кадастровой стоимости объекта. Среди недостатков нового закона можно выделить отсутствие возможности провер- ки определения кадастровой стоимости по существу до ее утверждения. Замечания заинтересованных лиц и органа регистра- ции прав могут касаться только методо- логических и технических ошибок. Новый закон не решает и существующую пробле- му, касающуюся порядка определения ка- дастровой стоимости линейных объектов, расположенных на территориях нескольких субъектов Российской Федерации. Положения закона предложено ввести в действие с 1 января 2017 года. При этом с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года предлагается установить переходный пери- од, в течение которого, по правилам Закона об оценочной деятельности, будет прово- Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 11 ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ диться только оценка, процедура проведе- ния которой уже началась (когда исполни- тель уже отобран по конкурсу). Новая же кадастровая оценка будет проводиться по правилам Закона о государственной када- стровой оценке 2 . Подводя итог, можно сказать, что эф- фективность реформы системы государ- ственной кадастровой оценки и ее влияние на имущественные интересы налогопла- тельщиков покажет складывающаяся пра- воприменительная практика. ЛИТЕРАТУРА 1. Налоговый кодекс Российской Феде- рации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. 2. Бюджетный кодекс Российской Феде- рации : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ. 3. О государственной кадастровой оцен- ке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. 4. Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. 5. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспарива- нии результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости : поста- новление Пленума Верховного Суда Рос- сийской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. 6. О государственной кадастровой оценке : проект федерального закона № 1060652-6. 7. О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля : Фе- деральный закон от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ. 8. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Феде- рации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ. 9. Бастрыкин В. В., Бирюкова Л. Л., Бо- лотских В. В. Анализ результатов судеб- ного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Кемеровской и Ново- сибирской областях // Имущественные отно- шения в Российской Федерации. 2014. № 11. 10. Федотова М. А., Григорьев В. В. Ка- дастровая стоимость недвижимости: 8 про- блем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 11. 2 Смотри: Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статьи 18 и 20); Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (статья 24). Другие книги из этого разделаЕще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимостиОсновные тенденции, проблемы и ограничения развития системы управления стоимостью недвижимостиАктуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимостиЕще раз о корректном использовании квалиметрических процедур при оценке недвижимостиОсновные тенденции, проблемы и ограничения развития системы управления стоимостью недвижимостиАктуальные проблемы оценки портфеля корпоративной недвижимости