RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Методы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода: противоречия или единство законодательной и методологической базы

Методы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода: противоречия или единство законодательной и методологической базы

Филиппова Т.Я., Прокопенкова В.В., Беспалов С.В. Методы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода: противоречия или единство законодательной и методологической базы // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2016. № 4 (36). С. 46-53.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода: противоречия или единство законодательной и методологической базы"

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА: ПРОТИВОРЕЧИЯ ИЛ ЕДИНСТВО ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЙ БАЗ Переход к рекомендациям федеральных стандартов оценки следует отнести к про- ектам определенной степени сложности и ответственности оценщиков за качество отчета, так как он затрагивает в настоящее время интересы чрезмерно большого количества субъектов. Цена ошибок при некачественно представленном отчете мо- жет быть очень высокой для всех заинтересованных сторон. В связи с чем современ- ная законодательная база в сфере оценочной деятельности в Российской Федерации обеспечивает защиту оценщикам с правовой точки зрения, однако возникают проти- воречия, обусловленные методологическими особенностями, например, при практиче- ском применении сравнительного подхода. Ключевые слова: федеральный стандарт оценки № 7, сравнительный подход, методы в рамках сравнительного подхода, метод количественных корректировок (метод корректировок). Определение рыночной стоимости объектов недвижимости является т доемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутр них экономических факторов. Являясь одной из важнейших составляющ значимым экономическим ресурсом, объекты недвижимости выполня функции производства и предмета личного потребления, затрагивают ин ресы многих заинтересованных сторон. Расчет стоимости объектов недвижимости с методологической и зако дательной основы базируется на применении трех подходов: затратно сравнительного и доходного. Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход большинстве случаев с практической точки зрения применяется в наибо шей степени оценщиками. Согласно п. 12 ФСО № 1 «сравнительный подход – совокупность метод оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем срав ния оцениваемого объекта с объектами-аналогами» [1]. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна дос верная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристик объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных с лок, так и цены предложений. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В осно данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: 1) принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между требностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения); Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оценив мым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи и предложения каждого объекта-аналога, как если бы он обладал теми же новными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированн цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наибол вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную ст мость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их ос домленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случ цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление р вития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основы ется на сравнении продаж, его называют сравнительным. В связи с чем сущ ствующий синоним наименования данного подхода – рыночный в силу то что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, одна с точки зрения действующих рекомендаций федеральных стандартов данн наименование некорректно. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, ос ванные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объект аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и и формации о рынке объекта оценки [1]. Джек Фридман и Н. Ордуэй выделяют только метод общей группиров который может использоваться на активном рынке, где может быть найде достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Д ный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В эт случае оценщик может принять решение не производить отдельные попр ки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он и хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной груп производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость дельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваем собственность от сопоставимых проданных объектов [3. С. 293]. М.М. Соловьев рассматривает такие методы, как метод восстановите ной стоимости по аналогам и метод сравнения. Метод восстановительной стоимости по аналогам предполагает, ч оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения о ниваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное вре После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восста вительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в стр тельном проекте. Таким образом, результат соотносится по проектным а логам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случа если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объек р, рр ния продаж, метод выделения и метод распределения. Метод сравнения п даж включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичн ми объектами (земельными участками в том числе), для которых имею фактические данные по последним рыночным сделкам. В общем виде моде расчета рыночной стоимости принимает формулу, в которой рыночная ст мость равна цене продажи сравнимого объекта с учетом вносимых велич корректировок [5]. Авторский коллектив в составе И.В. Косоруковой, О.М. Ванданимаев П.В. Дронова, Н.И. Ивлевой и др. [6] выделяет в рамках сравнительного п хода два метода: метод сравнения продаж и метод валовой ренты. При эт метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой рен представляет собой частный случай метода сравнения продаж. Метод ср нения продаж базируется на информации и недавних сделках с аналогичн ми объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с анало ми. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж являе наличие развитого рынка недвижимости [6. С. 96–97]. С.В. Грибовский отмечает, что сравнительный подход имеет ряд друг альтернативных названий, которые также используются автором: рыночн подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравните ного анализа продаж. При этом С.В. Грибовский отмечает, что независимо названий сравнительный (рыночный) подход позволяет выполнить оцен рыночной стоимости на основе анализа рыночных цен сделок и предлож ний по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объ том-аналогом, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оц ки [7. С. 83]. По мнению Л.Н. Тепмана, с помощью метода прямого сравнения прод посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвиж мости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижим сти. В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого о екта недвижимости принимает следующую формулу: суммарное значен цены продажи сравнимого объекта недвижимости и корректировки С. 142–143]. И.Л. Артеменков выделяет в сравнительном подходе только метод ср нения продаж, который представляет собой процедуру расчета рыночн стоимости посредством анализа рыночных данных схожих объектов нед жимости и сопоставления их с оцениваемым объектом. В сравнительном а лизе схожих объектов основное внимание уделяется сходствам и различи между объектами и сделками, которые оказывают влияние на стоимость. С да могут входить имущественные права, подлежащие оценке, мотивация купателей и продавцов, сравнимое количество покупателей, продавцов и к , рр стоимости недвижимости и представлен в ней методом прямого сравните ного анализа продаж или, короче, методом сопоставимых продаж (МС Поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с д гими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, имен сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП – ме дом рыночной информации. При использовании МСП оценщик рассматри ет объекты сравнения, которые недавно были проданы в определенном с менте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объект сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каж го объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные рактеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позвол оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, дет стоить на рынке. Вышесказанное авторы отображают формулой, в ко рой рыночная стоимость объекта оценки определяется как цена продажи о екта сравнения с учетом совокупной поправки (корректировки) к цене п дажи объекта сравнения [10. С. 470–471]. Е.С. Озеров ориентируется на рыночный подход, который широко пр ставлен в литературе и обеспечивает заключения о рыночной стоимости о екта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи и аренды) с объектами, подобными (аналогичному) объекту оценки по набо ценообразующих факторов и называемыми объектами сравнения. При эт рыночный подход, по мнению Е.С. Озерова, реализуется одним из двух ме дов: методом моделирования рынка (рыночного ценообразования) или ме дом сравнительного анализа сделок. Метод сравнительного анализа сдел опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объекта сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оцен не только набором (как в первом методе), но и величинами характерист ценообразующих факторов. В этом особом случае объекты сравнения наз ваются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа о ектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению о екта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффект ного использования данного типа объектов недвижимости. Сравнительн анализ цен сделок позволяет осуществить корректировку цены сделки с л бым объектом-аналогом путем изменения этой цены на величину поправ рассчитываемую по рыночной цене различия количественных характерист ценообразующих факторов для объекта оценки и объекта сравнения. Э корректировка позволяет оценить величину суммы, которая могла бы бы уплачена за объект сравнения, если бы последний имел все характеристи ценообразующих факторов такие же, как и у объекта оценки. В этом случ рыночная стоимость определяется с помощью обработки совокупности р Рис. 1 Особого внимания заслуживает метод корректировок, при применен которого: 1) каждый объект–аналог сравнивается с объектом оценки по ценооб зующим факторам (элементам сравнения); 2) выявляются различия объектов по этим факторам и цена объект аналога или ее удельный показатель корректируется с целью дальнейш определения стоимости объекта оценки [2]. Сравнительный анализ методологической и законодательной базы (т лица) позволяет выявить, что в связи с тем, что авторские наименован методов, представленные в научной и методической литературе, котор отражают последовательность процедур, позволяющих на основе сущес венной для данного метода информации определить стоимость объек оценки в рамках сравнительного подхода, а именно: метод сравнения пр даж, метод сравнения, метод прямого сравнения продаж и т.д., предст ляют определенную, одинаковую последовательность действий и предпо гают: сравнение объектов-аналогов по ценообразующим факторам (элем там сравнения), выявление различий объектов по этим факторам, корр тировку цены объекта-аналога или ее удельного показателя по выявленн различиям, то, с нашей точки зрения, необходимо руководствоваться т кой зрения законодательной базы в сфере оценочной деятельности (пп. 2 п. VII. Подходы к оценке ФСО № 7 в первую очередь, т.е. применять мет количественных корректировок (метод корректировок). В данном случае целесообразно структурировать этапы определен стоимости методом количественных корректировок. При этом метод сравнения продаж, по мнению В.И. Петрова, включ четыре этапа: 1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответству щем сегменте; 2) проверка информации о сделках; ного подхода Методологическая база М.М. Со- ловьев Т.Г. Кась- яненко, Г.А. Ма- ховико- ва, В.Е. Еси- пов, С.К. Ми- рзажанов В.И. Пет- ров Е.С. Озеров И.В. Ко- сорукова, О.М. Ван- данимае- ва, П.В. Дронов, Н.И. Ив- лева и др. С.В. Гри- бовский Л.Н. Теп- ман Законо датель- ная ба феде- рально стандар та оце ки № 7 Наиме- нова- ние метода Метод срав- нения Метод прямого сравни- тельного анализа продаж (метод сопоста- вимых продаж, метод рыноч- ной ин- форма- ции) Ме- тод срав- нения про- даж Метод сравни- тельного анализа сделок Метод сравне- ния про- даж Метод сравни- тельного анализа рыноч- ных данных, метод сравни- тельного анализа продаж Ме- тод пря- мого срав- не- ния про- даж Метод количе ственны коррек тирово (метод коррек тирово Суть метода Идентичная После- дова- тель- ность дейст- вий Одинаковая И.В. Косорукова, О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.И. Ивлева и др. в свою очередь, выделяют следующие этапы: – изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и о бенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв ются объекты недвижимости, сопоставимые с оцениваемым объектом, п данные относительно недавно; – собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам, а лизируется информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с о ниваемым объектом, из сопоставимых объектов по минимуму различий в бираются объекты-аналоги; [] Однако, руководствуясь системным подходом, с учетом действующ федеральных стандартов, по нашему мнению, корректнее отражать так последовательность действий при применении метода количественных к ректировок (метода корректировок): – определение объема доступных оценщику рыночных данных об объ тах-аналогах; – соблюдение правил отбора объектов-аналогов для проведения рас тов; – выбор единиц сравнения; – определение элементов, по которым осуществляется сравнение объ та оценки с объектами-аналогами (элементы сравнения, ценообразующ факторы); – определение по каждому из элементов сравнения характера и степе отличий каждого аналога от оцениваемого объекта; – расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта путем обоснов ного обобщения скорректированных цен аналогов. Таким образом, предполагается систематизировать нюансы методоло ческой и законодательной базы, это позволит сократить дискуссии по воп сам применяемого метода в рамках сравнительного подхода и рекомендац федеральных стандартов в этой части, что представляет практический ин рес при составлении отчетов оценщиками-практиками, экспертами и ины пользователями отчета об оценке стоимости объектов недвижимости, в т числе земельных участков. Литература 1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к про дению оценки (ФСО № 1)» (действующая редакция). 2. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Утв. приказом М нэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611. 3. Фридман Джек, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: М.: ЛО, 1997. 488 с. 4. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: учеб. пособие. М., 2002. 224 с. 5. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учеб. пособие; под ред. М.А. дотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: КНОРУС, 2008. 224 с. 6. Оценка стоимости имущества: учеб.пособие / О.М. Ванданимаева [и др.]; под р И.В. Косоруковой. М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 20 736 с. 7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. М.: Маросейка, 20 432 с. 8. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающи по специальностям экономики и управления / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. 3-е изд., перера доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. 591 с. EVALUATION METHODS FOR COST OF REAL ESTATE OBJECTS IN THE FRAM WORK OF COMPARATIVE APPROACH: CONTROVERSIES OR CONSISTENCY OF T LEGISLATIVE AND METHODOLOGICAL BASE T.Ya. Filippova1 , V.V. Prokopenkova, S.V. Bespalov Department of Economics and Management, Bryansk State Engineering and Technology Univer Bryansk, Russia. E-mail: [email protected] Keywords: Federal Evaluation Standard N 7; Comparative Approach; Method of quantitative adj ments. Transition to the recommendations of the Federal evaluation standards should be attributed to projects of certain complexity and responsibility of evaluators for the quality of the report. With thi mind, it should be taken into consideration that the transition affects the present time interests o excessively large number of subjects. Price errors in a poorly presented report can be very high fo stakeholders. In this respect, modern legislative base in the sphere of valuation activity in the Rus Federation ensures protection of evaluators from the legal point of view, however, contradictions a due to methodological peculiarities, for example, in the practical application of comparative approa References 1. Federal’nyy standart otsenki “Obshchiye ponyatiya otsenki, podkhody i trebovaniya k pro deniyu otsenki (FSO № 1)”. 2. Federal’nyy standart otsenki “Otsenka nedvizhimosti (FSO №7)”. Utv. prikazom n·ekonomrazvitiya Rossii ot 25.09.2014 g. № 611. 3. Fridman Dzhek, Orduey N. Аnaliz i otsenka prinosyashchey dokhod nedvizhimosti, Mosc DELO Publ., 1997. 488 p. 4. Solov’yev M.M. Otsenochnaya deyatel’nost’. Moscow, 2002. 224 p. 5. Petrov V.I. Otsenka stoimosti zemel’nykh uchastkov. Moscow, KNORUS publ., 2008. 224 p 6. Vandanimayeva O.M. Otsenka stoimosti imushchestva. Moscow, Moskovskiy finanso promyshlennyy universitet “Sinergiya”, 2012. 736 p. 7. Gribovskiy S.V. Otsenka stoimosti nedvizhimosti. Moscow, Maroseyka Publ., 2009. 432 p. 8. Tepman L.N. Otsenka nedvizhimosti. Moscow, YUNITI-DАNА Publ., 2015. 591 p. 9. Аrtemenkov I.L. (Ed.) Otsenka nedvizhimosti. 11th edn. Moscow, Rossiyskoye obshchestvo senshchikov Publ., 2007. 944 p. 10. Kas’yanenko T.G., Makhovikova G.А., Esipov V.E., Mirzazhanov S.K. Otsenka nedvizhi sti. Moscow, KNORUS Publ., 2010. 752 p. 11. Ozerov E.S. Ekonomicheskiy analiz i otsenka nedvizhimosti. St. Petersburg, MKS Publ., 20 535 p. Filippova T.Ya., Prokopenkova V.V., Bespalov S.V. Metody otsenki stoimosti ob”yektov ned himosti v ramkakh sravnitel’nogo podkhoda: protivorechiya ili edinstvo zakonodatel’noy i todologicheskoy bazy ?Evaluation methods for cost of real estate objects in the framework of comp tive approach: controversies or consistency of the legislative and methodological base?. Vestnik T skogo gosudarstvennogo universiteta. Ekonomika – Tomsk State University Journal of Econom 2016, no. 4 (36), pp. 46-53.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru