RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,
,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Список литературы по оценке недвижимости > Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Власов А.Д. Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов // Статистика и Экономика. 2018. Т. 15. № 2. С. 4-11.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов"

Экономическая статистика 4 Статистика и экономика ??Т. 15. № 2. 2018 УДК 338.22.021.4 DOI: http://dx.doi.org/10.21686/2500-3925-2018-2-4–11 Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов Цель исследования. Обосновать рыночную стоимость освоен- ного земельного участка с действующим бизнесом для целей налогообложения. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулированы методологические основы рас- чета рыночной и кадастровой стоимости застроенных земель- ных участков населенных пунктов, как капитализированной ренты невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная и кадастровая стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыноч- ная и кадастровая стоимость земельных участков в 2–10 раз занижается. Предложена формула расчета инвестиционной прибыли предпринимателя для земельного участка. Заключение. Независимо от методики (технологии) оценки объекта недвижимости кадастровая стоимость застроенного земельного участка в населенном пункте должна определяться как разность рыночной стоимости единого объекта недвижи- мости и рыночной стоимости его улучшений (ОКС), используя в качестве объектов-аналогов застроенные земельные участки. То есть, исключая из стоимости единого объекта недвижи- мости стоимость улучшений земельного участка, получаем рыночную стоимость застроенного земельного участка, как «не застроенного» п. 20, ФСО №7. Ключевые слова. Земельный участок, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость воспроизводства, сто- имость замещения улучшений, прибыль предпринимателя, единый объект недвижимости, вид разрешенного использования Purpose of research. Determine the investment income of the entrepreneur for the land. To substantiate the market value of the developed land plot with the operating business for tax purposes. Materials and methods. The basis of the paper is the norms of the law in appraisal activity; the results of cadastral evaluation of real estate objects in Russian settlements; the method of comparative analysis of factors determining the market and cadastral value of real estate objects. Results. Methodological bases of calculation of market and cadastral value of built-up land plots of settlements as capitalized rent of non-reproducible factors of market value of a single real estate object are formulated. It is shown that in the theory and practice of measurement of market and cadastral value of the built-up parcels of land of settlements of Russia article 3 of the law 135-Federal Law of 29.07.1998 is violated, in consequence of what, the market and cadastral value of capital construction in 2–5 times is overestimated, and the market and cadastral value of parcels of land in 2–10 times is underestimated. The formula of calculation of investment profit of the entrepreneur for the land plot is offered. Conclusion. Regardless of the method (technology) of property valuation, cadastral value of built-up land in a settlement should be determined as the difference between the market value of a single property and the market value of its improvements, using the built-up land as analogs. That is, excluding from the value of a single property the value of improvements of the land, we receive the market value of the built-up land, as “not built-up” clause 20, Federal Valuation Standard №7. Keywords: Land parcel, market value, cadastral value, the cost of reproduction, the cost of improvements’ replacement, the profit of the entrepreneur, a single property, the type of permitted use Methodological basis for the definition of market and cadastral value of land plots of settlements А.Д. Власов ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», Краснообск, Россия Aleksander D. Vlasov Siberian scientific center «Ecoprognoz», Krasnoobsk, Russia Введение Определение рыночной сто- имости объекта оценки, утверж- денное в законе об оценочной деятельности 135-ФЗ [1, статья 3], является основой оценки. Это положение закона мы при- нимаем как аксиому [12], кото- рая является не предметом сле- пой веры в некоторую догму, принимаемой без доказатель- ства, не подлежащее обсужде- нию, а обязанностью испол- нения оценщиками. Именно в границах норм действующего законодательства [2–10] имеет- ся возможность создать систе- му экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости [13, 14], стимулирующих реализа- цию социально-экономических программ развития экономи- ки, где институт оценки играет важную роль ее иммунной си- стемы. Economic statistics Statistics and Economics ??V. 15. № 2. 2018 5 В оценке рыночной и ка- дастровой стоимости объекта недвижимости существуют две взаимосвязанные, взаимодо- полняющие составляющие: во-первых, определение ве- личины рыночной или кадас- тровой стоимости объекта не- движимости на некоторую дату и ее достоверности; во-вторых, методика расче- та величины рыночной или ка- дастровой стоимости объекта недвижимости. Эти составля- ющие дополняют, но не могут заменять друг друга. Практика оценочных работ России по- казывает, что освоенная тех- нология западноевропейских стран расчета рыночной и ка- дастровой стоимости объектов недвижимости только на ос- нове рынка их предложений (купли-продажи) является в условиях России принципи- ально тупиковой. В европей- ской практике стоимость зе- мельного участка или объекта недвижимости принципиально известна. И расчет ее по не- которой, не имеет даже значе- ния какой, методике является лишь подтверждением, уточ- нением известной величины, но не обоснованием ее. В условиях отсутствия дан- ных купли-продажи рынка недвижимости в России ут- верждение методики (расчет- ной схемы) расчета рыночной или кадастровой стоимости в качестве средства обоснова- ния неизвестной стоимости зе- мельного участка или объекта недвижимости является всего лишь осознанной или неосоз- нанной дискредитацией оце- ночной деятельности. Когда только по данным рынка пред- ложений объектов недвижи- мости определяются расчетная модель, влияние ценообразу- ющих факторов и стоимость объектов недвижимости [26, 27, 28]. В итоге, в сложивший- ся теории и практике России методика расчета (последова- тельность расчета) и являет- ся обоснованием величины и достоверности стоимости объ- екта недвижимости. Напри- мер, методические рекомен- дации по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий МЭР РФ [11] представляют наиболее яркий пример обос- нования случайной величины методом расчета в качестве ка- дастровой стоимости, со всеми последствиями. Случайность расчетной величины кадаст- ровой оценки земельных учас- тков сельскохозяйственных угодий Новосибирской облас- ти по указанной методике [11] показана в отчете по оспари- ванию кадастровой стоимости земельного участка [25]. Имен- но запрограммированная тех- нология расчета кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий и выдается разработчиками методики и исполнителями кадастровой оценки в качестве обоснования расчетной вели- чины и ее достоверности. Тог- да как по указанной методике в одном уравнении, как мини- мум, с тремя неизвестными не существует единственного ре- шения, что является введени- ем в заблуждение [1, статья 11; 5, пункт 5], прямым наруше- нием действующего законода- тельства. А утвержденный ре- зультат кадастровой стоимости земельных участков, рассчи- танный по этой методике, в 2–30 раз системно отличается от рыночной стоимости [25, приложение 11.3]. Аналогично, расчет кадас- тровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) города Новосибирска [26] или города Москвы [27] выполнены с нарушением оп- ределения рыночной стоимос- ти объекта недвижимости [12, таблица 4]. Рыночная стои- мость объекта недвижимости, обусловленная устойчивым экономическим преимущес- твом от местоположения зе- мельного участка приписыва- ется его улучшениям. Ведущие оценщики, ведущей оценоч- ной компании России ООО «Группа комплексных реше- ний» утверждают: «Соглас- но данным аналитического исследования, проведенного специалистами Группы компа- ний «Аверс», доля стоимости земельного участка в стоимос- ти объектов недвижимости 1 группы составляет – 10% (объ- екты многоквартирной жилой застройки), доля стоимости земельного участка в стоимос- ти объектов недвижимости 2 группы составляет – 20% (объ- екты индивидуальной жилой застройки) [26, страница 146]. Оценщики ведущей оценоч- ной компании ООО «КО-ин- вест» для условий города Москвы пишут: «По итогам проведенного анализа можно сделать вывод, о том, что сег- мент рынка объектов торгов- ли, общественного питания, бытового обслуживания, сер- виса, отдыха и развлечений, включая объекты многофунк- ционального назначения г. Москвы представляет собой в целом однородный сегмент рынка. По итогам проведен- ного анализа, оценщиками были выявлены следующие факторы, являющиеся ценоо- бразующими: площадь; мате- риал стен; административный округ г. Москвы; внутригород- ское муниципальное образова- ние; удаленность от ближай- шей станции метрополитена; удаленность от исторического центра (для объектов за МКАД: расстояние до административ- ного центра округа и МКАД); ближайшая станция метро- политена; торговый коридор; ближайшая транспортная маги- страль города; физическое со- стояние (условно нормальное, ветхое, аварийное)» [28, стра- ница 401]». Из 11 ценообразу- ющих факторов рыночной сто- имости объекта капитального строительства (улучшений еди- ного объекта недвижимости) 8 факторов связаны с местополо- жением объекта недвижимости, то есть, относятся к стоимости земельного участка. Аналогичная позиция пред- ставлена Грибовским С.В. в Экономическая статистика 6 Статистика и экономика ??Т. 15. № 2. 2018 отчете по кадастровой оценке объектов капитального строи- тельства города Санкт-Петер- бурга [29]. Такая же ошибочная по- зиция общего сложившегося тренда зафиксирована в Мето- дических указаниях о государс- твенной кадастровой оценке МЭР РФ № 226 от 12.05.2017 года [9, приложение 7, графа 2]. Уровень, дифференциация и достоверность расчетной величины рыночной или ка- дастровой стоимости объекта недвижимости (первая состав- ляющая) должны быть получе- ны из других исходных данных [13, 14, 19, 24, 24], например, на основе расчета показателей социально-экономических по- тенциалов. На наше предложение гла- вам субъектов РФ применить технологию кадастровой оцен- ки объектов недвижимости на принципах, отличных от указанных выше [30] получен стандартный ответ чиновни- ков от оценки [29]: «В насто- ящее время применение пред- ложенного Вами комплекса мероприятий на территории … области нецелесообразно, в связи с тем что расчет кадас- тровой стоимости должен осу- ществляться в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастро- вой оценке» и Приказа Ми- нэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверж- дении методических указаний о государственной кадастровой оценке». В указанных матери- алах технологии расчета ка- дастровой стоимости объектов недвижимости не существует. Ответ чиновников показывает их компетентность в сложив- шейся проблеме. Основная часть Исходная аксиома мето- да геокосмических аналогий, принимаемая без доказатель- ства, утверждает «пространс- тво непрерывно и замкнуто». Следствием принятой аксиомы являются ряд теорем и фор- мула потенциала некоторой точки астрогеофизического пространства или населенного пункта [13, 14, 19], описывает- ся соотношением (1) и пред- ставлено в таблице 1: S n L R V e 0,1*( + )*ln( /1000+1)?0,196* = (1) V – социально-экономичес- кий потенциал в определенной точке определенного населен- ного пункта, радиан2; S = 0,618034 золотое сечение; n – административный уро- вень населенного пункта или его локальной территории; R – экономический радиус удаления точки от центра на- селенного пункта; L – численность населения на- селенного пункта. Теоретическая формула (1) расчета социально-экономи- ческих потенциалов населен- ного пункта адаптирована для конкретных видов разрешен- ного использования земель- ного участка в зависимости от состава ценообразующих фак- торов [13, 14, 19, 24]: max{ } ( ) , , ,... , i i i ni v v V nei i C F x x x x 1 2 3 ? = (2) Сi nei – рыночная стоимость зе- мельного i-участка по наилуч- шему экономическому исполь- зованию (nei); v – вид разрешенного исполь- зования из V – множества воз- можных видов разрешенного использования; Fv – функция расчета рыноч- ной стоимости земельного участка для данного v-вида разрешенного использования от значений ценообразующих факторов , , ,... i i i ni x x x x 1 2 3 земель- ного i-участка. Где Fv учитывает: рыночную стоимость i-земельного участка v-вида разрешенного использо- вания; коэффициент неучтен- ных ценообразующих факторов земельного участка для дан- ной территории; коэффициент инвестиционных земельных участков, учитывающий для инвестиционных земельных участков повышенные риски инвестиции средств в сравне- нии с застроенными земельны- ми участками, где уже готовые объекты недвижимости с дей- ствующим бизнесом, прино- сящим текущий чистый доход; коэффициент населенного пун- кта; коэффициент перехода к другому виду разрешенного ис- пользования земельного участ- ка, оцениваемому по данному виду разрешенного использова- ния; ценообразующие факторы Таблица 1 Социально-экономический потенциал земельных участков поселения в зависимости от экономического радиуса удаления от его центра Экономический радиус удале- ния от центра, км ( R) Численность населения, тысяч человек (L), пример населенного пункта 12000 Москва 1500 Новоси- бирск 1000 Волгоград 500 Томск 100 Ачинск 10 Бичура 3 Орлик 1 Челутай 0.5 0.05 Административный уровень (n) 5 4 4 4 3 3 2 2 1 1 Экономический потенциал, радиан2 (V) 0.1 192.0 28.7 23.8 17.3 5.2 2.3 1.41 1.18 1.05 0.99 0.4 181.0 27.1 22.5 16.3 4.9 2.2 1.33 1.11 0.99 0.93 1 160.9 24.1 20.0 14.5 4.4 2.0 1.18 0.99 0.88 0.83 2 132.3 19.8 16.4 11.9 3.6 1.6 0.97 0.81 0.72 0.68 5 73.5 11.0 9.1 6.6 2.0 0.9 0.54 0.45 0.40 0.38 8 40.8 6.1 5.1 3.7 1.1 0.5 0.30 0.25 0.22 0.21 13 15.3 2.3 1.9 1.4 0.4 0.2 0.11 0.09 0.08 0.08 Economic statistics Statistics and Economics ??V. 15. № 2. 2018 7 для данного вида разрешенного использования объекта оценки [13]. Для реализации задачи определения экономических нормативов рационального ис- пользования объектов недви- жимости [13, 15] актуальным является решение пробле- мы методически правильного определения рыночной сто- имости невоспроизводимых факторов единого объекта недвижимости, как капитали- зированной ренты от невос- производимых условий эко- номического преимущества объекта недвижимости [12]. Рыночная и кадастровая стои- мость застроенного земельного участка и его улучшений опре- деляется из формул: CEON = CZ ZU + CUZU (3) CU ZU = CEON – CZZU (4) Стоимость застроенного зе- мельного участка вычисляется двумя способами (формулы 5 и 6) CZ ZU = CEON – CUZU (5) CZ ZU = C NZU + PKt (6) PKt = PR + KKt (7) C N ZU ? CZZU (8) = ?1 n N ZU Z PKt CZU C (9) C N ZU = CZZU / (1 + PKt)n (10) где: CEON – рыночная или кадаст- ровая стоимость единого объ- екта недвижимости (ЕОН), руб./кв.м; CZ ZU – рыночная или кадаст- ровая стоимость застроенного земельного участка, для целей государственного учета, в том числе для налогообложения, руб./кв.м; CU ZU – рыночная или кадастро- вая стоимость улучшений (сто- имость замещения) земельного участка, руб./кв.м; C N ZU – рыночная или кадастро- вая стоимость не застроенного (инвестиционного) земельного участка, руб./кв.м; PKt – инвестиционная прибыль предпринимателя при покупке земельного участка в зависи- мости от периода освоения земельного участка, прибыли предпринимателя в соответс- твии с видом разрешенно- го использования земельного участка, предполагаемых рис- ков инвестиции в этот земель- ный участок, руб./кв.м; PR – средняя рыночная при- быль предпринимателя на ин- вестируемый капитал в данном сегменте рынка, руб./кв.м; KKt – дополнительная рыноч- ная прибыль предпринимате- ля, требуемая за риск вложе- ний в земельный участок, в зависимости от его местопо- ложения и вида разрешенного использования, руб./кв.м; n – инвестиционный период освоения земельного участка, лет (месяцев). Формула (4) показывает соотношение составляющих рыночной стоимости единого объекта недвижимости [7, 8, 9], которая применена в тре- тьем методе расчета рыночной стоимости земельного участка в монографии «Оценка сто- имости недвижимости» [16, стр. 73], формула (6), где ры- ночная стоимость земельного участка в составе единого объ- екта недвижимости определя- ется как разность рыночной стоимости единого объекта не- движимости и рыночной стои- мости его улучшений. Аналогично, формула (5) широко используется в оце- ночной практике для расчета рыночной стоимости улучше- ний (CU ZU) в составе единого объекта недвижимости. Одна- ко из единого объекта недви- жимости принято вычитать стоимость незастроенного зе- мельного участка (C N ZU) [27, 28, 29], вместо рыночной сто- имости застроенного земель- ного участка с действующим бизнесом (CZ ZU). Такая подме- на противоречит пункту 22 б ФСО7, не согласуется с фор- мулой (7) и часто является ме- тодической ошибкой, согласно соотношению (9). Соотношения (7) и (9) от- ражают сложившийся рынок недвижимости и объясняются, тем что разумный покупатель на вложенный рубль стоимос- ти земельного участка пред- полагает получить прибыль предпринимателя (7, PKt). При покупке готового бизнеса (или квартиры) в составе единого объекта недвижимости поку- патель оплачивает стоимость земельного участка в полном объеме (CZ ZU) по формуле (6). Данные рынка недвижимос- ти города Новосибирска табли- цы 2 показывают существенное различие в рыночной стоимос- ти застроенного земельного участка в составе единого объ- екта недвижимости с действу- ющим бизнесом (CZ ZU), строка 15, и незастроенного (инвести- ционного) земельного участка (C N ZU), строка 7. В строке 7 таблицы 2 пред- ставлена рыночная стоимость земельных участков на дальней периферии (графа 3), средней периферии (графа 4) и в цен- тральной части города (гра- фа 5). Соответственно, этим объектам в графах таблицы 2 представлена рыночная стои- мость квартир многоэтажной жилой застройки (строка 11). Методом выделения (6) в стро- ке 13 рассчитана рыночная стоимость земельного участка на 1 кв.м общей площади квар- тиры. С учетом коэффициента землеемкости (0,80) в строке 15 рассчитана рыночная стои- мость земельного участка под многоэтажной жилой застрой- кой. По графам для каждого объекта в строке 16 рассчитан инвестиционный коэффици- ент незастроенного земельного участка, который показывает, что инвестиционная прибыль предпринимателя (PKt) в стои- мости застроенного земельного участка (CZ ZU) составляет более половины, строка 16 таблицы 2. Инвестиционная прибыль предпринимателя в стоимости застроенного земельного учас- тка с действующим бизнесом по формуле (11) составляет от Экономическая статистика 8 Статистика и экономика ??Т. 15. № 2. 2018 40% до 50% при среднем зна- чении 45%, строка 17 табли- цы 2. Согласно формул (6) и (7), инвестиционная прибыль предпринимателя зависит от средней прибыли предприни- мателя (PR) для данного вида разрешенного использования земельного участка, инвести- ционных рисков в данный зе- мельный участок (KKt) и перио- да его освоения (n), по формуле (10). Чем больше инвестицион- ные риски и период освоения земельного участка для данного сегмента рынка недвижимос- ти, тем больше инвестицион- ная прибыль предпринимателя (PKt), которая может составлять 100% и более. Формула (9) показывает, что инвестиционная прибыль предпринимателя (PKt) зависит от разницы в рыночной стои- мости застроенного и незастро- енного земельного участка, а также периода его освоения (n), которые формируют инвес- тиционные риски (KKt). Инвес- тиционная прибыль предпри- нимателя (графа 17, таблица 2) рассчитана по данным строки 16 и по периоду освоения зе- мельного участка под много- этажную жилую застройку (n) продолжительностью 2 года. Показатель инвестицион- ной прибыли предпринима- теля (PKt) определяет соотно- шение рыночной стоимости между незастроенным инвес- тиционным земельным учас- тком (C N ZU) и застроенным с действующим бизнесом (CZ ZU). По объекту 3, графы 5, стро- ки 15 таблицы 2 очевидно, что в составе единого объекта не- движимости собственник будет продавать земельный участок не менее, чем за 68750 руб./кв.м (CZ ZU). В то же время, инвестор не согласиться платить 68750 руб/кв.м за инвестиционный земельный участок в анало- гичных условиях по местопо- ложению и в течении двух лет не получать прибыль предпри- нимателя в размере 48,2% на вложенный в покупку этого зе- мельного участка капитал. По формуле (9) рынок показыва- ет инвестиционную стоимость земельного участка в кадаст- ровом квартале 54:35:101065 (строка 7), с учетом инвестици- онной прибыли предпринима- теля – 48,2%, в размере 31304 руб./кв.м (68750 / (1 + 0,482)2), формула (10). Кадастровая стоимость (таблица 2, строка 8) рассмот- ренных земельных участков показывает, что она далеко не соответствует рыночным дан- ным (строка 7 и строка 15). Аналогично, расчет кадастро- вой стоимости объектов ка- питального строительства на этих земельных участках, с ис- пользованием рыночной стои- мости незастроенных земель- ных участков (C N ZU), также не соответствует действительной рыночной стоимости объекта капитального строительства. При известных значениях рыночной стоимости единого объекта недвижимости (мага- зин, офис, квартира, строка 11 таблицы 2, CEON) и рыночной стоимости улучшений единого объекта недвижимости (строка 12, таблицы 2, CU ZU), земельный участок в составе единого объ- екта недвижимости с действу- ющим бизнесом продается по цене застроенного земельного участка (строка 15, таблицы 2, CZ ZU), например, по объекту 3 его рыночная или кадастровая стоимость составит 68750 руб./ кв.м. Любой здравомыслящий оценщик будет утверждать, что таких цен для земельных учас- тков рынок недвижимости не показывает. Мы утверждаем, что на рынке недвижимос- ти земельные участки с дейс- Таблица 2 Показатели рыночной стоимости земельных участков города Новосибирска № пп Показатель Объект 1, дальняя периферия Объект 2, средняя периферия Объект 3, центральная часть города 1 Кадастровый квартал 54:35:053490:8 54:35:091860:18 54:35:101065:13 2 Адрес пер Бронный ул. Часовая м. Покрышкина 3 Площадь земельного участка (ЗУ), кв.м 13000 20000 2300 4 Цена, руб. 72 000 000 240 000 000 80 000 000 5 Цена, руб./кв.м (строка 4/строка 3) 5538 12000 34783 6 Уторговля, % 10 10 10 7 Стоимость ЗУ, руб./кв.м (C N ZU) 4985 10800 31304 8 Кадастровая стоимость, руб./кв.м 5884 5134 6370 9 Средняя цена предложения квартиры в квартале, руб./кв.м 33900 42200 80000 10 Уторговля, % 4 4 4 11 Стоимость квартир, руб./кв.м 32544 40512 76800 12 Стоимость объекта капитального строительства, руб./кв.м 25000 25000 25000 13 Стоимость ЗУ в квартире, руб./кв.м (строка 11 – строка 12) 8900 17200 55000 14 Коэффициент землеемкости 0,80 0,80 0,80 15 Стоимость ЗУ, руб./кв.м (CZ ZU) (строка 13/строка 14) 11125 21500 68750 16 Инвестиционный коэффициент (строка 15/строка 7) 2,232 1,991 2,196 17 Инвестиционная прибыль предпринимателя для не застроен- ного земельного участка, % (PKt) 49,4 41,1 48,2 Economic statistics Statistics and Economics ??V. 15. № 2. 2018 9 твующим бизнесом в составе единого объекта недвижимос- ти продаются именно по ры- ночной стоимости строки 15 таблицы 2. И это утверждение относится также к стоимости более 90% от земельных участ- ков, стоящих на учете в кадас- тровой палате Росреестра. Если инвестора интересует земельный участок, но не инте- ресуют связанные с ним бизнес и улучшения, то рыночная стои- мость этого земельного участка, например, объекта 3 таблицы 2, не превысит 31304 руб./кв.м. Рыночную и кадастровую стоимость застроенного зе- мельного участка необходимо рассчитывать по формуле (5) с использованием в качест- ве объектов-аналогов застро- енных земельных участков, согласно требованию ФСО 7 [6, п. 22 Б] («в качестве объ- ектов-аналогов используются объекты недвижимости, кото- рые относятся к одному с оце- ниваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факто- рам»). Независимо от техноло- гии оценки объекта недвижи- мости рыночная и кадастровая стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их сто- имости замещения [9, пункт 7.1.2]. Данный вывод и явля- ется методологической осно- вой определения рыночной и кадастровой стоимости как для застроенных земельных учас- тков населенных пунктов, так и для их улучшений, который должен соблюдаться в любом отчете оценщика [12]. В про- тивном случае оценка объекта недвижимости неизбежно бу- дет приводить к нарушению закона об оценочной деятель- ности [1, статья 3] и получе- нию случайного результата. Значительная часть объектов недвижимости России оценена без учета формулы (10) с нару- шением действующего законо- дательства [1]. Условия рационального (оптимального) использования ограниченного дифференци- рованного по качеству ресур- са определены Конторовичем Л.В. [15]. Если стоимость ре- сурса занижена, то спрос на его использование превышает предложение. При дефиците ресурса он распределяется чи- новником не всегда наилуч- шим способом в его использо- вании. Заключение В методических указаниях МЭР РФ №226 от 12.05.2017 года в пункте 7.1.1 необходимо уточнить «кадастровая стои- мость застроенных земельных участков определяется по объ- ектам аналогам застроенных земельных участков». В прило- жении 7 Указаний нужно уточ- нить долю земельного учас- тка и объектов капитального строительства: по многоквар- тирной застройке; торговым и торгово-развлекательным объектам; объектам офисного назначения. В приведенных выше мате- риалах показаны методологи- ческие ошибки в применяемых технологиях расчета кадастро- вой оценки объектов недвижи- мости, нарушение действующе- го законодательства, здравого смысла и логики. Материалы статьи не направлены против каких-либо методик, авторов этих методик или субъектов их применяющих, а лишь пока- зывают причины сложившихся проблем расчета кадастровой оценки объектов недвижи- мости, ошибки в результатах, обусловленные действующим методическим обеспечением государственных оценщиков. Передача функции оценки от частных государственным оценщикам принципиально не меняет состояние кадастровой оценки объектов недвижимос- ти. Технология кадастровой оценки, методика, законода- тельство принципиально не изменились. Ошибки, внесен- ные в действующую техноло- гию сохраняются и продолжат влиять на результат, получен- ный уже государственными кадастровыми оценщиками. И результат их работы ни в коей мере не зависит от квалифика- ции и знаний специалистов- исполнителей. Предлагаемая автором тех- нология кадастровой оценки объектов недвижимости при- менена в различных субъектах России. Получен положитель- ный, логичный результат, ко- торый нет смысла оспаривать в суде. При этом бюджеты полу- чают дополнительные доходы, увеличиваются реальные нало- говые поступления, террито- рия получает потенциал разви- тия в качестве рациональных, экономически обоснованных имущественных налогов. Фактически, чиновники от оценки зная о текущей ситуа- ции в оценочной деятельности и опубликованных результа- тах предлагаемой технологии не применяют ее, совершают должностное преступление против России. Литература 1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации». 2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к про- ведению оценки» (ФСО № 1)», приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г. References 1. Federal’nyy zakon RF ot 29.07.1998 g. No. 135-FZ «Ob otsenochnoy deyatel’nosti v Rossiyskoy Federatsii». (In Russ.) 2. Federal’nyy standart otsenki «Obshchie ponyatiya otsenki, podkhody i trebovaniya k provedeniyu otsenki» (FSO No. 1)», prikaz MER Rossii No. 297 ot 20.05.2015 g. (In Russ.) Экономическая статистика 10 Статистика и экономика ??Т. 15. № 2. 2018 3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г. 4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Тре- бования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», при- каз МЭР России № 299 от 20.05.2015 г. 5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Оп- ределение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г. 6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оцен- ка недвижимости (ФСО № 7)», приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г. 7. Методические рекомендации по определе- нию рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Феде- рации от 06.03.2002 г. № 568-р. 8. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 9. Методические указания о государствен- ной кадастровой оценке. Приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226. 10. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участ- ков, приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г. 11. Методические рекомендации по гос. ка- дастровой оценке земель сельскохозяйственно- го назначения, утверждены Приказом МЭРТ РФ № 445 от 20.09.2010. 12. Власов А.Д. Аксиома о рыночной (кадас- тровой) стоимости воспроизводимы факторов единого объекта недвижимости // Статистика и Экономика. 2017. № 6. С. 13–21. URL: http:// statecon.rea.ru/jour/article/view/1192. 13. Власов А.Д. Теоретические основы и со- циально-экономические предпосылки опреде- ления экономических нормативов рациональ- ного использования земельных ресурсов. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=92. 14. Власов А.Д. Доклад. Практика приме- нения теории оценки недвижимости в России. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103. 15. Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Изд- во АН СССР, 1969. 122 с. 16. Оценка стоимости недвижимости. Гри- бовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Мед- ведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с. 17. Ильин М.О. Оценка объектов капиталь- ного строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Фе- дерации, 2016. № 6 (177). 18. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практиче- ское применение модифицированного метода вы- деления для оценки земельных участков и объек- тов капитального строительства. Имущественные отношения в РФ. 2016. № 3(174). С. 31–48. 19. Методические рекомендации по опреде- лению рыночной стоимости земельных участ- ков по кадастровым кварталам города Новоси- 3. Federal’nyy standart otsenki «Tsel’ otsenki i vidy stoimosti» (FSO No. 2)», prikaz MER Rossii No. 298 ot 20.05.2015 g. (In Russ.) 4. Federal’nyy standart otsenki No. 3 «Trebovaniya k otchetu ob otsenke (FSO No. 3)», prikaz MER Rossii No. 299 ot 20.05.2015 g. (In Russ.) 5. Federal’nyy standart otsenki No. 4 «Opredelenie kadastrovoy stoimosti (FSO No. 4)», prikaz MER Rossii No. 508 ot 22.10.2010 g. (In Russ.) 6. Federal’nyy standart otsenki No. 7 «Otsenka nedvizhimosti (FSO No. 7)», prikaz MER Rossii No. 611 ot 25.09.2014 g. (In Russ.) 7. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel’nykh uchastkov», utverzhdennye Rasporyazheniem Ministerstva imushchestvennykh otnosheniy Rossiyskoy Federatsii ot 06.03.2002 g. No. 568-r. (In Russ.) 8. Federal’nyy zakon ot 03.07.2016 No. 237-FZ «O gosudarstvennoy kadastrovoy otsenke». (In Russ.) 9. Metodicheskie ukazaniya o gosudarstvennoy kadastrovoy otsenke. Prikaz MER RF ot 12.05.2017 No. 226. (In Russ.) 10. Ob utverzhdenii klassifikatora vidov razreshennogo ispol’zovaniya zemel’nykh uchastkov, prikaz MER Rossii No. 540 ot 01.09.2014 g. (In Russ.) 11. Metodicheskie rekomendatsii po gos. kadastrovoy otsenke zemel’ sel’skokhozyaystvennogo naznacheniya, utverzhdeny Prikazom MERT RF No. 445 ot 20.09.2010. (In Russ.) 12. Vlasov A.D. Aksioma o rynochnoy (kadastrovoy) stoimosti vosproizvodimy faktorov edinogo ob”ekta nedvizhimosti. Statistika i Ekonomika. 2017. No.6. P. 13–21. URL: http://statecon.rea. ru/jour/article/view/1192. (In Russ.) 13. Vlasov A.D. Teoreticheskie osnovy i sotsial’no-ekonomicheskie predposylki opredeleniya ekonomicheskikh normativov ratsional’nogo ispol’zovaniya zemel’nykh resursov. URL: http:// www.cal.su/show_art.php?id=92. (In Russ.) 14. Vlasov A.D. Doklad. Praktika primeneniya teorii otsenki nedvizhimosti v Rossii. URL: http:// www.cal.su/show_art.php?id=103. (In Russ.) 15. Kantorovich L.V. Ekonomicheskiy raschet nailuchshego ispol’zovaniya resursov. Moscow: Izd-vo AN SSSR, 1969. 122 P. (In Russ.) 16. Otsenka stoimosti nedvizhimosti. Gribovskiy S.V., Ivanova E.N., L’vov D.S., Medvedeva O.E. Moscow: INTERREKLAMA, 2003. 704 P. (In Russ.) 17. Il’in M.O. Otsenka ob”ektov kapital’nogo stroitel’stva dlya tseley osparivaniya. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii, 2016. No. 6 (177). (In Russ.) 18. Leyfer L.A., Kraynikova T.V. Prakticheskoe primenenie modifitsirovannogo metoda vydeleniya dlya otsenki zemel’nykh uchastkov i ob”ektov kapital’nogo stroitel’stva. Imushchestvennye otnosheniya v RF. 2016. No. 3(174). P. 31–48. (In Russ.) 19. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel’nykh uchastkov po kadastrovym kvartalam goroda Novosibirska. 4-e Economic statistics Statistics and Economics ??V. 15. № 2. 2018 11 бирска. 4-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. 125 с. URL: http://www. cal.su/show_art.php?id=5. 20. Публичная кадастровая карта Росреест- ра. URL: www.maps.rosreestr.ru. 21. Фонд данных государственной кадастро- вой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO. 22. Оценка недвижимости : учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2008. 860 c. 23. Коростелев С.П. Кадастровая оцен- ка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/ articles/2016-1_korostelev.pdf. 24. Коэффициенты местоположения земель- ных участков по сельским населенным пунктам Новосибирской области. URL: http://www.cal. su/show_art.php?id=108. 25. Отчет № 171111 составлен 30.11.2017 «Оценка рыночной стоимости земельного учас- тка 54:20:030701:1712». URL: https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_ fdgko/!ut/p/z1/отчет 171111. 26. Отчет № 1-КО/2016-01 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на тер- ритории Новосибирской области по состоянию на 08.02.2016 г. (ООО «Группа комплексных ре- шений»). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/ cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/ отчет 1-КО/2016-01. 27. Отчет № 69/16 об определении кадаст- ровой стоимости объектов капитального строи- тельства и помещений города Москвы по состо- янию на 01.01.2016 (за исключением земельных участков) 01.01.2016 (за исключением земельных участков). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/ cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/ отчет 69/16. 28. Отчет № 32-1-0121/2015 от 15.05.2015 «Об определении кадастровой стоимости поме- щений площадью менее 3 000 кв. м на терри- тории Санкт-Петербурга». URL: https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_ fdgko/!ut/p/z1/отчет 32-1-0121/2015. 29. Предложение ГБУ оценщиков субъ- ектов РФ. URL: http://www.cal.su/show_art. php?id=116. 30. Ответ Экопрогноз Кемерово КУГИ. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=117. izd., pererab. i dop. Novosibirsk: Izd-vo SO RAN, 2007. 125 p. URL: http://www.cal.su/show_art. php?id=5. (In Russ.) 20. Publichnaya kadastrovaya karta Rosreestra. URL: www.maps.rosreestr.ru. (In Russ.) 21. Fond dannykh gosudarstvennoy kadastrovoy otsenki. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO. (In Russ.) 22. Otsenka nedvizhimosti : uchebnik. Ed. A.G. Gryaznovoy, M. A. Fedotovoy. 2nd ed., pererab. i dop. Moscow: Finansy i statistika, 2008. 860 p. (In Russ.) 23. Korostelev S.P. Kadastrovaya otsenka. Itogi. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf. (In Russ.) 24. Koeffitsienty mestopolozheniya zemel’nykh uchastkov po sel’skim naselennym punktam Novosibirskoy oblasti. URL: http://www.cal.su/show_ art.php?id=108. (In Russ.) 25. Otchet No. 171111 sostavlen 30.11.2017 «Otsenka rynochnoy stoimosti zemel’nogo uchastka 54:20:030701:1712». URL: https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/ cc_ib_ais_ fdgko/!ut/p/z1/otchet 171111. (In Russ.) 26. Otchet No. 1-KO/2016-01 «Ob opredelenii kadastrovoy stoimosti ob”ektov nedvizhimosti (za isklyucheniem zemel’nykh uchastkov) na territorii Novosibirskoy oblasti po sostoyaniyu na 08.02.2016 g. (OOO «Gruppa kompleksnykh resheniy»). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/otchet 1-KO/2016-01. (In Russ.) 27. Otchet No. 69/16 ob opredelenii kadastrovoy stoimosti ob’ektov kapital’nogo stroitel’stva i pomeshcheniy goroda Moskvy po sostoyaniyu na 01.01.2016 (za isklyucheniem zemel’nykh uchastkov) 01.01.2016 (za isklyucheniem zemel’nykh uchastkov). URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ ib_portal_services/ cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/otchet 69/16. (In Russ.) 28. Otchet No. 32-1-0121/2015 ot 15.05.2015 “Ob opredelenii kadastrovoy stoimosti pomeshcheniy ploshchad’yu menee 3 000 kv. m na territorii Sankt-Peterburga”. URL: https://rosreestr. ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_ fdgko/!ut/p/z1/otchet 32-1-0121/2015. (In Russ.) 29. Predlozhenie GBU otsenshchikov sub”ektov RF. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=116. (In Russ.) 30. Otvet Ekoprognoz Kemerovo KUGI. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=117. (In Russ.) Сведения об авторе Александр Данилович Власов К.э.н., научный руководитель ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», Краснообск, Россия Эл. почта: [email protected] Тел.: 8 383 348 05 92 Information about the authors Aleksander D. Vlasov Cand. Sci. (Economics), Scientific Director Siberian scientific center «Ecoprognoz», Krasnoobsk, Russia E-mail: [email protected] Tel.: 8 383 348 05 92

Похожие разделы

заказать диплом





© 2002 - 2021 RefMag.ru