RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Методика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в суде

Методика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в суде

Москвин В.Н., Соколова Т.А. Методика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в суде // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2018. Т. 23. № 2. С. 185-199.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методика экспертной оценки земель населенных пунктов производственного назначения для оспаривания их кадастровой стоимости в комиссии Росреестра и в суде"

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 185 УДК 332.62 МЕТОДИКА ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ ИХ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИИ РОСРЕЕСТРА И В СУДЕ Виктор Николаевич Москвин Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра и территориаль- ного планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Татьяна Александровна Соколова ООО «Ресурсы Сибири», 630128, Россия, г. Новосибирск, ул. Демакова, 15, генеральный ди- ректор, e-mail: [email protected] Предложена методика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков произ- водственного назначения земель населенных пунктов на основе определения их рыночной стоимости. Массовость государственной кадастровой оценки (ГКО) без учета индивидуаль- ного подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении. Это приводит к большому количеству обращений гражданских и юридических лиц в комиссии Росреестра и в суды с целью оспаривания кадастровой стои- мости. Такое положение требует разработки методики оспаривания установленной кадастро- вой стоимости земельных участков в соответствии с действующим законодательством. От- личительным признаком разработанной методики является обоснование ранжирования цен- нообразующих факторов, наиболее значимых для формирования кадастровой стоимости зе- мельных участков производственного назначения. Использование на практике предлагаемой методики было осуществлено на основе расчетной модели индивидуальной экспертной оценки рыночной стоимости земельных участков для определения кадастровой стоимости. В период 2014–2017 гг. по предложенной методике были определены кадастровые стоимости 68 земельных участков, которые были оспорены в комиссии Управления Росреестра по Но- восибирской области и судах, что позволило произвести пересмотр (оспаривание) их кадаст- ровых стоимостей. Ключевые слова: государственная кадастровая оценка земельных участков, кадастро- вая стоимость земельного участка, дата кадастровой оценки земельных участков, дата ры- ночной стоимости земельного участка, переоценка кадастровой стоимости, земельный уча- сток производственного назначения. Введение На протяжении последних лет одной из самых актуальных проблем в об- ласти оценочной деятельности Российской Федерации является оценка рыноч- ной стоимости земельных участков для целей пересмотра (оспаривания) ре- зультатов определения их кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что зачас- тую кадастровая стоимость, установленная субъектами Российской Федерации, представляется землепользователям явно не соответствующей ее рыночной стоимости, следствием чего являются обращения гражданских и юридических лиц в комиссии Росреестра и в суды с целью изменения кадастровой стоимости. Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 186 Такое положение требует серьезного анализа нормативно-методической базы государственной кадастровой оценки (ГКО) с целью выявления причин указан- ной проблемы (низкая достоверность кадастровой стоимости) и нахождения путей их устранения. Статистика оспаривания результатов ГКО свидетельству- ет о том, что на сегодняшний день существует актуальная потребность в разра- ботке инструмента повышения достоверности этих результатов, полученных ранее методами массовой оценки. Текущее состояние нормативно- методической базы ГКО, перспективы ее развития, намеченные до 01.01.2020, свидетельствуют о том, что одним из таких инструментов государство видит процедуру пересмотра (переоценки) результатов ГКО путем их оспаривания в судебном и внесудебном порядке. Такое оспаривание может быть проведено на основе данных об индивидуальной рыночной оценке спорных земельных уча- стков, полученных соответствующими методиками, к которым относится и ав- торская методика, предложенная в данной статье. Далее, описывая вышеуказанные этапы реализации методики проведения оценки для оспаривания кадастровой стоимости, остановимся на отличитель- ных ее особенностях, характерных для случаев, когда рыночная стоимость зе- мельного участка определяется для дальнейшего ее установления в качестве кадастровой. Общий порядок и этапы оценки Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяемая для последую- щего оспаривания его кадастровой стоимости, рассчитывается в соответствии с общими правилами оценки, установленными Федеральным законом «Об оце- ночной деятельности в Российской Федерации» [1] и Федеральными стандар- тами оценки: ФСО № 1, 2, 3, 7 [2–5]. Вместе с тем указанная стоимость определяется с учетом отличительных характеристик, присущих кадастровой стоимости, обусловленных особыми це- лями ее установления – внесение в кадастр для налогообложения. В соответст- вии общими требованиями проведения оценочных работ, изложенными в ФСО № 1 [2], проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение ито- говой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 187 Этап № 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего зада- ние на оценку. В соответствии с федеральным законом [1], задание на оценку, являющее- ся неотъемлемой частью договора на проведение оценки, должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объ- екта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки. В случае, когда оценка земельного участка проводится для последующего оспаривания кадастровой стоимости, к принципиальным особенностям, кото- рые следует учесть в задании на оценку, относятся следующие: – игнорирование стоимости частных обременений и наличия инженерных коммуникаций; – застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предна- значенный для использования в соответствии с видом его фактического исполь- зования; – проведение оценки на ту же дату, когда была проведена ГКО. В соответствии с федеральным законом [1], ФСО № 4 [6], ФСО № 7 [5], Приказом «Об утверждении методических указаний о государственной кадаст- ровой оценки» методических указаний [7], при оспаривании кадастровой стои- мости в задании на оценку должна содержаться следующая информация: а) цель оценки – определение рыночной стоимости объекта оценки; б) предполагаемое использование результатов оценки – результаты оценки могут быть использованы для оспаривания по инициативе Заказчика результа- тов определения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с установ- лением его рыночной стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о резуль- татах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Но- восибирской области / суде»; в) вид стоимости – рыночная; г) дата оценки – дата, по состоянию на которую была определена оспари- ваемая кадастровая стоимость; д) допущения, на которых должна основываться оценка. При этом указы- ваются следующие допущения: – рыночная стоимость объекта оценки определяется для имевших место на дату оценки кадастровой стоимости вида разрешенного использования земель- ного участка и категории земли, без учета возможностей изменения данных ха- рактеристик участка; Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 188 – для целей оспаривания кадастровой стоимости, вне зависимости от прав заинтересованного лица на оцениваемый земельный участок, оценка проводит- ся исходя из права собственности, без учета ограничений (обременений) объек- та недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связан- ных с регулированием использования (в том числе зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружаю- щей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации (ФСО № 4); – в связи с тем, что дата оценки ретроспективна и провести осмотр объекта оценки на дату оценки невозможно, осмотр объекта оценки проводится в пери- од составления отчета об оценке; – застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предна- значенный для использования в соответствии с видом его фактического исполь- зования. Этап № 2. Сбор и анализ информации для проведения оценки. Проводимая при спорах о результатах кадастровой оценки индивидуальная оценка рыночной стоимости конкретного объекта позволяет устранить ограни- чения, имевшие место при проведении ГКО, и учесть индивидуальные характе- ристики объекта оценки посредством принятия следующих мер: – изучение правоустанавливающих документов, в том числе изучение све- дений об обременениях и ограничениях в использовании объекта; – изучение документов кадастрового учета и технической инвентаризации; – изучение документов, регламентирующих разрешенные виды использо- вания объекта, в том числе характеризующих градостроительное регулирование застройки; – изучение особенностей локального местоположения; – определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и изучение рыночной информации об этом сегменте. Результаты проведения указанных выше мероприятий позволяют выявить причины необъективности, недостоверности кадастровой стоимости, опреде- лить способы их устранения. Этап № 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. При выборе используемых при проведении оценки подходов и методов следует учитывать возможность применения каждого из подходов, цели и зада- чи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Как правило, при оценке ры- ночной стоимости земельных участков используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Однако при оценке зе- мельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной, при наличии относительно развитого рынка предпочтительно ис- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 189 пользование сравнительного подхода, а в рамках данного подхода – метода прямого сравнения продаж. Метод прямого сравнения продаж – это метод, являющийся, по своей сути, экспертно-аналитическим методом, ориентированным на формализацию мне- ний экспертов о зависимости рыночной стоимости объекта оценки от совокуп- ности влияющих факторов. Он опирается на анализ цен небольшого числа ры- ночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования, реализуемого в расчетных моделях массовой оценки ГКО), но и величинами характеристик ценнообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, анало- гичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. Имеющиеся же различия между сравниваемыми объектами сглаживаются пу- тем проведения соответствующей корректировки их характеристик – ценнооб- разующих факторов. Этап № 4. Согласование результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Данный этап оценки не имеет каких-либо отличительных особенностей для случая выполнения оспаривания кадастровой стоимости и выполняется в соответствии с общими требования проведения оценки, изложенными в феде- ральном законе [1], ФСО № 1 [2], ФСО № 3 [4]. Этап № 5. Составление отчета об оценке. Выполнение данного этапа оценочных работ должно соответствовать тре- бованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе требова- ниям [1], [2], [4], [5]. Особенности оценки при оспаривании кадастровой стоимости Одним из ключевых и решающих этапов процесса оценки как при опреде- лении кадастровой стоимости методами массовой оценки, так и в ходе индиви- дуальной (экспертной) оценки, в том числе при использовании метода прямого сравнения продаж, является отбор ценообразующих факторов, поскольку они фактически выражают суть ценности оцениваемых объектов недвижимости. Как показывает анализ практики оспаривания кадастровой стоимости земель населенных пунктов, одной из основных причин недостоверности результатов ГКО являются ошибки, связанные с неверным определением факторов кадаст- ровой стоимости и степени их влияния на стоимость. В силу указанных обстоя- тельств, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, предна- значенной для дальнейшего установления ее в качестве кадастровой, особую ак- туальность приобретет задача определения факторов, оказывающих наибольшее влияние на формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 190 числе ранее не учтенных при проведении ГКО и расчете кадастровой стоимо- сти методами массовой оценки; Остро этот вопрос стоит при определении кадастровой стоимости для зе- мель населенных пунктов производственного назначения, поскольку наиболь- шее число экономических интересов, связанных с использованием земли и иной недвижимости, сосредоточено в зонах производственного назначения на- селенных пунктах, для которых земельно-оценочные работы особо актуальны. Проведение оценки при оспаривании кадастровой стоимости имеет опре- деленные сложности. Одна из основных сложностей, как упоминалось выше, заключается в том, что оценку надо проводить на дату проведения государст- венной кадастровой оценки, т. е. на дату в прошлом. Необходимость выполне- ния оценки на дату в прошлом, существенно отличающуюся от текущей даты, вызывает трудности по сбору информации по аналогам. Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематиче- ски осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. При проведении оценки для оспаривания кадастровой стоимости предпоч- тительно использование сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж). Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо: прозрачно показывать имеющую- ся ситуацию на рынке на дату оценки, а именно – процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам земельного участка, показывать информа- ционное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации. Следует приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбра- ковку аналогов с пояснениями по причинам выборки. Согласно ФСО № 7 [5], для сравнения объекта оценки с другими объекта- ми недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представ- лены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: – передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; – условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); – условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффи- лированными лицами, иные условия); – условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); – вид использования и (или) зонирование; – местоположение объекта; Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 191 – физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площа- ди земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; – экономические характеристики (уровень операционных расходов, усло- вия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); – наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; – другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. Особенности использования метода прямого сравнения продаж при оспа- ривании кадастровой стоимости заключаются в определении ценнообразующих факторов. Действующее в настоящее время в Российской Федерации методиче- ское обеспечение оценки, как в целом, так и для установления кадастровой стоимости в частности, содержит только примерный их перечень [8, 9]. Как по- казывает наш опыт оспаривания кадастровой стоимости земель населенных пунктов [10–14], одной из основных причин недостоверности результатов ГКО являются ошибки, связанные с неверным выбором ценообразующих факторов стоимости объекта оценки и степени их влияния на эту стоимость. В силу указанных обстоятельств, при определении рыночной стоимости, предназначенной для установления ее в качестве кадастровой, особую актуаль- ность приобретают следующие факторы: – определение стоимости ранее не учтенных факторов при проведении ГКО; – определение достоверных значений коэффициентов влияния на стои- мость тех факторов, которые были использованы в модели массовой оценки ГКО, но которые, по мнению оценщика, не верно были определены в ГКО. Для этого необходимо использовать рыночную информацию о делении рынка зе- мельных участков по ценовым зонам, соответствующим территориальным зо- нам и законодательно разрешенному использованию для этих зон. Однако рынок земли в Российской Федерации недостаточно развит и мак- симум, что могут использовать оценщики в своей аналитике, – это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более – в разрезе разных сегментов участков различного назначения. Выхо- дом из положения, по нашему мнению, может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определению диапазонов цен на участки различ- ного назначения внутри них. Таким результатом стало формирование состава факторов вида разрешенного использования (ВРИ) для земель населенных пунктов производственного назначения (земель, относящихся к группе № 9) в соответствии с единым классификатором Российской Федерации (например, в работе [15]). Состав ценнообразующих факторов ВРИ был определен нами по результа- там экспертных исследований, основанных на методе индивидуального опроса экспертов – профессиональных участников рынка недвижимости. Формирова- ние указанных факторов кадастровой стоимости и их использование на практи- ке (при проверке на достоверность) было осуществлено на основе расчетной Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 192 модели индивидуальной экспертной оценки определения кадастровой стоимо- сти, реализующей метод сравнительного анализа сделок. Формирование соста- ва факторов ВРИ производственного назначения и их ранжирование по степени влияния на кадастровую стоимость выполнено авторами в соответствии с ши- роко известным методом анализа иерархий (МАИ) [15], результатами собст- венных аналитических исследований, основанных на методе индивидуального опроса профессиональных участников рынка недвижимости, и результатами исследования экспертных оценок рынка недвижимости Российской Федерации и г. Новосибирска, представленными в [16, 17]. Использование в методике МАИ основано на ранжировании по балльной системе показателей от 0 до 5, влияющих на кадастровую стоимость объекта оценки. Количество баллов, характеризующих качество объекта по местополо- жению, и перечень рассматриваемых факторов могут быть различными, в зави- симости от особенностей объекта. После расстановки баллов по каждому ана- логу и объекту оценки эти баллы суммируются и последовательно находятся отношения суммы баллов объекта оценки к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение и является комплексной корректировкой на местоположе- ние. В общем виде расчетная модель стоимости земельного участка имеет сле- дующий вид: Цкф ка ан оо = Ц /КФ КФ ? , (1) где Цкф – цена продажи объекта-аналога (руб./кв. м); КФан – сопоставляемые количественные значения факторов сравнения объекта-аналога (кв. м, куб. м); КФоо – сопоставляемые количественные значения факторов сравнения объекта оценки, (кв. м, куб. м). После расстановки баллов по каждому аналогу и объекту оценки эти баллы суммируются и последовательно находятся отношения суммы баллов объекта оценки к сумме баллов каждого аналога. Данное отношение и является ком- плексной корректировкой К на местоположение, расчет которой проводится по формуле К = ((Боо ан /Б ) 1) 100 %, ? ? (2) где К – корректировка на фактор, %; Боо – сумма баллов объекта оценки; Бан – сумма баллов аналогов. Определенные нами факторы ВРИ производственного назначения пред- ставлены в табл. 1. Пример ранжирования фактора «градостроительные усло- вия» по 6-балльной системе для земельных территорий производственного на- значения г. Новосибирска – в табл. 2. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 193 Далее приведен пример использования разработанной методики для кон- кретного земельного участка, расположенного в г. Новосибирске по ул. Олово- заводская, д. 25, имеющего кадастровый номер 54:35:052805:196, для после- дующего оспаривания его кадастровой стоимости. Таблица 1 Факторы ВРИ производственного назначения № п/п Наименование фактора 1 Градостроительные условия: зонирование территории населенного пункта в соответ- ствии с видами разрешенного использования 2 Уровень развитости производственной инфраструктуры: наличие базовых коммуни- каций, необходимых для разрешенной деятельности, удаленность от основных транс- портных магистралей 3 Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов 4 Удобный заезд на участок 5 Выход на первую линию относительно транспортной магистрали 6 Близость общественно-деловой зоны Таблица 2 Ранжирование фактора «Градостроительные условия» Наименование фактора Характеристика ранжирования Балл Градостроительные условия, обусловленные зонированием, разрешенным использованием Земельный участок расположен в зоне П-1, разрешенное использование совпадает с ВРИ объекта оценки 5 Земельный участок расположен в зоне П-1, разрешенное использование не совпадает с ВРИ объекта оценки, но вхо- дит в перечень основных, вспомогательных ВРИ зоны П-1 4 Земельный участок расположен в зоне П-1, разрешенное использование не совпадает с ВРИ объекта оценки, но вхо- дит а перечень условно разрешенных ВРИ зоны П-1 3 Земельный участок расположен в зоне П-2, разрешенное использование совпадает с ВРИ объекта, оценки 2 Земельный участок расположен в зоне П-2, разрешенное использование не совпадает с ВРИ объекта, но входит в пе- речень основных, вспомогательных или условно разрешен- ных ВРИ зоны П-2 1 Земельный участок расположен вне зон П-1, П-2 0 На рис. 1 представлено расположение оцениваемого объекта и объектов- аналогов. Определение рыночной стоимости указанного земельного участка осуще- ствлялось методом прямого сравнения продаж с использованием объектов- аналогов, представленных в табл. 3. Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 194 Рис. 1. Местоположение Объекта оценки и объектов-аналогов В табл. 4 приведен расчет комплексной корректировки, учитывающей ло- кальные характеристики расположения оцениваемого объекта в соответствии с факторами ВРИ производственного назначения, выполненный авторами для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Таблица 3 Описание объектов-аналогов (земельные участки) Характеристики Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Дата оценки 28.03.2014 28.03.2014 28.03.2014 Дата экспозиции, бли- жайшая к дате оценки 28.03.2014 28.03.2014 28.03.2014 Источник информации http://land.ngs.ru/view/21 54288/ 10.07.13–28.03.14 http://land.ngs.ru/view/ 3025448/ 15.01.14–28.03.14 http://land.ngs.ru/vie w//1848247/ 04.04.13–28.03.14 Цена предложения, руб. 99 000 000 6 999 000 55 000 000 Площадь 42 000 6 650 35 000 Цена предложения, руб./ кв. 2 357,14 1 052,48 1 571,43 Местонахождение г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Северный проезд г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Северный проезд г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Винаповский мост Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 195 Окончание табл. 3 Характеристики Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Вид разрешенного использования «производственные и складские предпри- ятия» – относится к группе № 9, как и объект оценки «под строительство производственно- складских помеще- ний» – относится к группе № 9, как и объект оценки «промышленное предприятие, склад- ской комплекс» – относится к группе № 9, как и объект оценки Имущественные права Собственность Собственность Не указаны Наличие строений Нет Нет Нет Возможность подведе- ния коммуникаций Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки Транспортная доступ- ность Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки Сопоставимая с объектом оценки Таблица 4 Расчет корректировок для ВРИ оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов № п/п Наименование фактора Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 1 Градостроительные условия, обу- словленные зонированием, разре- шенным использованием 5 5 5 5 2 Уровень развитости производствен- ной структуры, наличие транспорт- ных путей, удаленность от основ- ных транспортных магистралей 5 5 5 5 3 Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов 5 5 5 5 4 Удобный заезд на участок 5 5 5 5 5 Выход на первую линию относи- тельно транспортной магистрали 0 5 5 5 6 Близость зоны ОД-1 1 5 1 5 Сумма баллов 21 30 21 30 Расчет корректировок (21/21)–1 (21/30)–1 (21/21)–1 (21/30)–1 Размер корректировок 0 –0,3 0 –0,3 Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровый номером 54:35:052805, определенная ранее, в размере 3 227 176,96 руб. была оспорена в Комиссии при Росреестре Новосибирской области от 05.05.2017 и принята в размере рыночной 2 332 216,00 руб., определенной с использованием расчетной модели авторов статьи, включающей факторы ВРИ производственного назна- чения. Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 196 Выводы 1. Разработка методики по оценке рыночной стоимости земельных участ- ков для целей пересмотра (оспаривания) результатов определения их кадастро- вой стоимости представляется одной из актуальных проблем в области оценоч- ной деятельности в Российской Федерации. Это вызвано тем, что зачастую ка- дастровая стоимость, установленная субъектами Российской Федерации, пред- ставляется землепользователям явно не соответствующей ее рыночной стоимо- сти, следствием чего являются обращения гражданских и юридических лиц в комиссии Росреестра и в суд с целью изменения кадастровой стоимости. По нашему мнению, именно массовость ГКО без учета индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости породила на сегодня большое количество ошибок при ее определении. 2. Отличительным признаком разработанной методики является обоснова- ние ценнообразующих факторов, наиболее значимых для формирования када- стровой стоимости земель населенных пунктов производственного назначения и их ранжирование по 6-балльной системе. Приведены аналитические выраже- ния для расчета кадастровой стоимости земель производственного назначения (земель, относящихся к группе № 9 в соответствии с единым классификатором Российской Федерации). 3. Предложенный в работе состав ценообразующих факторов, наиболее значимых для формирования кадастровой стоимости земель населенных пунк- тов производственного назначения, и их ранжирование по степени влияния на кадастровую стоимость были осуществлены авторами в соответствии с широко известным методом анализа иерархий. Кроме того, в работе использовались ре- зультаты индивидуального опроса профессиональных участников рынка не- движимости и результаты экспертных оценок индексов рынка недвижимости Российской Федерации и г. Новосибирска. Использование на практике (при проверке на достоверность) факторов ВРИ производственного назначения было осуществлено на основе расчетной модели индивидуальной экспертной оценки определения кадастровой стоимо- сти, реализующей метод прямого сравнения продаж. В период 2014–2017 гг. кадастровые стоимости 68 земельных участков были оспорены и установлены в размере их рыночных, определенных с использованием расчетной модели, включающей факторы ВРИ производственного назначения. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакциях ФЗ № 167–ФЗ от 21.10.2010, ФЗ № 225 от 21.07.2014, 02.06.2016 № 172–ФЗ, в действующей редакции). – Гл. III «Государственная ка- дастровая оценка». – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] : приказ Министерст- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 197 ва экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297. – Доступ из справ.- правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Россий- ской Федерации от 20.05.2015 № 299. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стои- мости» (ФСО № 4) [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508. – Доступ из справ.-правовой системы «Кон- сультантПлюс». 7. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития в РФ от 12.05.2017 № 226. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 8. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] : федер. закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 9. Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке зе- мель населенных пунктов [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического раз- вития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39. – Доступ из справ.-правовой системы «Консуль- тантПлюс». 10. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки земельных участков в судебном порядке // Вестник СГУГиТ. – 2015. – Вып. 1 (29). – С.113–118. 11. Оценка кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости экспертными методами / В. Н. Москвин, К. С. Бойков, Ю. А. Новоселов, Т. А. Соколова // Изв. вузов. Гео- дезия и аэрофотосъемка. – 2014. – № 4/С. – С. 189–194. 12. Москвин В. Н., Соколова Т. А., Беристенов А. Т. Специфика экспертной оценки и переоценки кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости // Изв. вузов. Геоде- зия и аэрофотосъемка. – 2015. – № 5/С. – С. 125–129. 13. Москвин В. Н., Соколова Т. А. Проблемы и перспективы переоценки кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Ме- ждунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление не- движимостью»: сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13–25 апреля 2015 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. – С. 157–166. 14. Москвин В. Н., Соколова Т. А., Жанаева А. С. Практика экспертной переоценки ка- дастровой стоимости земельных участков // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью»: сб. материалов в 3 т. (Новосибирск 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – С. 172–177. 15. Ахметов О. А., Мжельский М. Б. Метод анализа иерархий как составная часть ме- тодологии проведения оценки недвижимости. – Новосибирск: ОО «Сибирский Центр Оцен- ки», 2002. – 128 с. 16. Справочник оценщика недвижимости. Т. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, 2014 г. / Под ред. Л. А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014. – 250 с. Вестник СГУГиТ, Том 23, № 2, 2018 198 17. Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области IV квартале 2014 г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://www.okexpert.ru/upload/iblock/a03/ a0353e5a6d6d616f018a58f027ca63e7.pdf Получено 19.02.2018 © В. Н. Москвин, Т. А. Соколова, 2018 METHODOLOGY OF EXPERT ASSESSMENT OF INDUSTRIAL SETTLEMENT LANDS FOR JUDICIAL DISPUTES OVER THEIR COST IN ROSREGISTER COMMITTEE AND IN COURT Victor N. Moskvin Siberian State University of Geosistems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Dr. Sc., Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected] Tatiana A. Sokolova LLC "Resources of Siberia", 15, Demakova St., Novosibirsk, 630128, Russia, General Director, e-mail: [email protected] The article proposes the methodology of cadastral cost disputes over industrial settlement land parcels which is based on their market cost determination. Mass character of State Cadastral valuation (SCV) without taking into account individual approach to each immovable object has caused now a big number of errors in cost determination. This leads to a big number of references to Rosregister Committee and courts with cost dispute reason. Such situation requires the development of dispute methodology of cadastral cost and its change in accordance with acting laws. The distinguishing feature of the developed methodology is the substantiation for ranking price-forming factors, which are the most significant for cadastral cost formation of industrial land parcels. The practical use of the proposed methodology was carried out on the basis of calculated model of individual expert market value assessment of land parcels for determination of cadastral value. In the period from 2014 to 2017 the proposed methodology was used for determination of cadastral costs of 68 land parcels. The cadastral costs were then disputed and reviewed in Rosregister Committee of the Novosibirsk region and in courts. Key words: state cadastral valuation of land parcels, land parcel cadastral value, date of land parcel cadastral value, land parcel market value, cadastral cost review, industrial land parcel. REFERENCES 1. Federal Law No. 135–FZ of July 29, 1998. On appraisal activity in the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 2. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 297 of May 20, 2015. On the approval of the Federal Standard of Evaluation "General concepts of assessment, approaches and requirements for evaluation (FSO No. 1)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 3. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 298 of May 20, 2015. On approval of the Federal Standard for Evaluation "Purpose of valuation and types of value (FSO No. 2)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 4. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 299 of May 20, 2015. On the approval of the Federal Standard for Evaluation "Requirements for the Evaluation Report (FSO No. 3)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 199 5. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 611 of September 25, 2014. On approval of the Federal Standard of Valuation "Valuation of Real Estate (FSO No. 7)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 6. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 508 of October 22, 2010. On approval of the Federal Standard of Assessment "Determination of cadastral value". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 7. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation No. 226 of May 12, 2016. On approval of methodological instructions on state cadastral valuation. On the state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 8. Federal Law No 237–FZ of July 03, 2016. On the state cadastral valuation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 9. Order of the Ministry of Economic Development and Trade of the Russian Federation No. 39 of February 15, 2007. On approval of methodical instructions on state cadastral valuation of the lands of settlements. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 10. Moskvin, V. N., & Sokolova, T. A. (2015). Judicial cadastral revaluation of land unit: problems and prospects. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 1(29), 113–118 [in Russian]. 11. Moskvin, V. N., Baykov, K. S., Novoselov, Yu. A., & Sokolova, T. A. (2014). Evaluation of cadastral and market value of the real estate expert methods. Izvestiya Vuzov. Geodeziya i aehrofotos"emka [Izvestiya Vuzov. Geodesy and Aerophotography], 4/S, 189–194 [in Russian]. 12. Moskvin, V. N, Sokolova, T. A., & Beristеnev, A. T. (2015). The evaluation of cadastral and market value of the residential and non-residential funds. Izvestiya Vuzov. Geodeziya i aehrofotos"emka [Izvestiya Vuzov. Geodesy and Aerophotography], 5/S, 125–129 [in Russian]. 13. Moskvin, V. N, & Sokolova, T. A. (2015). Judicial cadastral revaluation of land unit: problems and prospects. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2015: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 3. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2015: International Scientific Conference: Vol. 3. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 157–166). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 14. Moskvin, V. N, Sokolova, T. A., & Zhanayeva, A. S. (2016). Cadastral value of land plot: practice of expert revaluation. In Sbornik materialov Interekspo GEO-Sibir'-2015: Mezhdunarodnoy nauchnoy konferentsii: T. 2. Ekonomicheskoe razvitie Sibiri i Dal'nego Vostoka. Ekonomika prirodopol'zovaniia, zemleustroistvo, lesoustroistvo, upravlenii e nedvizhimost'iu [Proceedings of Interexpo GEO-Siberia-2015: International Scientific Conference: Vol. 2. Economic Development of Siberia and the Far East. Enviromental Economics, Land Management, Forestry Management and Property Management] (pp. 172–177). Novosibirsk: SSUGT Publ. [in Russian]. 15. Ahmetov, O. A., & Mzhel'skij, M. B. (2002). Metod analiza ierarhij kak sostavnaya chast' meto-dologii provedeniya ocenki nedvizhimosti [The method of analyzing hierarchies as an integral part of the methodology for real estate valuation]. Novosibirsk: OO "Sibirskij Centr Ocenki" [in Russian]. 16. Lejfer, L. A. (Ed.). (2014). Spravochnik ocenshchika nedvizhimosti: T. 3, Korrektiruyushchie koehfficienty dlya ocenki zemel'nyh uchastkov, 2014 g. [Handbook of the appraiser of real estate. T. 3, Corrective coefficients for the estimation of land plots, 2014]. Nizhny Novgorod [in Russian]. 17. Expert evaluation of the Novosibirsk region market indices in Q4 2014. (n. d.). Retrieved from http://www.okexpert.ru/upload/iblock/a03/ a0353e5a6d6d616f018a58f027ca63e7.pdf. Received 19.02.2018 © V. N. Moskvin, T. A. Sokolova, 2018

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru