RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
тел. +7(495)795-74-78, [email protected], ,
,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Список литературы по оценке бизнеса > Методические подходы к оценке эффективности девелоперского проекта

Методические подходы к оценке эффективности девелоперского проекта

Шулекин А.Н., Шулекина Е.Н., Крюков Д.С. Методические подходы к оценке эффективности девелоперского проекта // Сибирская финансовая школа. 2018. № 4 (129). С. 129-137.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методические подходы к оценке эффективности девелоперского проекта"

Бухгалтерский учет и анализ 129 Сибирская финансовая школа июль–август 4’2018 УДК 332.834:330.322.214 МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА А.Н. Шулекин директор ООО «СИБИНТЕРЬЕР», аспирант кафедры экономики и бухгалтерского учета ЧОУ ВО «Сибирская академия финансов и банковского дела» (САФБД) Е.Н. Шулекина доцент кафедры финансов и банковского дела САФБД Д.С. Крюков магистрант кафедры стратегического менеджмента и управления инновациями САФБД (Новосибирск) Рассмотрены подходы к понятию девелопмента и описано современное состояние деве- лопмента в жилищном строительстве. Утверждается, что немалое количество проблем отече- ственного девелопмента связано с отсутствием должной нормативной правовой базы для достоверной оценки результатов девелоперской деятельности. Выявлены особенности процедуры оценки эффективности девелоперских проектов, выделены этапы оценки и факторы, влияющие на эффективность девелоперских проектов. Разработана система показателей оценки привлекательности и эффективности девелоперского проекта для разных участников. Обоснована необходимость применения концепции управления, ориентированной на создание стоимости. Особое внимание уделено модели оценки эффективности ведения бизнеса на основе экономической добавленной стоимости, которая может использоваться и для оценки эффективности девело- перских проектов. Ключевые слова: девелоперский проект, эффективность девелоперского проекта, показатели эффек- тивности. В западных странах термин «девелопмент» рас- сматривается в широком смысле и означает особый высокодоходный вид деятельности, связанный не только с качественными материально-техническими преобразованиями объекта недвижимости, которые обеспечивают приращение его стоимости, но и с ком- Бухгалтерский учет и анализ 130 июль–август 4’2018 Сибирская финансовая школа * Федер. служба гос. статистики: сайт. URL: http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d03/22.htm. плексным управлением процессами развития недви- жимости в рыночных условиях. В России девелоп- мент сформировался в условиях становления ры- ночной экономики из смежных направлений предпри- нимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства, он является относи- тельно новым понятием и рассматривается в узком смысле как только лишь физический процесс преоб- разования объекта недвижимости, заключающийся в его создании или преобразовании с целью получе- ния большего дохода от его реализации или эксплуа- тации. Однако в последнее время в отечественной литературе все чаще девелопмент рассматривается в более широком смысле – как искусство эффектив- ного управления инвестициями и рисками, связанно- го с выбором оптимального объекта приложения сил и средств, оказывающего влияние на развитие рынка недвижимости, главным итогом которого становится принятие верного инвестиционного решения по ини- циированию проекта девелопмента с учетом всех факторов риска [1, с. 343]. То есть внедрение деве- лопмента в практику инвестиционно-строительных ком- паний позволяет диверсифицировать деловые риски. До 2015 г. развитие отечественного девелопмен- та наблюдалось в отношении всех видов недвижимо- сти – жилой, коммерческой, промышленной. Это было обусловлено профессиональным ростом деве- лоперов, что выразилось в удовлетворении запросов более широкого круга потребителей, формировании правовых отношений между участниками девелопер- ских проектов, улучшении технических характери- стик создаваемых объектов, повышении доходности девелоперских компаний. В основном это связано с активизацией отечественной строительной отрасли – одной из самых быстро развивающихся и перспек- тивных отраслей экономики России в те годы. Как свидетельствуют данные официальной стати- стики, в 2017 г. было введено в эксплуатацию 1131,4 тыс. квартир общей площадью 78,6 млн м2, что состави- ло 97,9 % к соответствующему периоду предыдущего года (в 2016 г. было введено 80,2 млн м2 жилья, 94,0 % к 2015 г.). Среди субъектов Российской Федера- ции наибольшие объемы жилищного строительства характерны для Московской области (введено 11,2 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по стране в целом), Краснодарского края (5,9 %), Санкт-Пе- тербурга (4,5 %), Москвы (4,4 %), Ленинградской обла- сти (3,3 %), республик Татарстан и Башкортостан (по 3,1 %), Ростовской (3,0 %) и Свердловской областей (2,7 %), Республики Дагестан (2,5 %), Новосибирской, Самарской и Воронежской областей (по 2,2 %). В этих субъектах Федерации построено чуть больше полови- ны общей площади жилья, введенной в России. За- метим: при значительных объемах жилищного строи- тельства в 2017 г. наблюдалось снижение ввода жи- лья по сравнению с 2016 г. в Новосибирской области (на 22,1 %), Республике Башкортостан (на 8,8 %), Са- марской (на 6,8 %) и Московской областях (на 1,3 %)*. Вместе с тем, принятые руководством страны меры (например, внесение изменений в Федераль- ный закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содей- ствии развитию жилищного строительства», приня- тие Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») вселяют надежду на восстановление темпов роста строительной отрасли и свидетельствуют о совершенствовании ее институ- циональной основы, требующей также совершен- ствования корпоративной нормативной базы органи- заций, реализующих девелоперские проекты [2, с. 92]. Значительное количество проблем отечествен- ного девелопмента связано с оценкой эффективно- сти девелоперских проектов. Отсутствие должной нормативной правовой базы для достоверной оценки результатов деятельности по преобразованию и управлению объектами недвижимости, основанной лишь на Методических рекомендациях по оценке эф- фективности инвестиционных проектов (утв. Мини- стерством экономики РФ, Министерством финансов РФ и Госстроем России 21 июня 1999 г. № ВК 477), предопределяет необходимость создания методоло- гии и разработки правовой документации, позволяю- щей оценивать и повышать качество управления де- велоперской деятельностью. Именно отсутствие единого подхода к оценке эффективности реализа- ции девелоперских проектов на различных стадиях обусловливает появление целого ряда ошибок и не- дочетов, допускаемых представителями данного бизнеса. Некорректность выводов и заключений объ- ясняется занижением себестоимости работ, декла- рированием необоснованных предположений об эф- фективности девелоперских проектов до их реализа- ции или просто завышением экономических резуль- татов подобных проектов и применением недоста- точно обоснованных ставок дисконтирования. Проблема эффективности капитальных вложе- ний неизменно актуальна, и ей уделяют особое вни- мание и теоретики и практики. В советское время в условиях плановой экономики под руководством ака- демика Т.С. Хачатурова была разработана Типовая методика определения экономической эффективно- сти капитальных вложений (утв. Постановлением Госплана СССР, Госстроя СССР и Президиума АН СССР от 8 сентября 1969 г. № 40/100/33), которой пользуются и поныне. На основании данной методи- ки разработаны инструкции по определению эффек- тивности капитальных вложений с учетом специфики отраслей, например Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложе- Бухгалтерский учет и анализ 131 Сибирская финансовая школа июль–август 4’2018 Таблица 1 Классификация факторов, влияющих на эффективность девелоперских проектов Классификационный признак Виды факторов Факторы внутренней и внешней среды Факторы внутренней среды: человеческий фактор, интеллектуальный фактор, фактор материальных ресурсов, фактор организации и инфраструктуры. Факторы внешней среды прямого и косвенного воздействия Виды деятельности организации Инвестиционная, операционная и финансовая деятельность организации Группы факторов Технические факторы, факторы организации производства, труда и управления, факторы структуры и объема производства, отраслевые и межотраслевые факторы ний в строительстве (СН 423-71, утв. Госстроем СССР 31 мая 1971 г.), Указания по определению эко- номической эффективности капитальных вложений в строительство и реконструкцию автомобильных до- рог (ВСН 21-83, утв. Минавтодором РСФСР 18 мая 1983 г.) и др. Согласно Типовой методике, выполнять расчеты экономической эффективности капиталь- ных вложений следует на всех стадиях инвестицион- ного планирования. При проектировании объектов эффективность определяется двумя видами показа- телей – общей (абсолютной) экономической эффек- тивности (отношение эффекта к необходимым для его получения затратам) и сравнительной экономи- ческой эффективности капитальных вложений. В 1990-х гг. уже в условиях рыночной экономики предпринимались попытки создания других методик (например, Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбо- ру для финансирования (утв. Госстроем РФ, Минэко- номики РФ, Минфином РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 г. № 7-12/47)), но они оказались менее удачными и не нашли широкого применения. Девелоперский проект представляет собой осо- бый вид инвестиционных проектов, направленных на создание и качественное преобразование исходных объектов недвижимости в объекты недвижимости, обладающие большей рыночной стоимостью [3, с. 190]. Применительно к девелоперскому проекту эффективность характеризуется системой экономи- ческих показателей, отражающих соотношение свя- занных с девелоперским проектом затрат и результа- тов и позволяющих судить об экономической привле- кательности проекта для его участников, об экономи- ческих преимуществах одних проектов перед други- ми. Оценка эффективности девелоперского проекта производится для обоснования соотношения финан- совых затрат и результатов, обеспечивающих требу- емую норму доходности проекта [4, с. 193]. Главная цель любого девелоперского проекта – быть эффективным, при этом основная задача деве- лопера – контролировать достижение цели проекта, в связи с чем необходимо производить оценку эф- фективности проекта на всех стадиях его жизненного цикла. Оценка эффективности девелоперского про- екта выполняется на основе системы показателей, характеризующих эффективность маркетинговых, тех- нико-технологических, организационных, финансо- вых и иных решений. Процедура оценки эффективности девелопер- ских проектов имеет целый ряд особенностей. Во-первых, они финансируются с большим кредит- ным плечом (по схеме «30–70» с перевесом в пользу заемного капитала), что требует от девелопера под- держания достаточного уровня платежеспособности и осознания значительного риска потери платеже- способности и финансовой устойчивости. Во-вторых, финансовая оценка проектов в девелопменте требу- ет переоценки показателей по мере продвижения от стартового этапа к завершению проекта, при этом основной переменной является ставка дисконтиро- вания, которая будет снижаться с приближением к заключительному этапу проекта в связи с тем, что риски девелопера сокращаются по мере успешного завершения очередной стадии проекта. В-третьих, каждый из девелоперских проектов имеет индивиду- альные риски, и стоимость капитала, привлеченного для его финансирования, также определяется в ин- дивидуальном порядке [5, с. 12]. На эффективность девелоперского проекта оказы- вает влияние большое количество факторов (табл. 1). Среди факторов внутренней среды выделяют че- ловеческий фактор (качество кадрового персонала), интеллектуальный фактор (технология организации, инновационные программы развития организации, освоение новой продукции, патенты, лицензии), фак- тор материальных ресурсов (основные производ- ственные фонды, материально-технические ресур- сы), фактор организации и инфраструктуры. Факторы внешней среды подразделяют на фак- торы прямого и косвенного воздействия. К факторам внешней среды прямого воздействия относят факто- ры, обусловленные действием или бездействием по- ставщиков материальных и топливно-энергетических ресурсов, потребителей продукции, конкурентов, по- средников, влиянием бюджетной и налоговой систе- мы, законодательства государственных органов управ- ления. В качестве примеров факторов внешней сре- ды косвенного воздействия можно назвать состояние экономики, социальные и культурные факторы, науч- но-технический прогресс, демографические факторы, Бухгалтерский учет и анализ 132 июль–август 4’2018 Сибирская финансовая школа Таблица 2 Аспекты эффективности девелоперского проекта Аспекты эффективности Участники девелоперских проектов Инвесторы и собственники Арендаторы Потребители Правовой Отсутствие нарушений в про- цессе реализации проекта Проверки налоговых, контроль- но-ревизионных и прочих контролирующих органов Отсутствие нарушений при покупке товаров Социальный Необходимость архитектур- ных и технологических улучшений Вариант визуальной концепции. Наличие и эффективность си- стемы мотивации Вид сервиса. Удобство географического местонахождения. Удобство использования парковки Экономический Инвестиции. Затраты Арендные ставки. Налоги Транспортная доступность Экологический Экологичные методы утили- зации отходов, возникаю- щих в процессе хозяйствен- ной деятельности Соблюдение санитарно-эпиде- миологических норм Соблюдение санитарно- эпидемиологических норм состояние финансовой и кредитно-денежной систе- мы, ресурсные, природные и другие факторы. По видам деятельности, связанным с реализаци- ей девелоперского проекта, факторы классифициру- ются по инвестиционной, операционной и финансо- вой деятельности организации. Кроме того, следует проводить классификацию технико-экономических факторов не только по видам деятельности, связанным с реализацией девелопер- ского проекта, но также по группам в разрезе каждого вида деятельности: – технические факторы; – факторы организации производства, труда и управления; – факторы структуры и объема производства; – отраслевые и межотраслевые факторы [6]. Технический уровень производства характеризу- ется степенью механизации и автоматизации произ- водства, прогрессивностью применяемых техноло- гий. В связи с этим все технические факторы можно классифицировать по следующим направлениям: – технологические процессы (изменение или не- соблюдение технологии производства работ, исполь- зование передовых современных технологий, приме- нение которых приводит к кардинальному измене- нию производственных процессов); – механизация и автоматизация производствен- ных процессов (повышение технического уровня ра- бочих мест, совершенствование средств труда); – расширение масштабов и совершенствование применяемой техники; – прочие факторы, повышающие технический уровень производства. Организационные факторы существенно влияют на уровень специализации и кооперирования, на обеспечение ритмичности производства, сокраще- ние длительности производственного цикла и т.д. Факторы, связанные с продолжительностью строи- тельства объектов девелоперского проекта, тоже влияют на уровень его эффективности. Так, к увели- чению продолжительности строительства объектов девелоперского проекта (и, соответственно, к увели- чению капитальных затрат) могут привести неэф- фективная работа подрядчиков, срыв сроков поста- вок строительных материалов, исправление дефек- тов строительства. Оценку эффективности девелоперского проекта следует проводить в три этапа. 1. Выбор рынка. Основными критериями при этом служат доходность, ликвидность, риски, конку- ренция. 2. Экспертиза проекта. Здесь основные критерии – физическая возможность, юридическая допусти- мость, финансовая целесообразность. 3. Проведение оценки экономической эффектив- ности, которая заключается в определении показате- лей эффективности. Для разработки системы показателей экономиче- ской эффективности девелоперских проектов следу- ет рассмотреть различные аспекты эффективности девелоперского проекта [7]. Рассмотренные в табл. 2 аспекты эффективно- сти девелоперского проекта абсолютно самодоста- точны, отличаются внутренним сбалансированным саморегулированием взаимодействующих элемен- тов и важны при реализации девелоперского проекта. Итак, для оценки эффективности девелоперско- го проекта необходимо выбрать соответствующий набор показателей, источники информации и инстру- менты для интерпретации полученных результатов. Бухгалтерский учет и анализ 133 Сибирская финансовая школа июль–август 4’2018 При этом степень точности финансовой информации будет повышаться по мере развития жизненного цик- ла девелоперского проекта. Жизненный цикл здания включает в себя следу- ющие периоды: – проектирование – технико-экономическое обо- снование возведения здания; конструирование и проектирование; – конструирование – возведение с разработкой технологии, организации и технологических регла- ментов производства работ; предэксплуатационное освоение; – эксплуатация – поддержание конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормаль- ном техническом состоянии путем проведения пла- ново-предупредительных и капитальных ремонтов; проведение модернизации и реконструкции здания по причине его физического и/или функционального износа (устаревания); – окончание жизненного цикла здания, наступаю- щее в случае, если модернизация и реконструкция нецелесообразны. При этом осуществляется ликви- дация (снос) здания [8, с. 117]. Девелоперские проекты, в отличие от других инве- стиционных проектов, более сложны для привлечения инвестиций. Они готовятся на продажу или для сдачи в аренду на рынке недвижимости, что в условиях конку- ренции обусловливает более высокие требования к их рыночной стоимости, срокам окупаемости, услови- ям эксплуатации и возможностям перепродажи. Следо- вательно, необходимо проводить качественную оценку любого девелоперского проекта [9, с. 131]. Систему показателей для оценки привлекатель- ности девелоперского проекта можно сформировать таким образом, чтобы возможно было выполнить эту оценку как по фазам проекта, так и в зависимости от удовлетворенности и заинтересованности целевых групп проекта (табл. 3). Кроме того, система показа- телей оценки привлекательности девелоперского проекта должна позволять взвешивать полученные результаты оценки привлекательности девелопер- ского проекта по степени важности тех или иных ха- рактеристик. Используя систему показателей оценки привле- кательности девелоперского проекта (см. табл. 3), на основе метода экспертных оценок можно произ- вести оценку привлекательности девелоперского проекта на разных этапах его жизненного цикла с точки зрения инвесторов по пятибалльной шкале (табл. 4). Предлагаемая система показателей позволяет сравнивать привлекательность девелоперских проек- тов по степени важности тех или иных характеристик. Показатели экономической эффективности деве- лоперской деятельности, как и параметры экономи- ческого интереса инвестора, должны соответство- вать критерию эффективности. Эти показатели мож- но конструировать на базе денежных потоков, выра- жающих чистую прибыль, генерируемую проектом в течение его жизненного цикла. Динамические методы оценки экономической эффективности по данным показателям основаны на дисконтировании денежных потоков. При этом одной из существенных проблем в современных экономических условиях является выбор ставки дисконтирования – нормы доходности на вложен- ный капитал, требуемой инвестором. При выборе ставки дисконтирования сейчас все чаще применя- ют метод реальных опционов, довольно сложный в методологическом отношении. Чтобы учесть такие факторы риска, как возможность остановки проекта, смены технологии, потери рынка, при оценке проек- тов часто используют сильно завышенные дисконт- ные ставки, что теоретически никак не обосновано. Как правило, ставка дисконтирования – это личная оценка ситуации на рынке, то есть оценка того, ка- кая доходность достаточна для проекта с позиций инвестора, который и определяет для себя прием- лемую ставку в предлагаемом ему к финансирова- нию девелоперском проекте. Самый распростра- ненный индикатор для ставки дисконтирования – стоимость аналогичных кредитов для аналогичных заемщиков, однако он нуждается в существенной корректировке, связанной с риском самого девело- перского проекта. Эффективность девелоперского проекта оцени- вается с использованием следующих показателей. 1. Чистая текущая стоимость (net present value – NPV) рассчитывается по формуле: NPV = ?((CFt / (1 + E)t) – Io), где CFt (cash flow) – поступления денежных средств за t-й период; Io (investment) – первоначальное вложение средств; Е (rate of return) – ставка дисконта; t – номер периода, в котором возник денежный поток (t = 1,…, n); n – количество периодов. На практике инвестор может столкнуться с ситу- ацией, когда девелоперский проект предполагает не «разовые затраты – длительную отдачу», а «дли- тельные затраты – длительную отдачу», то есть ин- вестиции осуществляются не одновременно, а по частям – на протяжении нескольких месяцев или лет. В этом случае формула принимает следующий вид: NPV = [?CFt / (1 + E)t] – ?(It / (1 + E)t), где It – инвестиционные затраты в период t. Показатель NPV отражает прогнозную оценку из- менения экономического потенциала организации в случае принятия рассматриваемого девелоперско- Бухгалтерский учет и анализ 134 июль–август 4’2018 Сибирская финансовая школа Таблица 3 Система показателей для оценки привлекательности девелоперского проекта на различных этапах его жизненного цикла Заинтересованные стороны Разработка концепции Проектирование Конструирование (строительство) Эксплуатация (маркетинг, управление результатами) Потребители объекта девелопмента Привлекательность согласованной кон- цепции проекта Имидж проекта Сроки реализации Соотношение имиджа объекта и его стои- мости Инвесторы Юридическая чистота проекта Наличие разреши- тельной документа- ции Соблюдение сроков Степень расхождения в общей стоимости проекта Деловое сообщество Привлекательность концепции Информационная от- крытость стиля Опыт и деловая репута- ция участников Деловая репутация объекта Администрация Легитимность проекта Выдержанность архи- тектурного стиля Общественный имидж проекта Соблюдение требова- ний и условий регу- лятивных органов Общественность Функциональность проекта Архитектурная при- влекательность Социальный имидж проекта Степень удовлетворе- ния предъявленных требований СМИ Общественная значи- мость Общественный имидж Уровень информацион- ной открытости Уровень информаци- онной активности Аутсорсинговые орга- низации Согласованность кон- цепции Наличие разрешитель- ной документации Соблюдение сроков вы- полнения Степень соблюдения обязательств Таблица 4 Пример системы показателей для оценки привлекательности девелоперского проекта на разных этапах его жизненного цикла с учетом интересов заинтересованных сторон с позиций инвесторов Этап реализации проекта Показатель Проект 1 Проект 2 Проект 3 Проект 4 1 2 3 4 5 6 Разработка концепции Инвестиционный анализ рынка недвижимости 5,0 3,0 5,0 4,0 Возможность реконструкции здания 3,0 3,0 4,0 4,0 Юридическая чистота проекта 5,0 4,0 5,0 3,0 Среднее значение 4,3 3,3 4,7 3,7 Проектирование Получение разрешения от органов государствен- ного контроля 5,0 4,0 5,0 5,0 Разработка схемы финансирования 3,0 5,0 4,0 5,0 Внесение изменений в проект и получение заключительных решений 5,0 3,0 3,0 4,0 Формирование архитектурно-инженерной группы 3,0 4,0 4,0 5,0 Среднее значение 4,0 4,0 4,0 4,8 Конструирование (строи- тельство) Проверка деловой репутации контрагентов 5,0 4,0 5,0 3,0 Разработка условий сотрудничества с контраген- тами 4,0 5,0 4,0 3,0 Контроль за соблюдением условий контракта 5,0 3,0 5,0 5,0 Бухгалтерский учет и анализ 135 Сибирская финансовая школа июль–август 4’2018 1 2 3 4 5 6 Создание системы контроля за ходом реализации проекта 5,0 3,0 5,0 5,0 Среднее значение 4,8 3,8 4,8 4,0 Эксплуатация (маркетинг, управление результа- тами) Привлекательность инфраструктуры 5,0 4,0 5,0 5,0 Прогноз тенденции развития рынка 4,0 4,0 5,0 3,0 Анализ конкурентного окружения 3,0 5,0 4,0 5,0 Прогноз потребительских предпочтений и воз- можностей 4,0 5,0 5,0 5,0 Устойчивость репутации компании-застройщика 5,0 3,0 5,0 5,0 Управление денежными потоками 4,0 5,0 4,0 4,0 Среднее значение 4,2 4,3 4,7 4,5 Итого 4,3 3,9 4,6 4,3 Окончание табл. 4 го проекта, причем оценка делается на момент оконча- ния проекта, но с позиции времени начала проекта. NPV служит одним из основных показателей, хотя имеет ряд недостатков и не может быть един- ственным средством оценки эффективности проек- та: он определяет абсолютную величину отдачи от инвестиции, но сравнение нескольких инвести- ций разного размера с его помощью невозможно; NPV не определяет период окупаемости инвестиций и ничего не говорит об относительном росте богат- ства инвестора. Для восполнения данного пробела используется другой показатель – рентабельность инвестиций (индекс дисконтированной доходности инвестиций). 2. Рентабельность инвестиций (индекс дисконти- рованной доходности инвестиций) (profitability index – PI) рассчитывается как PI = [?(CFt / (1 + E)t)] / Io. Соответственно, для случая «длительные затра- ты – длительная отдача» данная формула будет иметь вид: PI = [?CFt / (1 + E)t] / [?(It / (1 + E)t)]. Относительный показатель PI характеризует эф- фективность вложений: чем выше его значение, тем больше отдача каждой вложенной в девелоперский проект единицы. В связи с этим показатель PI удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV. Не- достатком PI является сложность сопоставления проектов с разным сроком длительности. 3. Внутренняя норма прибыли (internal rate of return – IRR) представляет собой значение ставки дис- контирования (Е), при которой значение NPV проек- та равно нулю: ?(CFt / (1 + IRR)t) = 0. IRR показывает ожидаемую доходность девело- перского проекта и максимально допустимый отно- сительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. В отечествен- ной литературе этот показатель иногда называют поверочным дисконтом, так как он позволяет найти граничное значение коэффициента дисконтирова- ния, разделяющее инвестиции на приемлемые и не- выгодные. Кроме того, данный показатель служит индикатором уровня риска по проекту. К недостат- кам IRR следует отнести его малую информатив- ность для краткосрочных проектов, хотя такая ситу- ация крайне редка для девелоперских проектов. Кроме того, данный показатель невозможно исполь- зовать в случае неординарного денежного потока, когда отток и приток капитала чередуются. Завер- шение проекта оттоком капитала может быть связа- но, например, с необходимостью демонтажа обору- дования, затратами на восстановление окружаю- щей среды и т.д. 4. Период окупаемости (payback period – PP) – это срок, который понадобится для возмещения сум- мы первоначальных инвестиций. Для определения периода, за который кумулятивная сумма денежных поступлений сравняется с суммой первоначальных инвестиций, используется формула: PP = Io / CFгод, где CFгод – годовая сумма денежных поступлений от реа- лизации девелоперского проекта. Показатель PP нашел широкое применение бла- годаря простоте расчета. Кроме того, он довольно точно сигнализирует о степени риска. К недостаткам его следует отнести игнорирование существования денежных поступлений после окончания срока оку- паемости, в связи с чем можно прийти к неверным выводам относительно рентабельности проекта, и неучет разницы ценности денег во времени. Бухгалтерский учет и анализ 136 июль–август 4’2018 Сибирская финансовая школа 5. Рентабельность активов (return on assets – ROA) как величина, обратная сроку окупаемости, от- ражает эффективность использования инвестиро- ванного капитала. ROA = CFгод / Io. Показателю ROA присущи все достоинства и не- достатки показателя PP [10, с. 16–22]. Итак, оценивать эффективность девелоперских проектов можно с использованием разных показате- лей, но ни один из них сам по себе не является до- статочным для принятия решения о реализации де- велоперского проекта, которое должно приниматься с учетом всех перечисленных показателей; при этом NPV признается основным, далее по важности сле- дуют PI, IRR, PP, ROA. Использование данных пока- зателей оценки эффективности способствует приня- тию верного решения относительно реализации де- велоперского проекта. Однако методы, базирующиеся на дисконтиро- вании денежных потоков, обладают рядом недо- статков, которые затрудняют их использование на практике. Во-первых, они дают оценку потенциала создания стоимости проекта за весь срок его реали- зации, тогда как менеджерам и собственникам стро- ительных организаций требуется информация об эффективности девелоперского проекта на каждом его этапе. Во-вторых, они не учитывают способ- ность менеджмента влиять на инвестиционный про- цесс, возможность принимать гибкие управленче- ские решения, оперативно реагировать на новые обстоятельства, факторы, события, изменения во внешней и внутренней среде. Кроме того, примене- ние методик оценки эффективности девелоперских проектов, основанных на использовании дисконти- рования, обеспечивает точный результат только при получении первых денежных потоков от проекта. До этого момента показатели эффективности могут существенно отличаться от запланированных в свя- зи с изменениями во внешней среде [11, с. 72]. С распространением концепции управления, ориентированной на создание стоимости (value based management – VBM), появились новые модели оцен- ки эффективности ведения бизнеса, которые могут использоваться и для оценки эффективности деве- лоперских проектов, а именно, модели экономиче- ской добавленной стоимости (economic value added – EVA), денежной добавленной стоимости (cash value added – CVA), рентабельности инвестиций по де- нежному потоку (cash flow return on investment – CFROI), экономической прибыли (economic profit – EP), денежной рентабельности инвестированного капита- ла (cash return on capital invested – CROCI) и др. Наибольшего внимания заслуживает модель эко- номической добавленной стоимости (EVA). Это фи- нансовый показатель того, что экономисты называют экономической прибылью или экономической рен- той. Формула его расчета за конкретный период t вы- глядит следующим образом: EVA(t) = NOPAT(t) – WACC · Io(t – 1), где NOPAT – чистая операционная прибыль проекта за вы- четом налогов; WACC – средневзвешенная стоимость капитала; Io – инвестированный капитал. Показатель EVA рассчитывается на базе учетной информации организации путем соответствующей корректировки данных финансовой отчетности. При правильном применении метод оценки эффективно- сти на основе EVA дает тот же результат, что и NPV- анализ. Поэтому критерий EVA может быть исполь- зован как альтернативный способ оценки инвестици- онных проектов. Модель EVA и другие подобные модели позволяют решать сразу несколько важней- ших задач управления: принимать инвестиционные решения, оценивать эффективность деятельности организации и ее подразделений и мотивировать ме- неджмент [12, с. 32]. Преимущества использования концепции эконо- мической добавленной стоимости: – универсальность. Показатель EVA может быть использован во всех управленческих процессах, его универсальность способствует оптимизации органи- зации учета и координации взаимосвязи между мно- жеством существующих показателей; – аналитичность. Показатель EVA обеспечивает получение более полезной информации относитель- но «ценности» совершенных в прошлых периодах операций, чем учетные средства измерения эффек- тивности деятельности (такие как бухгалтерская при- быль или рентабельность капитала); – математическая точность показателя EVA, что способствует увеличению его прогностических воз- можностей; – возможность интеграции EVA с другими управ- ленческими инструментами (например, с АВС), что позволяет повысить эффективность управления [13, с. 285–286]. Некоторые авторы [14, с. 18] предлагают исполь- зовать компаундированные показатели, позволяю- щие оценивать долгосрочные девелоперские проекты, снижать субъективизм экспертных оценок, правильно интерпретировать риски девелоперского проекта. Источником риска инвестиций в девелоперские проекты является неопределенность в отношении точных объемов строительных издержек, сроков строительства, вероятности нарушений технологии строительного производства и т.д. [15, с. 330]. Данные обстоятельства обусловливают необхо- димость своевременного выявления возможных ри- сков, а также их анализа и оценки их последствий для минимизации негативных последствий. Процесс инвестирования в девелоперский проект должен на- Бухгалтерский учет и анализ 137 Сибирская финансовая школа июль–август 4’2018 чинаться не только с его ресурсного обеспечения, но и с разработки программы преодоления рисков. В современных условиях неопределенности и неста- бильности экономической ситуации без оценки ри- сков и управления ими не обойтись. Оценка рисков девелоперского проекта может быть качественной и количественной. Качественный анализ позволяет выявить факторы, сферы и виды рисков. При проведении количественного анализа размеры отдельных рисков оцениваются в числен- ной форме. Количественно риск характеризуется субъективной оценкой ожидаемой величины макси- мального и минимального дохода (убытка) от вложе- ния капитала. Степень риска тем выше, чем больше диапазон между указанными величинами при равной вероятности их получения. Основу риск-менеджмен- та составляет организация работы по определению и снижению степени риска [16, с. 285]. Итак, при оценке девелоперских проектов могут быть использованы формализованные и неформа- лизованные методы. А поскольку каждый девелопер- ский проект является уникальным, универсальной методики оценки их эффективности не существует. Литература 1. Силка Д.Н., Соболева Е.А. Российский деве- лопмент: проблематика современности // Вестник Иркутского государственного технического универси- тета. 2014. № 12. С. 343–347. 2. Фадейкина Н.В., Шулекин А.Н. О повышении роли управленческого учета в системе менеджмента организаций жилищного строительства // Сибирская финансовая школа. 2017. № 6. С. 91–101. 3. Караваева Н.М. Формирование системы мето- дик оценки управления эффективностью девелопер- ского проекта по стадиям его жизненного цикла // На- учное мнение. 2013. № 6. С. 190–194. 4. Мишланова М.Ю., Соболева Е.А. Оценка теку- щей эффективности девелоперского проекта для це- лей управления // Приволжский научный журнал. 2012. № 4. С. 193–198. 5. Дорофеев М.Л. Особенности практического применения системы ключевых показателей портфе- ля инвестиционных проектов в девелопменте // Фи- нансовая аналитика: проблемы и решения. 2014. № 40. С. 11–21. 6. Управление факторами, влияющими на деве- лоперские проекты. URL: http://window.edu.ru/catalog/ pdf2txt/815/44815/21593. 7. Маркетинговая привлекательность девелопер- ских проектов. URL: http://pandia.ru/text/77/438/45627. php. 8. Шулекин А.Н. Особенности применения мето- дов стратегического управленческого учета в соот- ветствии с национальными стандартами Российской Федерации в организациях жилищного строитель- ства // Сибирская финансовая школа. 2016. № 1. С. 112–120. 9. Шулекин А.Н., Крюков Д.С. К вопросу об оцен- ке эффективности девелоперского проекта // Эконо- мика, управление и право: инновационное решение проблем: сб. ст. XIII Междунар. науч.-практ. конф., Пенза, 20 июня 2018 г. / отв. ред. Г.Ю. Гуляев. Пенза: Наука и просвещение, 2018. С. 130–134. 10. Солунский А.И., Андреев И.В. Эффектив- ность девелоперских проектов. Swot-анализ дей- ствующей системы показателей оценки // Экономика строительства. 2011. № 1. С. 15–23. 11. Грахов В.П., Мохначев С.А., Манохин П.Е., Ка- малов Н.Р. Совершенствование инструментария оценки и анализа экономической эффективности ин- вестиционных проектов в строительстве // Науч- но-теоретический журнал. 2015. № 3. С. 68–75. 12. Бариленко В.И. Новый подход к оценке эф- фективности // Сибирская финансовая школа. 2007. № 1. С. 31–33. 13. Ложкина С.Л. Перспективы использования концепции экономической добавленной стоимости (EVA) в стратегическом управленческом учете // Вестник Брянского государственного университета. 2011. № 3. С. 285–291. 14. Белоус П.П. Компаундированные показатели эффективности инвестиционного проекта // Актуаль- ные проблемы экономики и права. 2012. № 2. С. 18–20. 15. Шулекин А.Н. Риски в жилищном строитель- стве: понятие, классификация, источники, методы оценки и управления // Современные финансовые от- ношения: проблемы и перспективы развития: материа- лы IV Междунар. науч.-практ. конф. преподавателей, аспирантов и магистрантов, Новосибирск, 6 дек. 2016 г. Новосибирск: СГУПС, 2017. С. 329–338. 16. Шулекин А.Н. Формирование системы управле- ния рисками в организациях жилищного строительства в целях повышения их стратегической устойчивости // Непрерывное профессиональное образование: теория и практика: сб. науч. ст. по материалам IX Междунар. науч.-практ. конф. преподавателей, аспирантов, маги- странтов и студентов, Новосибирск, 23 марта 2018 г. Новосибирск: САФБД, 2018. С. 284–288.

Похожие разделы

заказать диплом





© 2002 - 2020 RefMag.ru