RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Методические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Методические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов

Власов А.Д., Жарников В.Б. Методические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и технологий). 2019. Т. 24. № 1. С. 158-173.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов"

Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 158 УДК 332.64 DOI: 10.33764/2411-1759-2019-24-1-158-173 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ И КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ Александр Данилович Власов ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, р. п. Краснообск, 15, офис 3, кандидат экономических наук, научный руководитель, тел. (383)348-05-92, e-mail: vlasovad@yandex.ru Валерий Борисович Жарников Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, профессор кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (383)361-05-66, e-mail: v.b.jarnikov@ssga.ru Цель исследования. Показать вариативность применения аналогов незастроенных зе- мельных участков в оценке рыночной стоимости улучшений, часто представленных объек- тами капитального строительства (ОКС). Охарактеризовать возможную методическую ошибку расчета рыночной и (или) кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России как результат недоучета положений Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3) [1]. Показать, что в теории и практике определения стоимости объектов недвижимости необходимо разграни- чивать воспроизводимые и невоспроизводимые факторы единого объекта недвижимости. Материалы и методы. В основу исследования положены нормы законодательства об оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости насе- ленных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулированы научно-методические основы расчета рыночной и када- стровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов как капитализиро- ванной ренты невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого объекта недвижи- мости. Показано, что в теории и практике определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов России нарушается ст. 3 Федерально- го закона 135-ФЗ, вследствие чего рыночная и кадастровая стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышается, а рыночная и кадастровая стоимость земельных участ- ков до 10 раз занижается. Результатом нарушения становятся процессы оспаривания резуль- татов кадастровой оценки объектов недвижимости, проблемы формирования бюджетов всех уровней, сохранение коррупционного климата в сфере оборота земельных участков. Скорректированная технология реализуется ООО СНЦ «Экопрогноз» для оценки стоимости земельных участков различных категорий земель по субъектам России. Заключение. Независимо от методики (технологии) оценки объекта недвижимости кадаст- ровая стоимость застроенного земельного участка в населенном пункте должна определяться как разность рыночных стоимостей единого объекта недвижимости и его улучшений (ОКС), с использованием в качестве объектов-аналогов застроенных земельных участков. То есть, ис- ключая из стоимости единого объекта недвижимости стоимость улучшений земельного участка, получаем рыночную стоимость застроенного земельного участка как незастроенного. Ключевые слова: земельный участок, ценообразующий фактор, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость воспроизводства, стоимость замещения улучшений, стои- мость сноса улучшений, прибыль предпринимателя, капитализированная рента, социально- Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 159 экономический потенциал, единый объект недвижимости, вид разрешенного использования, воспроизводимый фактор, невоспроизводимый фактор. Введение Институт кадастровой оценки объектов недвижимости регулирует до 70 % имущественных отношений. Расчет кадастровой стоимости объектов недвижи- мости, кроме фискальных функций, должен включать еще и элементы стиму- лирования рационального использования объектов недвижимости. Реализация принципов социальной справедливости в фискальной системе кадастровой оценки объектов недвижимости существенно зависит от методологии и практи- ки измерения рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. В связи с этим предметом исследования статьи является методология опре- деления рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков и их улучшений. Алгоритм оценки представлен формулами (1–11), которые из- вестны, но их применение неоднозначно. При этом теория и практика оценки по сравнению с ее начальным этапом развития в 1990-е гг. существенно продвину- лась, что отражено в перечне использованных источников [1–22]. По-прежнему востребовано раздельное определение стоимостей земельного участка и его улуч- шений, которые часто находятся в собственности различных субъектов и требуют раздельного начисления имущественных платежей. В частности, это касается коммерческих объектов недвижимости, используемых на праве аренды. Научно-методические аспекты оценки недвижимости Для определения экономических нормативов рационального использова- ния объектов недвижимости актуальным является решение проблемы методи- чески правильного определения рыночной стоимости невоспроизводимых фак- торов единого объекта недвижимости как капитализированной ренты от невос- производимых условий экономического преимущества объекта недвижимости. Рыночная и кадастровая стоимость застроенного земельного участка и его улучшений определяется из формул: 0 ; N IU C CC EON ZU EON ? ? (1) ; IU U C C EON ZU Kt ? ? Р (2) ; Kt R D Kt Р Р ?? ? VRI K (3) ; ZN D C C VRI K ZU ZU Kt ?? ? (4) ; Z N C C ZU ZU Kt ? ? Р (5) Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 160 0 ; C C EON EON ? (6) ; Z U C C EON ZU ZU ? ?С (7) ; Z U C C ZU EON ZU ? ?С (8) ; U Z C C ZU EON ZU ? ?С (9) ; ZС Z R CU C C ZU ZU ? ?? Р C (10) , N ZC Z CCC ZU ZU ZU ? ? (11) где 0 CEON – инвестиционная стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) до момента его государственной регистрации, руб./кв. м; N CZU – рыночная или кадастровая стоимость незастроенного земельного участка, руб./кв. м; IU CEON – инвестиционная стоимость улучшений единого объекта недвижи- мости до момента его государственной регистрации, руб./кв. м; U CZU – рыночная или кадастровая стоимость улучшений (стоимость заме- щения) земельного участка, руб./кв. м; РKt – рыночная прибыль предпринимателя в зависимости от местоположе- ния земельного участка (Кt) и изменения вида разрешенного использования, руб./кв. м; R Р – средняя рыночная прибыль предпринимателя на инвестируемый ка- питал в данном сегменте рынка, руб./кв. м; D VRI – рыночная прибыль предпринимателя, получаемая от изменения вида разрешенного использования земельного участка, руб./кв. м; KKt – дополнительная рыночная прибыль предпринимателя, получаемая за риск вложений в земельный участок, в зависимости от его местоположения и вида разрешенного использования, руб./кв. м; Z CZU – рыночная или кадастровая стоимость застроенного земельного уча- стка для целей государственного учета, в том числе для налогообложения, руб./кв. м; CEON – рыночная или кадастровая стоимость единого объекта недвижи- мости (ЕОН) после государственной регистрации, в том числе для целей нало- гообложения, руб./кв. м; ZС CZU – рыночная или кадастровая стоимость застроенного земельного уча- стка с улучшениями под снос, руб./кв. м; Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 161 CU C – рыночная стоимость затрат на снос улучшений земельного участка, за исключением дохода от утилизации элементов улучшений земельного участ- ка, руб./кв. м. Формулы (1)–(3) описывают процесс возникновения рыночной стоимости единого объекта недвижимости ( 0 CEON ). Формула (1) показывает процесс инвестиции предпринимателя в незастро- енный (свободный) земельный участок ( N CZU ) с целью создания бизнеса (табл. 1, строка 4 = строка 1 + строка 2 + строка 3). Формула (2) показывает инвестиционную стоимость улучшений земельно- го участка до момента государственной регистрации единого объекта недви- жимости, которая состоит из рыночной стоимости улучшений земельного уча- стка ( U CZU ) и прибыли предпринимателя ( РKt), получаемой при инвестирова- нии в незастроенный земельный участок с целью создания бизнеса (см. табл. 1, строка 3 = строка 6 + строка 7 + строка 8), представленных в формуле (3). Формула (3) показывает структуру прибыли предпринимателя ( РKt) при инвестировании в незастроенный земельный участок до момента государствен- ной регистрации единого объекта недвижимости, которая включает: среднюю рыночную прибыль предпринимателя на инвестированный капитал в данный сегмент рынка ( R Р ), прибыль предпринимателя, получаемую за счет разницы рыночной стоимости различных видов разрешенного использования земельного участка ( D VRI ), прибыль предпринимателя за повышенный риск вложений в этот земельный участок (KKt ). Формула (4) показывает рыночную или кадастровую стоимость застроен- ного земельного участка как капитализированную ренту от невоспроизводимых факторов рыночной стоимости единого объекта недвижимости, а именно: стоимости незастроенного земельного участка ( N CZU ), разницы рыночной стои- мости различных видов разрешенного использования земельного участка ( D VRI ), прибыли предпринимателя за повышенный риск вложений в этот земельный участок ( KKt ), полученной за счет его местоположения. Формула (5) количественно повторяет формулу (4) и показывает рыноч- ную (кадастровую) стоимость застроенного земельного участка. Методически формула (4) показывает перенос прибыли предпринимателя, полученной от факторов местоположения единого объекта недвижимости (см. табл. 1, строка 7 и строка 8), на стоимость земельного участка для целей государственного уче- та, в том числе для налогообложения. По аналогии с бухгалтерским учетом, ко- гда средства, поступающие на один счет, далее переводятся на другой счет и используются в бухгалтерском учете, в процессе хозяйственной деятельности, с другого счета. По правилам учета прибыли предпринимателя, в момент воз- никновения она относится к объекту капитального строительства (улучшения земельного участка, строка 5, см. табл. 1). Однако источником дополнитель- Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 162 ной прибыли предпринимателя, получаемой от изменения вида разрешенного использования (строка 7) и от местоположения земельного участка (строка 8), являются невоспроизводимые факторы рыночной стоимости единого объекта недвижимости, обуславливающие устойчивый экономический доход в форме ренты, и они должны быть отнесены к стоимости земельного участка для це- лей налогообложения (строка 11 = строка 1 + строка 7 + строка 8). Рыночная стоимость, обусловленная невоспроизводимыми факторами и определяемая как капитализированная рента, не является продуктом человеческого труда и должна учитываться в составе стоимости земельного участка (см. табл. 1, строка 9). Формула (6) показывает, что на момент регистрации единого объекта не- движимости его рыночная (кадастровая) стоимость (CEON ) количественно рав- на его инвестиционной стоимости ( 0 CEON ), рассчитанной по формуле (1). Выражения формул (7)–(9) с тремя элементами показывают расчет одного неизвестного, если два других элемента известны. Формула (7) показывает структуру и элементы рыночной и кадастровой стоимости единого объекта недвижимости ( 0 CEON ) застроенного земельного участка после государственной регистрации, в том числе для целей налогооб- ложения (см. табл. 1, строки 10, 11). Формула (8), полученная из уравнения (7), показывает расчет рыночной и кадастровой стоимости застроенного земельного участка ( Z CZU ) как разность рыночной стоимости единого объекта недвижимости ( 0 CEON ) и рыночной стоимости улучшений застроенного земельного участка ( U CZU ). Формула (9), полученная из уравнения (7), показывает расчет рыночной и кадастровой стоимости улучшений застроенного земельного участка ( U CZU ) как разность рыночной стоимости единого объекта недвижимости ( 0 CEON ) и рыночной стоимости застроенного земельного участка ( Z CZU ). Формула (10) показывает расчет рыночной стоимости застроенного зе- мельного участка с улучшениями под снос для целей продажи единого объекта недвижимости (см. табл. 1, строка 17). Рыночная стоимость застроенного земельного участка с действующим бизнесом ( Z CZU ) отличается от рыночной стоимости аналогичного земельного участка с улучшениями под снос для целей продажи ( ZС CZU ): – на величину рыночной стоимости обременения земельного участка, свя- занного с утилизацией его улучшений ( CU C ); – величину прибыли предпринимателя на инвестиции, связанные с приоб- ретением земельного участка ( R Р ). Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 163 Из рыночной стоимости застроенного земельного участка с действую- щим бизнесом ( Z CZU ) вычитаем прибыль предпринимателя от инвестиций в покупку земельного участка ( R Р ) и рыночную стоимость обременения зе- мельного участка, связанного с утилизацией его улучшений ( CU C ). Прибыль предпринимателя на инвестиции в земельный участок с улучшениями под снос ( R Р ) зависит от срока инвестирования в земельный участок и сегмента рынка недвижимости. Если земельный участок приобретается для временно- го строения (например, овощной киоск), то срок инвестиций практически ра- вен нулю и прибыль предпринимателя на инвестируемый капитал для покуп- ки участка будет также равна нулю. Если земельный участок приобретается для многоэтажной жилой застройки со сроком инвестиций 2 года, то вычи- таемая прибыль предпринимателя составит 61 % ( ? 0,61? (1,27 ?1,27 ?1) R Р ) при годовой норме прибыли 27 %. Формула (11) является обобщением формул (1)–(10) и показывает соотно- шение величин рыночной стоимости: незастроенного земельного участка ( N CZU ); застроенного земельного участка с улучшениями под снос ( ZС CZU ); застроенного земельного участка для имущественных отношений (купли-продажи бизнеса, начисления земельного налога или арендной платы) ( Z CZU ). Формула (11) показывает, что, при прочих равных условиях, не всегда ры- ночная стоимость незастроенного земельного участка равна рыночной стоимо- сти застроенного земельного участка. Следовательно, согласно п. 22б ФСО № 7, «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» [6]. Следовательно, не всегда допустимо для расчета рыночной стоимости застроенного земельного участка применять в качестве объектов-аналогов незастроенные земельные участки. Пункт 20 ФСО № 7: «…застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования» [6] предписывает рассчитывать рыночную стоимость застроенного земельного участка (объекта оценки и объекта аналога) по застроенным земельным участкам за минусом рыночной стоимости его улучшений по формуле (8). Рыночная стоимость застроенного земельного участка с действующим бизнесом может быть определена по формуле (8). Инвестиционная стоимость земельного участка ( ZС CZU ) есть стоимость не- застроенного земельного участка ( N CZU ) за минусом обременений, либо за- строенного земельного участка, приобретаемого для инвестиций и утилизации улучшений. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 164 Таблица 1 Рыночная стоимость элементов единого объекта недвижимости, руб./кв. м № п/п Показатель Значе- ние 1 Рыночная (кадастровая) стоимость незастроенного земельного участка ( N CZU ) 5 000 2 Рыночная (кадастровая) стоимость улучшений (стоимость замещения) земельного участка ( U CZU ) 25 000 3 Рыночная прибыль предпринимателя в зависимости от местоположения зе- мельного участка (Кt) и изменения вида разрешенного использования ( РKt ) 30 000 4 Рыночная (кадастровая) стоимость единого объекта недвижимости ( 0 CEON ), строка 1 + строка 2 + строка 3 60 000 5 Рыночная стоимость объекта капитального строительства в момент ввода в эксплуатацию единого объекта недвижимости застроенного земельного участка ( IU CEON ), строка 2 + строка 3 или строка 4 – строка 1 55 000 6 Рыночная прибыль предпринимателя, средняя на инвестируемый капитал ( R Р ) 5 000 7 Рыночная прибыль предпринимателя, получаемая от изменения вида разрешенного использования земельного участка ( D VRI ) 10 000 8 Рыночная прибыль предпринимателя за дополнительный инвестиционный риск, размер которого зависит от местоположения земельного участка (KKt ) 15 000 9 Рыночная стоимость прибыли предпринимателя от невоспроизводимых фак- торов, относимых на стоимость земельного участка единого объекта недви- жимости для целей налогообложения ( D Kt VRI K? ), строка 7 + строка 8 25 000 10 Рыночная (кадастровая) стоимость улучшений (замещения) в стоимости еди- ного объекта недвижимости ( U CZU ), строка 2 + строка 6 30 000 11 Рыночная (кадастровая) стоимость застроенного земельного участка ( Z CZU ) в стоимости единого объекта недвижимости для земельных платежей, строка 1 + строка 9 или строка 4 – строка 10 30 000 12 Рыночная стоимость замещения улучшений (50 % износа) для земельных пла- тежей 15 000 13 Рыночная стоимость земельного участка (50 % износа его улучшений), для земельных платежей 30 000 14 Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (50 % износа его улуч- шений для имущественных отношений (строка 12+строка 13) (CEON ) 45 000 15 Рыночная стоимость затрат на снос улучшений земельного участка, за исклю- чением дохода от утилизации элементов улучшений земельного участка, стоимость утилизации элементов улучшений равна нулю ( CU C ) 3 000 16 Рыночная прибыль предпринимателя на покупку застроенного земельного участка ( R Р ) 5 000 17 Рыночная (кадастровая) стоимость застроенного земельного участка с улуч- шениями под снос ( ZС CZU ), строка 14 – строка 12 – строка 15 – строка 16 22 000 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 165 Оппоненты [11, 12] применения формулы (8) для расчета кадастровой стоимости застроенного земельного участка в пользу формулы (1) утверждают, что рынок земельных участков не показывает рыночную стоимость застроенно- го земельного участка ( Z CZU ) по формуле (8), строка 11 табл. 1. Однако, с такой же достоверностью можно утверждать, что рынок недвижимости не подтвер- ждает рыночную стоимость объекта капитального строительства (ОКС) по формуле (1), строка 5 табл. 1. Действительно, рынок недвижимости в явном виде подтверждает с боль- шой долей достоверности: – рыночную стоимость свободного, незастроенного земельного участка ( N CZU ); – рыночную стоимость единого объекта недвижимости (CEON ) и ( 0 CEON ); – рыночную стоимость улучшений земельного участка ( U CZU ) [8, п. 7.1.2]. Если возникают противоречия в оценке рыночной и кадастровой стоимо- сти застроенного земельного участка ( Z CZU ), то методически и логически более последовательна формула (8) при известных второй (CEON ) и третьей ( U CZU ) величинах. Применение более доступного соотношения (1) в расчете кадастро- вой стоимости объекта капитального строительства ( IU CEON ) существенно за- вышает его стоимость по табл. 1 (строка 2 < строка 5). Например, кадастровая стоимость ОКС панельных пятиэтажек, с отрицательной рыночной стоимо- стью, пригодных только под снос, оказывается выше кадастровой стоимости земельного участка, на котором они размещены [22]. Пример реализации алгоритма расчета стоимости объекта с методическими пояснениями Пример расчета рыночной стоимости элементов единого объекта недвижи- мости двухэтажного административно-производственного комплекса представлен в табл. 2. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 510 руб./кв. м, строка 6 ( N CZU ), и показывает стоимость незастроенного земельного участка по методическим указаниям [8]. В строке 8 представлена стоимость улучше- ний земельного участка ( IU CEON ), полученная из соотношения (1), равная 36 797 руб./кв. м и превосходящая рыночную стоимость улучшений земельного участка в 2,5 раза, строка 11, U CZU = 14 829 руб./кв. м. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости по доходному подхо- ду (CEON ) составила 108 млн. руб. (строка 12). Следовательно, по формуле (8) рыночная стоимость застроенного земельного участка (строка 13), составила 60 млн. руб. (108–48) или Z CZU = 11 242 руб./кв. м, что в четыре раза больше Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 166 стоимости незастроенного земельного участка (строка 6). Это показывает фун- даментальную ошибку традиционной методики кадастровой оценки объектов капитального строительства как разность стоимости единого объекта недвижи- мости и стоимости незастроенного земельного участка (строка 12 – строка 5) по соотношению (1). В нашем примере кадастровая стоимость земельного уча- стка оказалась в 4 раза меньше рыночной по формуле (8), кадастровая стои- мость улучшений земельного участка (ОКС) – в два раза больше их рыночной стоимости (см. табл. 2, строка 8). Заниженная кадастровая стоимость земельного участка не стимулирует повышение эффективности его использования. Например, на земельном участ- ке 54:35:072810:28 площадью 5 337 кв. м может быть построен многоэтажный жилой дом с площадью застройки 13 000 кв. м, строка 15. Рыночная стоимость квартиры на данном земельном участке составляет CEON = 58 000 руб./кв. м (строка 16), а общая рыночная стоимость дома – 754 млн. руб. (строка 18), что в 6 раз превышает кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости для административно-производственных целей, и потому может считаться наиболее эффективным использованием земельного участка. При стоимости нового строительства квартиры (30 000 руб./кв. м), строка 17, рыночная стои- мость застройки (ОКС) составит 390 млн руб., строка 19, и, соответственно, рыночная стоимость земельного участка методом остатка (8) – 364 млн руб. или Z CZU = 68 203 руб./кв. м, строка 21, что в 27 раз больше кадастровой стои- мости незастроенного земельного участка, строка 6, как показывает соотноше- ние (11). По формуле (10) прибыль инвестора при сносе существующих улучшений земельного участка и строительстве многоэтажной жилой застройки, по расчету табл. 2, составит 162 млн. руб., строка 31. Инвестиционный период составляет 2 года. Размер упущенной выгоды продавца земельного участка (обременение земельного участка) за два года (чистый операционный доход) составит 17 789 360 руб., строка 23. Затраты по- купателя на снос улучшений земельного участка составят 4 825 244 руб., стро- ка 22. Рыночная прибыль предпринимателя при инвестициях в многоэтажную жилую застройку составляет 27 % в год. За 2 года прибыль предпринимателя от инвестиций, вложенных на покупку данного земельного участка, составит 0,613 = ((1 + 0,27) ? (1 + 0,27) – 1) или 223 132 000 руб. (0,613 ? 364 000 000), строка 26. А стоимость приобретаемого застроенного земельного участка (по формуле (10) составит 136 042 756 руб. (364 000 000 – 223 132 000 – 4 825 244), строка 27, или 25 490 руб./кв. м, строка 28 (136 042 756/5 337). Практика ры- ночных отношений в России [11] показывает, что рыночная стоимость застро- енного земельного участка Z CZU , строка 21, с действующим бизнесом может быть существенно больше, как рыночной стоимости свободного незастроенно- го земельного участка ( N CZU ), строка 6, так и застроенного земельного участка с улучшениями под снос ZС CZU , строка 28. Инвестор в России не будет покупать Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 167 земельный участок с действующим бизнесом по его рыночной стоимости ( Z CZU ), строки 20 и 21 без учета упущенной прибыли предпринимателя ( R Р ), строка 26, и продавец застроенного земельного участка вынужден снижать цену на эту ве- личину ( R Р ). Продавец даже не будет выставлять на продажу земельный уча- сток по рыночной стоимости застроенного земельного участка Z CZU , (см. табл. 2, строка 21), а выставит его по рыночной стоимости земельного участка для сно- са улучшений ( ZС CZU ) (см. табл. 2, строка 28). Поэтому рынок застроенных зе- мельных участков в явном виде «не показывает» эту стоимость ( Z CZU ), строка 21. В то же время для кадастрового учета методически более последовательна формула – расчета стоимости застроенных земельных участков (8), строка 21. И если признается величина стоимости единого объекта недвижимости рыноч- ной (см. табл. 2, строка 12) и стоимость улучшений в его составе, определенная по затратному подходу [8, п. 7.1.2], рыночная, тогда и стоимость земельного участка по формуле (8) является рыночной и подтверждается рынком. Рыночная стоимость сносимых улучшений земельного участка, строка 10 (48 252 444 руб.), и упущенной выгоды, строка 21 (17 789 360 руб.), составляет 66 041 804 руб., строка 29. В итоге, затраты инвестора на выкуп земельного участ- ка и возмещение ущербов собственнику действующего бизнеса могут составить 202 084 559 руб., строка 30, для целей строительства многоэтажного жилого дома. Прибыль предпринимателя на инвестиции в многоэтажную жилую застройку может составить 161 915 441 руб., строка 31. Общая сумма инвестиций составит 592 млн. руб., строка 32, и прибыль предпринимателя – 27 %, строка 33. Таблица 2 Расчет рыночной стоимости застроенного земельного участка № п/п Показатель Значение 1 Земельный участок, кадастровый номер 54:35:072810:28 2 Земельный участок, площадь, кв. м 5 337 3 Объект капитального строительства (ОКС), кадастровый номер 54:35:072810:126 4 Объект капитального строительства (ОКС), площадь, кв. м 3 254 5 Земельный участок, кадастровая стоимость, руб. 13 394 055 6 Земельный участок, кадастровая стоимость ( N CZU ), руб./кв. м 2 510 7 Объект капитального строительства, кадастровая стоимость, руб. 119 717 543 8 Объект капитального строительства, кадастровая стоимость ( IU CEON ), руб./кв. м (строка 7 / строка 4) 36 797 9 Единый объект недвижимости, кадастровая стоимость, руб. (строка 5 + строка 7) 133 111 598 10 Рыночная стоимость ОКС (полученная тремя подходами: затратный, сравнительный, доходный), руб. 48 252 444 Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 168 Окончание табл. 2 № п/п Показатель Значение 11 Рыночная стоимость ОКС (затратный, сравнительный, доходный) ( U CZU ), руб./кв. м (строка 10 / строка 4) 14 829 12 Рыночная стоимость ЕОН (доходный), (CEON ), руб. 108 253 326 13 Рыночная стоимость земельного участка, руб. (строка 12 – строка 10) 60 000 882 14 Рыночная стоимость земельного участка ( Z CZU ), руб./кв. м (строка 13 / строка 2) 11 242 15 Общая площадь многоэтажной жилой застройки (коэффициент зем- леемкости (0,4 кв. м/кв. м), кв. м (строка 2 / 0,4) 13 000 16 Рыночная стоимость общей площади квартиры МЖЗ (CEON ), руб./кв. м 58 000 17 Рыночная стоимость строительства квартиры ( U CZU ), руб./кв. м 30 000 18 Рыночная стоимость дома МЖЗ (CEON ), руб. (строка 16 ? строка 15) 754 000 000 19 Рыночная стоимость застройки МЖЗ (ОКС) ( U CZU ), руб. (строка 17 ? строка 15) 390 000 000 20 Рыночная стоимость земельного участка МЖЗ ( Z CZU ), руб. (строка 18 – строка 19) 364 000 000 21 Рыночная стоимость земельного участка МЖЗ ( Z CZU ), руб./кв. м (строка 20 / строка 2) 68 203 22 Затраты на снос улучшений земельного участка (10 % стоимости замещения) (строка 10 ? 0,1) 4 825 244 23 Упущенная выгода за 2 года использования существующего объекта (ЧОД), руб. (расчет оценщика) 17 789 360 24 Прибыль предпринимателя на инвестиции в МЖЗ, % 27 25 Коэффициент прибыли предпринимателя на инвестиции за 2 года ((1 + 0,27) ? (1 + 0,27) – 1) 0,613 26 Прибыль предпринимателя на инвестиции в земельный участок ( R Р ), руб. (строка 25 ? строка 20) 223 132 000 27 Рыночная стоимость земельного участка для сноса объекта недви- жимости, руб. (строка 20 – строка 26 – строка 22) 136 042 756 28 Рыночная стоимость земельного участка для сноса объекта недви- жимости ( ZС CZU ), руб./кв. м (строка 27 / строка 2) 25 490 29 Возмещение стоимости улучшений земельного участка и упущенной выгоды, руб. (строка 10 + строка 23) 66 041 804 30 Затраты на выкуп земельного участка и возмещение ущербов про- давцу, руб. (строка 27 + строка 29) 202 084 559 31 Прибыль предпринимателя на инвестиции в МЖЗ, руб. (строка 18 – строка 30) 161 915 441 32 Общая сумма инвестиций, руб. 592 084 559 33 Прибыль предпринимателя на инвестиции в МЖЗ, % ((строка 31 / строка 32) ? 100) 27 Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 169 Табл. 2 показывает соотношение (11) рыночной стоимости земельного участка в различные моменты коммерческого использования: – строка 6, N CZU = 2 510 руб./кв. м – для незастроенного земельного участ- ка административно-производственного использования; – строка 14, Z CZU = 11 242 руб./кв. м – для застроенного земельного участ- ка при текущем административно-производственном использовании; – строка 28, ZС CZU = 25 490 руб./кв. м – для застроенного земельного участ- ка при сносе существующих улучшений и использовании под многоэтажную жилую застройку; – строка 21, Z CZU (МЖЗ) = 68 203 руб./кв. м – для застроенного земельного участка под многоэтажную жилую застройку при продаже квартир. Строка 11, U CZU = 14 829 руб./кв. м – удельная рыночная стоимость улуч- шений земельного участка существующего бизнеса. Строка 17, U CZU (МЖЗ) = 30 000 руб./кв. м – удельная рыночная стоимость улучшений земельного участка под многоэтажной жилой застройкой при про- даже квартир. Выводы Изложенный материал позволяет сформулировать следующие выводы: – независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная и кадастровая стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их стоимость замещения, так определяет результаты оценки нормативный документ [8, п. 7.1.2]. Поэтому данное условие должно соблюдаться в любом отчете оценщика. В противном случае результаты оценки будут противоречить Закону РФ об оценочной деятельности [1, ст. 3]. При этом значительная часть объектов недвижимости в стране оценена без учета данного обстоятельства, определяя проблемные ситуации на рынке не- движимости; – проведенный анализ научно-методических положений оценки стоимости недвижимости позволяет рекомендовать для расчета рыночной (кадастровой) стоимости застроенного земельного участка формулу (8); – в методических указаниях МЭР РФ № 226 [8] п. 7.1.1 рекомендуем до- полнить следующей фразой: «кадастровая стоимость застроенных земельных участков определяется по объектам аналогам застроенных земельных участ- ков», а в приложение 7 названных методических указаний включить количест- венную долю земельного участка и объекта капитального строительства: по многоквартирному жилью; торговым и торгово-развлекательным объектам; объектам офисного назначения. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 170 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономи- ческого развития России от 20.05.2015 № 297. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)» [Элек- тронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 20.05.2015 № 298. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 20.05.2015 № 299. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 22.10.2010 № 508. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электрон- ный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 25.09.2014 № 611. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных уча- стков» [Электронный ресурс] : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р. – Доступ из справ.-правовой системы «Кон- сультантПлюс». 8. Методические указания о государственной кадастровой оценке [Электронный ре- сурс] : приказ Министерства экономического развития России от 12.05.2017 № 226. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 9. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков [Электронный ресурс] : приказ Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 10. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский, Е. Н. Иванова, Д. С. Львов, О. Е. Медведева. – М. : ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 704 с. 11. Ильин М. О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – № 6 (177). – C. 85–93. 12. Лейфер Л. А., Крайникова Т. В. Практическое применение модифицированного ме- тода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства // Имущественные отношения в РФ. – 2016. – № 3 (174). – С. 31–48. 13. Власов А. Д., Понько В. А. Измерение астрогеофизического пространства [Элек- тронный ресурс] // Вопросы моделирования геокосмических связей. Труды научного центра «Экопрогноз». – Вып. 1. – Новосибирск : РАСХН Сиб. отд-ние, 1996. – С. 29–38. – Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=14. 14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных уча- стков по кадастровым кварталам города Новосибирска [Электронный ресурс]. – 4-е изд., перераб. и доп. – Новосибирск : Изд-во СО РАН, 2007. – 125 с. – Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=5. 15. Власов А. Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки оп- ределения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=92. 16. Публичная кадастровая карта Росреестра [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.maps.rosreestr.ru. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 171 17. Фонд данных государственной кадастровой оценки [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. 18. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления : учеб- ник. – М. : ГУЗ, 2014. – 452 с. 19. Оценка недвижимости : учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федоотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статитстика, 2008. – 860. 20. Коростелев С. П. Кадастровая оценка. Итоги. [Электронный ресурс]. – Режим дос- тупа: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf. 21. Власов А. Д., Жарников В. Б. О рыночной (кадастровой) стоимости улучшений зе- мельного участка // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 3. – С. 147–160. 22. Власов А. Д. Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимы фак- торов единого объекта недвижимости // Статистика и Экономика. – 2017. – № 6. – С. 13–21. Получено 18.01.2019 © А. Д. Власов, В. Б. Жарников, 2019 METHODICAL BASIS FOR THE DEFINITION OF MARKET AND CADASTRAL VALUE OF LAND PLOTS OF SETTLEMENTS Alexander D. Vlasov Siberian Scientific Center «Ecoprognoz», Village Krasnoobsk, 15, office 3, Novosibirsk Region, 630501, Russia, Ph. D., Scientific Director, phone (383)348-05-92, e-mail: vlasovad@yandex.ru Valeriy B. Zharnikov Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)361-05-66, e-mail: v.b.jarnikov@ssga.ru Purpose of research. To show variability of using analogues of undeveloped land plots in assessing the market value of improvements often represented by capital construction objects (CCO). To show the possible methodological error in calculation of market and (or) cadastral value of the built - up land parcels in settlements of Russia as the result of violation of the Federal law of the Russian Federation of 29.07.1998 No. 135–FZ "Concerning valuation activities in the Russian Federation", article 3. To show that in the theory and practice of cost determination of real estate objects it is necessary to distinguish formation of market value from reproducible and nonreproducible factors of the uniform real estate object. Materials and methods. The objectives of the article are: the rules of law in valuation activities; the results of the cadastral valuation of real estate in settlements of Russia; comparative analysis of the factors determining the market and cadastral costs of properties. Results. The article formulates methodological bases of calculation of market and cadastral value of built-up land plots of settlements as capitalized rent of non-reproducible factors of market value of a single real estate object. It is shown that in the theory and practice of market and cadastral value assessment of the built-up land parcels in settlements of Russia the article 3 of the law 135–FZ of 29.07.1998 is violated, in consequence of the fact, the market and cadastral value of capital construction is 2-5 times increased, and the market and cadastral value of land parcels is 2-10 times decreased. The result of this violation is the processes of disputing the results of cadastral evaluation of capital construction projects, the problems of all levels budgeting formation, the reduction in the rate of economic development of Russia, as well as the preservation of the corrupt climate in the field of land privatization. Вестник СГУГиТ, Том 24, № 1, 2019 172 The author of the article offers the technology of economic standards determination of the rational use of real estate objects on the basis of the practical application of LLC SNC "Ekoprognoz" for a cadastral assessment of the land parcel values of different land categories on the Subjects of Russia. Conclusion. Regardless of the method (technology) of property valuation the cadastral value of built-up land in a settlement should be determined as the difference between the market value of a single property and the market value of its improvements (CCO), using as analogues the built-up land plots. That is, excluding from the value of a single property the value of improvements to the land, we get the market value of the built-up land, as a "not built-up" one clause 20, FSO No. 7. Key words: land plot, pricing factors, market value, cadastral value, cost of reproduction, replacement value of the improvements, cost of demolition of improvements, profits of the entrepreneur, capitalized rent, socio-economic potential, single property object, permitted use, reproducible factor, non-reproducible factor. REFERENCES 1. Federal Law of the Russian Federation of July 29, 1998, No. 135–FZ. On the valuation activity in the Russian Federation. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 2. Order of the Ministry of Economic Development of Russia of May 20, 2015 No. 297. Federal standard of assessment "General concepts of assessment, approaches and requirements for the assessment" (FSO No. 1)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 3. Order of the Ministry of Economic Development of Russia of May 20, 2015 No. 298. Federal standard of assessment "The purpose of the assessment and types of value" (FSO No. 2)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 4. Order of the Ministry of Economic Development of Russia of May 20, 2015 No. 299. Federal Assessment Standard No. 3 "Requirements for an Assessment Report (FSO No. 3)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 5. Order of the Ministry of Economic Development of Russia of October 22, 2010 No. 508. Federal Assessment Standard No. 4 "Determination of the cadastral value (FSO No. 4)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 6. Order of the Ministry of Economic Development of Russia of September 25, 2014 No. 611. Federal Standard of Assessment No. 7 "Real Estate Appraisal (FSO No. 7)". Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 7. Order of the Ministry of Property Relations of the Russian Federation of 06 March, 2002 No. 568-p Guidelines for determining the market value of land plots. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 8. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation of May 12, 2017 No. 226. Guidelines for the state cadastral assessment. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 9. Order of the Ministry of Economic Development of Russia of September 1, 2014 No. 540. On approval of the classifier of types of permitted use of land plots. Retrieved from ConsultantPlus online database [in Russian]. 10. Gribovskij, S. V., Ivanova, E. N., L'vov, D. S., & Medvedeva, O. E. (2003). Ocenka stoimosti nedvizhimosti [Property valuation]. Moscow: INTERREKLAMA Publ., 704 p. [in Russian]. 11. Il'in, M. O. (2016). The appraisal of capital construction objects (real estate objects excluding land value) within assessed value contesting. Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii [Property Relations in the Russian Federation], 6(177), 85–93 [in Russian]. 12. Leifer, L. A., & Krainikova, T. V. (2016). Practical application of the modified method the allocation for appraisal of stead and objects of capital construction Imushchestvennye Землеустройство, кадастр и мониторинг земель 173 otnosheniya v Rossijskoj Federacii [Property Relations in the Russian Federation], 3(174), 31–48 [in Russian]. 13. Vlasov, A. D., & Pon'ko, V. A. (1996). Measurement of astrogeophysical space. In Sbornik trudov nauchnogo centra "Ehkoprognoz": Vyp. 1. Voprosy modelirovaniya geokosmicheskih svyazej [Proceedings of the Scientific Center "Ecoprognoz": Issue 1. Questions Modeling Geocosmic Relationships] (pp. 29–38). Novosibirsk: Siberian Branch of the Russian Academy of Agricultural Sciences Publ. Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=14 [in Russian]. 14. Metodicheskie rekomendacii po opredeleniyu rynochnoj stoimosti zemel'nyh uchastkov po kadastrovym kvartalam goroda Novosibirska [Guidelines for determining the market value of land plots for cadastral districts of the city of Novosibirsk]. (2007). (4th ed.). Novosibirsk: Siberian Branch of the Russian Academy of Sciences Publ., 125 p. Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=5 [in Russian]. 15. Vlasov, A. D. (n. d.). Theoretical Foundations and Socio-Economic Prerequisites for Determining Economic Standards for Rational Use of Land Resources. Retrieved from http://www.cal.su/show_art.php?id=92. 16. Public cadastral map of Rosreestr. (n. d.). Retrieved from www.maps.rosreestr.ru [in Russian]. 17. State Cadastral Valuation Fund (n. d.). Retrieved from https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO [in Russian]. 18. Varlamov, A. A. (2014). Sistema gosudarstvennogo i municipal'nogo upravleniya [The system of state and municipal government]. Moscow: GUZ Publ., 452 p. [in Russian]. 19. Gryaznova, A. G., & Fedotova, M. A. (Eds.). (2008). Ocenka nedvizhimosti [Property valuation]. Moscow: Finansy i statitstika Publ., 860 p. [in Russian]. 20. Korostelev, S. P. (n. d.). Cadastral valuation. Results. Retrieved from http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf [in Russian]. 21. Vlasov, A. D., & Zharnikov, V. B. (2017). About Market (Cadastral) Cost of Land Parcel Imprоvements. Vestnik SGUGiT [Vestnik SSUGT], 23(3), 147–160 [in Russian]. 22. Vlasov, A. D. (2017). The axiom about the market (cadastral) cost of the reproducible factors of a single propert. Statistika i ehkonomika [Statistics and Economics], 6, 13–21 [in Russian]. Received 18.01.2019 © A. D. Vlasov, V. B. Zharnikov, 2019

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru