RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,
,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Методические материалы:

Список литературы по оценке бизнеса > Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки

Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки

Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. 2019. № 1 (46). С. 217-224.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки"

217 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 УДК 332.6:658.2 Харитонова Оксана Владимирова, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики агропромышленного комплекса, Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь. Kharitonova Oksana Vladimirovna, Ph.D. in Economics, Associate Professor of the Department of Economics of Agro-industrial Complex, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОЦЕНКИ METHODOLOGICALASPECTS OF DETERMINING THE DEPRECIATIONAND OBSOLESCENCE OF BUILDINGSAND STRUCTURES FOR THE PURPOSES OF ASSESSING Целью исследования выступает изучение теоретических и методических аспектов определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки, а также уточнение методологии их расчета с точки зрения формирования стоимости таких объектов. В ходе написания статьи были использованы методы общенаучного характера: наблюдение и описание, синтез и анализ, методы экономической статистики: процентных чисел, индексный метод. Несмотря на высокий уровень детализации понятийного аппарата и методических аспектов в сфере оценки имуще- ства на современном этапе остаются до конца не освещенными отдельные вопросы, которые требуют уточнения в рамках соответствующих методических рекомендаций к действующим Федеральным стандартам оценки. Особого внимания заслуживают подходы и методология оценки зданий и сооружений, как наиболее значимый сегмент в оценочном бизнесе, с целью снижения уровня ошибок и неточностей в проводимых расчетах. В настоящее время в оценочной практике наиболее востребованными являются следующие методы определения износа зданий и сооружений: метод экономического возраста, метод рыночной экстракции, метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки). Проблемой оценки износа на современном этапе остается определение его уровня как понижающего показателя для стоимости объекта оценки и соответственно обуславливает сложность расчет- ных процедур. В ходе проведенного исследования были даны следующие рекомендации в отношении уточнения оценочных проце- дур износа и устареваний зданий и сооружений в рамках затратного подхода. Для удобства расчетов предложены модели умеренного уровня сложности для каждого из видов износа: физического функционального и внешнего. Промежуточ- ное расчетное значение совокупного износа следует сопоставить с предложенной шкалой экспертной оценки износа и устареваний, причем в зависимости от диапазона его уровня при обосновании влияния износа на стоимость объекта оценки опираться на разработанные рекомендации. Ключевые слова: оценка, оценочная деятельность, износ, методика оценки износа, виды износа, здания, сооружения. The aim of the research is the study of the theoretical and methodological aspects of the definition of wear and tear and obsolescence of buildings and structures for the purposes of assessing and refining the methodology of their calculation from the point of view of formation of the cost of such facilities. In the course of writing the article used methods of General scientific nature: observation and description, synthesis and analysis, methods of economic statistics: percentage numbers, index method. Despite the high level of detail of the conceptual apparatus and methodological aspects in the field of property valuation at the present stage are not fully covered some issues that need to be clarified in the framework of the relevant guidelines to the current Federal valuation standards. Special attention should be paid to the approaches and methodology of evaluation of buildings and structures, as the most important segment in the evaluation business, in order to reduce errors and inaccuracies in the calculations. Currently, in the evaluation practice the most popular are the following methods for determining the wear of buildings and structures: the method of economic age, the method of market extraction, the method of assessing the accumulated wear on its components (the method of breakdown). The problem of assessing wear at the present stage is to determine its level as a decreasing indicator for the cost of the object of assessment and, accordingly, causes the complexity of the calculation procedures. In the course of the study, the following recommendations were made to clarify the estimated procedures of depreciation and obsolescence of buildings and structures in the framework of the cost approach. For convenience of calculations of the proposed model, moderate level of difficulty for each of the types of deterioration: physical, functional and external. The intermediate calculated value of the total wear should be compared with the proposed scale of expert assessment of wear and obsolescence, and depending on the range of its level in justifying the impact of wear on the value of the object of evaluation to rely on the developed recommendations. Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 218 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 Keywords: assessment, evaluation, depreciation, methods of evaluation of depreciation, types of depreciation, building, construction. ВВЕДЕНИЕ Несмотря на высокий уровень детализации понятийного аппарата и методических аспектов в сфере оценки имущества на современном этапе остаются до конца не освещенными отдельные вопросы, которые требуют уточнения в рамках соответствующих методических рекомендаций к действующим Федеральным стандартам оценки. Особого внимания заслуживают подходы и методология оценки зда- ний и сооружений, как наиболее значимый сегмент в оценочном бизнесе, с целью снижения уровня ошибок и неточностей в проводимых расчетах. Так, в рамках затратного подхода необходимо учитывать возможность приведения затрат на созда- ние (воссоздание, замещение) объекта оценки к рыночной стоимости путем применения показателя прибыли предпринимателя, а также включения фактора износа как понижающего такую стоимость относительно стоимости такого объекта «как нового». Если методология оценки прибыли предприни- мателя может быть замещена справочными данными прибыли девелопера для зданий и сооружений, то в отношении определения уровня износа такой расчет необходимо проводить оценщиком самостоятель- но в каждом отдельном случае. В большинстве таких расчетов многообразие методов и моделей, а также зачастую и сложность в понимании степени и пропорциональности влияния уровня износа на формирование стоимости объекта оценки и обусловило актуальность проводимого исследования. В настоящее время проблемами методического обеспечения определения износа и устареваний в целях определения главным образом стоимости зданий и сооружений посвящено множество работ отечественных авторов, основными из которых выступают исследования Александрова В.Т. [1], Баш- кова В.С. [2], Грибовского С.В. [6] и других. Результаты исследований данных авторов и послужили научной основой данной статьи. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ Целью и задачами данного исследования выступают изучение теоретических и методических аспек- тов определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки, а также уточнение мето- дологии их расчета с точки зрения формирования стоимости таких объектов. Объектом исследования выступает процесс определения износа и устаревания зданий и сооруже- ний для целей оценки. Предмет статьи — теоретико-методические и практические аспекты формирова- ния износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки, а также их влияния на стоимость объекта оценки. В ходе написания статьи были использованы главным образом методы общенаучного характера такие как наблюдение и описание, синтез и анализ, а также методы экономической статистики: процен- тных чисел, индексный метод. РЕЗУЛЬТАТЫ В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» «объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом свя- занных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству» [8], а также «объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости» [8]. Нормами права Гражданского кодекса РФ состав недвижимого имущества может включать: ? земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемеще- ние которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; ? подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; ? жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете по- рядке [4]. Таким образом, существенных противоречий для включения в состав недвижимости (недвижимого имущества) зданий и сооружений в соответствии с общим и специальным законодательством в рамках оценочной деятельности не существует. Следует только сделать оговорку в отношении сооружений как объекта оценки в рамках применения ФСО №7. Сооружение будет являться объектом оценки, на кото- рый распространяются нормы специального стандарта — Федеральный стандарт оценки «Оценка не- движимости (ФСО №7)» в случае, если такое сооружение можно отнести к объектам капитального строительства. Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 219 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 Понятие здания раскрыто в Федеральном законе от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», под которым понимают «результат строительства, представляю- щий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включа- ющую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для прожива- ния и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания жи- вотных [10]. В соответствии с указанным Федеральным законом №384-ФЗ под сооружением понимают «резуль- тат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систе- му, имеющую наземную, надземную или линейную строительную систему, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов» [10]. Для того, чтобы понимать суть соотношения понятий «сооружение» и «объект капитального строи- тельство», необходимо раскрыть сущность последнего в соответствии с нормами действующего зако- нодательства. Так, в соответствии с последними изменениями в содержание Градостроительного ко- декса РФ: «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строитель- ство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением нека- питальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покры- тие и другие)» [4]. Таким образом, исходя из данного определения можно отметить, что все здания являются объекта- ми капитального строительства (ОКС), но вместе с тем только отдельные сооружения могут быть при- знаны ОКСами. Принцип деления на объекты капитального строительства и некапитальные строения, сооружения более точно раскрыт именно в понятийном аппарате к Градостроительному кодексу РФ для последнего термина: «некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не име- ют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их пере- мещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)» [4]. То есть ключевыми аспектами в делении сооружений на капитальный и некапитальные являются два момента: наличие прочной связи с землей и возможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба и изменения основных характеристик. Причем второе, как правило, является следствием пер- вого пункта. В рамках ФСО №7 по отношению к объектам недвижимости применимы все три подхода: сравни- тельный, доходный и затратный. Причем необходимость определения износа и устареваний определена последовательностью использования затратного подхода. Важным моментом является понимание сущ- ности терминов «износ» и «устаревание» с позиций оценочной деятельности. Для целей оценки в рам- ках ФСО №7 «величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний» [8] «при этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оценивае- мой недвижимости» [8]. В процессе оценки одной из ключевых проблем в данной связи выступает определение уровня износа в денежном выражении. Для того, чтобы понимать каким образом влияет износ на стоимость объекта оценки (в данном случае — зданий и сооружений), необходимо исследовать его виды и их сущность. В оценочной практике традиционно выделяют три вида износа, общая характеристика которых пред- ставлена в табл. 1. Их комплексное влияние наиболее точно позволяет учесть многофакторность приро- ды износа как понижающего параметра расчетной величины стоимости объекта оценки. Под устранимым износом понимают такой износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам. Соответственно неустранимый износ технически не возможен или эко- номически нецелесообразен, то есть затраты на его устранение больше вклада в стоимость объекта. Исходя из названных компонентов износа можно отметить, что общее его влияние обуславливает снижение стоимости объекта оценки во времени, если в течение данного промежутка времени не про- водились работы по капитальному ремонту, реконструкции и т.д. Причем проявление влияния такого износа на стоимость объекта во времени не является прямолинейным. Исследуя динамику изменения стоимости объекта оценки (зданий и сооружений) под влиянием общего накопленного износа Грибов- ским С.В. был сделан следующий вывод [6]. В первые годы физической (или экономической) жизни зданий и сооружений уровень износа проявляется несущественно и динамика его неактивна. В случае если в течение срока жизни объекта оценки не проводятся профилактические и предупреждающие Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 220 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 мероприятия темпы наращивания износа приобретают прогрессирующий характер. Такое влияние из- носа на стоимость объекта оценки графически можно изобразить в формате сглаживающей линии по гиперболе. Причем при проведении профилактических работ по отношении к зданию или сооружению (ремонт, реконструкция, модернизация и т. п.) можно наблюдать смещение гиперболы вдоль оси, отра- жающей уровень износа. Для понимания физического (или технического) состояния объекта оценки можно пользоваться экспертными оценками, в том числе разработанной специалистами Первого института независимой оценки и аудита, г. Санкт-Петербург (табл. 2). Для данной шкалы в зависимости от уровня физического износа можно определить степень влия- ния на расчет стоимости зданий. Разработанную шкалу можно экстраполировать и на сооружения. Причем рекомендации по влиянию уровня износа на стоимость объекта оценки можно применять и по отношению к накопленному износу с учетом функционального и внешнего износа. Анализ ФСО №7 показал, что в отношении объектов недвижимости на законодательном уровне оговариваются как подходы к оценке, так и методы в разрезе таких подходов. Что касается износа (устаревания), то методологический аппарат и алгоритм расчета совокупного (накопленного) износа остался неохваченным данным нормативным документом. Поэтому данные методы обобщаются и со- Таблица 1. Сущность и характеристика видов износа для целей оценки зданий и сооружений зат- ратным подходом * Виды износа Физический Функциональный (моральный) Внешний (экономический) Общее понятие Износ объекта оценки, который обусловлен по- терей его физических свойств вследствие нега- тивного воздействия внешней среды (природ- но-климатических усло- вий) и условий эксплуата- ции (интенсивности и ка- чества использования) Износ объекта вследствие проявления потери по- лезности или несоответ- ствия современным тре- бованиям рынка его экс- плуатационных качеств. Как правило в оценочной деятельности данный вид износа называют функ- циональным устаревани- ем. Износ, который проявляет- ся под влиянием негатив- ных факторов внешней среды (местоположение, инфраструктура, законода- тельство, состояние рынка и т.п.) Как правило в оценочной деятельности данный вид износа называют экономи- ческим (внешним) устаре- ванием. Форма проявления Ухудшение физических качеств (появление при- знаков изношенности и дальнейшее усиление их проявления) Повышение капитальных затрат и операционных из- держек на содержание объекта Влияние износа на стоимость объекта оценки во времени Как правило имеет пря- молинейное пропорцио- нальное влияние на стои- мость объекта оценки в течение большей части срока физической жизни. На стадии ветхого состоя- ния (более 70% износа) стоимость объекта резко снижается и стремится к нулю. Имеет скачкообразный характер под влиянием изменения требований как к технологии произ- водства конструктивных элементов ОКСов, так и характеристик помеще- ний Имеет скачкообразный характер в зависимости от изменения внешней среды Возможность и спо- собы влияния на снижение износа Проведение капитального или текущего ремонта Осуществление модерни- зации или реконструк- ции, в отдельных случаях — проведение капиталь- ного ремонта Практически не возможно, поскольку такое влияние должно касаться в первую очередь изменения макро- среды, что не представля- ется возможным Подвиды износа ? устранимый; ? неустранимый ? устранимый; ? неустранимый как правило, неустрани- мый * Составлено автором Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 221 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 Таблица 2. Характеристика технического состояния здания в зависимости от уровня физического износа и степень влияния физического износа на стоимость объекта оценки * Состояние здания Физический износ, % Характерное влияние физического износа на стоимость объекта оценки Хорошее 0-10 Несущественное влияние на стоимость объекта оценки Вполне удовлетворительное 11-20 Удовлетворительное 21-30 Не вполне удовлетворительное 31-40 Неудовлетворительное 41-60 Прямо пропорциональное влияние на снижение стоимости объекта оценки Ветхое 61-75 Стоимость определяется с повышенным дисконтом, стре- мительное снижение стоимости объекта оценки в прогрес- сирующих темпах Непригодное для эксплуата- ции свыше 75 Стоимость объекта оценки стремится к нулю (определяет- ся стоимостью материалов, полученных при демонтаже здания) * Составлено с использованием экспертных оценок специалистов Первого института независимой оценки и аудита, г. Санкт-Петербург [7] вершенствуются непосредственно аналитиками и специалистами оценочной деятельности самостоя- тельно на основе опыта проведения оценочных работ. В рамках данного исследования были обобщены основные методы расчета накопленного износа зданий и сооружений, дана их характеристика, сфор- мулированы основные их достоинства и недостатки (табл. 3). Поскольку последний метод является наиболее точным по отношению к остальным, необходимо уточнение методики расчета уровня отдельных видов износа. Общая формула определения уровня со- вокупного (накопленного) износа методом разбивки имеет две формы в зависимости от формы пред- ставления накопленного износа: 1) в денежном выражении (аддитивная модель): СИ = ФИ + ФУ + ВУ, (1) где СИ — совокупный (накопленный износ), руб.; ФИ — физический износ, руб.; ФУ — функциональ- ный износ, руб.; ВУ — внешний износ, руб.; 2) в относительных единицах измерения (в долях): ? аддитивная модель: Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., (2) где Ксов. — коэффициент совокупного износа; Кфиз.- коэффициент физического износа; Кфун. — коэффициент функционального устаревания; Кэк. — коэффициент экономического устаревания; ? мультипликативная модель: Ксов = 1 – (1 – Кфиз.)(1 – Кфун.)(1 – Кэк.), (3) где Ксов. — коэффициент совокупного износа и устареваний; Кфиз. — коэффициент физического износа; Кфун. — коэффициент функционального устаревания; Кэк. — коэффициент экономического устаревания. Для определения физического износа зданий и сооружений наиболее приемлемым является приме- нение одного из двух методов: нормативным (где учитывается хронологический возраст объекта оцен- ки и нормативный срок службы) и методом износа отдельных конструктивных элементов (средневзве- шенный уровень износа в зависимости от уровня износа отдельных конструктивных элементов и их доли в общей стоимости объекта оценки, определенной по специальным справочникам — Справочник укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и Справочник укрупненных показате- лей стоимости строительства (УПСС) консалтинговой компании КО-ИНВЕСТ). Нормативный срок службы зданий и сооружений может быть определен на основании Средних нормативных сроков службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государ- ственном бюджете, утвержденных ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Гос- строем СССР, 28 февраля 1972 г. № 9.17.ИВ [9]. Для определения износа отдельных конструктивных элементов по результатам осмотра объекта оценки Оценщиком составляется дефектная ведомость, где указывается характеристика конструктивных элементов здания, дается качественная оценка их физичес- кого состояния. На основании полученных характеристик экспертным путем определяется физический износ в процентах, который учитывается в общем износе здания на основании средневзвешенной. Для таких экспертных оценок рекомендуется использование Методических рекомендаций КО-ИНВЕСТ [3], которые дают достаточно точную оценку физического износа. Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 222 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 Таблица 3. Основные методы определения накопленного износа для целей оценки зданий и соору- жений * Наименование метода Краткая характеристика метода Достоинства метода Недостатки метода Метод эконо- мического воз- раста Основан на соотноше- нии действительного (эффективного) возрас- та улучшений и срока их экономической службы Простота расчетных процедур непосредственно уровня из- носа, учитывает эффектив- ность использования объекта с точки зрения вклада улуч- шений в стоимость объекта недвижимости. Метод может применяться для определения накопленного износа улучше- ний в целом Требует глубокий анализ рынка анализируемого сегмента для определения уровня влияния текущего износа объекта оценки на дату оценки на стоимость объекта недвижимости Метод рыноч- ной экстракции Предполагает расчет уровня износа на осно- вании рыночных дан- ных как разницы (в денежном и процент- ном выражении) между стоимостью нового объекта и с учетом те- кущего износа Достаточная простота приме- нения в случае активного рынка анализируемого сег- мента Требует возможность дос- тупа к технической ин- формации и характеристи- ки объектов-аналогов, что на практике зачастую за- труднено, носит достаточ- но приблизительный ха- рактер Метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбив- ки) Алгоритм расчета на- копленного износа ос- нован на последова- тельной оценке физи- ческого износа, функ- ционального устарева- ния и внешнего устаре- вания Более точно позволяет учиты- вать комплексное влияние различных факторов на уро- вень износа объекта недви- жимости и соответственно на его оценочную стоимость (количественные и качествен- ные характеристики как само- го объекта оценки, так и сте- пени влияния на стоимость внешней среды) Многоступенчатость рас- чета, громоздкие расчеты с привлечением экспертных оценок и большого масси- ва рыночных данных, воз- можность привлечения которых для оценщика зачастую ограничена * Составлено на основании анализа специализированной литературы в сфере оценочной деятельности [1, 6] Определение функционального износа может проводиться с использованием сложных моделей в зависимости от того устранимым он является или нет. Отдельные авторы привнесли попытку разгру- зить проводимые расчеты с целью упрощения оценочных процедур. В данной связи заслуживает вни- мания методика, предложенная Башковым В.С. [2]. Общий принцип данной методики состоит в том, что моральный износ определяется темпами роста научно-технического прогресса (НТП) в обратной зависимости. Таким образом, величина функцио- нального устаревания зданий и сооружений определяется по следующей формуле: ФУ = 1 – 1 / (1 + i)n, где ФУ — функциональное устаревание, в долях; i — величина, характеризующая годовое изменение роста развития НТП в строительной индустрии, для строительства различных по функциональному назначению зданий и сооружений, в долях; n — время, в годах. Известно, что рост темпа развития научно-технического прогресса для разных отраслей хозяйства Российской Федерации измеряется в среднем от 2 до 8% и год, для строительной индустрии рост темпа развития НТП находится в диапазоне oт 2 до 4% в год. В целях оценки можно пользоваться средним уровнем — 3%. В отношении определения экономического износа существуют определенные разногласия среди экспертов оценочного сообщества, но в одном их мнение едино: внешний износ определяется как факторами микросреды, так и факторами макросреды. В данной связи наиболее популярной является модель, которая учитывает оба блока определяющих индикаторов. Такая модель в оценочной литерату- ре имеет два варианта: Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 223 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 1 вариант: ) Ф Ф ) ( ЗП ЗП И 1 ( отрасль предпр страна регион вн ? ? ? , (4) где Ивн — внешний износ, %; ЗПСтрана — средняя заработная плата по России, руб.; ЗПРегион — средняя заработная плата в регионе, руб.; Фпредпр — фондоотдача оцениваемого объекта; Фотрасль — средняя фондоотдача в регионе по отрасли. 2 вариант: ) ЗП ЗП ) ( ЗП ЗП И 1 ( страна отрасль страна регион вн ? ? ? , (5) где Ивн — внешний износ, в долях; ЗПСтрана — средняя заработная плата по России, руб.; ЗПРегион — средняя заработная плата в регионе, руб.; ЗПОтрасль— средняя заработная плата в отрасли, руб. Во втором случае в правой части в большей степени учитывается микроэкономическая составляю- щая. Для того, чтобы данная формула более точно отражала экономический износ с учетом макро- и микроэкономических компонент, необходимо во втором случае уточнить порядок расчета факторов во второй скобке: ) ЗП ЗП ) ( ЗП ЗП И 1 ( отрасль предпр страна регион вн ? ? ? , (6) где Ивн — внешний износ, в долях; ЗПСтрана — средняя заработная плата по России, руб.; ЗПРегион — средняя заработная плата в регионе, руб.; ЗПОтрасль— средняя заработная плата в отрасли, руб.; ЗППредпр— средняя заработная плата в отрасли, руб. Причем применимость последнего варианта формулы является оптимальной ввиду того, что боль- шинство таких показателей ежемесячно публикуются в официальной статистике, причем целесообраз- но определять средний уровень такого показателя в пределах срока экспозиции объекта оценки. ВЫВОДЫ Недостаток освещенности методологии определения износа зданий и сооружений в нормативно- правовых источниках обуславливает необходимость в обобщении и совершенствовании методических подходов к его определению. Наиболее востребованными являются следующие методы определения износа зданий и сооружений: метод экономического возраста, метод рыночной экстракции, метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки). Причем последний из них является наи- более точным, поскольку учитывает факторы макро- и микроэкономической среды для объекта оценки. Проблемой оценки износа на современном этапе остается определение его уровня как понижающего показателя для стоимости объекта оценки и соответственно обуславливает сложность расчетных про- цедур. В данной связи для удобства расчетов предложены модели умеренного уровня сложности для каждого из видов износа: физического функционального и внешнего. Промежуточное расчетное зна- чение совокупного износа следует сопоставить со шкалой, приведенной в табл. 2 исследования, и в зависимости от диапазона его уровня при обосновании влияния износа на стоимость объекта оценки опираться на разработанные рекомендации. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: учебно-практичес- кое пособие / В.Т. Александров. — М.: Стройинформиздат, 2013. — 256 с. 2. Башков В.С. Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений/ В.С. Башков // Ценообра- зование и сметное нормирование в строительстве. — 2006. — № 1. 3. Великанов Ф.П. Методические рекомендации по определению физического износа современных зданий / Ф.П. Великанов / Индексы цен в строительстве КО-ИНВЕСТ: Справочник оценщика. — 2007. — Вып. 61. 4. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: base.garant.ru/12138257/ (дата обращения: 16–19.10.2018). 5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 16–19.10.2018). 6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / С.В. Грибовский. — М.: ООО «Про-Аппрай- зер» Онлайн, 2017. — 472 с. 7. Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений: Учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. — Санкт-Петербург: Пер- вый институт независимой оценки и аудита, 1997. 8. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»: Приказом Минэкономраз- вития России от 25 сентября 2014 года № 611 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: legalacts.ru/doc/prikazminekonomrazvitija-rossii-ot-25092014-n-611/ (дата обращения: 16–19.10.2018). Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки 224 Научный вестник: Финансы, банки, инвестиции - 2019 - № 1 9. Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящие на государственном бюджете: утв. ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР, 28 февраля 1972 г. № 9.17. ИВ [Электронный ресурс]. — Режим доступа: lawru.info/dok/1972/02/28/n1188916.htm (дата обращения: 16– 19.10.2018) 10. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ [Элек- тронный ресурс]. — Режим доступа: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95720/ (дата обращения: 16–19.10.2018). SPISOK LITERATURY 1. Aleksandrov V.T. Otsenka ustarevaniya i naiboleye effektivnogo ispol’zovaniya nedvizhimosti: uchebno-prakticheskoye posobiye / V.T. Aleksandrov. — M.: Stroyinformizdat, 2013. — 256 s. 2. Bashkov V.S. Otsenka funktsional’nogo (moral’nogo) ustarevaniya zdaniy i sooruzheniy/ V.S. Bashkov // Tsenoobrazovaniye i smetnoye normirovaniye v stroitel’stve. — 2006. — № 1. 3. Velikanov F.P. Metodicheskiye rekomendatsii po opredeleniyu fizicheskogo iznosa sovremennykh zdaniy / F.P. Velikanov / Indeksy tsen v stroitel’stve KO-INVEST: Spravochnik otsenshchika. — 2007. — Vyp. 61. 4. O vvedenii v deystviye Gradostroitel’nogo kodeksa Rossiyskoy Federatsii: Federal’nyy zakon ot 29 dekabrya 2004 g. N 191-FZ (s izmeneniyami i dopolneniyami) [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: base.garant.ru/12138257/ (data obrashcheniya: 16–19.10.2018). 5. Grazhdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii (chast’ pervaya) ot 30.11.1994 №51-FZ [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (data obrashcheniya: 16–19.10.2018). 6. Gribovskiy S.V. Otsenka stoimosti nedvizhimosti: uchebnoye posobiye / S.V. Gribovskiy. — M.: OOO «Pro-Apprayzer» Onlayn, 2017. — 472 s. 7. Osnovy tsenoobrazovaniya v stroitel’stve i normativy ekspluatatsiy zdaniy i sooruzheniy: Uchebno-metodicheskoye posobiye po kursu povysheniya kvalifikatsii professional’nykh otsenshchikov nedvizhimosti. — Sankt-Peterburg: Pervyy institut nezavisimoy otsenki i audita, 1997. 8. Ob utverzhdenii Federal’nogo standarta otsenki «Otsenka nedvizhimosti (FSO №7)»: Prikazom Minekonomrazvitiya Rossii ot 25 sentyabrya 2014 goda № 611 [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: legalacts.ru/doc/prikaz-minekonomrazvitijarossii-ot-25092014-n-611/ (data obrashcheniya: 16–19.10.2018). 9. Sredniye normativnyye sroki sluzhby osnovnykh fondov uchrezhdeniy i organizatsiy, sostoyashchiye na gosudarstvennom byudzhete: utv. TSSU SSSR, Ministerstvom finansov SSSR, Gosplanom SSSR, Gosstroyem SSSR, 28 fevralya 1972 g. № 9.17. IV [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: lawru.info/dok/1972/02/28/n1188916.htm (data obrashcheniya: 16–19.10.2018) 10. Tekhnicheskiy reglament o bezopasnosti zdaniy i sooruzheniy: Federal’nyy zakon ot 30.12.2009 № 384-FZ [Elektronnyy resurs]. — Rezhim dostupa: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95720/ (data obrashcheniya: 16–19.10.2018). Статья поступила в редакцию 5 декабря 2018 года Статья одобрена к печати 15 января 2019 года Харитонова О.В. Методические аспекты определения износа и устаревания зданий и сооружений для целей оценки

Похожие разделы

заказать диплом





© 2002 - 2021 RefMag.ru