Метод валовой ренты

Метод валовой ренты

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВДоб • ВРМа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а  / ПВД i а )]/ т,

где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цi а  – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

·     может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

·     в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

·     не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Похожие разделы

• Затраты на воспроизводство объекта недвижимости
• Методы затратного подхода при оценки недвижимости
• Методы определения ставок дисконтирования