Метод равноэффективного аналога

Метод равноэффективного функционального аналога

Метод равноэффективного функционального аналога позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы), но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям. Все эти различия в конечном счете выражаются потом в различии результатов и затрат. Известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки.

Покажем порядок вывода конечной формулы для получения результата.

Для базисного аналога запишем формулу прямой капитализации:

S_б = (Е_б - Е_зд.б) / (К_а.б+r)

где Еб — годовой чистый доход системы, включающей базисный объект;

Езд б — годовой чистый доход от здания, занимаемого базисным объектом;

Ка 5 — коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «фактор фонда возмещения»;

г — ставка дисконта.

Отсюда следует выражение для годового чистого дохода при эксплуатации базисного объекта:

Е_б = S_б * (К_а.б+r) + Е_зд.б

С другой стороны, годовой чистый доход при эксплуатации базисного объекта равен выручке Вб за вычетом годовых операционных затрат (без амортизации) Иб, т.е.

Е_б = B_б - И_б

Из двух предыдущих формул можно написать выражение для выручки при эксплуатации базисного объекта:

B_б = S_б * (К_а.б+r) + Е_зд.б + И_б

Оцениваемый объект приведем к сопоставимому виду с базисным объектом, т.е. выручка при эксплуатации оцениваемого объекта равна выручке при эксплуатации базисного объекта, скорректированной коэффициентом различия в производительности этих сравниваемых объектов:

B = B_б*(Q/Q_б)= [S_б * (К_а.б+r) + Е_зд.б + И_б]*(Q/Q_б)

где В — выручка годовая при эксплуатации оцениваемого объекта;

Об и Q — годовой объем продукции (работы), производимой с

помощью базисного и оцениваемого объекта соответственно.

Для оцениваемого объекта запишем формулу прямой капитализации:

S = (Е - Е_зд) / (К_а+r)

где Е — годовой чистый доход системы, включающей оцениваемый объект;

Езд — годовой чистый доход от здания, занимаемого оцениваемым объектом;

Ка — коэффициент амортизации оцениваемого объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы «фактор фонда возмещения».

Годовой чистый доход при эксплуатации оцениваемого объекта равен выручке В за вычетом годовых операционных затрат (без амортизации) И, т.е. Е = В — И. Если подставить это выражение для Е в приведенную выше формулу, то получим:

S_б = (В - И - Е_зд) / (К_а+r)

В полученную формулу подставим выведенное ранее выражение для выручки:

S = ([S_б*(К_а.б+r) + Е_зд.б + И_б]*(Q/Q_б) - И - Е_зд) / (К_а+r)

После преобразований получаем окончательную формулу данного метода:

S = (S_б + ((И_б + Е_зд.б) / (К_а.б+r))) * (Q/Q_б) * ((К_а.б+r) / (К_а+r)) - ((И + Е_зд) / (К_а+r))

Если сравниваемые объекты обладают одинаковой производственной мощностью (производительностью) и сроком полезного использования, то получаем упрощенную формулу:

S=S_б + ((И_б-И) + (Е_зд.б-Е_зд)) / (К_а+r)

Достоинством упрощенной формулы является то, что при ее применении не требуется калькулировать все операционные затраты, а можно ограничиться определением только тех затрат, которые различаются у сравниваемых вариантов.

Преимущество метода равноэффективного функционального аналога состоит в том, что он позволяет обойтись без расчета выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

Похожие разделы

• Метод чистого дисконтированного дохода
• Методы прямой капитализации
• Оценки стоимости сравнительным подходом