Метод прямого сравнения продаж в оценке стоимости

Метод продаж в оценке бизнеса сравнительным подходом

В качестве первичной информации для расчета стоимости готового бизнеса по методу продаж также используются данные о цене приобретения пакетов акций компаний-аналогов. Главное отличие этого метода от предыдущего в том, что при его применении допустимо использование информации о ценах на акции аналогичных предприятий в любых сделках. Метод же компаний-аналогов подразумевает использование данных о сделках с контрольными пакетами акций аналогичных компаний.

Метод прямого сравнения продаж в сравнительном подходе оценки недвижимости

Последовательность определения стоимости по методу прямого сравнения продаж:

1. Анализ рынка недвижимости и выбор объектов-аналогов, о которых имеется вся необходимая информация (цена, правовые, технические и экономические характеристики и пр.).

2. Выбор единицы сравнения (для земельных участков 1 кв.м, 1 га, 1 пог.км, для зданий и сооружений 1 кв.м, 1 куб.м, 1 машино-место и др.).

3. Выбор элементов (показателей) сравнения. При оценке недвижимости принято сравнивать объекты по правам, условиям финансирования, чистоте сделки, дате оценки, местоположению, физическим характеристикам, экономическим характеристикам, отклонениям от целевого использования и наличию движимого имущества.

4. Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения.

5. Внесение корректировок (суммирование или мультиплицирование) и расчет скорректированных цен объектов-аналогов.

6. Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и определение взвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Особого внимания заслуживает этап расчета корректировок.

Для измерения корректировок в основном применяют количественные методики. Качественные методики также используют, но при их обязательном обосновании.

К количественным методикам относят¹³:

• анализ парного набора данных (paired data set analysis);

• статистический анализ (statistical analysis);

• графический анализ (graphic analysis);

• анализ тенденций (trend analysis);

• анализ издержек (cost-related analysis);

• анализ вторичных данных (secondary analysis).

К качественным методикам относят:

• относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

• распределительный анализ (ranking analysis);

• индивидуальные опросы (personal interviews).

Анализ парного набора данных.Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи встречаются редко, но при достаточной информационной базе метод дает хорошие результаты.

Статистический анализ.Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массива данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ.Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью соответствующих формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций.При наличии большого количества данных рынка о продаже собственности с несовпадающими параметрами этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек.В этом методе основой корректировок служит амортизированная стоимость здания. Следует заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночных данных.

Анализ вторичных данных.Данным методом определяются величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях органов статистики, специализированных аналитических агентств и пр.

Относительный сравнительный анализ относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ.Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные опросы.В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом прямого сравнения продаж

Исходные данные: объект оценки – индивидуальный жилой деревянный дом общей площадью 38,5 кв.м с надворными постройками на земельном участке 600 кв.м.

Оценить стоимость объекта недвижимости по методу прямого сравнения продаж.

Для определения стоимости объекта оценки были подобраны три аналога, информация о которых представлена в табл.25.

Таблица 25

Метод прямого сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

3. Условия продажи (чистота сделки)

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)

5. Местоположение

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики

8. Отклонения от целевого использования

9. Наличие движимого имущества

Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Метод сравнения продаж для оценки недвижимости

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

• категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;

• функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;

• передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;

• условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• продолжительности срока экспозиции;

• независимости субъектов сделки;

• инвестиционной мотивации.

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

• переданные права собственности на недвижимость;

• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

• условия продажи (чистота сделки);

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики;

• экономические характеристики;

• наличие движимого имущества.

Метод сравнения продаж при оценке земли

21.1. Технология применения метода сравнительных продаж для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки незастроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.

21.2. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.

21.3. Ниже приведен пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж американскими оценщиками¹².

Пример:

Подобраны три участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки внесены на распределение угодий и на их продуктивность. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. Общая площадь угодий оцениваемой фермы – 319 акров. Из них: интенсивная культура – 298 акров; дороги – 8 акров; под постройками – 13 акров.

Определение величины поправки на распределение земли

Сделка 1. Общая площадь – 240 акров. Цена сделки – $1188/акр, в том числе цена пашни – $1100/акр, цена земли под постройками – $1100/акр.

Сделка 2. Общая площадь – 127 акров. Цена сделки – $888/акр, в том числе цена пашни – $895/акр, цена земли под постройками – $895/ акр.

Сделка 3. Общая площадь – 135 акров. Цена сделки $ – 1141/акр, в том числе цена пашни $ – 1203/акр, цена земли под постройками – $1500/акр.

Внесение поправок

Определение стоимости земли

($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 = $958/акр или $960/акр.

$960/акр ?319 акров = $306240.

Метод сравнения продаж при оценке незастроенной земли

11.1. При оценке земли данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные.

11.2. Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта-аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзве­шенное значения из скорректированных цен объек­тов-аналогов.

11.3. Однако математические расчеты не должны превалировать над суждениями оценщика, вытекающими из анализа поведения участников рынка, так как это только создает иллюзию точности. Поэтому возможно получение диапазона значений стоимости или использование в расчетах итогового значения стоимости не всех поправок, а только наиболее значимых.

11.4. Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:

1. имущественные права: право собственности, право аренды и др.;

2. условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;

3. условия оплаты: безналичный расчет, наличные деньги, векселя, взаимо­зачеты и т.п.;

4. условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, напри­мер, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

5. время заключения сделки с объектом-аналогом;

6. расходы, сделанные сразу же после покупки;

7. местоположение и окружение;

8. правовые и градостроительные ограничения по виду использова­ния и застройке земельного участка;

9. физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

10. доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженер­ных сетей, условия подключения к ним и т.п.);

11. иные элементы.

11.5. В качестве единицы сравнения, обычно используют ха­рактерную для данного сегмента рынка единицу измерения: стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади земельного участка.

11.6. Поправки вносят: а) в цену всего объекта и б) в цену соответствующих единиц сравнения. Поправки могут быть выражены в процентах или денежной сумме. Величина каждой поправки определяется на основании имеющихся данных.

11.7. Обычно соблюдается следующая последовательность внесения поправок:

- вначале делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирование, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта-аналога приводят к удельной цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим элементам сравнения, например, местоположению, и физическим характеристикам и др.

11.8. Значи­тельные различия в скорректированных ценах аналогов свидетельствует о неверном проведении корректировки, неправильном подборе аналогов или неучете каких-то элемен­тов сравнения. В этом случае итоговый результат может быть получен как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных стоимостей не всех объектов-аналогов, а только наиболее схожих с оцениваемым участком. Степень схожести может определяться по количеству корректировок. Чем меньше корректировок – тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.

11.9. При отсутствии информации о ценах сделок с земельны­ми участками допускается использование цен предложений с корректи­ровкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, получен­ной на основе анализа рыночных данных⁸.

11.10. Поправки могут определяться с ис­пользованием количественных и качественных методов. Качественные методы применяют после выполнения количественного анализа. Также возможно применение комбинированных методов.

11.11. Количественные методы предусматривают использование математических расчетов для определения поправок. Наиболее распространенными количественными методами являются: анализ пар данных, анализ групп данных, статистический анализ и ряд других методов.

11.12. Метод анализа пар данных заключаетсяв определении поправки по каждому элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.

11.13. Анализ групп данных предусматривает группирование данных по нескольким независимым переменным, таким, например, как дата продажи и определение поправки посредством расчета изменения стоимости внутри каждой группы.

11.14. Метод статистического анализа заключаетсяв определении поправок с использованием корреляционно-регрессионного анализа изменения стоимости в зависимости от изменения той или иной характеристики объекта, включая местоположение.

11.15. Поправка на имущественные права делается, если право на земельный участок отличается от права собственности.

11.16. К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

11.17. Метод общей группировки заключается в разбивке объектов-аналогов на две группы объектов, лучших или худших по сравнению с объек­том оценки, и использование этой информации для определения наибо­лее вероятной цены объекта оценки.

Пример:

Объекты	Цена	Результат сравнения
Объект 1	500 €/сотка	лучше
Объект 2	480 €/сотка	лучше
Объект 3	440 €/сотка	лучше
Объект оценки
Объект 5	420 €/сотка	хуже
Объект 6	400 €/сотка	хуже
Стоимость объекта оценки = (440+420) : 2=430 €/сотка

11.18. Метод общей группировки может быть дополнен количественными расчетами, на основе присвоения веса цене каждого объекта-аналога, отражающего его соответствие оцениваемому объекту.

Пример:

ОбъектыЦена ?		Вес =		Стоимость
Объект 1500 €/сотка		2		1000 €/сотка
Объект 2480 €/сотка		1		480 €/сотка
Объект 3440 €/сотка		3		1440 €/сотка
Объект оценки
Объект 5420 €/сотка		5		2100 €/сотка
Объект 6400 €/сотка		4		1600 €/сотка
Итого	15		6620 €/сотка
Стоимость объекта оценки = 6620: 15= 441,3 €/сотка

11.19. Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений участников рынка недвижимости о влиянии на стоимость того или иного ценообразующего фактора.

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.

Таблица 7

Анализ дисконтированного денежного потока

Таблица 8

Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым продажам.

Таблица 9

Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1157000 рублей.,

1. ИПО. Оценка КФИ (варианты 1-43)
2. Билет №34 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
3. Билет №40 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
4. Билет №29 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
5. Билет №23 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
6. Билет №6 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
7. Билет 9
8. Билет №17 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
9. Билет №18, оценка КФИ
10. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, ИПО, Билет 10
11. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, Билет 3
12. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 11
13. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 1
14. Вопросы по курсу Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов (на примере Банка), вариант 2

Другие похожие работы

• Расчет платежей за пользование муниципальным имуществом
• Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав
• Аренда в оценке стоимости
• Основные этапы оценки бизнеса
• Основные этапы оценки стоимости