Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод прямого сравнения продаж базируется на трех принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.

С помощью этого метода, посредством анализа рыночных цен сделок по аналогичным НМА и ИС, моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

1)    анализ рыночной ситуации по объектам НМА и ИС рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

2)    определение элементов, существенно влияющих на стоимость НМА и ИС, по которым необходимо сравнивать объект оценки с аналогами;

3)    определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого НМА и ИС;

4)    определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого НМА и ИС;

5)    корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого НМА и ИС;

6)    расчет стоимости оцениваемого НМА и ИС путем обоснованного анализа и обобщения скорректированных цен аналогов.

При определении величины стоимости НМА и ИС используются предыдущие сделки с аналогичными объектами, и могут потребоваться корректировки данных с учетом течения времени, изменившихся обстоятельств в экономике и особенностей самих объектов ИС. Корректировки цен сделок сравниваемых НМА и ИС могут быть как положительной, так и отрицательной величиной.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта V принимает следующую форму:

V = Ц ± К,

где Ц— цепа сделки сравнимого объекта ИС;

К— величина корректировки этой цены.

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена сделки сравниваемого НМА и ИС для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Сопоставимые параметры сравниваемого и оцениваемого НМА и ИС должны быть схожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкуренто­способности на одном и том же рынке и т. п. Иначе перенос стоимостных показателей с сопоставимого НМА на оцениваемый НМА может привести к ошибочным результатам.

Первоначально осуществляются последовательные корректировки в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Последующие корректировки (кумулятивные) могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Например, скорректированная величина стоимости сопоставимого объекта ИС (Vкор) на дату оценки для переноса на оцениваемый объекта ИС может определяться по формуле:

Vкор = Ца * Кинд - А,

где Ца - цена сделки сопоставимого объекта (аналога) на день продажи (на дату сделки);

А - величина начисленной амортизации за период с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки рассматриваемого ОИС;

Кинд - коэффициент, учитывающий изменение индекса инфляции за период с даты совершения сделки до даты оценки для сравнения с оцениваемым объектом ИС.

Коэффициент Кинд рассчитывается несколькими способами:

1)    с помощью специальных индексов (индекс-дефлятор, отраслевые индексы, индексы потребительских цен и т. п.);

2)    предполагается, что эти средства в документально зафиксированный момент времени не направлялись на разработку оцениваемого ИС, а переводились по текущему обменному курсу в доллары США и уже в виде свободно конвертируемой валюты вкладывались в коммерческий банк под проценты.

Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен сделок объектов сравнения производится с применением соответствующих методов выполнения корректировок.

Похожие разделы

• Сравнительный подход в оценках НМА
• Методы ранжирования
• Параметрический метод оценки