Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Местоположение как ключевой фактор формирования стоимости объекта недвижимости
Монин А.А., Плоткина А.Р. Местоположение как ключевой фактор формирования стоимости объекта недвижимости // Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6. С. 80-87.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Местоположение как ключевой фактор формирования стоимости объекта недвижимости"80 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) УДК 332.14 : 347.214.2 А.А. Монин, канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры экономики предприятия и менеджмента Хабаровского государственного университета экономики и права А.Р. Плоткина, канд. экон. наук, профессор, профессор кафедры экономики предприятия и менеджмента Хабаровского государственного университета экономики и права МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ КАК КЛЮЧЕВОЙ ФАКТОР ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Рассмотрены значимость фактора местоположения в формировании стоимости объектов недви- жимости, свойства объектов недвижимости и характеристики фактора местоположения. Изучены подходы к оценке стоимости недвижимого имущества и методики, в которых содержатся варианты расчёта корректировки на местоположение объектов недвижимости. Показаны результаты прове- дённого исследования влияния фактора местоположения на рынках объектов коммерческого и промыш- ленного назначения города Хабаровска в рамках методики балльной оценки факторов метода сравни- тельного анализа продаж. Ключевые слова: недвижимость, оценка стоимости недвижимости, свойства объекта не- движимости, фактор местоположения, характеристики местоположения объекта недвижимо- сти, подходы к оценке стоимости недвижимости, методики расчёта корректировки на место- положение, балльная оценка показателя местоположения объектов промышленного и коммерче- ского назначения города Хабаровска. The importance of location factor in the formation of real estate value, properties of real estate and characteristics of location factor are considered in the article. The approaches to the valuation of real estate and methods including the options for calculating the adjustment to the location of real estate are examined. The research results of the influence to the location factor on the markets of commercial and industrial facilities in Khabarovsk city, in the framework of scoring factors method within the method of sales’ comparative analysis, are shown. Keywords: real estate, valuation of real estate, properties of real estate, location factor, characteristics of the location of the property, approaches to the valuation of real estate, methods of calculating the adjustment to the location, point estimate of industrial and commercial objects’ location in Khabarovsk. Оценочная деятельность по праву ста- ла одним из востребованных видов кон- салтинга в современной российской эко- номике. Сегодня трудно даже предста- вить, что сделки купли-продажи отдель- ных объектов собственности или бизне- сов в целом, сдача в аренду имущества, выдача кредитов под залог, инвестицион- ное проектирование, реализация конкурс- ной массы предприятий-банкротов, ре- структуризация предприятий и другое мо- гут происходить без участия независимого института – рыночной оценки собственно- сти. Сумма выручки только ста крупней- 81 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) ших российских оценочных организаций – участниц рейтинга оценщиков, по итогам 2017 г. [1], составила 5,929 млрд рублей. Общее количество отчётов об оценке участников исследования составило 122,2 тысячи. Львиную долю оценочной работы составляют проекты, связанные с оценкой стоимости недвижимости: 2,440 млрд руб. доходов и 91,6 тыс. отчётов. Ключевым признаком любого объекта недвижимости является его прочная связь с землёй и невозможность перемещения в пространстве (за исключением относи- мых, согласно российскому законода- тельству к объектам недвижимости воз- душных и морских судов, судов внутрен- него плавания, космических объектов и иного имущества, отнесённого законом к недвижимым вещам): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недви- жимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зда- ния, сооружения, объекты незавершённого строительства» [2]. Важнейшим фактором, определяющим потребительные свойства и стоимостную оценку любого объекта не- движимости, является его местоположение. Уникальность объекта недвижимости, варианты его возможного, в том числе наилучшего и наиболее эффективного, ис- пользования, степень его полезности и сто- имостная характеристика определяются ме- стоположением объекта недвижимости. Для характеристики местоположения необходимо изучить особенности и свой- ства региона и территории расположения объекта оценки, его локальные и общие характеристики [3]. Характеристики ме- стоположения определяют и свойства объекта недвижимости, которые, в свою очередь, влияют на формирование уровня стоимости объекта оценки (таблица 1). В соответствии с действующим законо- дательством [4], федеральными стандартами оценки [5; 6] и сложившейся практикой оценки стоимости недвижимости применя- ются три стандартных подхода к оценке данного вида имущества, а именно затрат- ный, сравнительный и доходный. Затратный подход основан на предпо- сылке, что стоимость объекта определяет- ся участниками рынка исходя из затрат, требуемых на воссоздание (или замеще- ние) функционального аналога оценивае- мого объекта. При этом стоимость рас- считывается как сумма затрат на приоб- ретение незастроенного земельного участка и затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оценивае- мого по основным функциональным ха- рактеристикам, за вычетом всех элемен- тов физического, функционального и внешнего износа. Доходный подход предполагает, что стоимость объекта недвижимости опреде- ляется будущим доходом, который она принесёт своему владельцу. В рамках до- ходного подхода используются методы, соотносящие предполагаемый доход от экс- плуатации объекта с его рыночной стоимо- стью. Конкретный выбор метода зависит от особенностей объекта недвижимости и ди- намики предполагаемого дохода. Сравнительный подход основан на предпосылке, что при определении цены сделки покупатель и продавец ориенти- руются на цены продажи объектов, анало- 82 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) гичных объекту оценки. Методы подхода состоят в определении стоимости объекта оценки на основе цен продаж (предложе- ний) объектов-аналогов, скорректирован- ных на имеющиеся отличия в основных характеристиках между аналогами и объ- ектом оценки [7]. В современных услови- ях именно сравнительный подход предо- ставляет возможность в наиболее полной мере учесть влияние различных факторов на стоимость объекта оценки в условиях конкретных рынков недвижимости раз- личного функционального назначения и уровня активности. Таблица 1 – Характеристика местоположения и свойства объекта недвижимости Характеристика местоположения Свойство объекта оценки Общие характеристики Общие свойства Сведения о регионе расположения объекта недвижимости Общественная полезность – способность удовлетворять потребности населения конкретного региона, вызванная общим уровнем развития региона и уровнем жизни местного населения – расположение на карте страны – удалённость от регионального центра – численность населения региона – уровень экономического развития – средний уровень доходов населения – инвестиционный потенциал города (региона) Общая характеристика района, в котором располагает- ся исследуемый объект недвижимости – общее число районов в городе – описание района расположения объекта (исторический центр, деловой центр, промышленная зона, спальный район, зона рекреации, пригородный район и т.п.) – краткая характеристика населения (постоянно прожи- вающие в районе, работающие в районе, туристы и т.п.) Локальные характеристики Локальные свойства Окружающая застройка Полезность – удовлетворение потребно- стей населения и юридических лиц в кон- кретном месте, функционирование кон- кретного объекта направлено на удовле- творение конкретного спроса Уникальность – локальные свойства объ- екта недвижимости отражают его уни- кальность по отношению к другим объек- там и определяют свойственные конкрет- ному объекту недвижимости варианты использования с учётом особенностей его местоположения Ликвидность – способность и скорость реализации объекта недвижимости, кото- рая зависит в том числе от местоположе- ния объекта оценки: чем выгоднее распо- ложен исследуемый объект, тем большей ликвидностью он будет обладать Зонирование и использование территорий, характер смежного землепользования Расположение участка в транспортной инфраструктуре города – близость крупных автомагистралей – близость остановок общественного транспорта и обору- дование стоянок автотранспорта – перспективы развития транспортной инфраструктуры; – удобство подъездных путей – линия относительно дороги – наличие прямого заезда с улицы – расположение относительно железнодорожных, речных и автовокзалов Пешеходная доступность объекта недвижимости Визуальная доступность объекта недвижимости В практике российских оценщиков нашли применение следующие методики, в которых содержатся варианты расчёта корректировки на местоположение: 1) территориальное зонирование и корректирующие коэффициенты, приве- дённые в «Справочнике оценщика недви- жимости» под ред. Л.А. Лейфера (2016) [8; 9; 10]; 2) метод, связанный с анализом парных продаж; 3) зависимость стоимости недвижимо- 83 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) сти от расстояния до МКАД (центра го- рода, КАД) [11]; 4) использование аналитических данных рынка; 5) использование данных Росстата [12]; 6) зависимость стоимости недвижимости от численности населения [8; 9; 10; 13]; 7) метод ранжирования факторов местоположения [14]. 8) метод соотношения кадастровой стоимости земли [14]. Оценщик, в зависимости от специфи- ки объекта оценки и полноты необходи- мых данных в условиях различного уров- ня развитости и активности рынков не- движимости, может выбрать наиболее приемлемую методику расчёта корректи- ровки на местоположение. Следует отме- тить, что в основном наиболее прорабо- таны коэффициенты, модели, соотноше- ния для крупных и средних населённых пунктов областей Центрального и Сибир- ского федеральных округов. Для Дальне- го Востока такие исследования ещё ши- роко не проводились и не обобщены на уровне всего региона. Далее остановимся на результатах проведённого нами исследования влияния фактора местоположения на рынках объ- ектов коммерческого и промышленного назначения города Хабаровска при при- менении в рамках метода сравнитель- ного анализа продаж методики балль- ной оценки факторов. В результате проведённого исследова- ния рынка коммерческой недвижимости города Хабаровска было выявлено, что показатель местоположения, влияющий на стоимость квадратного метра и ставку арендной платы коммерческой недвижи- мости, можно оценить, используя следу- ющие четыре фактора: – фактор удалённости от делового центра г. Хабаровска; – фактор удалённости от основных магистралей города; – фактор удалённости от остановки общественного транспорта; – фактор наличия парковки. Каждый из выявленных факторов можно классифицировать по 5-балльной шкале, кроме фактора наличия парковки (по 2-балльной шкале). 1. Фактор удалённости от делового центра г. Хабаровска, а именно от так называемого «красного квадрата», грани- цами которого являются ул. Ленина, ул. Серышева, ул. Ленинградская, набереж- ная р. Амур, можно оценить по следую- щей шкале (таблица 2): Таблица 2 – Шкала присвоения баллов по фактору удалённости от делового центра г. Хабаровска Удалённость от границ «красного квадрата» Количество баллов – в границах «красного квадрата» 5 – до 5 км от границ «красного квадрата» 4 – от 5 км до 10 км от границ «красного квадрата» 3 – от 10 км до 15 км от границ «красного квадрата» 2 – больше 15 км от границ «красного квадрата» 1 84 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) 2. Фактор удалённости от основных магистралей города отражается в показа- теле местоположения, влияющем на сто- имость квадратного метра и ставку арен- ды помещений коммерческого назначе- ния. Присвоение баллов по данному фак- тору связано с тем, что стоимость недви- жимости и ставка аренды недвижимости зависят от степени приближённости к ос- новным магистралям города, то есть удобство подъезда и качество дорожного покрытия. Чем ближе объект недвижимо- сти расположен к магистрали, тем выше его стоимость и ставка аренды (таблица 3). Основными магистралями г. Хабаровска являются: ул. Муравьева-Амурского, ул. Карла Маркса, ул. Ленинградская, ул. Ленина, ул. Серышева, ул. Калинина, ул. Запарина, ул. Тургенева, ул. Волочаев- ская, ул. Тихоокеанская, ул. Воронежская, Воронежское шоссе, ул. Руднева, ул. По- лярная, ул. Трехгорная, ул. Салтыкова- Щедрина, ул. Краснореченская, ул. Юно- сти, ул. Пионерская, ул. П.Л. Морозова, проспект 60 лет Октября, Восточное шос- се, ул. Промышленная, ул. Выборгская, ул. Большая, ул. Горького, Матвеевское шоссе, Чернореченское шоссе, ул. Аэро- дромная, ул. Целинная, ул. Узловая, ул. Суворова, пер. Производственный, Владивостокское шоссе, ул. Ульянов- ская, ул. Автобусная. Таблица 3 – Шкала присвоения баллов по фактору удалённости от основных магистралей города Удалённость от основных магистралей города Количество баллов – до 100 м 5 – от 100 м до 500 м 4 – от 500 м до 1000 м 3 – от 1000 м до 2500 м 2 – больше 2500 м 1 Таблица 4 – Шкала присвоения баллов по фактору удалённости от остановки общественного транспорта Близость остановки общественного транспорта Количество баллов – до 50 м 5 – от 50 м до 200 м 4 – от 200 м до 350 м 3 – от 350 м до 500 м 2 – больше 500 м 1 3. Фактор удалённости от остановки общественного транспорта отражается в показателе местоположения, влияющем на стоимость квадратного метра и ставку аренды помещений коммерческого назна- чения. Присвоение баллов по данному фактору связано с тем, что стоимость не- движимости и ставка аренды недвижимо- сти зависят от степени приближенности к остановкам общественного транспорта, то есть транспортной доступности объекта. Чем ближе остановка общественного транс- порта к объекту недвижимости, тем выше его стоимость и ставка аренды (таблица 4). 85 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) 4. Следующим фактором, влияющим на показатель местоположения, является фактор наличия парковки. Классифици- ровать объекты коммерческой недвижи- мости по данному фактору можно следу- ющим образом (таблица 5). Таблица 5 – Шкала присвоения баллов в зависимости от наличия парковки Наличие парковки Количество баллов Есть 1 Нет 0 Таким образом, балльная оценка пока- зателя местоположения объектов коммер- ческого назначения складывается из сум- мы баллов четырёх факторов: фактора удалённости от делового центра г. Хаба- ровска, фактора удалённости от основных магистралей города, фактора удалённости от остановки общественного транспорта и фактора наличия парковки. В результате проведённого исследо- вания рынка промышленной недвижи- мости города Хабаровска было выявле- но, что показатель местоположения, влияющий на стоимость промышлен- ной недвижимости, можно оценить, ис- пользуя следующие факторы: – фактор удалённости от основных ма- гистралей г. Хабаровска, то есть размещение оцениваемого объекта относительно основ- ных трасс, близость к транспортным развяз- кам и основным автомобильным магистра- лям (по 5-балльной шкале); – фактор наличия подъездных путей, то есть наличие автомобильных, железно- дорожных путей к объектам промышлен- ного назначения (по 2-балльной шкале); – фактор состояния подъездных путей, то есть тип, качество и техническое со- стояние покрытия подъездных путей (по 3-балльной шкале); – фактор наличия парковки (по 2- балльной шкале). Следовательно, балльная оценка показа- теля местоположения складывается из сум- мы баллов вышеприведённых факторов. 1. Фактор удалённости от основных магистралей города отражается в показа- теле местоположения, влияющем на сто- имость квадратного метра и ставку арен- ды помещений промышленного назначе- ния. Присвоение баллов по данному фак- тору связано с тем, что стоимость недви- жимости и ставка аренды недвижимости зависят от степени приближенности к ос- новным магистралям города, то есть бли- зости транспортных узлов. Чем ближе объект недвижимости расположен к ма- гистрали, тем выше его стоимость и став- ка аренды (таблица 6). Основными магистралями города Ха- баровска являются: ул. Муравьева- Амурского, ул. Карла Маркса, ул. Ленин- градская, ул. Ленина, ул. Серышева, ул. Калинина, ул. Запарина, ул. Тургенева, ул. Волочаевская, пер. Облачный, ул. Ти- хоокеанская, ул. Воронежская, Воронеж- ское шоссе, ул. Руднева, ул. Полярная, ул. Трехгорная, пер. Гаражный, д. 4, 4а, ул. Краснореченская, ул. Юности, ул. Пио- нерская, ул. Промышленная, ул. П.Л.Морозова, проспект 60 лет Октября, ул. Краснодарская, ул. Джамбула, Во- сточное шоссе, ул. Выборгская, ул. Боль- шая, ул. Горького, Матвеевское шоссе, 86 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) Чернореченское шоссе, ул. Аэродромная, ул. Целинная, ул. Узловая, ул. Суворова, пер. Производственный, Владивостокское шоссе, ул. Ульяновская, ул. Автобусная. Таблица 6 – Шкала присвоения баллов по фактору удалённости от основных магистралей города Удалённость от основных магистралей города Количество баллов – до 100 м 5 – от 100 м до 500 м 4 – от 500 м до 1000 м 3 – от 1000 м до 2500 м 2 – больше 2500 м 1 Таблица 7 – Шкала присвоения баллов по фактору наличия подъездных путей Наличие подъездных путей Количество баллов Автомобильные и железнодорожные подъездные пути 2 Автомобильные подъездные пути 1 2. Фактор наличия подъездных путей также отражается в показателе местопо- ложения, влияющем на стоимость квад- ратного метра и ставку аренды помеще- ний промышленного назначения. Присво- ение баллов по данному фактору связано с тем, что стоимость недвижимости и ставка аренды недвижимости зависит от наличия автомобильных и железнодо- рожных путей к объектам производствен- ного назначения. Если к объекту недви- жимости подведены и автомобильные и железнодорожные пути, тем выше его стоимость и ставка аренды (таблица 7). 3. Следующим фактором, влияющим на показатель местоположения, является фактор состояния подъездных путей. Классифицировать объекты промышлен- ной недвижимости по данному фактору можно следующим образом (таблица 8). Таблица 8 – Шкала присвоения баллов в зависимости от состояния подъездных путей Состояние подъездных путей Количество баллов Хорошее (асфальт или бетонное покрытие) 3 Удовлетворительное (незначительные повреждения асфальтового или бе- тонного покрытия; дорога с гравийным или грунтовым покрытием) 2 Неудовлетворительное (массовые трещины и выбоины на асфальтовом по- крытии; ямы на дороге с гравийным или грунтовым покрытием) 1 Таблица 9 – Шкала присвоения баллов в зависимости от наличия парковки Наличие парковки Количество баллов Есть 1 Нет 0 4. Фактор наличия обустроенной пар- ковки отражается в показателе местопо- ложения, влияющем на стоимость квад- ратного метра и ставку аренды нежилых помещений. Присвоение баллов по дан- ному фактору связано с тем, что стои- 87 Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2018. № 6 (98) мость недвижимости и ставка аренды не- движимости зависит от наличия обустро- енной парковки. Если у объекта недви- жимости имеется благоустроенная пар- ковка, то его стоимость и ставка аренды выше (таблица 9). Таким образом, балльная оценка пока- зателя местоположения объектов про- мышленного назначения складывается из суммы баллов всех факторов – фактора удалённости от основных магистралей г. Хабаровска, фактора наличия подъездных путей, фактора состояния подъездных пу- тей и фактора наличия парковки. Список использованных источников 1 Рейтинг оценщиков // Коммерсантъ. 2018. 19 июля. (Тематическое приложе- ние); www.kommersant.ru 2 Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ // www.consultant.ru/online/ 3 Плоткина А. Р. Региональные пробле- мы оценки и управления стоимостью соб- ственности и реструктуризации промыш- ленных предприятий в системе стратегиче- ского управления / А. Р. Плоткина // Эконо- мика, статистика и информатика. Вестник УМО. 2015. № 1. С. 94–97. 4 Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации : федер. закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ // www.consultant.ru/online/ 5 Федеральный стандарт оценки: об- щие понятия оценки, подходы и требова- ния к проведению оценки (ФСО № 1) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 297 // www.consultant.ru/online/ 6 Федеральный стандарт оценки : оценка недвижимости (ФСО № 7) : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611 // www.consultant.ru/online/ 7 Монин А. А. Анализ и оценка фак- торов, влияющих на стоимость имуще- ства предприятий, находящихся в проце- дуре банкротства / А. А. Монин // Финан- совые аспекты структурных преобразова- ний экономики : материалы Всероссий- ской науч.-практич. конференции. Ир- кутск : ИГУПС, 2011. С. 270–274. 8 Справочник оценщика недвижимо- сти. – 4-е изд. / под ред. Л. А. Лейфера. Н. Новгород, 2016. Т. 1. 9 Справочник оценщика недвижимо- сти. – 4-е изд. / под ред. Л. А. Лейфера. Н. Новгород, 2016. Т. 2. 10 Справочник оценщика недвижимо- сти. – 4-е изд. / под ред. Л.А. Лейфера, 4-е изд. Н. Новгород, 2016. Т. 3. 11 Сборник рыночных корректировок (СРК) / под ред. канд. техн. наук Е. Е. Яс- кевича. М. : Науч.-практич. центр проф. оценки, 2016. 12 Сайт Федеральной службы госу- дарственной статистики // www.gks.ru 13 Справочник корректировок для оценки стоимости объектов недвижимо- сти коммерческого назначения в зависи- мости от численности населения. М. : Ру- сБизнесПрайсИнформ, 2012. 14 Обзор вариантов расчёта корректи- ровок при оценке недвижимости сравни- тельным подходом. Справочные данные. Источники информации. Практические примеры расчёта / под ред. В. А. Вольно- вой. Новосибирск, 2015. Другие книги из этого разделаОсобенности сегментирования рынка недвижимости в целях эффективности вложения средств и использования объектов коммерческой недвижимостиАнализ цен недвижимости на примере рынка коммерческой недвижимости г. ТомскаПроцедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с изменениями законодательстваОсобенности сегментирования рынка недвижимости в целях эффективности вложения средств и использования объектов коммерческой недвижимостиАнализ цен недвижимости на примере рынка коммерческой недвижимости г. ТомскаПроцедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с изменениями законодательства