Матрицы в оценке стоимости

Матрица индексов важности в сравнительном подходе оценки недвижимости

Перевод результата сравнения объектов и, выраженного в качественной дискретной шкале с максимальным количеством градаций, равным 9, в числовое значениепроизводится следующим образом.

• Объекты иодинаково предпочтительны, следовательно,=1.

• Объект превосходит объектпо предпочтительности:

  промежуточное значение	=2
  слабое превосходство	=3
  промежуточное значение	=4
  сильное превосходство	=5
  промежуточное значение	=6
  очень сильное превосходство	=7
  промежуточное значение	=8
  абсолютное превосходство	=9

• Объект O_jпревосходит объектO_iпо предпочтительности:

5. Определение веса каждого индекса важности:

6. Нормирование полученных весов

7. Нахождение Адамаровых векторов:

где – вектор приоритетов.

8. Расчет векторов согласованности:

9. Расчет разбросов согласованности:

10. Расчет индекса согласованности:

Индекс согласованности не должен превышать значения 0,1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.

11. Определение приведенного нормированного отклонения каждого объекта по mфакторам:

12. Определение стоимости искомого объекта:

где – приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта;

–стоимость единицы сравнения объекта-аналога.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом попарного сравнения

Исходные данные: объект оценки – здание магазина, расположенного в с. Пасад. Дополнительные данные и построение матриц отражено в таблице 30 (см. с. 76).

Расчеты

Расчет веса индекса важности (по первой матрице) (формула 26):

Таблица 30

Таблица попарных сравнений

Нормируем полученные веса (формула 27):

Имеем вектор приоритетов

Находим Адамаров вектор:

Адамаров вектор,

делим Адамаров вектор на вектор приоритетов

и получаем вектор согласованности первой матрицы Z₁.

Далее находим разброс согласованности

и индекс согласованности

Если не превышает значения 0,1, то матрица построена правильно. Такие операции следует провести для всех матриц (в примере их должно быть шесть).

Рассчитываем приведенное нормированное отклонение каждого объекта по формуле (32):

Определяем стоимость искомого объекта:

Все трудоемкие расчеты рекомендуется запрограммировать в Exсel. Оценщику необходимо научиться правильно выбирать параметры для сравнения (зависит от типа недвижимости) и строить матрицы.

Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев при согласовании результатов оценки недвижимости

Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 7.4.

1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.

Далее определяем вес каждого критерия по формуле (7.2) в столбце 7 таблицы 7.4.

Далее применяем подобную технологию в таблицах 7.5-7.8 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.

Таблица 7.5.

1. При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть
2. Известно, что доходы компании в последнем прогнозном году составят 650 000, ставка дисконта - 20%, долгосрочный темп роста 110%
3. ПБУ 14/2007 не применяется в отношении
4. Какой из подходов к оценке стоимости машин и оборудования применяется крайне редко
5. Какие требования предъявляются к выбору объектов-аналогов в рамках метода замещения
6. Что не относится к особенностям машин и оборудования как к объектам оценки
7. Обязательными к применению субъектами оценочной деятельности нормативно-правовыми актами при оценке стоимости машин и оборудования являются
8. В каких случаях обосновано применение Международных стандартов оценки
9. Федеральным органом исполнительной власти по интеллектуальной собственности в РФ является
10. Объектом оценки в рамках патентного права может являться право на
11. При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве нематериальных необходимо выполнение ряда условий
12. Допускается ли устанавливать дифференцированные ставки налогов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности
13. В отличие от совершенной конкуренции олигополия выпускает … продукт
14. Оборудование к установке, внесенное учредителями в счет вклада в уставный капитал, отражается в учете
15. Письмо – обязательство аудиторская организация представляет проверяемой организации
16. Верно или не верно утверждение Финансирование влияет на стоимость
17. К финансовым институтам, действующим на договорной основе, относятся
18. К группе принципов оценки стоимости машин и оборудования, основанных на представлениях пользователя, относится
19. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе
20. Не является требованием к субъекту оценочной деятельности
21. Структуру строительного рынка формируют
22. При анализе расходов в методе дисконтированных денежных потоков следует учесть
23. Коэффициент капитализации равен 20%, ипотечная постоянная 18%. Целесообразно ли использовать заемный капитал
24. Ставку капитализации можно рассчитать
25. К элементам сравнения можно отнести
26. Как осуществляется переход права на документарные и бездокументарные ценные бумаги
27. В момент учреждения учредители общества приобрели 100 акций номинальной стоимостью

 Полный комплект решенных тестов и практикумов по оценке для курсов оценщиков умц

Другие похожие работы

• Нормативная цена в оценке стоимости
• Общие сведения в оценке стоимости
• Оглавление по оценке стоимости
• Отказ от использования подхода в оценке стоимости
• План по оценке стоимости