Решено! - Задачи с ответами по оценке недвижимости

Содержание заданий практикума

Контрольные вопросы по Теме 1.

1. В каких нормативно-правовых актах дается определение объектов недвижимости?

2. Являются ли объекты недвижимости однородными объектами, для которых существует единая методика оценки?

3. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на здания / улучшения?

4. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на земельный участок?

5. Является ли обязательным по российскому законодательству совпадение вида права на земельный участок и улучшения?

6. Необходимо ли прикладывать к отчету все документы, полученные от Заказчика по объекту?

7. Какие документы устанавливают количественные и качественные характеристики объекта недвижимости как объекта оценки?

8. В чем заключается анализ правовых характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

9. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?

10. В чем заключается анализ местоположения объекта недвижимости (объекта оценки)?

Контрольные вопросы по Теме 2.

1. Какие группы факторов воздействуют на рынок недвижимости?

2. От каких факторов зависит долгосрочный и краткосрочный цикл рынка недвижимости?

3. Каким образом макроэкономические факторы влияют на рынок недвижимости? Приведите примеры, аргументируйте ответ.

4. Какие сегменты можно выделить на рынке недвижимости в зависимости от ее назначения (типа недвижимости)?

5. По каким признакам возможно сегментировать рынок недвижимости?

6. Почему существует несколько признаков сегментирования рынка недвижимости?

7. Какова цель проведения анализ рынка в рамках оценки стоимости недвижимости?

8. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в затратном подходе к оценке?

9. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в доходном подходе к оценке?

10. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в сравнительном подходе к оценке?

Контрольные вопросы по Теме 3.

1. Каким факторам должно отвечать наиболее эффективное использование объекта недвижимости (объекта оценки)?

2. Почему при оценке стоимости объекта недвижимости необходимо анализировать наиболее эффективное использование объекта?

3. В чем заключается анализ законодательной допустимости определенного варианта использования?

4. В чем заключается анализ физической возможности определенного варианта использования?

5. В чем заключается анализ финансовой реализуемости определенного варианта использования?

6. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости?

7. На какие этапы разбивают анализ наиболее эффективного использования?

8. Каким образом учитываются результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости в ходе последующей оценки стоимости?

9. Может ли вариант наиболее эффективного использования предполагать снос существующего здания и строительство нового здания?

10. Может ли вариант наиболее эффективного использования объекта соответствовать текущему использованию объекта недвижимости?

Задания по Теме 3.

1. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение, общей площадью 120 кв.м.

Таблица 1. Данные по вариантам использования объекта

Варианты использования

текущее использо-вание (оптовый склад) офисное помещение кафе

Законодательная допустимость + + -

Физическая возможность + + +

Финансовая реализуемость + - +

Стоимость объекта при данном использовании 17 млн. руб. 20 млн. руб. 25 млн. руб.

2. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании нежилого помещения на основе приведенных данных. Оценивается нежилое помещение, общей площадью 80 кв.м. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные.

Таблица 2. Данные по вариантам использования объекта

Варианты использования

складское офисное помещение торговое помещение

Законодательная допустимость + + +

Физическая возможность + + +

Финансовая реализуемость + + +

Стоимость объекта при данном использовании 7 млн. руб. 9 млн. руб. 8,5 млн. руб.

3. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 3. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3,5 млн. рублей.

4. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 4. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

5. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка в Московской области. При исследовании возможностей использования были получены следующие данные, при этом застройка земельного участка является физически возможной, законодательно допустимой и финансово реализуемой.

Таблица 5. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость земельного участка как свободного на рынке составляет 10 млн. рублей.

2. При анализе варианта строительства нового коттеджа:Ш стоимость земельного участка с коттеджем составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 15 млн. рублей.

6. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования, приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 6. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 28 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3 млн. рублей.

3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

7. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 7. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 4 млн. рублей.

3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 20 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

8. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 8. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 25млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 28 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 3 млн. рублей.

3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 35 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 18 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

9. Сделайте вывод о наиболее эффективном использовании коттеджа на земельном участке 10 соток в Московской области. При исследовании возможностей альтернативного использования были получены следующие данные, при этом варианты использования , приведенные в таблице являются физически возможными, законодательно допустимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 9. Данные по вариантам использования объекта

1. Стоимость объекта в текущем использовании составляет 15млн. рублей.

2. При альтернативном использовании с учетом ремонта были рассчитаны:Ш стоимость объекта после ремонта составит 20 млн. рублей, Ш затраты на ремонт около 4 млн. рублей.

3. При альтернативном использовании с учетом сноса существующего коттеджа и строительства нового были определены:Ш стоимость нового коттеджа составит около 30 млн. рублей;Ш затраты на снос существующего коттеджа составят около 1 млн. рублей;Ш затраты на новое строительство составят около 20 млн. рублей;Ш стоимость возвратных материалов составит около 2 млн. рублей.

Контрольные вопросы по Теме 4.

1. В чем экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости?

2. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости?

3. Какие существуют методы расчета ставки капитализации в оценке недвижимости?

4. Какие существуют методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости?

5. Каким образом определяют ставку капитализации методом рыночной экстракции (выжимки)?

6. Какие риски учитываются при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения?

7. Какие существуют методы для оценки нормы возврата капитала в составе ставки капитализации?

8. Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскальда для расчета нормы возврата капитала?

9. Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом капитализации?

10. В чем суть ипотечно-инвестиционного анализа?

Задания по Теме 4.

1. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.

Таблица 10. Данные по вариантам использования

Вариант использования офис Ресторан/кафе магазин

1. Площадь помещения, м2 500

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000

3. Потери от недоиспользования, % 25 20 10

4. Операционные расходы, руб. в год 600000 400000 350000

5. Коэффициент капитализации, % 20 20 20

6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 200000 175000 0

2. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Таблица 11. Данные по вариантам использования

Вариант использования офис магазин кафе

1. Площадь помещения, м2 500

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000

3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10

4. Операционные расходы, руб./м2 в год 2500 2000 3500

5. Коэффициент капитализации, % 15 15 15

6. Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб. 200000 0 0

3. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости (в таблице 12).

Таблица 12. Данные по продажам аналогичных объектов

Показатель Объекты недвижимости

№1№1 №2 №3 №4

Цена продажи, руб. 12000000 1500000 1400000 1000000

ЧОД, руб. 3100000 420000 250000 215000

4. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 80% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.

5. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 150000 руб., если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 60%.. Безрисковая ставка составляет 6,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.

6. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 1700000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.

7. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере: 1-й год – 150000 руб, 2-й год – 300000 руб, 3-й год – 220000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 830000 руб.

Ставка дисконтирования равна 17%.

8. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере: 1-й год – 100000 руб, 2-й год – 300000 руб, 3-й год – 220000 руб, 4-й год – 120000 руб, 5-й год – 170000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 1030000 руб. Безрисковая ставка – 6,5%, премии за риски оценены в размере: Премия за риск вложения в недвижимость – 2,8%. Премия за риск инвестиционного менеджмента – 2,2%. Среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 3 месяца.

9. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент – 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации, если не прогнозируется изменение стоимости объекта.

Таблица 13. Прогнозные данные по объекту

Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период

2009 2010 2011 2012

1. Площадь помещения, м2 900

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 15000 15500 16000

3. Потери от недоиспользования, % 40 30 15 15

4. Операционные расходы, руб./м2 в год 1000 900 950 1000

5. Расходы на реконструкцию или ремонт, руб./ м2 2000 0 0 0

10. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент – 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость объекта будет снизится в среднем на 40% через 20 лет, за счет окончания срока эксплуатации объекта.

Таблица 14. Прогнозные данные по объекту

Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период

2009 2010 2011 2012

1. Площадь помещения, м2 900

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 15000 15500 16000

3. Потери от недоиспользования, % 30 20 15 10

4. Операционные расходы, руб./м2 в год 1000 900 950 1000

Контрольные вопросы по Теме 5.

1. В чем экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости?

2. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости?

3. Каков алгоритм метода сравнения продаж?

4. Каков алгоритм метода валовой ренты?

5. Каким образом определяют мультипликатор валовой ренты?

6. Какие единицы сравнения используют в методе сравнения продаж?

7. Какие элементы сравнения используются в методе сравнения продаж?

8. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?

9. Какие существуют методы расчета поправок в методе сравнения продаж?

10. Почему на практике редко используют метод валовой ренты в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости?

Задания по Теме 5.

1. Цена аналога 40 000 рублей/кв.м., его состояние лучше, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и нет телефона, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определите стоимость оцениваемого объекта площадью 200 кв.м.

2. Цена аналога 2,5 млн. руб., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и нет телефона, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определите стоимость оцениваемого объекта площадью 200 кв.м.

3. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 24% в год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 июня 2008) площадью 75 кв.м..

Аналог 1 : Скорр. цена 78200 рубза 1 кв.м., время продажи – май 2008

Аналог 2 : Скорр.цена 76500 рубза 1 кв.м., время продажи – апрель 2008

Аналог 3 : Скорр.цена 80860 рубза 1 кв.м., время продажи – июнь 2008

4. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние хорошее) площадью 285 кв.м.

Аналог 1 : скор. цена 145000 рубза 1 кв.м., состояние удовлетворительное

Аналог 2 : скор. цена 192000 рубза 1 кв.м., состояние хорошее

Аналог 3 : скор.цена 146000 рубза 1 кв.м., состояние удовлетворительное

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, в хорошем состоянии – цена 87000 руб/кв.м., в удовлетворительном – цена 68000 руб/кв.м.

5. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальный валовым доходом 150000 руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Таблица 15. Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

Аналог Цена продажи, руб. ПВД, руб./год

АВС 800000095000006500000 160000017500001350000

6. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальный валовым доходом 150000 руб., коэффициент потерь по причине неуплаты и недозагрузки оцениваемого объекта - 10% от ПВД. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Таблица 16. Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости

Аналог Цена продажи, руб. ДВД, руб./год

АВС 840000750000650000 165000155000135000

7. На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок, определите рыночную стоимость объекта оценки общей площадью 240 кв.м. Исходные данные в таблице 17.

Таблица 17. Данные по объектам-аналогам.

Характеристики Аналоги

1 2 3 4 5

Скорректированная цена, тыс.руб/кв.м.Количество внесенных поправок 146,31 149,74 141,4.5 150,21 146,82

8. Выявлены два идентичных объекта недвижимости, которые отличаются по параметру состояния. Цена объекта в хорошем состоянии – 117 000 руб/кв.м., цена объекта в удовлетворительном состоянии – 98 000 руб/кв.м. Определите процентные корректировки на состояние для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу 18.

Таблица 18. Таблица корректировок на состояние.

Объект оценки Объект аналог

в удовл. состоянии в хор. состоянии

В удовл. состоянии

В хор. состоянии

9. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу 19.

Таблица 19. Таблица корректировок на состояние.

Объект оценки Объект-аналог

В центре В спальном районе В промзоне

В центре

В спальном районе

В промзоне

10. Выявлены предложения по продаже площадей в офисном центре. Если площадь до 20 кв.м., то цена 1 кв.м. 150 тыс. руб, если от 21 до 50 – 148 тыс. руб., если от 51 до 100 – 146 тыс. руб. Для объектов свыше 100 кв.м. цена снижена до 145 тыс. руб. Определите коэффициентные корректировки на масштаб для различных оценочных ситуаций и разработайте таблицу корректировок.

Контрольные вопросы по Теме 6.

1. В чем экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?

2. В чем заключается различие стоимости замещения и стоимости воспроизводства?

3. В чем заключается различие стоимости замещения и полной стоимости замещения?

4. Почему у оценщика есть выбор расчета или стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий?

5. Какие существуют методы расчета полной стоимости замещения (полной стоимости воспроизводства)?

6. Какие существуют виды износа зданий и строений?

7. В чем заключается физический износ задания?

8. В чем заключается функциональный износ задания?

9. В чем заключается внешний износ здания?

10. Какие существуют методы определения износа зданий и строений, в чем их суть?

Задания по Теме 6.

1. Определите стоимость объекта недвижимости. Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице 20.

Таблица 20. Данные по объекту.

№ п/п Показатели Величина, руб.

1 Стоимость земельного участка 530 000

2 Полная стоимость воспроизводства 600 000

3 Физический износ 70 000

4 Функциональный износ 80 000

5 Внешний (экономический) износ 50 000

2. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Признаки функционального и внешнего износа не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице 21.

Таблица 21. Описание конструктивных элементов объекта

Конструктивные элементы здания Удельный вес в общей стоимости, % Оценка физического износа, %

Фундамент 5 30

Стены и перегородки 14 30

Перекрытие 25 30

Кровля 6 20

Полы 8 30

Проемы 10 10

Отделка 9 20

Санитарно-технические и электротехнические устройства 21 30

Прочие работы 2 40

3. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Таблица 22. Данные для расчета.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 4954,65

Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки 1,67

Прибыль предпринимателя 25%

НДС 18%

4. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 753000 руб. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 350000 руб.. Физический износ объекта оценки определен на уровне 20%. Признаки внешнего износа не выявлены. Выявлены признаки функционального износа, что обусловило повышение операционных расходов на содержание объекта на 1773 руб. в год. Ставка капитализации, определенная методом рыночной выжимки, равна 19,5%.

5. Определите износ здания, если определены следующие показатели по оцениваемому объекту недвижимости. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей. Стоимость данного объекта недвижимости рассчитана на уровне 10 000 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 2 млн. рублей.

6. Определите функционального износ объекта, данные по которому представлены в таблице 24. Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости составляет около 25%.

Таблица 23.

Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчетные показатели Средние показатели по аналогам Показатели по оцениваемому объекту

Годовая арендная плата, руб./м2 15 000 14 500

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 - 100

Коэффициент потерь от недозагрузки, % 5% 5%

Операционные расходы, руб./м2 в год 3 000 3 000

Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции, % 16% 16%

7. Определите функционального износ объекта, данные по которому представлены в таблице 25. Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости составляет около 25%.

Таблица 24.

Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате

Расчетные показатели Средние показатели по аналогам Показатели по оцениваемому объекту

Годовая арендная плата, руб./м2 15 000 15000

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 - 200

Коэффициент потерь от недозагрузки, % 10% 10%

Операционные расходы, руб./м2 3 000 4 000

Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции, % 15% 15%

8. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства здания равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Эффективный возраст здания составляет 20 лет, срок физической жизни здания – 150 лет. Признаки функционального и внешнего износа здания не выявлены.

9. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость замещения здания равна 1500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 450000 рублей. Эффективный возраст здания составляет 30 лет, срок физической жизни здания – 150 лет. Признаки внешнего износа здания не выявлены. По техническим характеристикам здание уступает современным зданиям, поэтому функциональный износ оценен на уровне 15%.

10. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость замещения здания равна 4500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 500000 рублей. Выявлен физический устранимый износ, который оценен по стоимости ремонтных работ на уровне 100000 рублей. Неустранимый физический износ составляет 17%. Признаки функционального и внешнего износа здания не выявлены.

Контрольные вопросы по Теме 7.

1. В чем заключается согласование результатов оценки?

2. Почему при согласовании результатов необходимо анализировать допущения и ограничивающие условия?

3. Какие критерии нужно проанализировать, чтобы определить вес того или иного подхода к оценке?

4. Почему согласование результатов оценки основывается на экспертном мнении оценщика?

5. В чем заключается метод экспертного взвешивания подходов?

6. В чем заключается метод анализа иерархий?

7. Какие критерии выделяют для проведения метода анализа иерархий?

8. По какой шкале оценивается сами критерии и подходы в рамках критериев?

9. Какой подход на Ваш взгляд является основным для объекта коммерческой недвижимости с достаточным предложением конкурирующих объектов на рынке?

10. Какой подход на Ваш взгляд является основным при оценке АЗС при отсутствии предложений о продаже конкурирующих объектов на рынке?

Задания по Теме 7.

1. Получите итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, если в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 рублей, в рамках сравнительного подхода – 1500 000 рублей, в рамках затратного подхода – 1100 000 рублей. В таблице 26. представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов критериям анализа.

Таблица 25. Экспертное мнение оценщика

№ п/п Критерий согласования Затратный Сравни-тельный Доходный

1 Степень соответствия задаче оценки, цели оценки, функциональному назначению объекта оценки 20 50 30

2 Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов 20 60 20

3 Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения 20 50 30

4 Надежность расчетов и процедур анализа 30 50 20

5 Удельный вес экспертных оценок 20 60 20

2. Определите значимость критериев А, Б, В и Г, на основе представленных данных.

Таблица 26. Данные для сравнения критериев.

А Б В Г Wj Wj ’

А 1,00

Б 5,00 1,00

В 1/5 1/8 1,00

Г 1/3 1/5 1/5 1,00

Пример решения

1. В каких нормативно-правовых актах дается определение объектов недвижимости?

Общее определение недвижимости содержится в статье 130 ГК РФ 1994 г. В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они объединены с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99. ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

В ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.04.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дано определение недвижимого имущества подлежащего регистрации.

2. Являются ли объекты недвижимости однородными объектами, для которых существует единая методика оценки?

Объекты жилой недвижимости можно считать однородными объектами, например квартиры. Объекты промышленной недвижимости однородными не являются. Массовая оценка недвижимости — это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)», основанная на затратном подходе.

3. Определяя правовые характеристики объекта недвижимости как объекта оценки, какие виды прав могут быть на здания/улучшения?

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые же улучшения принадлежат собственнику имущества, то есть арендодателю (п. 2 ст. 623 ГК РФ).