RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе

Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Оказываю помощь по решению задач, тестов, консультации по самостоятельному выполнению контрольных, курсовых и дипломных. Сергей.
тел. +7(903)795-74-78, +7(495)795-74-78, [email protected], ,

Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |

Пример работы

Коэффициенты в оценке стоимости

Похожие работы:

Коэффициенты капитализации при оценке земли

7.1. При оценке стоимости земельных участков обычно используют коэффициенты капитализации 2-х типов: коэффициент капитализации для земли и коэффициент капитализации для улучшений.

7.2. Коэффициент капитализации для улучшений применяется в рамках техники остатка, когда надо распределять общий доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их восстановительной стоимости на коэффициент капитализации для улучшений.

7.3. Коэффициент капитализации для земли обычно меньше коэффициента капитализации для улучшений на величину фонда возмещения или возврата капитала, привлеченного в улучшения. Считается, что земля, рассматриваемая как территория или пространство, не подвержена физическому износу, и поэтому не требуется откладывать деньги на ее восстановление (физическое возмещение).

7.4. Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- использование ставки дисконтирования.

    1. Первый способ определения коэффициента является самым надежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получения среднего значения. Ниже приведен пример определения коэффициента капитализации американскими оценщиками при оценке сельскохозяйственных угодий.

7.6. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.

7.7. Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную - при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.

7.8. Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера: Rp = (Rn-In)/(100%+In), где Rp - реальная ставка; Rn – номинальная ставка; In – годовая инфляция. Допустим, инфляция составляет 10%, номинальная ставка определена в 20%, тогда Rp = (20% – 10%)/(100% + 10%) = 0,09 или 9%.

7.9. В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:

  • ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

  • учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

  • процентные ставки по кредитам сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

7.10. Еще одним способом определения ставки дисконтирования является, так называемое, «золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки4. Допустим, безрисковая ставка определена в 5%. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10%.

    1. Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

7.12. Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: страновой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.

7.13. В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках5.

7.14. Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.

7.15. Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для определения ставки дисконтирования.

7.16. Основным недостатком данного способа является преимущественное его использование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход к реальным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного определения уровня инфляции.

7.17. Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбербанка РФ, как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.

7.18. Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разними методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дисконтирования.

7.19. Обычно сроки предоставления кредитных ресурсов не очень велики. Поэтому информация будет содержать данные о ставках по кредитам от 1-го года до 3-х лет. Это вызывает определенные сомнения в их применимости для оценки такого долгосрочного актива как земля. Однако то, что в расчетах будет использоваться процентные ставки по кредитам, предоставляемым на 1-3 года, а не на больший срок, не имеет принципиального значения, так как все дальнейшие расчеты стоимости земли строятся на прогнозировании будущего потока доходов, исходя из дохода за один год.

7.20. Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала и обычно рассчиты­вается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения, определенного по методу прямолинейного возмещения капитала (по методу Ринга).

Пример:

Ставка дисконтирования (отдача на капитал)

=

0,1

Срок экономической жизни

=

50 лет

Фактор фонда возмещения (возврат инвестиций): 1/50 лет

=

0,02

Коэффициент капитализации для улучшений: 0,1+0,02

=

0,12

7.21. В некоторых случаях возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации, в частности метода Инвуда (фонд возмещения формируется по ставке дохода на инвестиции) и метода Хоскольда (фонд возмещения формируется по безрисковой ставке процента).

Коэффициенты наращения дискретных рент (сложные проценты) в финансовой математике

Число периодов n

Процентная ставка (%)

2

5

7

9

10

11

1

1,000000

1,000000

1,000000

1,000000

1,000000

1,000000

2

2,020000

2,050000

2,070000

2,090000

2,100000

2,110000

3

3,060400

3,152500

3,214900

3,278100

3,310000

3,342100

4

4,121608

4,310125

4,439943

4,573129

4,641000

4,709731

5

5,204040

5,525631

5,750739

5,984711

6,105100

6,227801

6

6,308121

6,801913

7,153291

7,523335

7,715610

7,912860

7

7,434283

8,142008

8,654021

9,200435

9,487171

9,783274

8

8,582969

9,549109

10,259803

11,028474

11,435888

11,859434

9

9,754628

11,026564

11,977989

13,021036

13,579477

14,163972

10

10,949721

12,577893

13,816448

15,192930

15,937425

16,722009

11

12,168715

14,206787

15,783599

17,560293

18,531167

19,561430

12

13,412090

15,917127

17,888451

20,140720

21,384284

22,713187

13

14,680332

17,712983

20,140643

22,953385

24,522712

26,211638

14

15,973938

19,598632

22,550488

26,019189

27,974983

30,094918

15

17,293417

21,578564

25,129022

29,360916

31,772482

34,405359

16

18,639285

23,657492

27,888054

33,003399

35,949730

39,189948

17

20,012071

25,840366

30,840217

36,973705

40,544703

44,500843

18

21,412312

28,132385

33,999033

41,301338

45,599173

50,395936

19

22,840559

30,539004

37,378965

46,018458

51,159090

56,939488

20

24,297370

33,065954

40,955492

51,160120

57,274999

64,202832

21

25,783317

35,719252

44,865177

56,764530

64,002499

72,265144

22

27,298984

38,505214

49,005739

62,873338

71,402749

81,214309

23

28,844963

41,430475

53,436141

69,531939

79,543024

91,147884

24

30,421862

44,501999

58,1766,71

76,789813

88,497327

102,17415

25

32,030300

47,727099

63,249038

84,700896

98,347059

114,41331

26

33,670906

51,113454

68,676470

93,323977

109,18177

127,99877

27

35,344324

54,669126

74,483823

102,72313

121,09994

143,07864

28

37,051210

58,402583

80,697691

112,96822

134,2994

159,81729

29

38,792235

62,322712

87,346529

124,13536

148,63093

178,39719

30

40,568079

66,438848

94,460786

136,30754

164,49402

199,02088

35

49,994478

90,320307

138,23688

215,71075

271,02437

341,58955

40

60,401983

120,79977

199,63511

337,88245

442,59256

581,82607

45

71,892710

159,70016

285,74931

525,85873

718,90484

986,63856

50

84,579401

209,34800

406,52893

815,08356

1163,9085

1668,7712

Приложение 2.

Коэффициенты приведения дискретных рент в финансовой математике

Число периодов n

Процентная ставка (%)

2

5

7

9

10

12

1

0,980392

0,952381

0,934579

0,917431

0,909091

0,892857

2

1,941561

1,859410

1,808018

1,759111

1,735537

1,690051

3

2,883883

2,723248

2,624316

2,531295

2,486852

2,401831

4

3,807729

3,545951

3,387211

3,239720

3,169865

3,037349

5

4,713460

4,329477

4,100197

3889651

3,790787

3,604776

6

5,601431

5,075692

4,766540

4,485919

4,355261

4,111407

7

6,471991

5,786373

5,389289

5,032953

4,868419

4,563757

8

7,325481

6,463213

5,971299

5,534819

5,334926

4,967640

9

8,162237

7,107822

6,515232

5,995247

5,759024

5,328250

10

8,982585

7,721735

7,023582

6,417658

6,144567

5,650223

11

9,786848

8,306414

7,498674

6,805191

6,495061

5,937699

12

10,575341

8,863252

7,942686

7,160725

6,813692

6,194374

13

11,348374

9,393573

8,357651

7,486904

7,103356

6,423548

14

12,106249

9,898641

8,745468

7,786150

7,366687

6,628168

15

12,849264

10,379658

9,107914

8,060688

7,606080

6,810864

16

13,577709

10,837770

9,446649

8,312558

7,823709

6,973986

17

14,291872

11,274066

9,763223

8,543631

8,021553

7,119630

18

14,992031

11,689587

10,059087

8,755625

8,201412

7,249670

19

15,678462

12,085321

10,335595

8,950115

8,364920

7,365777

20

16,351433

12,462210

10,594014

9,128546

8,513564

7,469444

21

17,011209

12,821153

10,835527

9,292244

8,648694

7,562003

22

17,658048

13,163003

11,061240

9442425

8,771540

7,644646

23

18,292204

13,488574

11,272187

9,580207

8,883218

7,718434

24

18,913926

13,798642

11,469334

9,706612

8,984744

7,784316

25

19,5234,56

14,093945

11,653583

9,822580

9, 077040

7,843139

26

20,121036

14,375185

11,825779

9,928972

9, 160945

7, 895660

27

20,706898

14,643034

11,986709

10,026580

9,237223

7, 942554

28

21,281272

14,898127

12,137111

10,116128

9,306567

7, 984423

29

21,844385

15,141074

12,277674

10,198283

9,369606

8, 021806

30

22,396456

15,372451

12,409041

10,273654

9,426914

8,055184

35

24,998619

16,374194

12,947672

10,566821

9,644159

8,175504

40

27,355479

17,159086

13,331709

10,757360

9,779051

8,243777

45

29,490160

17,774070

13,605522

10,881197

9,862808

8,282516

50

31,423606

18,255925

13,800746

10,961683

9,914814

8,304498

Приложение 3.

Таблица смертности и стандартных коммутационных функций (мужчины, 9%)

х

Ix

qx

dx

Dx

Nx

Cx

Мх

18

1000000

0,00149

149

21199

244593

28,979

1003,6

19

99851

0,00173

173

19420

223393

30,23

974,7

20

99678

0,00196

195

17786

203973

31,982

943,8

21

99483

0,00216

215

16285

186188

32,272

911,9

22

99268

0,00234

232

14908

169903

32,005

879,6

23

99036

0,00249

247

13645

154994

31,171

847,6

24

98789

0,00263

260

12487

141349

30,130

816,4

25

98529

0,00277

273

11426

128862

29,037

786,3

26

98256

0,00293

288

10454

117435

28,100

757,2

27

97968

0,00312

306

9562,5

106982

27,372

729,1

28

97663

0,00333

325

8745,6

97419,2

26,718

701,8

29

97338

0,00356

347

7996,7

88673,6

26,118

675,1

30

96991

0,00381

370

7310,3

80676,9

25,553

648,9

31

96622

0,00405

391

6681,2

73366,6

24,825

623,4

32

96230

0,00425

409

6104,7

66685,4

23,803

598,6

33

95821

0,00445

426

5576,8

60580,7

22,768

574,8

34

95395

0,00465

444

5093,6

55003,9

21,730

552,0

35

94951

0,00487

462

4651,3

49910,3

20,781

530,3

36

94489

0,00514

486

4246,5

45259,0

20,025

509,5

37

94003

0,00550

517

3875,8

41012,6

19,557

489,4

38

93486

0,00595

556

3536,2

37136,7

19,303

469,9

39

92930

0,00649

603

3224,9

33600,5

19,202

450,6

40

92327

0,00708

654

2939,5

30375,6

19,093

431,4

41

91673

0,00770

706

2677,7

27436,1

18,916

412,3

42

90967

0,00831

756

2437,7

24758,5

18,584

393,4

43

90211

0,00888

801

2217,8

22320,8

18,068

374,8

44

89410

0,00943

843

2016,6

20103,0

17,446

356,7

45

88567

0,00997

883

1832,7

18086,4

16, 763

339,3

46

87684

0,01057

927

1664,6

16253,7

16, 142

322,5

47

86757

0,01126

977

1511,0

14589,2

15, 609

306,4

48

85780

0,01208

1036

1370,6

13078,2

15, 190

290,8

49

84744

0,01303

1104

1242,3

11707,6

14,850

275,6

50

83640

0,01409

1178

1124,8

10465,3

14,540

260,7

51

82461

0,01522

1255

1017,4

9340,48

14,207

246,2

52

81206

0,01637

1329

919,20

8323,06

13,805

232,0

53

79877

0,01754

1401

829,50

7403,85

13,348

218,2

54

78476

0,01872

1469

747,66

6574,35

12,841

204,8

55

77007

0,01997

1538

673,09

5826,69

12,332

192,0

56

75469

0,02136

1612

605,18

5153,60

11,859

179,7

57

73857

0,02293

1694

543,35

4548,42

11,430

167,8

58

72164

0,02470

1782

487,06

4005,07

11,037

156,4

59

70381

0,02665

1876

435,81

3518,01

10,655

145,3

60

68505

0,02871

1967

389,17

3082,20

10,250

134,7

61

66539

0,03080

2049

346,78

2693,04

9,799

124,4

62

64489

0,03296

2126

308,35

2346,25

9,324

114,6

71

Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета о движении денежных средств при оценке стоимости предприятия бизнеса

Ряд коэффициентов рассчитываются на основе данных, взятых как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств. Эти показатели включают мультипликатор валовых рентных платежей, общую ставку дохода, ипотечную постоянную, ставку денежных поступлений на собственный капитал и коэффициенты инвестиционной группы.

Мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multipk GRM) показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. По определению, в качестве знаменателя можно использовать либопотенциальный валовой доход (до вычета потерь от недоиспользования), либо действительный валовой доход (за вычетом потерь от недоиспользования) . Аналитик должен определить, какой из этих двух показателей использовать, и затем придерживаться этого выбора. По данным табл. 12-1 и 12-2, GRM составляет 5 и рассчитывается следующим образом:

Цена покупки $500 000: Рентный доход $100 000 =5

Данный показатель — один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости при ее покупке. Его легко рассчитать на основе имеющихся цифр. Однако широкое применение GRM объясняется скора легкостью проведения расчетов и возможностью проведения сравнении с другими проектами, чем надежностью этого показателя как инструмента оценки.

Коэффициент GRM не учитывает различий в операционных расходах между разнообразными проектами, особенности финансирования цены перепродажи и подоходные налоги, а также суммы и время получения располагаемых доходов. Можно ожидать, что данный коэффициент будет широко использоваться и в будущем, однако в действительности он является упрощенным, грубым показателем, который следует использовать только при сравнении не обремененных ипотекой объектов, физически сходных и находящихся в одном географическом районе.

Общая ставка дохода (overall rate of return, OAR) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. В гипотетических финансовых отчетах (табл. 12-1 и 12-2) OAR составляет 13% (65 000 долл./500 000 долл. = 13%). Это ставка дохода на весь выкупной капитал независимо от его источника (инвестора или ипотечного кредитора) и от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. OAR включает доход на все инвестиции плюс возврат убывающей части инвестиций.

Положительное отличие OAR от GRM состоит в том, что первый учитывает операционные расходы. OAR является приемлемым инструментом для ранжирования сопоставимых, не обремененных ипотекой объектов, поскольку он позволяет оценивать собственность, свободную от любой задолженности. Однако, когда собственность обременена ипотекой, полученный на основе рыночных данных OAR не может учесть особенностей существующего долга. При условии внесения изменений по Эллвуду OAR может включать поправки на ставки денежных поступлений на собственный капитал до выплаты налогов, на ипотечные кредиты, коэффициенты ипотечной задолженности и прогнозируемое повышение стоимости собственности.

Ипотечная постоянная (mortgage constant) — это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. В нашем примере этот показатель составляет около 12,64% (50 000 долл./400 000 долл. - 0,1263875). Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. В случае если ипотечная постоянная равна проценту по ипотеке, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом. Если постоянная будет меньше ставки процента, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. Как следствие невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга, и его остаток должен расти. В действительности кредиты с растущим остатком основной суммы встречаются очень редко. Почти все кредиты предусматривают постепенную амортизацию.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал (equity dividend rate) равна отношению ежегодного поступления денежных средств до уплаты налогов к сумме вложенного инвестором капитала. Она также называется денежным доходом на денежные средства (cash-on~cash return), процентным денежным потоком (percentage cashflow) или текущей отдачей (currentyield). В приведенном примере эта ставка составляет 14,44% (14 445 долл./100 000 долл.= 0,14445).

Ставка денежных поступлений на собственный капитал широко ис­пользуется инвесторами, которые анализируют возможность приобретения собственности. Несмотря на то, что этот показатель не учитывает последствий налогообложения текущего дохода, будущее повышение (или снижение) стоимости, выплат кредита и изменений прогнозируемого чистого операционного дохода, он позволяет измерить текущую

эффективность вложений самого инвестора. Некоторые инвесторы оп­ределяют минимально приемлемую ставку денежных поступлений и затем рассчитывают цену, которую они готовы заплатить.

Например, если минимально приемлемый уровень ставки денежных поступлений на собственный капитал составляет 20%, то поступление j денежных средств до уплаты налогов — 14 445 долл. следует разделить на 20% (0,2) для того, чтобы определить максимально возможную величину собственного капитала — 72 225 долл. (14 445 долл./0,20 * 72 225 долл.). Прибавив к ней ипотечный кредит в 400 000 долл., получим цену собственности — 472 225 долл. Если требуемая ставка составляет 12%, то цена собственности равна 520 375 долл., включая 120 375 долл, собственного капитала и 400 000 долл. ипотечного кредита.

Некоторые инвесторы применяют ставку денежных поступлений на собственный капитал для ранжирования сопоставимых инвестиций, Другие используют ее для отбора проектов с минимально приемлемым уровнем доходности. Более искушенные инвесторы будут оценивать соотношение между текущими ставками денежных поступлений и прогнозируемым повышением (или снижением) стоимости для определения соответствующей цены.

Техника инвестиционной группы (band of investment technique) — это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной по­стоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах, можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.

В приведенном примере ипотечный кредит в 400 000 долл. составляет 80% от общей суммы выкупного капитала. Ипотечная постоянная равна 12,64%. Таким образом, по кредиту требуются ежегодные выплаты в размере 0,10112 (0,8 X 0,1264) от общей цены покупки. Доля собственного капитала в общей сумме инвестиций составляет 20% при ежегодных выплатах на уровне 14,44%, что составит 0,02888 цены покупки. В итоге общая ставка дохода по технике инвестиционной группы составит 13% (0,10112 + 0,02888 = 0,13), как показано в табл. 12-3.

Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствие достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операцион-

ТАБЛИЦА 12-3

Техника инвестиционной группы

Доля в выкупном

капитале

Текущая

требуемая

ставка

Взвешенная ставка

Ипотечный кредит

80%

х

0,1264

0,10112

Собственный капитал

20%

х

0,1444

0,02888

Общая средневзвешенная ставка

дохода на выкупной капитал 0,13, или 13%

или

RОБЩ =0,1264х0,8+0,1444х(1-0,8)=0,10112+0,02888=0,13=13%

где Rобщ — общий коэффициент капитализации;

Ri — ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды);

RS — коэффициент капитализации собственных средств ( отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных денежных средств.;

M ---доля, или уровень, кредитных ресурсов в общей сумме средств, затраченных на приобретение объекта недвижимости ( отношение величины кредита к стоимости недвижимости).

ном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели, необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы,

РЕЗЮМЕ

Традиционный анализ приносящей доход недвижимости требует ис­пользования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета. Характер текущего дохода от недвижимости, а также дохода от повышения стоимости актива, получаемого при его перепродаже, не соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода. Поэтому аналитики недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы: 1) в них были учтены лишь те статьи баланса, которые наиболее важны для определения рыночной стоимости собственности, а не затраты на приобретение объекта с учетом начисленного износа, 2) отчет о движении денежных средств отражал четыре уровня дохода. При условии составления финансовых отчетов на неизменной основе, их реконструированные варианты могут быть использованы как для расчета значимых соотношений по оцениваемому объекту собственности, так и для проведения его сравнения с другими объектами. Изучение подобных соотношений называется анализом ко­эффициентов (ratio analysis).

Анализ коэффициентов является важным аналитическим инструментом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения объекта коэффициенты, рассчитываемые по балансу, используются как для определения удельного веса земли и сооружений, так и для расчета левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут быть рассчитаны такие показатели, как коэффициент самоокупаемости, коэффициент недоиспользования и коэффициент операционных расходов. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, общих ставок дохода, ипотечных постоянных и ставок денежных поступлений на собственный капитал.

Основная литература:

  1. Оценка бизнеса : учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова, Г.А. Маховиковой – СПб. : Питер, 2010. – 512 с.

Дополнительная литература:

  1. Оценка бизнеса : учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М. : Финансы и статистика, 2003. – 512 с.

  2. Царев В.В. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология : учеб. пособие для студентов вузов по специальности 080105 «Финансы и кредит» и 090109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» / В.В. Царев, А.А. Кантарович – М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2007 – 575с.

2

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса при оценке стоимости предприятия бизнеса

Коэффициент улучшений (improvement ratio). Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности. В примере, приведенном в табл. 12-1, он составляет 90% (450 000 долл./500 000 долл. = 90%). В целом коэффициент улучшений указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения. Чем выше в цене объекта доля изнашивающейся части, тем больше вычитаемая в целях налогообложения сумма начисляемого износа. Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагае­мой суммы и не убывает со временем, а именно относится к земле.

Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%. Торговые центры, как правило, размещаются на дорогой земле, поскольку для них необходимо обеспечить легкий и удобный доступ автомобилей. Более того, значительные площади необходимы для парковки автомобилей, а здания торговых центров для удобства покупателей редко превышают два этажа, поскольку это выгодно. Поэтому для торговых центров данный коэффициент обычно невысок. Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения инвестируются значительно большие средства. Например, если за 1 кв. фут участка земли заплачено 100 долл. и на участке построено пятидесятиэтажное здание, занимающее его полностью, то на каждый кв. фут поэтажной площади приходятся лишь 2 долл. стоимости земли. Для участков, занятых под жилые дома, коэффициент улучшений может сильно варьировать. Одинаковые дома могут быть построены на участке земли стоимостью ив 10 000 долл., и в 25 000 долл.

Коэффициент ипотечной задолженности

Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности; в примере, приведен­ном в табл. 12-1, он составляет 80% (400 000 долл./500 000 долл. = 80%), Хотя в действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене, для застроенного объекта он тем не менее называется коэффициентом отношения кредита к стоимости (loan-tovalut ratio). С точки зрения заемщика, данный коэффициент характеризует уровень левереджа (рычага) — чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже — тем больше доля собственного капитала инвестора.

С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институциональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Например, федеральные финансово-кредитные ассоциации не могут финансировать приобретение домов более чем на 80% от их цены, если нет страхования ипотеки. (Страхование ипотеки защищает кредитора в случаях невыполнения заемщиком своих обязательств.) Компании по страхованию жизни во многих штатах не могут предоставлять кредиты на сумму более чем 75% от стоимости финансируемой ими собственности.

Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму, исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов. Соответственно, если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% про­ектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств при оценке стоимости предприятия бизнеса

Предположим, что приведенный в табл. 12-2 гипотетический отчет о движении денежных средств составлен по тому же объекту, что и баланс.

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (the vacancy and collection allowance ratio) рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовой доход. Как показано в табл. 12-2, он составляет 5% (5 000 долл./100 000 долл. = 5%) и ему соответствует коэффициент загрузки — 95%.

По инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, поскольку основная часть денежных выплат является постоянной и не зависит от уровня загрузки объекта. Для большинства объектов денежные платежи по налогам на недвижимость, по страхованию и обслуживанию долга будут изменяться очень незначительно, независимо от того, загружены они на 25, 50 или 100%.

Гипотетический отчет о движении денежных средств по объекту

Недвижимости Таблица 7-2

Потенциальный валовой доход 100000

Минус: Поправка на недоиспользование и потери

при сборе арендной платы 5000

Плюс: Прочие поступления 3000

Действительный валовой доход 98000

Минус: Операционные расходы,

включая резерв на замещение 33000

Чистый операционный доход 65000

Минус: Обслуживание долга 50555

Поступление денежных средств до уплаты налогов 14445

Приростные затраты на сдачу недвижимости в аренду невелики, поэтому важно, чтобы все или почти все площади были отданы арендаторам. Для собственников предпочтительнее обеспечить 90—100%-ную загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь загрузку на уровне 80% или ниже по ставкам, превышающим ры­ночные показатели.

Коэффициент недоиспользования может быть совершенно различным в зависимости от вида собственности. Отдельно стоящие магазины для розничной торговли либо загружены на 100%, либо вообще не заняты. Загрузка является обязательным условием получения рентного дохода для собственника недвижимости. Для отелей и курортов характерен более низкий уровень загрузки, чем для магазинов или многоквартирных домов. Загрузка курортов зависит от сезонного характера этого бизнеса. Использование отелей также зависит от сезона или от дорожных потоков по выходным дням и других условий. Средний коэф­фициент загрузки для отелей составляет от 60 до 70%. Управляющие многоквартирных домов и офисных зданий обычно пытаются поддерживать коэффициент загрузки на уровне 93 — 97%. Когда сдаваемая в аренду собственность полностью загружена и для потенциальных арендаторов открыт лист ожидания, собственник может резко увеличить ставку арендной платы, что приведет к росту рентного дохода, несмотря даже на одновременный рост коэффициента недоиспользования. Если уровень загрузки упадет ниже 80—85%, управляющие могут предложить скидки с арендной платы для того, чтобы привлечь арендаторов.

Оценка рыночной стоимости объекта должна производиться исходя из арендных ставок и уровня загрузки, типичных для данного вида недвижимости на местном рынке. Качество менеджмента хотя и влияет на текущие финансовые результаты, однако не сказывается на рыночной стоимости собственности. Прогнозирование арендных ставок и коэффициентов загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности управляющих.

Коэффициент самоокупаемости (break-even ratio), также называемый точкой неплатежеспособности (default point), — соответствует мини­мальному уровню загрузки, обеспечивающей покрытие всех денежных расходов. Он рассчитывается путем деления суммы операционных расходов и платежей по обслуживанию долга на потенциальный валовой доход. Прочие поступления обычно не учитываются. В нашем примере коэффициент самоокупаемости составляет около 84% и рассчитывается следующим образом:

$33000(операционные расходы) + $50555(обслуживание долга) : $100000 (потенциальный валовой доход)=83,55%

Расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определять минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо денежных средств станет положительным. Термин точка банкротства (default point) предполагает, что собственник не сможет производить выплаты по ипотечному кредиту, если коэффици­ент загрузки упадет ниже этого уровня. Подобное допущение является неверным. Почти все инвесторы останутся собственниками и в этом случае: большинство будет удерживать объект, даже когда коэффициент упадет ниже точки банкротства, в надежде на увеличение доходов и/или на получение дохода от прироста капитала при перепродаже собственности.

Коэффициент операционных расходов (operating expense ratio) показы­вает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу — 33% (33 000 долл.:100 000 долл. = 33%) в нашем примере. Иногда в знаменателе используется действительный валовой доход.

Операционные расходы необходимы для содержания и управления собственностью, даже если она была приобретена исключительно на деньги собственника. Операционные расходы включают оплату коммунальных услуг, ремонта, отчисления в резерв на замещение, выплаты налогов на недвижимость, управленческие расходы, страхование, зарплату и налоги на нее, оплату рекламы, почтовых расходов и др. статьи. В них не учитываются платежи по обслуживанию долга, начисления износа и подоходные налоги.

Коэффициент операционных расходов будет различным для каждого объекта собственности. Когда собственность сдана на условиях абсолютно чистой аренды, все операционные расходы оплачиваются арендатором, а не собственником. Тогда коэффициент равен 0. Коэффициент может быть ниже 15% по условиям получистой аренды, когда собственник несет расходы только по отдельным позициям, таким, как страховка или налоги на недвижимость. По большинству многоквартирных домов коэффициент обычно колеблется от 33 до 45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата включает оплату всех коммунальных услуг; тогда он может превысить 50%. Для офисных зданий, операционные расходы по которым включают затраты на уборку помещений и на оплату других дорогостоящих услуг, таких, как содержание лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий (45—60%) коэффициент операционных расходов. Собственникам следует вести постоянный мониторинг данного показателя с тем, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополни­тельного внимания, открывает возможности для снижения затрат.

Оценщик должен попытаться оценить операционные расходы при типичном компетентном управлении. Любая экономия (или перерасход) средств, отличная от общепринятых норм, может быть приписана только способностям управляющего, но не самой собственности.

Коэффициент покрытия долговых выплат (debt service coverage ratio) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга. В нашем примере он составляет примерно 1,29 (65 000 долл.:50 000 долл. = 1,2857). Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия дает информацию о "запасе" превышения дохода (чистого операционного дохода) над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.

Коэффициент покрытия дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень коэффициента покрытия долга, так же как и коэффициента ипотечной задолженности. Минимальный уровень данного показателя зависит от каждого объекта, экономических условий и географического района. Например, коэффициент 1,05 может быть приемлем для отдельно стоящего магазина, который сдан на условиях долгосрочной чистой аренды (почти на такой же период, что и срок действия закладной) очень надежному арендатору с рейтингом ААА. Торговом; центру, имеющему около 50% недостаточно надежных арендаторов, будет соответствовать коэффициент 1,20 — 1,50. Для собственности без надежных нанимателей, сданной в долгосрочную аренду, такой как многоквартирные дома или некоторые офисные здания, коэффициент будет составлять 1,25 — 1,50. Непостоянство доходов от отелей и курорта вызывает необходимость поддерживания более высокого коэффициента. Для рекреационных сооружений, таких, как залы для игры в мяч,теннисные корты и катки, коэффициент устанавливается на уровне с 1,50 до 2,50.


Другие похожие работы





© 2002 - 2021 RefMag.ru