RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
[email protected], ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Классификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условиях

Классификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условиях

Буга А.В., Бардулин Е.Н. Классификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условиях // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). 2019. № 8 (10). С. 14-21.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Классификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условиях"

14 Буга А.В. кандидат экономических наук, доцент Северо-Западного института управления РАНХиГС при президенте РФ Бардулин Е.Н. доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского университета ГПС МЧС России Классификация и сегментирование объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских условиях Аннотация: В статье рассматриваются вопросы классификации и сегментирования объектов коммерческой недвижимости при их оценке в современных российских услови- ях, где практика оценки и расчет рыночной стоимости объекта недвижимости способству- ет эффективности инвестиций в недвижимость, росту прибыли и развитию самого субъек- та на рынке недвижимости Ключевые слова: объект коммерческой недвижимости; оценка недвижимости; рас- чет рыночной стоимости; метод оценки недвижимости; классификация коммерческой не- движимости Categorization and segment object to commercial premises under their estimation in modern Russian condition The Abstract: In article are considered questions to categorizations and segment object to commercial premises under their estimation in modern Russian condition, where practice of the estimation and calculation of market value of the object to premises promotes efficiency an investment in premises, growing of the profit and development most subject on the market of the premises Keywords: object to commercial premises; the estimation to premises; the calculation of market value; the method of the estimation to premises; categorization to commercial premises Современная рыночная экономика России предоставляет возможность каждому субъекту РФ (предпринимателю) свободу предпринимательства и право на частную соб- ственность, позволяющую ему (субъекту рынка) владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, где одним из главных элементов существования рынка недви- жимости выступает независимая оценка недвижимости, которая включает оценку права собственности или иных прав субъекта. Поэтому для обеспечения эффективности вложе- ний денежных средств (инвестиций) используется независимая оценка недвижимости, ко- торая применяется в широком диапазоне, т.е. существует многомерная и многоуровневая система экономических оценок, которая охватывает и проникает во все части обществен- ного производственного процесса. Изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и рас- чет рыночной стоимости определенного объекта недвижимости способствует дальнейше- му прогрессу вложенных им денежных средств в недвижимость, росту прибыли, а вместе с тем и развитию самого субъекта на рынке недвижимости. Для получения прибыли от вложенных средств, необходимо изучить не только сущность и классификацию недви- жимого имущества, принципы и этапы оценки недвижимого имущества, подходы и мето- 15 ды оценки недвижимости, но и уметь оценить современное состояние рынка производ- ственной недвижимости, определить рыночную стоимость объекта производственного назначения, рассчитать прибыль от приобретенного имущества на ближайшие 5-15 лет. 9 Существует десятки методов для оценки недвижимости. Для оценки объекта недви- жимости необходимо учитывать характер объекта, цель и функции оценки при выборе определенного метода. Для того чтобы получить более точную стоимость объекта недви- жимости необходимо использовать наибольшее количество методов оценки недвижимо- сти10. Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя не только затраты на дан- ный объект недвижимости, но и прибыль от его эксплуатации и возможно в дальнейшем продажу. Необходимо учитывать, что объекты недвижимости при возможном снижении эффективности их использования могут изменять свое назначение. Снижение эффективно- сти возможно в результате износа зданий и воздействие тенденций на рынке недвижимости. Объектом оценки может быть любая недвижимость, которая имеет имущественные права (полные или частичные), обусловленные отделением или разделением прав соб- ственности. В момент установления рыночной стоимости объекта недвижимости субъект должен учитывать ограничения прав собственности, договор аренды, сервитуты, ограни- чения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной тер- риторией. В момент оценки учитывается многочисленные ценообразующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых не постоянны. Анализ рыночной стоимости объекта недвижимости показывает состояние его конъюнктуры. В связи с тем, что рыноч- ная ситуация нестабильна, рыночная стоимость базируется на анализе информации, со- бранной на конкретную дату, на рыночных данных в определенное время. Расстановка рыночных сил позволяет регулировать результат оценки и величину стоимости 11. Оценка недвижимости может также проводиться для объектов недвижимости, находящихся в проектировании или в принятии решения о строительстве любого объекта недвижимости. В таком случае, когда возникает разрыв во времени между датой проведе- ния оценочных работ и датой выхода объекта недвижимости на завоевание рынка, обес- печивающего прирост денежных средств, тогда оценка недвижимости требует определе- ния рыночной стоимости на дату завершения строительства. Необходимо при оценке объ- екта недвижимости учитывать и тот факт, что достроенные объекты недвижимости под воздействием различных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушают- ся, а также на рыночную стоимость объекта недвижимости воздействует изменение ры- ночной среды. Т.е. возникает потеря эксплуатационных качеств, потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом, изменение привлека- тельности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситу- ации в регионе.12 Таким образом, нужно рассчитать не только срок эксплуатации, в тече- ние которого объект недвижимости можно использовать, извлекая прибыль, но и спроек- 9 Спирина В.С. Оценка привлекательности объектов коммерческой недвижимости /В. С. Спирина //MASTER’S JOURNAL. – 2013.- №1- C. 217- 222 10 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России: учебное пособие / И.Т. Балабанов. - М: Изд-во Фи- нансы и статистика, 2011. – 192 с. 11 Анисимова О.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / О.С. Анисимова. – М: Изд-во Юнити-Дана, 2011. – 455 с. 12 Спирина В.С. Оценка привлекательности объектов коммерческой недвижимости /В. С. Спирина //MASTER’S JOURNAL. – 2013.- №1- C. 217- 222 16 тировать возможное изменение эксплуатации объекта недвижимости, его модернизацию, учитывая его (объекта) возможный конец экономической жизни. Объекты коммерческой недвижимости могут быть торгового, производственного (складская) и офисного назначения. Классификация коммерческой недвижимости не мо- жет проводиться по общим для этих категорий признакам. Таким образом, рассмотрим классификацию каждой категории коммерческой недвижимости (табл.1,2,3). Объекты коммерческой недвижимости были разделены на 4 класса: A, B, C, D. Каждый класс имеет свой балл по мере снижения классности объекта. Самому высокому классу А присваивается 5 баллов, далее по убыванию: В- 4 балла, С- 3 балла, D- 2 балла. После суммирования баллов по всем характеристикам для объекта оценки, получаем окончательный результат, который попадает в один из интервалов в конце таблицы. Каж- дый интервал соответствует своему классу. Именно к этому классу и относится объект в конце проведения определения классности объекта. 13 Таблица 1 Классификация торговой недвижимости Торговые помещения № п/п Характеристи- ка Классы А- 5 В- 4 С- 3 D-2 1 Местоположе- ние, транс- портная до- ступность на главных пло- щадях и маги- стралях, вблизи ост. общественно- го транспорта, с удобным подъез- дом и подходом на транспортных артериях, вблизи ост. обществен- ного транспорта, с удобным подъ- ездом и подхо- дом на улицах и пло- щадях, с не со- всем удобным подъездом внутри микро- района, двора 2 Качество от- делки новое строитель- ство; высококачествен- ная отделка недавний срок постройки, улучшенная от- делка срок эксплуата- ции более 20 лет, устаревшее или реконструирован- ное здание иного назначения, стан- дартный ремонт бывший жилой фонд стандарт- ный ремонт 3 Состояние в отличном состо- янии в отличном или хорошем состоя- нии в хорошем или удовлетворитель- ном состоянии требует ремон- та 4 Парковка подземная пар- ковка или много- уровневая назем- ная парковка с крытым перехо- дом в здание организованная наземная парков- ка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к терри- тории парковки недостаточное количество мест на неохраняемой наземной авто- парковке стесненность, неудобный подъезд 5 Наличие кон- цепции здания единый собствен- ник здания, нали- чие «якорных арендаторов», наличие концеп- ции позициониро- вания здания на рынке несколько круп- ных собственни- ков здания, наличие «якор- ных арендато- ров» несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов раз- ного качества отсутствие концепции зда- ния Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 13 В. А. Вольнова О краткой классификации недвижимости/ Вольнова В.А.// Вестник оценщика. - 2011. № 21 С. 53 -56 17 Для каждой категории недвижимости есть свои отличительные черты, на которые будет обращать внимание потенциальный покупатель той или иной коммерческой недви- жимости. Помимо общих признаков недвижимости, таких как: местоположение, транс- портная доступность и состояние здания, то для складской недвижимости, это - планиров- ки и инженерные системы, а для торговой - это качество отделки, концепция здание (к примеру, единственный собственник и постоянные арендаторы), где для офисной очень важна инфраструктура района и парковка.14 Таблица 2 Классификация производственной (складской) недвижимости Складские помещения № п/п Характери- стика Классы А- 5 В-4 С-3 D-2 1 Местопо- ложение, транспорт- ная доступ- ность удачное, на глав- ных магистралях и транспортных ар- териях, в промыш- ленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удоб- ным подъездом хорошее, на окра- ине города, с неко- торой удаленно- стью от транспорт- ных артерий или с не совсем удобным подъездом с недостатками в расположении, с неудобным подъез- дом расположение в глубине террито- рии промпредприя- тия; неудобный подъезд через КПП 2 Прилегаю- щая терри- тория огороженная и круглосуточно охраняемая, бла- гоустроенная тер- ритория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д вет- ка огороженная и круглосуточно охраняемая, благо- устроенная терри- тория или охрана по периметру тер- ритории; наличие площадок отстоя и парковки охрана по перимет- ру территории; не- достаток места для парковки и манев- рирования больше- грузных машин устаревшая система охраны; стеснен- ность прилегающей территории 3 Констр. - планиро- вочные ре- шения высота помеще- ний не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м высота помещений не менее 6 м, с сет- кой колонн не ме- нее 6х12 м высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа здание изначально не приспособленное под склад, подваль- ные помещения, высота помещений менее 4 м, ангар арочного типа, сель- хозпостройки 4 Состояние новое строитель- ство, качественная отделка в отлич- ном состоянии построенное не ранее 1990г. или реконструирован- ное в отличном или хорошем состоянии построенное до 1985г. или рекон- струированное в хорошем ил удо- влетворительном состоянии старой постройки, в удовлетворитель- ном состоянии или требующее ремонта 5 Инженер- ные систе- мы здания современные ин- женерные систе- мы; система учета и контроля досту- па сотрудников современные ин- женерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, ав- тономная электро- станция, пожаро- тушение, видеона- блюдение) устаревшие инже- нерные системы (вентиляция проти- вопожарная сигна- лизация, отопление, пожарот.) устаревшие инже- нерные системы, отсутствие части систем Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 14 В. А. Вольнова О краткой классификации недвижимости/ Вольнова В.А.// Вестник оценщика. - 2011. № 21 С. 53 - 56 18 Рассмотрим классификацию производственной (складской) недвижимости более подробно. Для объектов офисной недвижимости большую роль играет расположение, а именно транспортная доступность и развитая инфраструктура, т.к. данные факторы игра- ют одну из главных ролей в определении цены здания или помещения. Поэтому если состояние здания и его отделка будут среднего качества, но офис бу- дет находиться в центре города, с удобным расположением для работников и клиентов компаний, там расположенных, цена за его м2 будет заметно отличаться от абсолютно но- вого офисного здания, находящегося, к примеру, окраине города, т.к. некоторые офисные здания, расположенные в таких «удобных» местах, ранее могли предназначаться для аб- солютно других целей (жилого производственного назначения), но с течением времени переоборудовались под офисные помещения, как источник наибольшего дохода. Таблица 3 Классификация офисной недвижимости Офисные помещения № п/п Характери- стика Классы А- 5 баллов В- 4 балла С- 3 балла D- 2 балла 1 Местопо- ложение транспорт- ная доступ- ность центр города; райо- ны, приближенные к центру; локальные центры города; на главных маги- стралях районы средней удаленности; неко- торая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом удаленные районы; окраина; неудобный подъезд в глубине терри- тории промпред- приятия и на пер- вых этажах жи- лых домов 2 Состояние новое строитель- ство; высококачественная отделка в отличном состоянии срок эксплуатации 5-7 лет, высококаче- ственная отделка в отличном или хо- рошем состоянии устаревшие офис- ные или реконстру- ированные здания иного назначения; стандартный ре- монт, отделка в от- личном или хоро- шем состоянии изначально по- мещения иного назначения; в удовлетворитель- ном состоянии или требующие ремонта 3 Конструк- тивно- пла- нировочные решения высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% помещения не менее 3,0м; вспомогатель- ная площадь не бо- лее 20% высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планиро- вочные решения размещение в под- вальных, полупод- вальных помеще- ниях, в производ- ственных корпусах 4 Парковка подземная парковка или крытая много- уровневая наземная парковка с крытым переходом в здание организованная охраняемая парковка с достаточным коли- чеством мест; удоб- ный подъезд к терри- тории парковки недостаточное коли- чество мест на не- охраняемой назем- ной автопарковке; стесненность, не- удобный подъезд отсутствие пар- ковки 5 Инфра- структура развернутая инфра- структура централи- зованного обеспе- чения арендаторов оргтехникой, сред- ствами связи и те- лекоммуникации недостаточная ин- фраструктура об- служивания бизнеса и отдыха при нали- чии развитой ин- фраструктуры в непосредственной близости от зданию недостаточная ин- фраструктура об- служивания бизнеса и отдыха отсутствие ин- фраструктуры Интервал класса 20-25 16-19 12-15 8-12 Состояние и конструктивно- планировочные решения офисных помещений также не менее важны для потенциальных покупателей или арендаторов. Поэтому новостройки или здания в отличном состоянии, то высота потолков, собственная парковка, высокока- 19 чественный ремонт – все это влияет как на престиж здания и привлекательность для арен- даторов на конкурентном рынке, так и на его цену.15 При оценке офисного помещения необходимо ознакомится с юридическим описа- нием объекта оценки, а именно с адресом объекта оценки, имущественными правами на объект, формой собственности, собственником, существующими ограничениями (обреме- нениями) права, текущим использованием объекта.16 Для офисного помещения очень важно месторасположение самого объекта оценки, район города, близлежащие магазины, автобусная остановка, асфальтирование и т.д., т.е. объект недвижимости должен обладать коммерческой привлекательностью. Необходимо произвести техническое обследование помещения с целью уточнения состояния строи- тельных конструкций объекта.17 Техническое обследование помещения возможно только визуально, с использова- нием данных бюро технической инвентаризации (БТИ)18. Исходя из этих данных, оцен- щик относит офисное помещение к определенному классу. И далее оценщик рассчитывает фактическую стоимость офисного помещения различными методами. Поэтому на основа- нии произведенных расчетов после применения различных методов оценки стоимости не- движимости делается вывод о реальной стоимости объекта недвижимости. После определения реальной стоимости объекта недвижимости определяется стои- мость объекта недвижимости с точки зрения капитализации дохода, оценщик высчитыва- ет стоимость будущих выгод от недвижимого имущества. Рассчитывается доход от владе- ния имуществом и выручка от реализации данного имущества в дальнейшем. В основном период сдачи в аренду недвижимого имущества рассматривается сроком не менее 5 лет, а затем возможная продажа или модернизация данного объект недвижимости. Таким образом, если в ближайшие 5 лет недвижимое имущество будет сдаваться в аренду, то текущая стоимость будет равна сумме доходов за все 5 лет: ТС=П1+П2+П3+П4+П5 (1) Далее рассчитывается приведение к текущему моменту времени доходов: Пi=(Cапi- Cзсi)·ТСеi, (2) Где: Cапi – арендная плата объекта недвижимости в i– ом году; Cзсi – затраты на содержания объекта недвижимости в i– ом году; ТСеi - текущая стоимость единицы для i– ого года. Затем рассчитывается возможный доход от продажи объекта недвижимости (реверсии) по формуле: Дар Ср = ----------- (3) Свк 15 Сеничева Е.Б. Оценка эффективности использования коммерческой недвижимости/ Е. Б. Сеничева// Фи- нансовые исследования.- 2010. - №1(8) С. 62- 67. 16 Спирина В.С. Оценка привлекательности объектов коммерческой недвижимости /В. С. Спирина //MASTER’S JOURNAL. – 2013.- №1- С. 217 - 222 17 Угаров А.С. Методы выбора местоположения торговой точки//Маркетинг в России и за рубежом.-2011. - № 6. -С. 99- 105 18 Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Д.В.Виноградов. – Владимир: Изд-во Вла- дим. гос. ун-т, 2010. – 136 с. 20 Где: Дар – доход от аренды; Свк – ставка возвратной капитализации. Доход от аренды рассчитывается по шестому году аренды, в случае если предпри- ниматель планировал сдавать в аренду 5 лет свое имущество. Ставка возвратной капита- лизации для нежилых помещений, представленных на рынке, составляет 10%. Результат расчета стоимости реверсии приводится также к текущему моменту с ис- пользованием формулы: Трев = Ср ТС е5 (4) Где: Ср - стоимость реверсии, ТСе5 - текущая стоимость единицы для пятого года. Необходимо также учитывать затраты на содержание офисного помещения, вклю- чающие оплату коммунальных услуг и налог на имущество. Кроме того, указанные затра- ты также могут расти, как и арендная плата. Обычно на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов. Причем если планируется сдавать в аренду офисное помещение на 5 лет, то затраты на ремонт можно не учитывать. Таким образом, общая стоимость объекта недвижимости получается равной сумме текущей сто- имости потока доходов от аренды и дохода от реверсии. Окончательно рыночная стои- мость объекта недвижимости устанавливается как средневзвешенная сумма результатов, полученных различными методами оценки стоимости недвижимости. Хотя более реаль- ную стоимость объекта недвижимости получаем методом сравнения аналогов объекта не- движимости.19 На сегодняшний день, чтобы находится предпринимателю в прибыли, не достаточ- но только сдавать в аренду свое недвижимое имущество или выставлять его на продажу. Необходимо на несколько шагов вперед рассмотреть возможные варианты доходности и прибыли от недвижимого имущества.20 Предприниматель для того, чтобы эффективно и конкурентоспособно использовал недвижимое имущество, должен обладать еще и про- фессиональным управлением. Существует большое количество принципов оценки, которые достаточно четко раскрывают взаимосвязь объектов оценки и внешней рыночной среды. Один из основных принципов оценки - это принцип наилучшего и наиболее использования объекта недви- жимости, который дает вероятное, законное, физически возможное, экономически обос- нованное, финансово осуществимое использование, приводящее к максимальной продук- тивности объекта и его наивысшей стоимости. Возможные варианты - это реконструкция, модернизация, новое строительство. Если говорить о приобретении офисного помещения, то возможно только реконструкция или модернизация. При реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования определенного объекта недвижимости через год, два после начала владения собственник 19 Спирина В.С. Оценка привлекательности объектов коммерческой недвижимости /В. С. Спирина //MASTER’S JOURNAL. – 2013.- №1- с. 217-222 20 Сеничева Е.Б. Оценка эффективности использования коммерческой недвижимости/ Е. Б. Сеничева// Фи- нансовые исследования.- 2010. - №1(8) С. 62- 67 21 планирует, например, реконструкцию недвижимого объекта, которая поможет ему увели- чить доходы от использования имущества и соответственно справедливую рыночную сто- имость объекта.21 Реконструкция может представлять собой разделение на помещения меньшей пло- щади, что может быть реальным в зависимости от особенностей помещения. В результате реконструкции объекта недвижимости вместо одного помещения возникают несколько помещений пусть и меньшей площади, но и естественно прибыльнее. Известно, что спрос на помещение меньшей площади выше, поскольку большее количество фирм сейчас ведет свою деятельность, используя современные информационные технологии, а именно сеть интернет, что естественно не требует большого количества сотрудников. Реконструкция помещения позволит собственнику снизить риски отсутствия необходимого уровня дохо- дов и хотя бы одно из помещений будет им сдано в аренду. Таким образом, для оценки недвижимости в современных условиях необходимо рассчитать рыночную стоимость реального объекта недвижимости, а также разработать план реконструкции данного объекта и повышения доходности его использования. Анализируя выше сказанное, делаем выводы, что для оценки коммерческого не- движимого имущества необходимо: рассмотреть сущность и классификацию недвижимого имущества; определить вид стоимости для оценки недвижимости; получить все необходимые для оценки документы о недвижимости, проанализировать современный рынок коммерческой недвижимости; сделать оценку наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. применить необходимые подходы и методы оценки недвижимости для получения стоимости, оговоренной в договоре на оценку; согласовать результаты оценки и вывести окончательную стоимость. Список литературы: 1. Старинский В.Н. Куприн А.А. и др. Оценка стоимости имущественного комплекса предприятия// учебно-методическое пособие /под ред Старинского/ Куприн А.А., Буга А.В., Лабудин А.Н. Самодуров А.А., СПб: изд Астерион 2015г- С 386 2. Бардулин Е.Н., Буга А.В., Куприн А.А. Особенности регулирования и специфика оценочной деятельности для целей судопроизводства //Экономика и управление: вчера, сегодня, завтра. 2017. № 11. С. 129-138. 3. Старинский В.Н., Куприн А.А., Грозаву И.И. Особенности и специфика оценочной деятельности на современном рынке коммерческой недвижимости//Экономика и управление: вчера, сегодня, завтра. 2017. № 11. С. 26-32 4. Куприн А.А. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств учебно-методическое пособие Старинский В.Н, КупринА.А., Буга А.А., Лабудин А.В., Самодуров А.А. .СПб: Астерион 2015- 472 с 21 Угаров А.С. Методы выбора местоположения торговой точки//Маркетинг в России и за рубежом.-2011. - № 6. -С. 99-105

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2024 RefMag.ru