|
|
Примеры: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
|
Капитализация в оценке стоимостиКапитализация в финансовой математикеКапитализация слово капитализация имеет несколько значений. в этой главе оно будет
млн рб, полагающийся в конце каждого месяца, капитализированный при 3 процентах, m = 12, равен 400 млн рб, так как эта сумма является настоящей стоимостью вечной ренты, которая будет обеспечивать 1 млн рб в конце каждого месяца, если инвестирована приj12 = 3 процента. В современной экономической теории капитализация является крайне важным инструментом оценивания различных активов и обязательств, одним из наиболее важных применений является определение капитализированной стоимости инвестиций активов, обычно называемой капитализированной стоимостью. Капитализированная стоимость активов определяется как первоначальная стоимость плюс настоящая стоимость неограниченного числа возобновлений. Настоящая стоимость неограниченного числа возобновлений является текущей стоимостью вечной ренты, которая будет обеспечивать необходимые возобновляемые платежи. Отсюда, еслиC является первоначальной стоимостью иK является капитализированной стоимостью, тогда 106 
Если однако рента является общей рентой, W принимается в качестве возобновляемой стоимости иR , используемое в (7), вычисляется по формуле(2). ПРИМЕР 1 Промышленная компания
первоначально заплатила за сверла 20 млн рб, после чего в конце каждого месяца
компания платит по 10 млн рб за возобновление сверл РЕШЕНИЕ Платежи по 1 млн рб в конце каждого месяца образуют общую ренту. ЕслиR является платежом эквивалентной простой вечной ренты, тогда R = 1/s1 K = C + R/i = 2 + 12,245533 / 0,045 = 274,122950 млн рб. Если первоначальная стоимость C является той же самой, что и стоимость замены, вычисление можно немного упростить путем рассмотрения первоначальной стоимости, как первого платежа полагающейся вечной ренты. Следующий пример иллюстрирует эту возможность. ПРИМЕР 2 Найти капитализированную стоимость машины, которая стоит 50 млн рб и подлежит замене по той же самой стоимости в конце каждого десятилетнего периода. Деньги стоят 4% эффективно. РЕШЕНИЕ Представим платежи на временной диаграмме
107  Эта общая полагающаяся рента с платежами по 50 млн рб может быть заменена простой рентой с платежами R , где R = W/ аm p i = 50/а10 4% = 50 0,12329094 = 6,164547 . Тогда, поскольку K является настоящей стоимостью этой ренты K = R/i = 6,164547 / 0,04 = 154,11367 млн рб . В теории капитализации часто встречается термин периодическая инвестиционная стоимость. Периодическая инвестиционная стоимость
стоимость активов при j4 = 4% равна 100 млн рб, то поквартальная
Периодическая инвестиционная стоимость имеет более простую
фонд в конце каждого периода начисления процентов, будет накапливать основную сумму, которая в противном случае была бы потеряна, когда активы достигнут конца своего использования. Таким образом, Ci теряются как процент и выплатаR, необходимая для сохранения первоначального капитала нетронутым, содержит реальную 108 Капитализация земельной ренты при проведении оценки стоимости землиКапитализация земельной ренты – способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Он выражается зависимостью:
Однако в Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли. Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сдачи сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным. Если договор аренды заключен недавно или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности. Таблица 15
Допустим, например, что участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду на вышеупомянутых условиях за 186 000 руб. в год сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации равной 12%, номинальная стоимость упомянутого участка земли составит: 186 000/0,12 = 1550 тыс. руб. Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды, которые устарели и больше не отражают текущего состояния рынка, следует исключить. Кроме того, как и при использовании методов «извлечения» и переноса, рассчитанные таким образом стоимости земельных участков нельзя использовать непосредственно, а только в качестве ориентиров при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых страт. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ПОСТОЯННОГО ДОХОДА при оценке бизнеса предприятия•Бизнес можно оценить с помощью капитализации постоянного дохода, получаемого за ограниченный период времени. Существуют три метода возврата инвестированного капитала: •метод Инвуда, •метод Ринга •метод Хоскольда. Когда метод капитализации нельзя применять:•когда отсутствует информация о рыночных сделках; •если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; •когда объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т.е. требует серьезной реконструкции. Метод капитализации арендной платы при оценке земли22.1.Стоимость земли данным методом определяется как отношение арендной платы за минусом издержек, связанных с владением земельным участком, к коэффициенту капитализации. Пример: Рыночная ставка арендной платы за пашню= 1000 руб./га Ставка земельного налога= 200 руб./гаКоэффициент капитализации= 0,1Рыночная стоимость пашни= (1000-200) : 0,1 = 8000 руб./га22.2. Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах. 22.3. При расчете рыночной стоимости необходимо использовать только данные о рыночных ставках арендной платы за землю. В качестве последних целесообразно использовать ставки, формируемые на вторичном рынке.
метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации: ОРС CF1 r g ОРС – обоснованная рыночная стоимость; CF – денежный поток; R – ставка дисконта; g - темп роста; (R – g) – коэффициент капитализации. Метод капитализации земельной ренты при оценке земли16.1. Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации земельной ренты или чистого дохода, приносимого землей (незастроенным земельным участком). Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. Пример:
17.1. При оценке рыночной стоимости согласование является заключительным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, полученных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. Согласование означает процесс получения единого результата на основе общих требований. 17.2. При выведении итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода. 17.3. Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. 17.4. Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным. 17.5. Согласно требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).
Метод капитализации чистого операционного дохода при оценке земли23.1. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, заключается в определении дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации. В данном случае чистый операционный доход рассматривается в качестве земельной ренты. 23.2. Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади. 23.3. Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия. 23.4. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции. 23.5. Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. 23.6. Оптимальная структура посевных площадей, определяемая наиболее типичным севооборотом для данной местности, является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. 23.7. Доход также может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. 23.8. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов. 23.9. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни. 23.10. Ниже приведен пример расчета стоимости пашни при наличии 2-х товарных культур (пшеницы и ячменя) и пятипольном севообороте. Пример:
Метод прямой капитализации в доходном подходе оценки недвижимостиМетод прямой капитализации применяется, когда денежный поток от объекта недвижимости будет носить стабильный постоянный характер. Данное условие будет выполняться, если объект расположен в удачном месте, выведен на рынок и успешно функционирует, не требует в ближайшие годы капитальных вложений. Последовательность определения стоимости по методу прямой капитализации:
где
При этом особое внимание следует уделить составлению отчета о доходах и расходах. Структура отчета о доходах и расходах:
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными. Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы: • коммунальные; • на текущие ремонтные работы; • заработную плату обслуживающего персонала; • налоги на заработную плату; • на пожарную охрану и обеспечение безопасности; • на рекламу и заключение арендных договоров; • на консультации и юридическое обслуживание; • на управление. Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений. В качестве исходного значения могут служить нормы амортизационных отчислений в зависимости от типа здания и его конструктивных элементов.
Пример определения стоимости по доходному подходу (метод прямой капитализации) Исходные данные: объект оценки – встроенное помещение магазина (IIгруппы капитальности), расположенного в центральной части города. Его местоположение предполагает стабильный поток средств, поэтому для определения стоимости по доходному подходу используем метод прямой капитализации. При получении задания на оценку был предоставлен договор аренды на объект недвижимости. Изучив договор аренды, оценщик пришел к выводу, что контрактная арендная ставка совпадает с рыночной, поэтому в расчет принимаем арендную ставку по контракту. 1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) на основе арендной ставки по различным помещениям магазина: Таблица 44 Метод прямой капитализации в оценке объектов недвижимого имуществаМетод прямой капитализации применяется, когда денежный поток от объекта недвижимости будет носить стабильный постоянный характер. Данное условие будет выполняться, если объект расположен в удачном месте, выведен на рынок и успешно функционирует, не требует в ближайшие годы капитальных вложений. Последовательность определения стоимости по методу прямой капитализации:
где
При этом особое внимание следует уделить составлению отчета о доходах и расходах. Структура отчета о доходах и расходах:
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными. Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы: • коммунальные; • на текущие ремонтные работы; • заработную плату обслуживающего персонала; • налоги на заработную плату; • на пожарную охрану и обеспечение безопасности; • на рекламу и заключение арендных договоров; • на консультации и юридическое обслуживание; • на управление. Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений. В качестве исходного значения могут служить нормы амортизационных отчислений в зависимости от типа здания и его конструктивных элементов.
Пример определения стоимости по доходному подходу (метод прямой капитализации) Исходные данные: объект оценки – встроенное помещение магазина (IIгруппы капитальности), расположенного в центральной части города. Его местоположение предполагает стабильный поток средств, поэтому для определения стоимости по доходному подходу используем метод прямой капитализации. При получении задания на оценку был предоставлен договор аренды на объект недвижимости. Изучив договор аренды, оценщик пришел к выводу, что контрактная арендная ставка совпадает с рыночной, поэтому в расчет принимаем арендную ставку по контракту. 1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) на основе арендной ставки по различным помещениям магазина: Таблица 44 Метод капитализации при оценке бизнеса (предприятия) - область применения, сущность, достоинства и его недостаткиОценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных доходов. Выявление и расчет величин рисков. Оценка стоимости предприятия методом ликвидационной стоимости. Оценка стоимости предприятия методом сделок. Оценка стоимости неконтрольного пакета акций методом компаний-аналогов. Понятия о трансформации и нормализации бухгалтерской отчетности. Виды стоимости в оценке бизнеса. Факторы, влияющие на рыночную стоимость предприятия. Влияние риска и стоимость капитала. Список литературы: Основная литература:
Дополнительная литература:
Оценка объекта недвижимости методом капитализации доходаЭтот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. Анализ доходов Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-50 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 40 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов. Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту: ТС= П1+П2+П3+П4+П5 Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле: Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi, где Capi - арендная плата в году i; Сзсi - затраты содержания в году i. TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:
где СД - ставка дисконтирования за год; i - количество лет. Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 25-30%. Принимаем СД равной 30%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража. Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:
Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой: ТСрев = Срев*ТСЕ5, где Срев - стоимость реверсии, ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года. Анализ расходов Затраты на содержание гаража составляют 50300 рублей, в том числе налог на имущество – 24000 рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов. Необходимо отметить, что для использования здания магазина как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.7) Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии). Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 1126871 рубль или округленно 1127000 рублей. Оценка ожидаемого годового чистого операционного дохода от недвижимостиПотенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов. ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости: ПВД = S • Сар, (4.2) где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год. Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы: ДВД = ПВД – Потери . (4.3) или ДВД = ПВД ?(1 – Кндз)?(1 – Кн ар), (4.4) где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду); Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту. Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР). ЧОД = ДВД – ОР. (4.5) Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости. Операционные расходы принято делить на:
Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода
Оценка стоимости недвижимости методом капитализацииБазовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:
где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость); R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом); NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также используется русская аббревиатура ЧОД). Алгоритм метода капитализации: 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании; 2) определение ставки капитализации; 3) определение стоимости объекта недвижимости. Преимущества метода капитализации при оценке бизнеса предприятия:•простота расчетов; •метод прямой капитализации в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. Расчет коэффициента капитализации для оценки недвижимости доходным подходом
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле:
где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб./год; V – рыночная стоимость квартиры, руб.; R– коэффициент капитализации. Результаты расчета сводятся в табл. 16. Таблица 16 Расчет нормы возврата в составе ставки капитализации при оценке недвижимостиНорма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение. Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r1):
Условия применения метода капитализации :•когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, •для стационарных ДП в прошлом, настоящем и будущем, •ДП д.б. положительны, устойчивы, иметь тенденцию к росту в прошлом, настоящем и будущем. Применяется для оценки устойчивого бизнеса в области производства и услуг, имеющих постоянный спрос и если не ожидается потрясений в будущем. Список литературы и источников на тему "Капитализация в оценке стоимости"
 Полный комплект решенных тестов и практикумов по оценке для курсов оценщиков умц Полный комплект контрольных по оценке для НИУДДругие похожие работы |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
© 2002 - 2024 RefMag.ru |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
.
–
стоимость, расчитанная по методу прямой капитализации;
–величина
ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).
–ставка
(коэффициент) капитализации.
–
стоимость, расчитанная по методу прямой капитализации;
–величина
ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).
–ставка
(коэффициент) капитализации.
(4.1.)
(20)|
|