Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая стоимость земельного участка: проблема оценки
Серебренникова А.А. Кадастровая стоимость земельного участка: проблема оценки // Молодежь и наука. 2019. № 4. С. 96.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая стоимость земельного участка: проблема оценки"УДК 349.418 КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПРОБЛЕМА ОЦЕНКИ Cadastral value of land: the problem of valuation А. А. Серебренникова, студент, Уральский государственный аграрный университет (Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, 42) Рецензент: Н. Н. Симачкова, кандидат исторических наук, доцент Аннотация В данной статье раскрывается понятие стоимости земельного участка, особенности объекта права, которые отличают его от других и формируют специфику. Дана характеристика рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, обозначены принципы оценки объекта недвижимости. Кроме того, перечислены основные нормативные правовые акты в области правового регулирования оценки земельных участков. В данной статье обозначен круг проблем, которые являются твердым основанием для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании такой оценки. Определены основные направления развития некоторых правовых аспектов в целях совершенствования правоприменения. Ключевые слова: недвижимость, стоимость, участок, рыночная и кадастровая стоимость, правовое регулирование, правоприменение. Summary This article reveals the concept of land plot value, peculiarities of the object of law, which distinguish it from others and form specifics. The characteristic of market and cadastral value of land plots is given, the principles of assessment of real estate object are designated. In addition, the main normative legal acts in the field of legal regulation of land plots valuation are listed. In the given article the range of problems which are the firm basis for occurrence of an incorrect cadastral estimation and, as consequence, numerous judicial disputes about contestation of such estimation is designated. The basic directions of development of some legal aspects with a view of perfection of law enforcement are defined. Key words: real estate, value, plot, market and cadastral value, legal regulation, law enforcement. В условиях современной рыночной системы актуален вопрос проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в России. В соответствии с законодательными изменениями, внесенными в Налоговый кодекс в 2015 году, кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется как налогооблагаемая база [3]. Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит провести различие между понятиями «земля» и «участок». При оценке земельного участка учитывается определенная демаркированная территория с определенными границами. В соответствии с российским законодательством оценка земли является сложной процедурой. Сложность заключается в специфике местности. Она имеет другое назначение и потенциальную полезность. В то же время считается, что стоимость самого земельного участка имеет ценность, а возведенные на нем здания считаются улучшением этой стоимости в качестве вклада в него. Кроме того, все здания имеют определенный срок годности, а сам участок не ограничен по времени своей полезностью. Земельный участок может быть оценен, если он имеет определенные фиксированные границы и статус. Все основные характеристики земельного участка фиксируются в государственном кадастре и в правоустанавливающих документах на него. Существует рыночная и кадастровая стоимость объекта. Кадастровая стоимость представляет собой массовую оценку земель по аналогичным объектам и расположению. Рыночная стоимость представляет собой единую оценку конкретного демаркированного участка с учетом всех его индивидуальных особенностей. Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определяемая в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в результате проведения государственной кадастровой оценки. Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется посредством различных нормативных правовых актов, в том числе международных договоров, к которым присоединилась Российская Федерация, федеральных законов, а также ряда подзаконных нормативных правовых актов. Примером международного договора является Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод и Протокол № 1 [1], а также ст. 65 и ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации определены принципы и особенности оценки земель [2]. С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой экспертизе» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) от 03 июля 2016 года, предусматривающий новый порядок проведения государственной кадастровой оценки [4]. В соответствии с законом были приняты подзаконные акты, необходимые для проведения кадастровой оценки, в том числе Методические указания по проведению государственной кадастровой оценки [5]. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель [6]. Кроме того, используются ведомственные правовые акты, в том числе утверждающие Порядок рассмотрения декларирования характеристик недвижимого имущества, в том числе его форму, Порядок формирования и предоставления перечня недвижимого имущества, подлежащего государственной кадастровой оценке и др. Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основе статистических данных о рыночных ценах на объекты недвижимости. Кроме того, он должен учитывать особенности месторасположения участка, его рентабельность и другие ценовые факторы. В то же время, процедура оценки земельных участков осложняется поиском источников указанной информации. Это требует открытого процесса публикации информации о заключенных сделках с объектами недвижимости, которая в настоящий момент заменяет информацию Росреестра. Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земли, очень ограничены, что, в конечном счете, затрагивает интересы собственников. Учитывая недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможность ее модернизации на уровне субъекта Российской Федерации, так как система оценки должна быть общенациональной, органами государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах Российской Федерации, решить эту проблему собственными силами. Количество споров о кадастровой оценке растет. По данным Росреестра число полученных заявлений о пересмотре величины кадастровой стоимости с 2016 до 2017 г увеличилось в два раза, т.е. до 11 тысяч споров. В 2017 году в большинстве случаев (58%) споры (оспаривание кадастровой оценки, определение рыночной стоимости) были разрешены в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов снизилась на 27%. В связи с чем налоговые сборы в муниципальные бюджеты снизились на 24,5 млрд руб. [7]. А за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 только в судах инициировано 11239 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости (КС) в отношении 21 167 объектов недвижимости. В обобщенном виде основными проблемами оценки земельных участков являются следующие: 1) неверная, неточная информация об объектах недвижимости, включая их рентабельность, рыночную цену и т.д.2) неизменный характер кадастровой стоимости в периоды снижения или роста рыночных цен на недвижимость, не соответствующий рыночной системе экономики; 3) закрытый механизм кадастровой оценки земель, препятствующий возможности общественного контроля; 4) появление автоматизации в оценке земель, которая является категорически неадекватной методологии соотношения рыночной и кадастровой стоимости; 5) неучет природных и других факторов участия земель. Для решения этих проблем необходимо принять ряд мер по предотвращению вышеуказанных факторов. Для этого необходима, прежде всего, открытая система ценообразования, обеспечивающая прозрачность заключаемых сделок. В связи с объективной важностью ее правильной реализации, процедура кадастровой оценки требует тщательного изучения и разработки методов ее реализации, адекватных требованиям современного рынка. Однако очевидно, что существует проблема в практическом смысле, которую можно рассматривать под несколькими углами зрения. Во-первых, завышение стоимости земельного участка негативно скажется на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земли. Во-вторых, заниженная стоимость земельного участка может также негативно отразиться на интересах собственника, например, в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд с компенсацией в размере рыночной стоимости. Таким образом, законодательство об оценке земельных участков в Российской Федерации отличается разнообразием и динамичностью. Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой должны быть решены в соответствии с действующим законодательством и нормативной базой. Решение этой проблемы заключается в досудебном и судебном разрешении споров. Данная мера, как часть других мер по совершенствованию правоприменения, облегчает процедуру оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков. Проблемы, препятствующие выполнению установленных требований, нарушают права и свободы граждан. Поэтому для обеспечения нормального функционирования рынка земельных отношений важно обеспечить постоянный мониторинг использования законодательства об оценке земельных участков. Система государственной кадастровой оценки нуждается не только в изменениях, но и в модернизации. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение и поэтому должна быть «адаптирована» к условиям, диктуемым рынком. Это также позволит избежать произвола властей, что, несомненно, сократит количество судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка. Библиографический список 1. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. от 13.05.2004) // Бюллетень международных договоров. 2001. № 3. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // «Российская газета». № 211-212. 30.10.2001. 3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // «Собрание законодательства РФ». № 31. 03.08.1998. Ст. 3824. 4. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» // «Российская газета». № 146. 06.07.2016. 5. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) // Официальный интернет- портал правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 30 мая 2017 г. 6. Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 N 1622 «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ». 31.12.2018. № 53 (часть II). Ст. 8666. 7. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2017 год, задачи на 2018год» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/bukletrr-v-tsifrakh- 2017_itog.pdf (дата обращения: 02.04.2019). 8. Симачкова Н. Н. Государственный кадастр недвижимости: современное состояние, проблемы модернизации // Актуальные проблемы истории, политики и права : сборник статей VI Всероссийской научно-практической конференции. Пенза, 2018. С. 75-77. 9. Троценко О. С. Правовое обеспечение землеустройства и государственного кадастра недвижимости : Учебное пособие. Екатеринбург, 2017. С. 105. Другие книги из этого разделаПравовое регулирование оценки земельных участковСравнительный анализ системы кадастровой оценки в европейских странах и российской федерацииСовершенствование управления стоимостью капитальных строений в республике БеларусьПравовое регулирование оценки земельных участковСравнительный анализ системы кадастровой оценки в европейских странах и российской федерацииСовершенствование управления стоимостью капитальных строений в республике Беларусь