Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая стоимость: скальпель или топор?
Лыхина Т.Р., Амбросимова Т.Ю., Кудряшов Ю.М. Кадастровая стоимость: скальпель или топор? // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 8 (179). С. 70-75.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая стоимость: скальпель или топор?"70 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ В настоящее время кадастровая оцен- ка объектов недвижимости и организация этого процесса являются одними из живо- трепещущих вопросов для организаций и граждан. Страна застыла в ожидании ново- го налога на имущество физических лиц, рассчитанного по новым правилам – от ка- дастровой стоимости. Многие опасаются существенного роста налогообложения. В то же время расчет налогов от када- стровой стоимости недвижимости – повсе- местная мировая практика. Во многих стра- нах это отработанный процесс пополнения местных бюджетов, в котором участвуют все заинтересованные лица. В России процесс налогообложения сначала затронул земельные участки, массовое недовольство результатами определения кадастровой стоимости ко- торых и ее оспаривание зафиксированы уже в 2014 году. В 2015 году в перечень объектов, налогообложение которых фор- мируется от кадастровой стоимости, были включены объекты капитального строи- тельства (здания и помещения) площадью более 5 000 квадратных метров, а затем площадь таких объектов стала умень- шаться, и теперь налогообложению также подлежат объекты площадью 2 000 ква- дратных метров. Организации и граждане имеют право оспорить результаты кадастровой стоимо- сти в комиссиях при территориальных орга- нах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (да- лее – Росреестр) и в суде. Статистика об- ращений за период 2014 – 1 полугодие 2016 года представлена на рисунке 1. Из приведенных на рисунке 1 графиков видно, что всего за период 2014 – 1 полуго- дие 2016 года в комиссии подано 73 206 ис- ков, причем в 2015 году – максимальное их количество – 30 811. Заявители, по искам которых отказано в комиссии, обращались в суд. Всего за исследуемый период в суд было подано 25 846 исковых заявлений. Несмотря на то, что в абсолютном вы- ражении цифры значительные, в масштабе всей страны и при наличии миллионов када- стровых объектов, учтенных в Росреестре, активность заявителей оценивается как не- высокая – на это есть как объективные, так и субъективные причины. Главной причиной является то, что пока не все объекты вовле- чены в процесс налогообложения исходя из их кадастровой стоимости. Также немало- важно то, что оспаривание результатов ка- дастровой стоимости – процесс новый для организаций, а тем более для граждан, за- конодательные нормы формировались па- Кадастровая стоимость: скальпель или топор? Т.Р. Лыхина заместитель генерального директора ЗАО «Консалтинговая фирма «Джи Ай Си» (г. Москва) Т.Ю. Амбросимова начальник отдела оценки ЗАО «Консалтинговая фирма «Джи Ай Си» (г. Москва) Ю.М. Кудряшов оценщик ЗАО «Консалтинговая фирма «Джи Ай Си» (г. Москва) Татьяна Ростиславовна Лыхина, [email protected] Эксперимент должен быть воспроизводим, то есть терпеть неудачу мы должны одним и тем же способом. Неизвестный автор Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 71 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ раллельно рассмотрению дел и написанию отчетов об оценке. В то же время многие из заявителей, рискнувшие «окунуться» в сферу оспаривания, получили опыт и поло- жительные решения их вопросов. Как видно из графиков, представленных на рисунке 2, за период 2014 – 1 полугодие 2016 года в комиссии иски удовлетворялись или частично удовлетворялись в следую- щей последовательности: 45 процентов, 76 процентов, 81 процент, то есть в среднем положительные решения составляет 67 процентов. В суде за соответствующие периоды процент удовлетворения исков также высо- кий: 71 процент, 60 процентов, 47 процен- тов, что свидетельствует о положительном администрировании процесса оспаривания в среднем по стране. Однако связывать высокий процент оспаривания кадастровой стоимости с ка- чеством проведенной оценки напрямую не- правильно. Во-первых, количество заявителей от общего объема объектов учета в Россрее- стре, по разным оценкам, не превышало 10 процентов 2. Во-вторых, результаты еще раз под- тверждают мнение о том, что методы мас- совой оценки имеют погрешность измере- ний. Возникают следующие вопросы: • как «уложиться» в доверительный ин- тервал? • какую погрешность можно считать приемлемой с учетом того, что подо- пытными станут граждане всей Рос- сии? Первый подводный камень в процессе кадастровой оценки – формирование пе- речня объектов. Это совсем не безобидный 30,811 14,623 27,772 0 5 10 15 20 25 30 35 2014 2015 6 ???. 2016 ???. ????????? 6,19 14,807 5,682 4,849 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2013 2014 9 ???. 2015 6 ???. 2016 ???. ????? а) б) Рис. 1. Динамика количества заявлений и исков о пересмотре кадастровой стоимости: а) в комиссию, б) в суды 1 1 Графики, представленные на рисунках 1 и 2, построены авторами с использованием данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 2 Экспертные данные консалтинговой фирмы «Джи Ай Си». 72 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ 12,428 (45%) 23,417 (76%) 11,89 (81%) 0,936 (3%) 0,551 (2%) 0,201 (1,5%) 14,408 (52%) 6,843 (22%) 2,532 (17,5%) 0 5 10 15 20 25 2014 2015 6 ???. 2016 ???. ????????? ????????????? ??? ???????? ????????????? ??????????????? ??? ???????? ?? ????????????? ??? ?? ??????????? а) 2,264 (47%) 3,437 (60%) 10,552 (71%) 2,287 (47%) 1,092 (19%) 2,302 (16%) 0,298 (6%) 1,153 (21%) 1,953 (13%) 0 2 4 6 8 10 12 2014 9 ???. 2015 6 ???. 2016 ???. ????? ????????????? ??? ???????? ????????????? ??????????????? ??? ???????? ?? ????????????? ??? ?? ??????????? б) Рис. 2. Динамика результатов оспаривания кадастровой стоимости а) в комиссиях, б) в судах Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 73 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ вопрос, как может показаться на первый взгляд. Даже на Арбате, в центре Москвы, есть здания, сведения о которых собрать не смогли, и они не попали в состав объ- ектов налогообложения – так и значатся на кадастровой карте по стоимости 17 рублей за 1 квадратный метр. И это не единичный случай. Формирование перечня объектов оценки с подробным описанием их характеристик – залог будущего верного определения стои- мости. Главный залог успеха точного опреде- ления кадастровой стоимости, по наше- му мнению, – это методика расчета. Она должна максимально использовать рыноч- ную информацию и моделировать процесс оценки по возможности точно. Министерство экономического развития Российской Федерации приказом от 7 июня 2016 года № 358 утвердило методические указания о государственной кадастровой оценке (далее – Методические указания). Анализ этой методики не является пред- метом рассмотрения настоящей статьи, однако настораживает то, что, несмотря на неоднократное упоминание о сближении величин кадастровой и рыночной стоимо- стей, основные ценообразующие факто- ры не проанализированы с точки зрения рынка, а корректирующие коэффициенты практически являются агрегированными величинами показателей справочников под редакциями Л.А. Лейфера и Е.Е. Яскевича. Даже неспециалисту в области недви- жимости скидки на торг в условиях эконо- мического кризиса в России, лежащие в интервале от 6 до 12 процентов, покажутся ???? ????????? ??????? (City Assessor) ???? ?????? ??????????? ?????? CAMA (Computer Aided Mass Appraisal) ???????????? ?????? x ????????? ??????????? ???????? x ??????????? ???????? ?????????? ???????????????? ??????? ????????????????? ????????? ? ???????? ??????? ????? ???????????? ??????? ?? ??????????? (Board of Assessment Review, BAR) ???? ????? ? ???????? ????????? ?????? ???????? ???????? ??????? ????????????????? ????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ???????? ??????? ?? ?????? ????????????????? ????????? (? ?????? ????? ???? ????????????? ?????????? – ?? 1 ???? ?? 6 ???) ???????????? ? ?????? ????????? ? ?????????????? ??????? ? ??????? 30 ???? ?????? ? ????????? ??????????? ?????? Рис. 3. Модель кадастровой оценки в США 74 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ низкими. То же относится и к ставкам капи- тализации. Применение этих нормативных показателей приведет к завышению ре- зультатов кадастровой стоимости. В основу формализация процесса опре- деления кадастровой стоимости заложена модель, применяемая в США, которая име- ет незначительные отличия в зависимости от штата, но в целом предполагает следую- щую последовательность этапов (рис. 3). Налоговые оценщики занимаются сбо- ром данных, формируют расчетную модель, тестируют ее, и после внесения поправок в процессе публичного обсуждения данные направляются в Совет по оспариванию, ко- торый утверждает полученные результаты. Модель кадастровой оценки, предло- женная Министерством экономического развития Российской Федерации (рис. 4), формально незначительно отличается от базовой модели (США), например, количе- ством дней на рассмотрение предваритель- ных результатов. Неформальным отличием является то, что процесс определения кадастровой сто- имости в России предполагается унифици- ровать для всей территории страны вне за- висимости от региона. Обязательным элементом будет про- верка отчета федеральным регистрирую- щем органом. Учитывая низкую активность граждан России и специфику опубликова- ния предварительных результатов, кроме формальных комментариев, полученных от регистрирующих органов и ряда компа- ний, которые получили опыт в оспаривании кадастровой стоимости, результаты када- стровой стоимости пока не претендуют на публичность и компетентный анализ. Из изложенного можно сделать вывод о том, что независимо от исполнителя, будь то профессиональные оценщики или када- ??????? ?? ??????????????? ????????? ?????????? ??????????, ???? ? ????????? ?????????? (?? 1 ?????? ???? ??????????? ??????????? ?????????) ??????????? ????? ??????????? ???? ?????????? ??????? ?????? ?? ??????????? ??????????? ????????? ???????????? ? ????? ???????????? ????????? ?????????? ??????? ?????? ?? ??????????? ????? ???????? ??????????? ????????? ? ???????????? ? ???????????, ?????????? ????????? ?????? ????????????, ?????????????- ??? ???? ???????? ??????? ? ?????????? ??????????? ?????? ???????????? (?? ???? ?????? ???? ? ??? ????, ? ??????? ???????????? ???????? ?? ???? ?????? ???? ? ??? ????, ? ?? ???? ?????? ???? ? ???? ???) ????????? ? ???????? ?????? ? ??????? 10 ??????? ???? ?????? ??? ?????? ?????? ? ????????? ??????????? ?????? ?????? ????????? ? ??????? ?????? ? ??????? 50 ???? ??????????? ????????? ?????? ? ??????? ??????????? ?????????? ???????????? * В настоящее время законодательно не определено, на каком сайте должен быть размещен проект отчета для ознакомления. Рис. 4. Модель кадастровой оценки в Российской Федерации Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 75 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ стровые специалисты из государственного бюджетного учреждения, результат опреде- ления кадастровой стоимости будет удо- влетворять потребителей только при вы- полнении трех условий: • качественные входные данные; • качественная модель; • публичность рассмотрения результа- тов. Дополнительно к новеллам относитель- но кадастровой стоимости законодателю следует рассмотреть вопросы, касающиеся остальных сфер налогообложения (напри- мер налога на прибыль организаций), по- скольку некоторые объекты недвижимости являются амортизируемым имуществом и участвуют в формировании финансового результата. С нашей точки зрения, необхо- димо связанно решать все рассмотренные в настоящей статье вопросы. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. О государственной кадастровой оцен- ке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ 2. Об утверждении методических указа- ний о государственной кадастровой оцен- ке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358. 3. Федеральная служба государствен- ной регистрации, кадастра и картографии : [официальный сайт]. URL: rosreestr.ru ????????????????? ??????????????? ?????????? ??????????????? ??????????? «????? ????? «??????» ??????????? ???????? ??? ?????????????? ???????: (499) 956-08-65 http://www.statut.ru/ E-mail: [email protected] ????? ??????????: ?????????? ???????? ????????? ????????? ? ??????????????? ?????? ??? ?????????? ?? (???????), ?. ?????? 12.09–16.09 ?????????? ?????: ??????? ???????????? ??????? ?? ? ?????????? ??????? ???????? ???????? 13.09–14.09 ??????? ????????? ???????????? ??????? ?? ?? ??????????? ????? 15.09–16.09 ????????? ??????????????: ???????????? ????????? ??????, ?????? ????????? ???????? ? ?????? ???????? ???????? 20.09–21.09 ????????: ?????? ???????????????? ????????????? ? ???? ???? 21.09–23.09 ??????? ???????????? ??????? ??: ??????????? ????????? ???????????? ???????????????? 27.09–30.09 ??????????? ??????????? ? ???????: ??????????? ?????? ???????????????? ? ?????? ???????? ???????? 28.09–30.09 ??????????????? ?????? ? ?????? ??????????: ??????? ?????????????????? ????? ? ??????????? ?????????? ???????????????? 03.10–07.10 ?????? ? ????????????? ? ??????????? ????????????? ????????? ?????????: ??????? ?????????? ???????????????? ? ????? ???????? ???????????? ?????? 11.10–14.10 ????? ?? ?????????? ???????????????? ????????????: ??????????? ????????? ? ???????? ?????????? IV ????? ?? ?? Другие книги из этого разделаРыночная стоимость объекта недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валютыОпределение необходимого количества аналогов при заданном числе ценообразующих факторов для целей оценки недвижимости методами корреляционно-регрессионного анализаЭкономические аспекты оценивания недвижимостиРыночная стоимость объекта недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валютыОпределение необходимого количества аналогов при заданном числе ценообразующих факторов для целей оценки недвижимости методами корреляционно-регрессионного анализаЭкономические аспекты оценивания недвижимости