Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая оценка: проблемы и перспективы
Горшков А.П. Кадастровая оценка: проблемы и перспективы // Инновационное развитие экономики: тенденции и перспективы. 2018. Т. 1. С. 271-277.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая оценка: проблемы и перспективы"271 3. МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ СОЗДАНИЯ СТОИМОСТИ КОМПАНИЙ А.П. Горшков Пермский национальный исследовательский политехнический университет, Российская Федерация КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ Рассматриваются процедуры кадастровой оценки недвижимости. Ввиду объективной важности процедуры кадастровой оценки недви- жимости требуется ее тщательное изучение и проработка методов ее проведения, что является наиболее актуальным на сегодняшний день. Приводятся данные о заявках на пересмотр кадастровой стоимости, причины, обусловливающие превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой. Предложены меры по совершенствованию кадаст- ровой оценки недвижимости. Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, недвижимость, комиссия по пересмотру кадастровой стоимости. Одним из этапов перехода к развитым рыночным отношениям является кадастровая оценка недвижимости в России. Действую- щая с советских времен система оценки недвижимости основана на оценках инвентарной стоимости БТИ, которая существенно ниже рыночной стоимости, что не выгодно ни собственнику, ни государ- ству. В 2015 г. внесены изменения в Налоговый кодекс, где кадаст- ровая стоимость объектов недвижимости определена как налогооб- лагаемая база. При этом был определен переходный период до 2020 г., в течение которого в каждом субъекте Российской Федера- ции должно быть создано ГБУ, осуществляющее пересчет кадаст- ровой стоимости. Ввиду объективной важности процедуры кадаст- ровой оценки недвижимости требуется ее тщательное изучение Горшков Александр Павлович – кандидат экономических наук, доцент, Пермский национальный исследовательский политехнический университет; e-mail: [email protected]. 272 и проработка методов ее проведения, что является наиболее акту- альным на сегодняшний день. При написании статьи применялись общенаучные методы: анализ, синтез, аналогия. Проработаны и изучены научные труды отечественных и зарубежных исследователей по проблематике ка- дастровой оценки. Статистика получена от члена оценочной ко- миссии по Пермскому краю по оспариванию результатов кадастро- вой оценки. Цель работы – показать несовершенство применяемой методи- ки кадастровой оценки, обратить внимание на негативные послед- ствия, которые вызывает применение такой методики, представить предложения по улучшению методики кадастровой оценки недви- жимости. Кадастровая стоимость – это стоимость конкретного объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадаст- ровой оценки, в соответствии с Законом об оценочной деятельно- сти в Российской Федерации [1]. В основе кадастровой оценки зем- ли лежит деление ее по категориям с учетом вида разрешенного использования. Кадастровая стоимость формируется в результате массовой сплошной оценки большого массива объектов с использованием специального программного обеспечения (далее СПО), основанно- го на методах математической статистики. В расчете используются данные о рыночной стоимости земельных участков, определяются ценообразующие факторы, на основании которых рассчитывается кадастровая стоимость. В данном алгоритме есть несколько существенных проблем. Во-первых, количество аналогов для расчета СПО не регламенти- руется, все зависит от наличия информации и возможностей оце- ночной компании. Расчет может быть построен на 50, 100 или 500 аналогах. Чем больше аналогов, тем выше точность полученных результатов. Во-вторых, в крупных городах, например в г. Перми, можно найти аналоги по наиболее развитым сегментам рынка, но в Пермском крае их просто нет. Именно неразвитость рынка не- движимости в определенном сегменте напрямую влияет на точ- ность оценки. В-третьих, достоверность исходных данных по объ- 273 ектам-аналогам, полученная из доступных источников, крайне низ- ка. В советское время результаты технической инвентаризации хранились в виде бумажных документов в архивах государствен- ных учреждений, в г. Перми это ЦТИ. Эти документы лишь час- тично переведены в электронный вид, что не обеспечило их обще- доступность и функциональность. Следовательно, оценщик из-за отсутствия достаточного коли- чества аналогов, неразвитости рынка, низкой достоверности исход- ных данных по объектам-аналогам вынужден снижать количество ценообразующих факторов, в результате чего снижается качество и достоверность полученной кадастровой стоимости. Искажение кадастровой стоимости в любую сторону имеет не- гативные последствия. При ее завышении повышается налоговая нагрузка на юридические и физические лица, что вызывает их не- довольство. При ее занижении бюджеты разного уровня недополу- чают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государ- ственными органами своих функций. Особо отметим, что вследствие неразвитости рынка недвижи- мости многие объекты где-то явно недооценены, а где-то переоце- нены. Это приводит и к недооценке стоимости бизнеса, и к неради- вому, бесхозяйственному использованию недвижимости. Зачем вкладывать средства в модернизацию или развитие, если это не находит соответствующего отражения в рыночной стоимости? Проведенная предварительная кадастровая оценка стоимости недвижимости показывает резкий рост стоимости как у физиче- ских, так и у юридических лиц. Это привело к росту количества заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в Пермском крае (табл. 1). Таблица 1 Соотношение количества заявителей (%) по категориям Категория заявителей 2015 2016 Юридические лица 57 68 Физические лица 43 31 ОМС 0,1 0,5 Итого 100 100 274 Отметим, что в Комиссию Росреестра Пермского края в 2016 г. поступило 1541 заявление о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 2186 объектов недвижимости. В отношении земель- ных участков подано 1523 заявления, в отношении объектов капи- тального строительства 18 заявлений (рис. 1). Рис. 1. Количество поступивших заявлений о пересмотре кадастровой оценки В средствах массовой информации интерес к результатам ка- дастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился в несколько раз. Остроту проблеме добавляет резкое увеличение налогов на недвижимость, основанное на кадастровой оценке (табл. 2). Заметим, что за машины, квартиры, дома, активно торгующиеся на рынке, т.е. имеющие рыночную стоимость, люди платят высокие налоги и их это не смущает. А за землю, основу жизни и бизнеса, не хотят платить! В землю необходимо инвести- ровать, а предпринимательская активность в стране низкая. Таблица 2 Снижение кадастровой стоимости при оспаривании и положительном решении Кадастровая стоимость земельных участков, тыс. руб. Изменение кадастровой стоимости до оспаривания после оспаривания тыс. руб. % 46 349 070 19 101 003 27 248 067 59 Дискуссия дошла до самых верхов власти. «Предлагаю также вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть 275 справедливым и посильным для граждан… Нужно уточнить меха- низмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реаль- ную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять мак- симально быстро в первом полугодии текущего года», – сказал президент РФ [2]. С 2013 г. по всей стране активно заработали комиссии по пересмотру кадастровой стоимости объектов недви- жимости. Результаты работы Комиссии Росреестра Пермского края в 2014–2016 гг. представлены на рис. 2. Рис. 2. Результаты работы Комиссии в 2014–2016 гг. Из анализа данных видно, что количество положительных ре- шений Комиссии в 2016 г. существенно снизилось. Тому есть две основные причины: 1) новые требования Комиссии к отчетам оценщиков (например, кадастровые номера по объектам-аналогам) увеличивают вероятность отказа; 2) расширение круга оценочных компаний, занимающихся оспариванием кадастровой стоимости, снижает качество предоставляемых отчетов. Поскольку кадастровая стоимость регулирует важные имуще- ственные, финансовые, налоговые отношения, затрагивающие ши- рокий круг лиц, предлагается следующее: 276 1. Сделать процедуру кадастровой оценки более открытой, публичной и прозрачной. Для этого надо разработать ясные, эко- номически обоснованные методики расчета кадастровой стоимости с учетом мнения оценщиков и специалистов по кадастру. Методики должны учитывать неразвитость российского рынка недвижимо- сти, его непрозрачность и недостоверность. И только после созда- ния апробированных методик следует дорабатывать СПО и прово- дить новую кадастровую оценку. 2. Сформулировать четкие требования к исходным данным, обеспечивающим качество кадастровой оценки. Это в равной сте- пени касается исходных данных, которые содержатся в государст- венном кадастре недвижимости, и исходных данных, которые бу- дет использовать оценочная компания при проведении расчетов. Одной из причин завышения кадастровой стоимости стало то, что оценкой занимались частные оценочные компании, сущест- венно отличающиеся друг от друга квалификацией работников и способами определения стоимости. Это приводило к сущест- венной разнице в стоимости рядом расположенных объектов не- движимости в десятки раз. Для того чтобы добиться некоторого единообразия в оценке недвижимости и повысить профессиона- лизм работников, были внесены изменения в законодательство, предоставляющие полномочия бюджетным учреждениям по оп- ределению кадастровой стоимости. И с 1 января 2017 г. Феде- ральным Законом о кадастровой оценке был введен институт го- сударственных кадастровых оценщиков [3]. Однако без решения системных проблем кадастровой оценки замена независимых оценщиков и саморегулируемых организаций оценщиков на бюд- жетные учреждения не изменит ситуацию к лучшему, создаст но- вые проблемы, усугубит текущие. В последней редакции из законопроекта полностью исключен досудебный порядок оспаривания. Процедура досудебного оспари- вания через комиссии по рассмотрению споров о результатах опре- деления кадастровой стоимости при территориальных управлениях Росреестра существует пять лет. Во всех цивилизованных странах существуют подобные механизмы. Ликвидация досудебного оспа- ривания ставит в неравные условия налогоплательщиков по отно- 277 шению к государству. С учетом текущей ситуации в стране данную процедуру необходимо не ликвидировать, а совершенствовать. Перечисленные проблемы носят системный характер, и для решения этих проблем потребуются и время, и ресурсы. Главное, кадастровая оценка под воздействием рыночного механизма, т.е. собственников недвижимости и государства, постепенно прибли- жается к рыночной стоимости. Библиографический список 1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Элек- тронный ресурс]: Федер. закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (последняя редакция). – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018. 3. О государственной кадастровой оценке [Электронный ре- сурс]: Федер. закон от 3 июля 2016 № 237-Ф3: принят Гос. думой, 22 июня 2016 г. – Доступ из справ.-правовой системы «Консуль- тантПлюс». Другие книги из этого разделаИнформационная модель регистра стоимости недвижимостиАнализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимостиОсновные аспекты проведения оценки права на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственностиИнформационная модель регистра стоимости недвижимостиАнализ кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимостиОсновные аспекты проведения оценки права на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности