Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая оценка по-новому
Тевелева О.В. Кадастровая оценка по-новому // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 8 (179). С. 91-95.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая оценка по-новому"Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 91 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Налог на недвижимость существует в большинстве стран мира. Исключением яв- ляются Хорватия, Мальта, Монако, Кайма- новы острова, Доминикана, Острова Теркс и Кайкос, Острова Кука и Фиджи, Сейшель- ские острова, Шри-Ланка и некоторые стра- ны Ближнего Востока – Бахрейн, Оман, Ка- тар, Израиль, Кувейт, Саудовская Аравия, ОАЭ. В разных странах расчет налога про- водится различными способами. В одних странах, например в Китае, налог на недви- жимость взимается со стоимости покупки, в других начисление налога осуществляет- ся от инвентаризационной или кадастровой стоимости. Налог на недвижимость наибо- лее часто рассчитывается одним из трех способов: 1) по прогрессивной шкале; 2) в расчете на квадратный метр; 3) по фиксированной ставке, установлен- ной муниципалитетами. Налоговые ставки могут быть постоянными, а могут меняться со временем. Налог на недвижимость чаще всего явля- ется местным налогом, то есть за счет него пополняется местный бюджет. Так, для Ав- стралии и Канады характерно пополнение местного бюджета на 80 процентов за счет этого налога на недвижимость, для США – на 70, для Великобритании – на 90, в Герма- нии – на 80, в Дании – на 73, в Швеции – на 69, во Франции – на 52, в США – от 10 до70 процентов в зависимости от штата. За счет поступлений налога на имущество мест- ные власти обычно финансируют расходы, связанные с жизнеобеспечением челове- ка, жилищно-коммунальным хозяйством, решают задачи социально-экономического развития территорий. В настоящее время в России предпри- нимается попытка пополнять местные бюд- жеты не более чем на 20 процентов, тем не менее введение налога на недвижимость создает большую социальную напряжен- ность. Это вполне оправданно. Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее острых дискуссионных тем и всегда находятся в центре внимания граждан и государства. Некоторую роль в создании социального напряжения играют и исторически сложив- шиеся традиции и привычки. В России все еще не принято задумываться о налоговой составляющей во время приобретения объ- ектов недвижимости. Долгое время этот на- лог рассчитывался исходя из остаточной ба- лансовой стоимости для юридических лиц и от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости для физических лиц. Напом- ним, что остаточная балансовая стоимость является стоимостью приобретения объ- екта недвижимости и подлежит ежегодно- му уменьшению на величину амортизации. Инвентаризационная стоимость на объекты недвижимости физических лиц определя- лась в конце 1990-х годов в ходе привати- зации. Эти базы для начисления налогов абсолютно не связаны с рыночной стоимо- стью, а налог на недвижимость всегда был ничтожно мал. Реформа в области налогообложения недвижимости оказалась довольно болез- ненной, несмотря на то, что очень долго го- товилась. Изначально поменялась концеп- ция управления земельными ресурсами. По Кадастровая оценка по-новому О.В. Тевелева старший научный сотрудник федерального государственного бюджетного учреждения науки «Центральный экономико-математический институт Российской академии наук», кандидат экономических наук (г. Москва) Оксана Валерьевна Тевелева, [email protected] 92 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ заявлению Президента Российской Феде- рации, действующая система землепользо- вания устарела, необходимо создать «про- зрачную и удобную для бизнеса и граждан модель» 1. Так, налог на недвижимость стал рассматриваться в том числе и как налог, оказывающий воздействие на экономиче- скую деятельность налогоплательщиков. Налог на недвижимость не только должен иметь фискальную функцию, но и обязан инициировать условия для рационально- го использования земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений. Ины- ми словами, землей должен пользоваться «эффективный» собственник. Если же соб- ственник не может быть эффективным, он должен иметь экономический стимул для того, чтобы избавиться от ресурса, которым он не пользуется. Это важно, в том числе с позиции продовольственной безопасно- сти. Нельзя, например, допускать, чтобы земли сельскохозяйственного назначения простаивали и «ждали» изменений на рын- ке земли, чтобы быть спекулятивным обра- зом реализованными. С позиции экономического смысла на- лог на недвижимость должен определять- ся на основании рыночной стоимости. По сути, это налог на состояние, богатство. Но определение рыночной стоимости для всех объектов недвижимости – это про- цедура сложная, дорогостоящая, поэтому для налогообложения используется стои- мость, близкая к рыночной, – кадастровая стоимость. Это близкие, но не идентичные стоимости. Рыночная стоимость определя- ется индивидуальным образом, с учетом всех характеристик, присущих оцениваемо- му объекту недвижимости. Кадастровая же стоимость является расчетной и определя- ется методами массовой оценки, без учета каких-либо индивидуальных особенностей. В повседневной жизни каждый из нас поль- зуется «приблизительной» оценкой. Напри- мер, расстояние между концами растянутых пальцев руки – большого и указательного, равно примерно 18 сантиметрам. Это древ- нерусская мера длины, которая называлась пядью. Таким инструментом воспользо- ваться можно – не очень точно, но практич- но. А если есть необходимость, то измере- ние можно всегда уточнить с применением более точных инструментов – рулетки, ли- нейки, штангенциркуля, длинномера и даже электронного микроскопа. Различные ме- тоды «измерения» стоимости дают разный итоговый результат. Предоставленная налогоплательщикам возможность оспаривать кадастровую сто- имость стала активно использоваться. Воз- никли сразу две волны недовольства: 1) граждане были недовольны фактом появления налогов, а необходимость оспа- ривания расценивалась как посягательство на их доходы и свободное время; 2) муниципалитеты были недовольны тем, что граждане через суды и институт оспаривания снижают поступления налогов в бюджет и тем самым перечеркивают су- ществующие финансовые планы. Накал эмоций, недовольства был и есть сильнейший. Но значит ли это, что оценщи- ки оценивали как-то «не так»? Ответ на этот вопрос требует некоторых комментариев и разъяснений, которые не всегда очевидны для граждан, не знакомых с принципами оценочной деятельности. Итак, до недавнего времени массовая оцен- ка выполнялась независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельно- сти), федеральными стандартам оценки и методическими рекомендациями, разра- ботанными саморегулируемыми организа- циями (далее также – СРО). Деятельность оценщиков и порядок государственной ка- дастровой оценки объектов недвижимости были подробно регламентированы. В связи 1 Заседание президиума Государственного Совета Российской Федерации от 9 октября 2012 года. URL: http:// kremlin.ru/events/president/news/16618 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 93 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ с этим говорить о том, что имели место на- рушения, не совсем справедливо. Министерством экономического разви- тия Российской Федерации (далее – Минэ- кономразвития России) как федеральным органом исполнительной власти, уполно- моченным осуществлять функции по нор- мативному правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проводить кадастровый учет и кадастровую деятельность, были разрабо- таны и приняты всевозможные методики го- сударственной кадастровой оценки земель различного функционального назначения. В этих документах подробно описываются способы и методы установления кадастро- вой стоимости земельных участков в целях налогообложения. После проведения неза- висимой кадастровой оценки и составления отчета об определении кадастровой стоимо- сти проходила обязательная экспертиза это- го отчета в саморегулируемой организации. Эксперты СРО в обязательном порядке сда- вали дополнительные экзамены. Также они несли ответственность за результаты када- стровой оценки. Иначе говоря, кадастровая оценка в обязательном порядке имела двой- ной контроль, выполнялась и контролирова- лась независимыми оценщиками. Сейчас такой порядок определения ка- дастровой стоимости остался в прошлом. 3 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Фе- дерации внесен законопроект № 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке», 22 июня 2016 года законопроект принят Го- сударственной Думой, 29 июня 2016 года одобрен Советом Федерации и 3 июля 2016 года подписан Президентом Российской Федерации (далее – Закон о кадастровой оценке). Пожалуй, главным нововведением этого закона является передача полномочий независимых оценщиков государственным бюджетными учреждениям. В настоящее время все еще существует подогреваемая средствами массовой информации иллю- зия, что государственные оценщики будут оценивать лучше. На самом деле это не так. Следует отметить, что любая оценка, в том числе оценка стоимости недвижимо- сти, имеет определенную погрешность в силу того, что объекты недвижимости мало- ликвидны и имеют высокий диапазон коле- бания цен, который зависит от множества факторов. При определении кадастровой стоимости эта погрешность еще больше в силу того, что стоимость рассчитывается методами массовой оценки. Для понимания позволим себе упомянуть еще одну мета- фору. Попробуйте определить стоимость дачной тачки. В одном магазине стоимость одна, во втором – другая, в третьем – тре- тья. А в «среднеарифметическом» мы полу- чаем уже четвертую стоимость, которая не совпадает с тремя первыми. Это рыночная оценка. В кадастровой оценке мы опреде- ляем стоимость тачки «укрупнено», то есть исходя из объема емкости, в которой пере- возят груз. Чем больше объем, тем дороже тачка. Но эта оценка очень приблизитель- ная. Статьей 24 Закона об оценочной дея- тельности была предусмотрена возмож- ность оспаривания результатов определе- ния кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами в случае, если по- лученные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами го- сударственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов не- движимости, находящихся в государствен- ной или муниципальной собственности. Результаты определения кадастровой стои- мости могли быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости посредством подачи заявления о пересмотре результатов определения када- стровой стоимости. Вообще, слово «оспа- ривать» в этом случае выбрано не совсем верно. Для граждан оно имеет некий нега- тивный оттенок. В отношении кадастровой оценки нам более подходит слово «уточне- ние» или «пересмотр». Термин «оспаривание» остается и в но- вом законе. Как и прежде, оспорить резуль- 94 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] № 8 (179) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ таты кадастровой оценки можно в суде или в комиссии по оспариванию. Согласно За- кону о кадастровой оценке комиссии соз- даются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации. Очевидно, что у субъекта нет интереса создавать комис- сию, то есть создавать дополнительный по- вод для снижения налогооблагаемой базы. Вероятно, в большинстве субъектов таких комиссий не будет. А значит, процедуры оспаривания будут переноситься в суд. Процесс оспаривания, вероятно, будет бо- лее дорогим и трудоемким. Для решения вопроса оспаривания в суде может быть назначена судебная оценочная экспертиза, в ходе которой приглашенные эксперты проводят оценку стоимости и вы- сказывают мнения относительно прочих во- просов суда. Обратим внимание на то, что судебные эксперты оценщиками могут и не быть. Контроль со стороны СРО, дополни- тельные требования к образованию и ква- лификации новый закон не предполагает. Возникает еще один вопрос – ответ- ственность специалистов. Если ранее при определении кадастровой стоимости неза- висимым оценщиком имущественную от- ветственность несли и оценщик, и эксперт СРО, осуществляющий проверку отчета, то теперь ответственность только администра- тивная, в рамках выполнения должностных полномочий. О результатах проведения оценки бюд- жетное учреждение будет отчитываться перед уполномоченным органом соответ- ствующего региона. То есть возникает конфликт интересов на законодательном уровне. Субъект Российской Федерации является заказчиком работ по кадастро- вой оценке. Он же создает полностью под- контрольное государственное бюджетное учреждение по кадастровой оценке. Таким образом, создаются все условия для адми- нистративного давления на специалистов, которые будут определять кадастровую стоимость. По оценке авторов законопроекта, передача полномочий позволит «повы- сить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при государственной кадастровой оценке». Это утверждение заслуживает отдельного вни- мания. Повысить качество оценки возмож- но, если оценку проводят специалисты бо- лее высокой квалификации либо если они используют более совершенную методоло- гию. Требования к специалистам бюджетных учреждений указаны в Законе о кадастро- вой оценке. Работники бюджетного учреж- дения должны: 1) иметь высшее образование и (или) про- фессиональную переподготовку в областях, перечень которых устанавливается органом, осуществляющим функции по нормативно- му правовому регулированию в сфере госу- дарственной кадастровой оценки; 2) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере эко- номики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступле- ния. То есть требования, чтобы специалист имел оценочное образование, в законе нет. Какие требования введет Минэконом- развития России к таким специалистам, в принципе, неясно. Возможно, такими спе- циалистами станут сотрудники БТИ, увы, не знакомые с лучшими оценочными прак- тиками. Далее – вопрос о методологии. В статье 4 Закона о кадастровой оценке указано, что «государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур проведения государ- ственной кадастровой оценки на каждом этапе их проведения и проверяемости ре- зультатов определения кадастровой стои- мости». Здесь «единство методологии» означает, что будет применяться какая-то единая универсальная формула, включаю- щая множество ценообразующих параме- Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] 95 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ тров. Параметры определяются по докумен- там кадастрового учета и «вставляются» в формулу. Ничего нового здесь придумать нельзя. Это массовая оценка. Все не так радужно и в отношении актуализации све- дений для определения кадастровой стои- мости. Нигде не сказано, что это данные о рынке или тенденциях ценообразования. Вероятно, под «актуализацией» понима- ется обновление сведений о данных када- стрового учета. Что такое «независимость» и «открытость» нам еще предстоит узнать. При проведении кадастровой оценки не- зависимыми оценщиками большинство про- блем было связано с предоставлением не- достоверной информации властями. Теперь власти будут проводить оценку стоимости сами. Какие-либо стимулы для перепровер- ки или исправления исходных данных, храня- щихся в документах кадастра, отсутствуют. Оценщики, занимающиеся сегодня када- стровой оценкой и потерявшие работу в част- ных компаниях, найдут новую работу. Услуга оценщика, перешедшего из частного бизне- са на государственную должность (а других у нас нет), станет еще менее прозрачной. Каких-либо предпосылок сделать када- стровую оценку на более совершенном, ка- чественном уровне в анализируемом законе нет. Есть конфликт интересов, создающий повод для того, чтобы создать гражданам и организациям необходимые препятствия для процедуры оспаривания. Налоги на недвижимость, конечно, не будут умень- шаться – муниципалитеты заинтересованы в наполнении бюджетов. Конфликтных и острых дискуссионных тем станет больше. Наблюдающееся сейчас ликование по по- воду передачи кадастровой оценки госу- дарственным оценщикам быстро пройдет. Передача полномочий государственным бюджетным учреждениям по определе- нию кадастровой стоимости не может ре- шить и не решит существующие проблемы. Конфликт между государством и налого- плательщиками будет нарастать, и через некоторое время понадобится вносить до- полнительные изменения в существующее законодательство 2. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Заседание президиума Государствен- ного Совета Российской Федерации от 9 октября 2012 года. URL: http://kremlin.ru/ events/president/news/16618 2. Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. 3. О государственной кадастровой оценке : проект федерального закона № 1060652-6. 4. О государственной кадастровой оцен- ке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. 5. Рекомендации Общественной палаты Российской Федерации по итогам обще- ственных слушаний по теме «Пути совер- шенствования законодательного регули- рования в области кадастровой оценки», проходивших 8 октября 2015 года в Москве. 6. Каминский А. В. Справедливые налоги на недвижимость под вопросом? // Эконо- мические стратегии. 2016. № 3. 7. Осенью граждане должны проголосо- вать не столько сердцем, сколько кошель- ком : интервью с депутатом А.Д. Крутовым. URL: http://integroclub.ru/articles/p1/239/ 2 При подготовке статьи также были использованы материалы [5–7]. Другие книги из этого разделаПринципы оценки недвижимостиНалогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимостиОсновные тенденции, проблемы и ограничения развития системы управления стоимостью недвижимостиПринципы оценки недвижимостиНалогообложение недвижимости: новые правила определения кадастровой стоимостиОсновные тенденции, проблемы и ограничения развития системы управления стоимостью недвижимости