Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения
Зенов В.С., Матюхина М.А., Козлов С.Д. Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения // Устойчивое развитие науки и образования. 2017. № 6. С. 218-221.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения"«Устойчивое развитие науки и образования» Устойчивое развитие науки и образования. 2017. № 6. 218 УДК 349 Зенов В.С., Матюхина М.А., Козлов С.Д. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА: ИНОЙ ВЗГЛЯД НА ПОРЯДОК ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ Национально Исследовательский Университет Московский Государственный Строительный Университет Аннотация: Новый порядок исчисления налогов на недвижимость, который влечет множество проблем, в частности, проблемы неточности массовой оценки и, соответственно, увеличение количества споров в отношении установленной кадастровой стоимости. Ключевые слова: кадастр, налоги, земельный участок, собственник, недвижимость, тендер. UDC 349 Zenov V.S., Matyukhina M.A., Kozlov S.D. CADASTATIVE EVALUATION: ANOTHER LOOK AT THE ORDER OF ITS CONDUCT National Research University Moscow State University of Civil Engineering Abstract: The new procedure for calculating real estate taxes, which entails many problems, in particular, the problems of inaccuracy in mass valuation and, accordingly, an increase in the number of disputes regarding the established cadastral value. Keywords: cadastre, taxes, land, owner, real estate, tender. Собственность, используемая в предпринимательской деятельности, постоянно участвует в гражданском обороте – закладывается в залог, покупается и продается. Если законодательно ввести нормы о том, что 1) недвижимость может закладываться в обеспечение денежных обязательств по рыночной стоимости, но не превышающей ее кадастровую стоимость; 2) исчисление налогов от сделки купли-продажи осуществляется исходя из договорной цены, но если она ниже кадастровой, то исходя из кадастровой стоимости. Это предложение не ограничивает право на указание в договоре купли-продажи любой цены и относится лишь к налоговым правоотношениям; 3) внесение недвижимости в уставный капитал может быть осуществлено по рыночной стоимости, но не ниже кадастровой, то собственники будут вынуждены стремиться к соблюдению своих интересов через достижение баланса с интересами государства. В противном случае «Устойчивое развитие науки и образования» Устойчивое развитие науки и образования. 2017. № 6. 219 предприниматели будут ограничены в возможностях привлечения денежных средств. Это, возможно, приведет к тому, что многие собственники начнут актуализировать кадастровую стоимость своих объектов чаще, чем это сейчас предусмотрено, тем самым приближая показатели кадастровой стоимости к текущей рыночной. В противовес пункту 2) можно было бы предусмотреть иную меру – для покупателя недвижимости достаточно ввести так называемый «мораторий цены», согласно которому покупатель, например, в течение 5 лет не сможет внести приобретенное имущество в залог, уставный капитал, совместную деятельность по цене, превышающей цену покупки с учетом ежегодной (на период моратория) ее корректировки на индекс инфляции. При таком ограничении покупатель недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, при подписании договора задумается, какую цену вписать в договор – рыночную или заниженную. Контроль за соблюдением такого моратория может быть возложен как на заинтересованное лицо, например, банк при выдаче кредита, так и одновременно на ФНС России. Сведения о фактической цене последней сделки можно было бы включать в состав кадастровой выписки на объект недвижимости. Плюсы такого варианта: • значительное сокращение бюджетных трат на проведение кадастровой оценки (сотни миллионов); • значительное сокращение количества кадастровых споров (вплоть до прекращения). Государство как держатель всероссийской базы кадастровой стоимости объектов может самостоятельно или с привлечением научных организаций проводить так называемую верификацию данных, иначе говоря, осуществлять анализ данных государственной базы сведений о кадастровой стоимости на предмет выявления нетипичных отклонений зарегистрированных цен (статистика здесь в помощь). При выявлении «странных» отклонений уполномоченный орган может скрупулезно проверить ранее полученный от собственника электронный отчет об оценке с электронной цифровой подписью оценщика. Такая проверка может проводиться с привлечением СРО оценщиков, в котором состоял оценщик, подписавший отчет. При выявлении несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства, уполномоченный орган мог бы проводить доначисления по налогу на собственность начиная с налогового периода, в котором началось исчисление по сомнительной кадастровой стоимости. Доначисление налогов может сопровождаться штрафом в отношении оценщика, исчисляемого в твердой сумме или в процентах от доначисленного налога. Есть и другие проблемы, требующие разрешения. Вряд ли разумной является действующая норма [1], регламентирующая, что в случае оспаривания кадастровой стоимости датой оценки должна быть та же дата, на которую устанавливалась кадастровая стоимость. Здесь, прежде всего, «Устойчивое развитие науки и образования» Устойчивое развитие науки и образования. 2017. № 6. 220 необходимо понимать, что государство, установив периодичность проведения кадастровой оценки в режиме не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет, тем самым установило, что для целей налогообложения кадастровая стоимость одинакова на начало каждого года, попадающего в диапазон от предыдущей кадастровой оценки до следующей. Иными словами, несмотря на то, что в реальности на рынке за этот период стоимость может меняться, государство как бы вменяет (упрощает), что стоимость постоянна. В таком случае неправильным является запрещать заинтересованному лицу просить изменить кадастровую стоимость, определенную методами массовой оценки или методом индивидуальной оценки, на индивидуально установленную рыночную стоимость по состоянию на начало любого года, попадающего в обозначенный период. Зачем запрещать заинтересованному лицу пытаться установить базу налогообложения на будущие годы в пределах периода, если прошедшие годы ему неинтересны? Сейчас же при спорах о кадастровой стоимости датой оценки для индивидуально выполненного отчета об оценке устанавливается дата кадастровой оценки, то есть дата, находящаяся в прошлом. Поскольку взыскание из бюджета «излишне» ранее уплаченного земельного налога или налога на объект капитального строительства невозможно, ничто не должно быть препятствием для установления новой кадастровой стоимости, равной текущей рыночной на начало года, в расчете на корректировку будущих налоговых платежей. Для этого достаточно ввести в законодательство норму, согласно которой если в условный налоговый (платежный) период кадастровая стоимость не оспорена, то последующее изменение кадастровой стоимости на начало любого последующего года в пределах такого периода не влечет пересчет уплаченных налогов и иных платежей за предыдущий год. Другими словами, если вовремя не спохватился, то сам виноват – своим бездействием акцептовал зарегистрированную кадастровую стоимость. И так правильно, ибо после драки кулаками не машут. Но если кто-то желает оспорить кадастровую стоимость для корректировки будущих платежей, то рыночная стоимость должна определяться по состоянию на начало налогового периода (первое января). В качестве налогового периода по налогу на недвижимость разумным было бы установить не одну дату календарного года – 1 января (так регламентировано в настоящее время [2]), а весь год. Начало года должно считаться началом налогового периода, и, следовательно, кадастровая стоимость должна устанавливаться по состоянию на начало налогового периода. Это устранит несправедливость, содержащуюся в статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которой применение измененной кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством, возможно лишь с даты внесения пересмотренной кадастровой стоимости в реестр. Понятие «период» подразумевает промежуток времени между двумя несовпадающими датами. Сейчас же период – 1 день. «Устойчивое развитие науки и образования» Устойчивое развитие науки и образования. 2017. № 6. 221 Необходимым является переход от раздельного налогообложения земельных участков и объектов капитального строительства к налогообложению единых объектов недвижимости: объект капитального строительства плюс земельный участок. Раздельное налогообложение приводит к двойному налогообложению земельных участков, так как рыночная стоимость объектов капитального строительства опосредованно включает и стоимость прав на земельный участок. При кадастровой стоимости объектов капитального строительства стоимость земельного участка не вычитается, что приводит к завышению налоговой базы. В целях повышения качества оценки считаю важным принятие Федерального стандарта «анализ рынка». Именно анализ рынка в сегментах объектов оценки является основой достоверной оценки. В этом стандарте необходимо прописать минимальные требования к структуре, содержанию такого анализа, методы анализа, обеспечивающие обоснованность результатов оценки. Подводя итог, хотелось бы обратить внимание законодателей или исполнительных органов на предложенные в статье варианты устройства кадастровой оценки в России и как минимум инициировать дискуссию по этому вопросу. Список литературы 1. Варламов А.А., Гальченко С.А., Смирнова М.А., Шаповалов Д.А., Комаров С.И. Управление земельными ресурсами. - Москва, 2014. 2. Волович Н.В., Никитина Е.Н. Переход к налогообложению объектов капитального строительства по их кадастровой стоимости. Часть 2 // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 9. 3. Магазинщиков Т. Г. Земельный кадастр. - М., 2012. 4. Папаскири Т.В. Автоматизация землеустроительного проектирования (экономика и организация). - Москва, 2013. – 259 с. 5. Папаскири Т.В. Технологии САПР и ГИС в землеустроительном проектировании // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2005. № 2. С. 27-30. 6. Щербаков А.Ю., Карев С.Ю., Абрамцев В.С., Прохоров И.С., Шаповалов Д.А., Скибарко А.П. Вопросы подготовки и контроля качества искусственно созданных грунтов для озеленения московских газонов // Экологические системы и приборы. 2012. № 10. С. 28-33. 7. Экономика недвижимости / Под ред. Ресина В. И. - М.: Дело, 2011. © Зенов В.С., Матюхина М.А., Козлов С.Д.,2017 Другие книги из этого разделаОсобенности оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежилого фондовНовые правила кадастровой оценки недвижимостиНекоторые проблемы кадастровой оценки недвижимостиОсобенности оценки кадастровой и рыночной стоимости объектов жилого и нежилого фондовНовые правила кадастровой оценки недвижимостиНекоторые проблемы кадастровой оценки недвижимости