Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в России
Галузин Р.В., Крохмаль Л.А., Пузикова О.П. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в России // Фундаментальные исследования. 2017. № 11-2. С. 376-380.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в России"? FUNDAMENTAL RESEARCH № 11, 2017 ? 376 ? ECONOMIC SCIENCES (08.00.00) ? УДК 336.221 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ БЮДЖЕТНЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ В РОССИИ 1 Галузин Р.В., 2Крохмаль Л.А., 2Пузикова О.П. 1 Амурский региональный филиалАО «Россельхозбанк», Благовещенск, e-mail: [email protected]; 2 ФГБОУ ВО «Дальневосточный государственный аграрный университет», Благовещенск, e-mail: [email protected] Работа посвящена выявлению проблем в области кадастровой оценки объектов недвижимости бюджет- ных образовательных учреждений. Существующие проблемы, связанные с введением нового порядка отра- жения стоимости объектов основных средств в бухгалтерском учете, и, как следствие, рост налоговой базы определяют необходимость разработки направлений совершенствования действующей системы кадастровой оценки. Исследованные изменения процедур кадастровой оценки объектов недвижимости бюджетных об- разовательных учреждений позволили определить усиление роли государства в сфере кадастровой оценки. Существенные изменения отмечены в признании налоговой базы объектов основных средств бюджетных об- разовательных учреждений в целях определения налога на имущество организаций. Новый порядок предпо- лагает внесение изменений в бухгалтерский учет учреждений посредством признания кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве балансовой стоимости, что приведет к существенному увеличению на- логовой базы при определении налога на имущество организаций и, как следствие, росту величины налога на имущество организаций. В качестве мер совершенствования кадастровой оценки объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений, было предложено введение коэффициента соотношения кадастро- вой и рыночной стоимости на уровне 0,7. Апробация предложенного метода позволила определить необходи- мость его внедрения в существующую практику кадастровой оценки с целью оптимизации нового порядка. Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налог на имущество, судебные споры THE MAIN PROBLEMS OF CADASTRAL valuation OF BUDGETARY EDUCATIONAL INSTITUTIONS IN RUSSIA 1 Galuzin R.V., 2Krokhmal L.A., 2Puzikova O.P. 1 Amur regional branch of AO «Rosselkhozbank», Blagoveshchensk, e-mail: [email protected]; 2 Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education Far Eastern State Agrarian University, Blagoveshchensk, e-mail: [email protected] The study investigates the searching problems in sphere of property’s cadastral valuation of budgetary educational institutions. Existing problems associated with the introduction of a new order of reflecting the value of fixed assets in accounting and, as a consequence, the growth of the tax base, determines the need to develop ways to improve the current cadastral valuation system. The investigated changes in the cadastral valuation procedures for real estate objects of budget educational institutions have made it possible to determine the strengthening of the role of the state in the sphere of cadastral valuation. Significant changes are noted in the recognition of the tax base of fixed assets of budget educational institutions for the purpose of determining the property tax of organizations. The new procedure involves making changes in the accounting records of institutions, by recognizing the cadastral value of real estate as a book value, which will lead to a significant increase in the tax base when determining the property tax of organizations, and as a result, an increase in the value of the property tax of organizations. As measures to improve the cadastral valuation of real estate objects of budget educational institutions, it was proposed to introduce a ratio of cadastral and market value at the level of 0.7. Approbation of the proposed method allowed to determine the necessity of its implementation in the existing practice of cadastral valuation in order to optimize the new order. Keywords: state cadastral valuation, cadastral value, market price, property tax, litigation Кадастровая оценка объектов недви- жимости бюджетных образовательных уч- реждений в России осуществляется на ос- новании Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» и призвана отражать рыночную стои- мость объекта [9]. Кадастровая оценка имеет статус государственной, поэтому находится в исключительной компетенции государства и представляет собой процесс определения кадастровой стоимости объектов недвижи- мости по установленной законодательством Российской Федерации методике. Методика проведения государственной кадастровой оценки представлена в приказе Министерства экономического развития Рос- сийской Федерации № 226 от 12.05.2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Принятая методология кадастровой оценки определяет применение методов массовой оценки объектов недвижимости, которые за- ключаются в построении единых моделей определения кадастровой стоимости для групп объектов недвижимости [4]. Прика- зом Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010 г. «Об утверждении Федераль- ного стандарта оценки “Определение када- стровой стоимости” (ФСО № 4) определена следующая последовательность действий ? ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ № 11, 2017 ? ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ (08.00.00) ? 377 оценщика при определении кадастровой стоимости объекта: сбор и анализ информа- ции о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объ- ектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации; построение мо- дели оценки; анализ качества модели оцен- ки; расчет кадастровой стоимости; состав- ление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки [5]. Отметим, что ранее кадастровая оценка объектов недвижимости осуществлялась коммерческими организациями, одержав- шими победу в конкурсе в формате тендера. Введение нового порядка кадастро- вой оценки на основе Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. предусматривает передачу полномочий по проведению када- стровой оценки имущества государственным органам власти и формирование специаль- ного института государственных кадастро- вых оценщиков, деятельность которых стро- ится на основе принципа массовой оценки. При отсутствии условий для использования этого принципа оценка осуществляется с ис- пользованием метода индивидуальной оцен- ки, который не предусматривает выезд спе- циалистов на объект оценки, а построен на использовании данных об оцениваемом объ- екте на основе Государственного кадастра недвижимости [9]. Основными негативными результата- ми введения и реализации нового порядка определения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество организаций и физических лиц являются: – существенное увеличение налоговой базы и, соответственно, величины налога на имущество (согласно сведениям, пред- ставленным в СМИ, в некоторых районах России кадастровая стоимость превышает рыночную в три раза) [8]; – рост судебных споров в отношении начисленного размера налога на имущество (в 2015 г. зарегистрировано около 7,5 тыс. споров в отношении оценки кадастровой стоимости) [7]. В настоящее время существует множе- ство спорных вопросов в отношении када- стровой оценки объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений. Необходимость проведения кадастровой оценки в отношении объектов недвижимо- сти бюджетных образовательных учрежде- ний связана с принятием Приказа Минфина России № 256 от 31.12.2016 г. «Об утвержде- нии федерального стандарта бухгалтерско- го учета для организаций государственного сектора “Основные средства”», предусма- тривающего изменения в учете и отчетности организаций госсектора с 1 января 2018 г. [3]. Пунктом 1.1.4 указанного стандарта ре- гламентировано отражение в бухгалтерском учете объектов недвижимого имущества по их кадастровой стоимости, которая призна- ется балансовой стоимостью. Балансовой стоимостью имущества является стоимость, по которой актив отражается в бухгалтер- ском балансе организации. Таким образом, введение нового порядка отражения в бухгалтерском учете бюджетных учреждений стоимости основных средств с 01.01.2018 г., как ожидается, приведет к уве- личению налогооблагаемой базы при опре- делении величины налога на имущество и, как следствие, суммы самого налога. Для подтверждения нами проведен сравнитель- ный анализ формирования налоговой базы на основе балансовой стоимости объектов недвижимости и их кадастровой стоимости в ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ». Представленные сведения позволяют сделать вывод о существенном превышении кадастровой стоимости объектов недвижи- мости ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ» по состоянию на 01.01.2018 г. по сравнению с текущей балансовой стоимостью. Разница между балансовой стоимостью согласно дей- ствующему и новому порядкам отражения стоимости объектов недвижимости состав- ляет 811 156,58 тыс. рублей. Это, в свою оче- редь, приводит к увеличению размера налога на имущество на сумму 17 845,44 тыс. рублей. Можно предположить, что введение но- вого порядка отражения стоимости объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений на счетах бухгалтерского учета, приведет к существенному увеличению на- лога на имущество, а также росту судебных споров в отношении оценки кадастровой стоимости имущества. Указанные пробле- мы усиливаются на фоне положения Феде- рального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. о механизме корректировки кадастровой стоимости с учетом конъюнктуры рынка не- движимости, который реализуется при су- щественном падении рынка недвижимости на 30 и более процентов [9]. Таким образом, при снижении конъюнктуры рынка менее чем на 30 процентов бюджетные учрежде- ния будут вынуждены либо оплачивать не- обоснованно увеличенный налог, либо нести затраты по корректировке кадастровой сто- имости путем определения рыночной стои- мости в досудебном и судебном порядке. Все это существенно увеличивает финансовые риски, учитывая действие Постановления Правительства РФ от 26 июня 2015 г. № 640, согласно которому содержание имущества, ? FUNDAMENTAL RESEARCH № 11, 2017 ? 378 ? ECONOMIC SCIENCES (08.00.00) ? не используемого при реализации государ- ственного задания, финансируется бюджет- ными учреждениями самостоятельно [2]. Кроме того, судебные иски приведут к су- щественному увеличению затрат бюджетов всех уровней бюджетной системы РФ. В отечественной практике для решения проблем исследователи часто используют опыт зарубежных стран, которые имеют продолжительный опыт государственного регулирования в условиях рынка. Зарубежные системы определения када- стровой стоимости объектов недвижимости классифицируются на рыночные и нерыноч- ные. Рыночные системы определения када- стровой стоимости представлены система- ми, основанными на методологии массовой оценки кадастровой стоимости недвижимо- сти, исходя из сложившихся фактических цен на объекты недвижимости на националь- ных рынках недвижимости. Нерыночные си- стемы предполагают определение норматив- ной или фиксированной стоимости, которая устанавливается государством. Нерыночные системы кадастровой оценки применяются для кадастровой оценки объектов недвижи- мости, в отношении которых отсутствует гражданский оборот, рыночные данные об аналогичных сделках, а также возможность использовать метод массовой оценки [10]. Таблица 1 Сравнительный анализ формирования налоговой базы на основе балансовой стоимости объектов недвижимости и их кадастровой стоимости в ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ», тысяч рублей Объекты недвижимости по со- стоянию на 01.07.2017 г.Балансовая стоимость Кадастровая стоимость с 01.01.2018 г. Разница между кадастровой и балансовой стоимостью Сумма налога на имуще- ство в год с 01.01.2018 г. До- полни- тельная сумма налога Арочный склад 374,90 1372,41 997,51 30,19 21,95 Водопровод 1830,86 722,50 –1108,36 15,89 –24,38 Гараж 27024,92 11026,07 –15998,85 242,57 –351,97 Жилой дом 2-х квартирный 1284,57 2692,70 1408,14 59,24 30,98 Здания лабораторий 1215,88 765,49 –450,39 16,84 –9,91 Здание солярия с блоком питания 5970,59 7142,66 1172,07 157,14 25,79 Здание студенческого корпуса 4362,93 19048,33 14685,41 419,06 323,08 Здание учебного класса 687,80 3022,98 2335,18 66,51 51,37 Здание учебного корпуса 9651,13 15046,17 5395,04 331,02 118,69 Здание холодильной камеры 155,88 877,66 721,78 19,31 15,88 Кабельная электролиния 571,45 573,55 2,10 12,62 0,05 Канализация 596,44 2367,65 1771,21 52,09 38,97 Квартира № 54 1370,64 2524,27 1153,62 55,53 25,38 Коттеджи 6255,53 2330,64 –3924,88 51,27 –86,35 Мастерская 2582,46 2076,58 –505,88 45,68 –11,13 Наружная электролиния 322,64 706,12 383,48 15,53 8,44 Наружные сети водопровода 3749,90 920,14 –2829,76 20,24 –62,25 Общежития 279036,26 629598,69 350562,43 13851,17 7712,37 Площадка для учебного вождения 1068,69 1068,69 0,00 23,51 0,00 Помещение для теплосчетчиков 77,88 12,94 –64,94 0,28 –1,43 Пристройки к учебным корпусам 6160,12 27629,47 21469,36 607,85 472,33 Скважина на воду 26,08 26,08 0,00 0,57 0,00 Склад 3416,02 5987,26 2571,25 131,72 56,57 Спальный корпус 3624,53 4248,30 623,77 93,46 13,72 Столовая ОСЛ 748,54 1596,16 847,62 35,12 18,65 Теплотрасса 6991,46 813,16 –6178,30 17,89 –135,92 Трансформаторная подстанция 471,25 547,89 76,64 12,05 1,69 Учебные корпуса 427571,45 863612,78 436041,33 18999,48 9592,91 Всего 798 529,28 1 609 685,86 811 156,58 35 413,09 17 845,44 И с т о ч н и к : составлено авторами. ? ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ № 11, 2017 ? ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ (08.00.00) ? 379 Таблица 2 Апробация внедрения коэффициента соотношения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости для бюджетных организаций РФ на примере ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ», тысяч рублей Объекты недвижимости по со- стоянию на 01.07.2017 г.Кадастровая стоимость с 01.01.2018 г. Сумма налога на имуще- ство в год с 01.01.2018 г. Када- стровая стоимость с учетом коэффици- ента Сумма налога на имуще- ство с учетом рассчитанной кадастровой стоимости Разница между ве- личиной налогов Арочный склад 1372,41 30,19 960,69 19,21 –10,98 Водопровод 722,50 15,89 505,75 10,12 –5,78 Гараж 11026,07 242,57 7718,25 154,36 –88,21 Жилой дом 2-квартирный 2692,70 59,24 1884,89 37,70 –21,54 Здания лабораторий 765,49 16,84 535,84 10,72 –6,12 Здание солярия с блоком питания 7142,66 157,14 4999,86 100,00 –57,14 Здание студенческого корпуса 19048,33 419,06 13333,83 266,68 –152,38 Здание учебного класса 3022,98 66,51 2116,09 42,32 –24,19 Здание учебного корпуса 15046,17 331,02 10532,32 210,65 –120,37 Здание холодильной камеры 877,66 19,31 614,36 12,29 –7,02 Кабельная электролиния 573,55 12,62 401,49 8,03 –4,59 Канализация 2367,65 52,09 1657,36 33,15 –18,94 Квартира № 54 2524,27 55,53 1766,99 35,34 –20,19 Коттеджи 2330,64 51,27 1631,45 32,63 –18,64 Мастерская 2076,58 45,68 1453,61 29,07 –16,61 Наружная электролиния 706,12 15,53 494,28 9,89 –5,64 Наружные сети водопровода 920,14 20,24 644,10 12,88 –7,36 Общежития 629598,69 13851,17 440719,08 8814,38 –5036,79 Площадка для учебного вождения 1068,69 23,51 748,08 14,96 –8,55 Помещение для теплосчетчиков 12,94 0,28 9,06 0,18 –0,10 Пристройки к учебным корпусам 27629,47 607,85 19340,63 386,81 –221,04 Скважина на воду 26,08 0,57 18,26 0,37 –0,20 Склад 5987,26 131,72 4191,08 83,82 –47,90 Спальный корпус 4248,30 93,46 2973,81 59,48 –33,98 Столовая ОСЛ 1596,16 35,12 1117,31 22,35 –12,77 Теплотрасса 813,16 17,89 569,21 11,38 –6,51 Трансформаторная подстанция 547,89 12,05 383,52 7,67 –4,38 Учебные корпуса 863612,78 18999,48 604528,95 12090,58 –6908,90 Всего 1 609 685,86 35 413,09 1126780,10 22535,60 –12877,49 И с т о ч н и к : составлено авторами. Зарубежный опыт кадастровой оценки свидетельствует о том, что внедрение реги- страционных и оценочных функций в рам- ках одного государственного органа управ- ления позволяет получить значительный социально-экономический эффект. Таким образом, в ряде зарубежных стран, функции кадастровой оценки возложены на налого- вых инспекторов, что позволяет упростить систему кадастровой оценки в целях нало- гообложения. Величина налога определяет- ся в определенной пропорции к стоимости объектов недвижимости. Во Франции вся совокупность объектов недвижимости разделена на восемь групп, к каждой из которых применяется собствен- ная кадастровая стоимость единицы площа- ди объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году и увели- ченная на ежегодно устанавливаемый коэф- фициент пересчета. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогич- ных объектов недвижимости [6]. В Великобритании в целях кадастровой оценки объектов недвижимости установ- лена шкала стоимости, рассчитываемая на ? FUNDAMENTAL RESEARCH № 11, 2017 ? 380 ? ECONOMIC SCIENCES (08.00.00) ? основе рентной стоимости, и к каждой по- зиции этой шкалы применяются собствен- ные ставки. При применении администра- тивной стоимости объектов недвижимости (кадастровая или расчетная) используются коэффициенты оценки объектов [6]. Обзор зарубежной практики показыва- ет, что уровень судебных споров в отноше- нии оспаривания результатов кадастровой оценки за рубежом существенно ниже, чем в России, что объясняется простотой при- меняемой методики; наличием возможно- сти ознакомиться с результатами кадастро- вой оценки до их утверждения; наличием разумной организационной системы управ- ления всем процессом кадастровой оценки; высоким профессионализмом и компетен- цией кадастровых инженеров. В зарубежной практике принято счи- тать, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем при опреде- лении кадастровой стоимости не должен учитываться принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта не- движимости (указанный принцип принима- ется во внимание при определении рыноч- ной стоимости объектов недвижимости), что позволяет снизить уровень судебных ис- ков по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Для бюджетных организаций такой подход оправдан именно тем, что позволяет учитывать социальную значимость таких организаций и связанную с этим невозможность учета принципа луч- шего и наиболее эффективного использова- ния объектов недвижимости. Этот принцип может быть реализован коммерческими ор- ганизациями, которые имеют возможность, в отличие от бюджетных организаций, са- мостоятельно принимать решение о прода- же неиспользуемого имущества. В целях совершенствования системы ка- дастровой оценки объектов недвижимости бюджетных организаций на территории Рос- сийской Федерации, мы предлагаем исполь- зовать зарубежный опыт кадастровой оцен- ки земельных участков. В ряде зарубежных стран (Германия, Швеция, Норвегия и другие развитые страны) законодательно установ- лен коэффициент отношения кадастровой стоимости к рыночной (Германии указанный коэффициент составляет 0,6, в Швеции – 0,7, в Норвегии – 0,3) [1]. Этот опыт можно ис- пользовать при кадастровой оценке объек- тов недвижимости бюджетных организаций в Российской Федерации и установить ука- занный коэффициент, например, на уровне 0,7. Апробацию предложенного подхода мы провели на примере ФГБОУ ВО «Дальнево- сточный ГАУ» (табл. 2). Предложенная методика позволит сни- зить сумму налога на имущество органи- зации, рассчитанного на основе данных о кадастровой стоимости и нового по- рядка определения налогообложения на 12 877,49 тыс. рублей. Увеличение налога в этом случае будет существенным образом сокращено для бюджетных организаций, кроме того, коэффициент корректировки может быть установлен и в другом размере. Изложенный подход не только позво- ляет продолжить диалог о научном обо- сновании кадастровой оценки объектов не- движимости для целей налогообложения, но также решать вопросы эффективности использования бюджетных средств и эко- номического благополучия организаций, занятых реализацией социальных функций государства. Список литературы 1. Григорьев В.В. О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости / В.В. Гри- горьев // Слияния и поглощения. – 2014. – № 6. – С. 1–4. 2. О порядке формирования государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ) в отноше- нии федеральных государственных учреждений и финансово- го обеспечения выполнения государственного задания [Текст]: Постановление Правительства РФ от 26 июня 2015 г. № 640 // Собрание законодательства. – 2015. – № 28. – С. 4226. 3. Об утверждении федерального стандарта бухгал- терского учета для организаций государственного сектора «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетно- сти организаций государственного сектора» [Текст]: приказ Минфина России от 31 декабря 2016 г. № 256н // Российская газета. – 2017. – № 7259 (2 мая). – С. 1–57. 4. Об утверждении методических указаний о государ- ственной кадастровой оценке [Текст]: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. № 226 от 12 мая 2017 г. // Российская газета. – 2017. – № 7278 (30 мая). – С. 1–135. 5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) [Текст]: приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 // Эксперт-кадастр. – 2010. – № 11. – С. 1–3. 6. Решетник В.Н. Международный опыт массовой оценки недвижимости для целей налогообложения / В.Н. Ре- шетник // Имущественные отношения в РФ. – 2012. – № 12 (135). – С. 25–28. 7. Россияне судятся за квартиры [Электронный ре- сурс]. – Режим доступа: https://www.gazeta.ru/business/ realty/2017/01/20_a_10485167.shtml (дата обращения: 23.09.2017). 8. Снижение кадастровой стоимости жилья [Элек- тронный ресурс]. – Режим доступа: http://kem.federalnoe. com/poleznaya_informaciya/article76.html (дата обращения: 14.09.2017). 9. О государственной кадастровой оценке [Текст]: Фе- деральный закон от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ. URL: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504. 10. Федотова М.А. Определение и оспаривание када- стровой стоимости недвижимости // Собрание законода- тельства. – 2016. – № 28. – С. 4669. Другие книги из этого разделаОценка показателей рынка недвижимости по статистическим данным на основе многомерного логарифмически нормального законаПрогнозирование стоимости объектов недвижимости на основе комплексного анализа их свойствМетодология определения рыночной стоимости недвижимости с учетом современных условийОценка показателей рынка недвижимости по статистическим данным на основе многомерного логарифмически нормального законаПрогнозирование стоимости объектов недвижимости на основе комплексного анализа их свойствМетодология определения рыночной стоимости недвижимости с учетом современных условий