Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > К вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости
Волович Н.В. К вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 4 (211). С. 35-44.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "К вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости"Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 35 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ В 2019 году впервые начали применять- ся результаты государственной кадастро- вой оценки недвижимости (далее – ГКО) по закону «О государственной кадастровой оценке» [1]. Теперь эти работы выполняют специализированные региональные госу- дарственные бюджетные учреждения (да- лее – ГБУ). Новый порядок определения кадастровой стоимости направлен на раз- решение очевидного противоречия между возрастанием требований к обоснованию результатов ГКО и реальными трудностями формирования информационной инфра- структуры российского рынка недвижимо- сти. Делать выводы об эффективности но- вого механизма кадастровой оценки пока рано, однако очевидно, что приблизить величины кадастровой и рыночной стоимо- стей подавляющего числа объектов недви- жимости в лучшем случае удастся после прохождения нескольких этапов ГКО, если, конечно, в очередной раз не изменится по- литика в этой области. Причин несколько, но очевидно, что в бюджетных учреждениях работают в основном те же люди, которые и ранее выполняли эти работы, а сложив- шееся в обществе негативное отношение к достоверности результатов, умноженное на перспективы реальной ответственности за их качество, заставляет исполнителей работ, как правило, существенно снижать кадастровую стоимость. А.Ю. Бойко, ру- ководитель рабочей группы по подготовке утвержденных Министерством экономи- ческого развития Российской Федерации Методических указаний о государствен- ной кадастровой оценке [2] (далее также – Методуказания о ГКО), на конференции ГБУ высказался достаточно определен- но: «В Российской Федерации подготовка к ГКО по новым правилам практически не велась. Кадастровая стоимость 2018 года, по сути, назначена и «прикрыта» «ариф- метикой», моделями, программным обе- спечением. Модели, по результатам посту- плениям замечаний в ГБУ, переделывались кардинально, результат менялся в разы» (см. [3]). Не только региональные и местные органы власти, но и федеральный орган, на который возложены обязанности контро- ля качества работ по кадастровой оценке, реально не смогли осуществить эффектив- ный надзор как за ходом, так и за результа- том работы ГБУ. Символично, что и в Методуказаниях о ГКО не утверждены требования к анализу соотношения установленной кадастровой и рыночной стоимостей в разрезе видов использования земельных участков и дру- гих объектов недвижимости как в каждом административно-территориальном обра- зовании, так и между различными терри- ториями. Если бы на федеральном уровне такой анализ был проведен, то стало бы очевидным, что население и бизнес в раз- ных регионах несут нагрузку по платежам в бюджетную систему непропорционально стоимости их имущества. Анализ проведе- ния работ по ГКО показывает, что сейчас реально о каком-либо экономически обо- К вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости Н.В. Волович профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва), член Европейской академии по земельным отношениям (г. Цюрих), доктор экономических наук Николай Владимирович Волович, [email protected] DOI: 10.24411/2072-4098-2019-10402 36 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 4 (211) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ снованном определении кадастровой стои- мости говорить рано, в лучшем случае – это корректировка ранее утвержденных вели- чин исходя из принятой на региональном уровне концепции целесообразности по- полнения бюджетов в условиях социальной напряженности. Это в очередной раз дис- кредитирует идею перехода на взимание налогов на недвижимое имущество в зави- симости от его стоимости. Не обеспечивая единства подходов к экономическому обоснованию платежей в бюджет для владельцев земельных участ- ков и других объектов на территории стра- ны, чему соответствует принцип «равные налоги за равные по стоимости объекты для одинаковых групп налогоплательщи- ков», мы обостряем и так сложную социаль- ную ситуацию прямым нарушением консти- туционных прав граждан. В постановлении от 22 июня 2009 года № 10-П Конституцион- ный Суд Российской Федерации подчерки- вал, что в налогообложении равенство по- нимается прежде всего как равномерность, нейтральность и справедливость налогоо- бложения (см. [4]). Это означает, что одина- ковые экономические результаты деятель- ности налогоплательщиков должны влечь одинаковое налоговое бремя и что принцип равенства налогового бремени нарушает- ся, когда определенной категории налого- плательщиков предоставляются иные по сравнению с другими налогоплательщи- ками условия, хотя между ними нет суще- ственных различий, которые оправдывали бы неравное правовое регулирование. При этом возлагать ответственность за состояние кадастровой оценки в России только на регионы нельзя, даже если феде- ральный законодатель предоставил им ши- рокие организационно-информационные возможности. Проблема различного пони- мания задач и их решений на уровне ре- гионов объективно связана с очевидными пробелами в законодательстве, не учиты- вающем ни специфику недвижимости как объекта правоотношений в различных от- раслях права, ни значение рынка недвижи- мости для социально-экономического раз- вития страны. Понятие недвижимости как объекта гражданского оборота существенно отли- чается от понятия недвижимости в налого- вом и в градостроительном праве. Феде- ральный законодатель, не уделяя должное внимание процессам в этой сфере, каждый раз не только провоцирует конфликт бизне- са и граждан с государством, но и подрыва- ет доверие к институтам государственной власти. Так, с 1 января 2019 года вступили в силу положения пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), согласно которым объектами на- логообложения на имущество организаций признается только недвижимое имущество. Однако в связи с неоднозначностью крите- риев разграничения вещей на движимое и недвижимое имущество в российском за- конодательстве и правоприменительной практике возникают споры о квалифика- ции объектов в качестве недвижимости в том числе для целей налогообложения. Соответствующий законопроект, уточняю- щий понятие «объект недвижимости», его связь с иными понятиями, используемыми в других отраслях законодательства (объ- ект капитального строительства, строение, здание, сооружение; установление порядка образования нового объекта недвижимо- сти; уточнение правового регулирования в отношении единого недвижимого ком- плекса, предприятия, сложной и неделимой вещи), еще только готовится (см. [6]). На- личие вопросов, нерешенных в российском законодательстве к моменту освобождения от налога движимого имущества организа- ций с начала 2019 года, с большой долей вероятности приведет к тому, что и в подза- конных актах появятся трудноразрешимые противоречия. В рамках государственной кадастровой оценки таким пробелом в нормативном правовом регулировании на федеральном уровне стала нерешенность вопроса об учете в кадастровой стоимости надвижимо- Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 37 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ сти налога на добавленную стоимость (да- лее – НДС). Методуказания о ГКО содержат следующее принципиальное положение, на котором должен основываться расчет ка- дастровой стоимости недвижимого имуще- ства: «При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки», что фактически озна- чает невыделение НДС из стоимости. Эта позиция соответствует позиции Министер- ства финансов Российской Федерации, ко- торое в конце 2015 года утвердило Между- народный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимо- сти» [7], содержащий следующий пункт, применяемый в российской налоговой практике: «25. Цена основного (или наибо- лее выгодного) рынка, использованная для оценки справедливой стоимости данного актива или обязательства, не должна кор- ректироваться на затраты по сделке... За- траты по сделке не являются характеристи- кой актива или обязательства; они, скорее, являются специфичными для сделки и будут отличаться в зависимости от того, каким об- разом организация вступает в сделку в от- ношении актива или обязательства». Но в регионах, проводивших ГКО таких объектов в 2018 году, большинство ГБУ определяло их кадастровую стоимость, исключая НДС из итоговой величины, хотя положения за- конодательства ни о кадастровой, ни о ры- ночной оценке не требуют даже выделения НДС в составе стоимости. Но на практике фактически только в Москве итоговая када- стровая стоимость зданий и сооружений не корректировалась на величину НДС. При этом ни один из действующих феде- ральных законов не дает четкого ответа на вопрос, как учитывается НДС при опреде- лении величины кадастровой стоимости. В этих условиях высшие судебные органы вынуждены были компенсировать пробе- лы в законодательстве о ГКО уже в рамках конкретных споров о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, уста- навливаемой в качестве их кадастровой стоимости. Так, определениями от 15 фев- раля 2017 года по делу № 5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 года по делу № 5-КГ18-96 Верховный Суд Российской Федерации (см. [8, 9]) сформировал правовую позицию, со- гласно которой установление судом када- стровой стоимости в отношении объектов недвижимости в размере, равном их ры- ночной стоимости с учетом НДС, не являет- ся правомерным и на законе не основано. По мнению Верховного Суда Российской Федерации, установление кадастровой стоимости с учетом НДС влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества, поскольку соб- ственник будет исчислять и уплачивать на- лог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости с учетом НДС. Между тем имущество и реализация това- ров являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого за- коном предусмотрен определенный налог. На практике оценщикам, определяющим рыночную стоимость недвижимости, не удалось доказать, что цена объектов недви- жимости, правообладатели которых имеют право на возмещение НДС, отличается от цены аналогичных объектов для правообла- дателей, не имеющих такой возможности. Практика рассмотрения заявлений об оспа- ривании кадастровой стоимости в комисси- ях при территориальных органах Федераль- ной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росре- естр) или соответствующих исков в судах доказывает, что оценщики пока не способ- ны реально даже выделить такой НДС, то есть доказать или опровергнуть его вклю- чение в рыночную стоимость. Судебные эксперты также не могут грамотно ответить на поставленный судом вопрос о наличии (или отсутствии) НДС в рамках конкретного дела об установлении величины кадастро- вой стоимости в размере ее рыночной стои- мости без дополнительных исследований. Связано это с тем, что значительная часть 38 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 4 (211) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ продаж зданий и сооружений на рынке во- обще не облагается НДС. Неслучайно и Министерство финансов Российской Федерации по этому вопро- су всегда дает достаточно неконкретные разъяснения и, как правило, ссылается на позицию Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России). Так, Мини- стерство финансов Российской Федерации своим письмом от 17 октября 2017 года № 03-05-04-01/67806 [10] адресует нас к письму от 12 октября 2017 года № Д22и- 1031 Минэкономразвития России, осущест- вляющего нормативное правовое регулиро- вание в области оценочной деятельности, в котором приводятся следующие разъясне- ния: «Режим налогообложения НДС не мо- жет определять различия в величине стои- мости одного и того же объекта. В связи с этим представляется, что величина ры- ночной стоимости, установленная в каче- стве кадастровой стоимости, не должна за- висеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплатель- щика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на пред- мет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключе- ние в ее состав НДС» [11]. Аргумент сторонников вычитания НДС из рыночной стоимости недвижимости при расчете ее кадастровой стоимости, что ка- дастровая стоимость определяется для це- лей налогообложения, несостоятелен. Как рыночная стоимость недвижимости может применяться для различных целей, так и ее кадастровая стоимость в соответствии с российскими законодательством и прак- тикой определяется не только для целей налогообложения, а точность ее опреде- ления критически важна для всей системы земельно-имущественных отношений и ее регулирования, например для приватиза- ции, взимания арендной платы (как регули- руемой, так и нерегулируемой), изменения видов использования объектов недвижи- мости. Без точных абсолютных и относи- тельных величин стоимости всех объектов рыночных отношений невозможно объ- ективное информирование государства и органов местного самоуправления, всех участников рынка в целом в том числе для целей борьбы с коррупцией. В российской практике невозможно свести понятие «ка- дастровая стоимость» до понятия «налого- вая база» недвижимости. Понятия «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость» не тождественны по своему экономическому содержанию в том числе исходя из целей оценки. При этом в статье 40 НК РФ сформулирован принцип определения цены товаров для целей нало- гообложения – в качестве ее принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, и любой метод расчета тапкой цены не подразумевает исключение НДС. К этому в итоге пришел и Верховный Суд Российской Федерации в кассацион- ном определении от 16 января 2019 года № 5-КГ18-274: «Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позво- ляет сделать вывод о том, что ни законо- дательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусма- тривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценоо- бразующими фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объ- ектов недвижимости по рыночной стоимо- сти является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стои- мость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, опреде- ление рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стои- мость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятель- ности» [12]. В этом определении совершен- но обоснованно, кроме статьи 40 НК РФ, указывается статья 21, которая определяет права налогоплательщиков на получение Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 39 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ необходимых разъяснений от федерально- го министерства финансов. Однако вопрос не решен, так как ни федеральные законы, ни другие нормативные правовые акты не дают ГБУ ответа на вопрос об учете НДС при установлении кадастровой стоимости недвижимости в рамках проведения непо- средственно ГКО. Автор настоящей статьи в Методических указаниях о ГКО [13] для частных оценщи- ков дал определение содержания понятия кадастровой стоимости недвижимости, которое позволяет раскрыть, в частности, соотношение рыночной и кадастровой сто- имостей в части выделения НДС: «Када- стровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на осно- ве рыночной и иной информации, связан- ной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возмож- ности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом». Это определение отражает сложно- сти согласования очевидного противо- речия между необходимостью оценивать все объекты недвижимости без учета их ограничений в рыночном обороте. Термин «приобрести» не тождественно термину «купить» (как в случае с понятием «рыноч- ная стоимость»). Основная часть зданий и сооружений строилась и таким образом приобреталась их владельцами. Указан- ное определение позволяет сконцентриро- ваться на особенных методах определения кадастровой стоимости таких объектов не- движимости, как здания и помещения, что исторически связанно с определением за- трат на их создание или покупку. В связи с этим вся накопленная практика установ- ления балансовой и инвентаризационной стоимостей (в том числе исключающая при прямых расчетах начисление НДС) может быть прямо имплементирована в методоло- гию ГКО. Прежде всего это важно для объ- ектов недвижимости, в отношении которых отсутствует или исключен сам рынок таких объектов, что актуально для значительного класса объектов и огромных территорий. Здесь уместен вопрос: насколько стан- дартам рыночной оценки соответствуют методы установления балансовой или ин- вентаризационной стоимости? При перехо- де к установлению кадастровой стоимости объектов капитального строительства на основе широко распространенного мнения о том, что кадастровая стоимость есть ры- ночная, но только установленная преимуще- ственно массовыми, а не индивидуальными методами оценки, у разработчиков методо- логии кадастровой оценки недвижимости возникал вопрос, не стоит ли исходить из простого положения, что при установлении кадастровой стоимости единого объекта недвижимости (который и является объек- том гражданского оборота) к кадастровой стоимости земельного участка нужно про- сто добавить затраты на строительство соответствующего объекта (или распреде- лить эти затраты пропорционально разме- рам помещений в зданиях и сооружениях). Тогда сформировался чрезмерно оптими- стический взгляд на проблему, а именно то, что любой профессиональный оценщик способен установить кадастровую стои- мость всех объектов недвижимости в стра- не исходя из их рыночной стоимости. Ни- кто не обратил внимания на то, что нельзя просто перенести в подходы к кадастровой оценке методы индивидуальной оценки для целей установления рыночной стоимости. В итоге это усилило недоверие граждан, бизнеса самих органов государственной власти к результатам кадастровой оценки недвижимости. Вместо того чтобы обеспечить преем- ственность установления балансовой и инвентаризационной стоимостей зданий, сооружений и помещений в них в услови- 40 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 4 (211) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ях неразвитости рынка недвижимости, для установления кадастровой стоимости объ- ектов капитального строительства были использованы общетеоретические и схола- стически сформулированные в федераль- ных стандартах оценки подходы и методы определения рыночной стоимости. В каждой стране система налогообложе- ния является одним из основных институ- циональных факторов, определяющих сто- имости на рынке недвижимости, поэтому при определении кадастровой стоимости недвижимости очевидно, что методы доход- ного подхода должны иметь существенные особенности, так как расходы на содержа- ние объектов недвижимости существенно зависят от тех же налогов или арендной платы на базе действующей величины ка- дастровой стоимости, которую мы должны как раз и рассчитать в том числе в рамках процедуры оспаривания. Для сравнитель- ного подхода в любом случае приходится учитывать, что кадастровая стоимость бу- дет применяться не на конкретную дату, а в долгосрочном периоде, в течение которого рыночные колебания существенно отклонят ее от уровня наблюдаемых рыночных цен. Очевидно, что совершенно другую роль играет и затратный подход при установле- нии кадастровой стоимости недвижимости. В России он исторически широко применим не только в силу необходимости определе- ния условной стоимости объектов недвижи- мости, исключенных из рыночного оборота, но и в силу ограниченности любой инфор- мации о реальных рыночных сделках. При этом методы затратного подхода (наиболее критичного для кадастровой оценки), сформулированные в федераль- ном стандарте оценки недвижимости [14], наиболее близки методам установления балансовой и инвентаризационной стоимо- стей. На практике применение затратного подхода не показывает рыночную стои- мость конкретного объекта недвижимости, а понесенные инвестором затраты, как правило, не соответствуют цене его про- дажи. Иначе не было бы необходимости применять затратный подход, так как ры- ночная информация о совершенных сдел- ках по продаже или сдаче в аренду позво- лила бы достоверно установить рыночную (и кадастровую) стоимость. В частности, на практике при применении методов затрат- ного подхода стоимость зданий с одинако- выми характеристиками, расположенных, например, в центре Москвы или Санкт- Петербурга и на их периферии, оказывает- ся одинаковой, что противоречит практике делового оборота и здравому смыслу. Если обратиться к опыту учета НДС при массовой оценке недвижимости для целей налогообложения стран, где налог на не- движимость ориентируется на рыночную стоимость и требует в рамках массовой оценки соответствующих подходов и ме- тодов, то его лучше проанализировать на примере Нидерландов, где НДС составляет 21 процент, а также действует специаль- ный налог на продажу недвижимости (см. [15]). В этой стране проблема учета НДС в налоговой оценке недвижимости решается признанием двух базовых аксиом: 1) для подавляющего большинства объ- ектов недвижимости налоговая база уста- навливается на основе определения стои- мости имущества исходя из рыночных подходов к оценке и должна быть равна рыночной стоимости. Для собственно ры- ночных методов оценки определения сто- имости (то есть только для доходного или сравнительного подходов) стоимость всег- да определяется исходя из наивысшей цены и в любом случае включает НДС. Если иму- щество продается на свободном рынке, то его рыночная стоимость устанавливается на основе цены, которую обычный покупа- тель готов заплатить и эквивалент которой передается продавцу. Именно такое пони- мание рыночной стоимости недвижимости лежит в основе этого понятия во всех стра- нах и зафиксировано в международных стандартах оценки недвижимости [16]; 2) в случае если в силу невозможности применения рыночных подходов к оценке (то есть сравнительного или доходного) для Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 41 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ решения задачи необходимо применить за- тратный подход, то он конкретизируется в методе амортизированных затрат замеще- ния (the depreciated replacement cost method), в рамках которого изучается, насколько связана деятельность владельца недвижи- мости с возможностью возмещения НДС. Это обосновывается тем, что налоговое право является субъективным правом и на- логовая база определяется не только тем, какой объект оценивается, но и тем, какое лицо является налогоплательщиком (обла- гается его деятельность НДС или нет). Таким образом, в Нидерландах на осно- ве анализа практики установления налого- вой базы для недвижимого имущества, ори- ентированной на их рыночную стоимость, выработался практический подход для оценки объектов, рыночный оборот кото- рых отсутствует или ограничен. Чаще всего к ним относятся учебные заведения, объек- ты здравоохранения, полицейские участки, пожарные службы, спортивные сооружение и т. п. Если из-за отсутствия аналогов ры- ночных продаж необходимо оценить такие объекты недвижимости, используя затрат- ный подход, то применяется метод аморти- зированных затрат замещения. Суть его в том, что объект оценивается на основе за- трат на недвижимое имущество, которые понесет владелец на его замену. В этом случае НДС может быть частью стоимости (налоговой базы), если владелец не может его законным образом возместить. Если текущий владелец недвижимости должен заплатить НДС при покупке актива, но он может возместить уплаченный НДС при ве- дении своего бизнеса, то стоимость должна определяться без учета НДС. Если же вла- делец не в состоянии вычесть уплаченный НДС (или существенную его пропорцию), то налоговая база рассчитывается с вклю- чением в состав затрат НДС. В ряде случа- ев НДС не взимается, поэтому, например, владельцы школ не смогут возместить НДС при их строительстве, в результате чего в налоговую стоимость такой недвижимо- сти должен включаться НДС и стоимость объекта будет выше. Таким образом, на- логовая стоимость (база) может и будет отличаться в зависимости от налогового статуса правообладателя объекта. Такой подход был конкретизирован в результате рассмотрения судами сложных правовых коллизий. В прецедентном праве указыва- ется, что принцип метода амортизирован- ных затрат замещения заключается в по- иске «стоимости для текущего владельца». Судебные решения исходили из того, что если налоговая стоимость рассчитывалась с применением такого подхода, например для социальных объектов, то определялась стоимость для текущего (фактического) владельца, а не для любого покупателя. В таких случаях оценщик (муниципалитет) должен определить, сможет ли нынешний владелец возместить НДС и в какой мере это существенно, если он построит или ре- конструирует конкретное принадлежащее ему имущество. Также отдельно учитыва- ются пропорции в случае сдачи в аренду части общественных зданий. В России этот аспект определения када- стровой стоимости недвижимости вообще не находит своего отражения, а совмеще- ние баз данных Росреестра и Федеральной налоговой службы имеет очевидные упу- щения даже просто в указании владельца и налогоплательщика. При этом российская практика возмещения НДС в рамках строи- тельства (реконструкции) и эксплуатации объектов недвижимости активно развива- ется. Формирующаяся судебная практика рассмотрения таких споров в части воз- можности возмещения НДС учреждениями, на чьем балансе (в оперативном управле- нии) находятся предназначенные для устав- ной деятельности объекты, также ищет обо- снования возможности возмещения НДС именно на основе того, в какой части ис- пользуется объект для получения выгоды в сферах, облагаемых НДС. Но все это отно- сится к порядку учета и возмещения НДС, но никоим образом не требует исключения НДС из кадастровой стоимости недвижи- мости для целей налогообложения. В ста- 42 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 4 (211) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ тье 40 НК РФ в случае отсутствия рыночных цен на аналогичные (однородные) объекты недвижимости предлагается использовать затратный подход, при применении кото- рого рыночная цена товаров определяется как сумма произведенных затрат и обыч- ной для конкретной сферы деятельности прибыли, но даже в рамках этого подхода к расчету налоговой базы не требуется ис- ключение затрат на НДС. То есть сегодня и в случае возможности применения только затратного подхода какие-либо исключения для вычета НДС российским налоговым за- конодательством не предусмотрены. Рассматривая даже самый передовой зарубежный опыт в качестве примера, мы не должны пытаться его копировать. Рос- сийская практика с учетом реальных слож- ностей организационно-кадрового, методи- ческого и информационного обеспечения ГКО будет искать и, уверен, найдет более простое разрешение коллизии между ры- ночной и кадастровой стоимостями в про- цессе формирования единого налога на недвижимое имущество. Примером могут стать введенные в рамках перехода на на- логообложение имущества физических лиц от его кадастровой стоимости специальные вычеты исходя из площади жилых объектов (квартир, домов и комнат). Представляет- ся наиболее эффективным предложение коллег о введении для целей общего на- логообложения недвижимого имущества специального поправочного коэффициента для перехода от установленной кадастро- вой стоимости объекта недвижимости к его налоговой базе (как правило, ведущими российскими специалистами предлагается установить его на уровне 0,7). Это позво- ляет решить нормативным путем коллизию между экономической обоснованностью кадастровой стоимости и социальной спра- ведливостью ее использования в качестве налоговой базы. Если такая пропорция бу- дет применяться на основе федерального законодательства во всех регионах, то это позволит в какой-то степени продвинуть- ся по пути единообразного соотношения между рыночной и кадастровой стоимостя- ми для близких по типу видов недвижимого имущества во всех регионах. Выводы 1. В России нельзя отождествить када- стровую и налоговую оценки, что практи- чески не учитывается ни на уровне теоре- тических исследований, ни в практической работе государственных и муниципальных органов. При этом нормы кадастровой оценки имеют, по мнению автора, преиму- щество перед нормами налоговой оценки, так как используются для большого круга целей. В силу системности законодатель- ства его развитие необходимо проводить комплексно с учетом всех последствий. Возможно, для этого, поскольку вопрос имеет социальную и экономическую значи- мость, необходимо вмешательство Консти- туционного Суда Российской Федерации. 2. Специальные требования к приме- нению для целей налогообложения када- стровой стоимости должны быть зафик- сированы в НК РФ, а также отражены в Методуказаниях о ГКО посредством чет- кого указания на особенности учета НДС в кадастровой стоимости применительно к различным методам установления такой стоимости для различных классов объектов и их правообладателей. Это возможно сде- лать, только приводя эти Методуказания в соответствие с накопленной практикой ре- шения соответствующих споров и перспек- тивами развития законодательства. 3. Безусловно, такое развитие законода- тельства о кадастровой оценке потребует иного уровня межведомственного взаимо- действия федерального центра и регионов, равно как адекватного ситуации научно- методического, кадрового и информаци- онного обеспечения государственной када- стровой оценки недвижимости как во всей стране, так и в каждом регионе. Для этого остро необходим отсутствующий в настоя- щее время аналитический центр, который смог бы системно предложить и обосновать Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] 43 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ реальные шаги по комплексному совер- шенствованию законодательства в сфере недвижимости. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. О государственной кадастровой оцен- ке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Об утверждении методических указа- ний о государственной кадастровой оцен- ке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Cанкт-Петербургское государствен- ное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки». Мате- риалы конференции (20 ноября 2018 года). URL: http://guko.commim.gov.spb.ru/konfer encija/materialy-konferencii/ 4. По делу о проверке конституцион- ности пункта 4 части второй статьи 250, статьи 321.1 Налогового кодекса Россий- ской Федерации и абзаца второго пункта 3 статьи 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами Российско- го химико-технологического университета им. Д.И. Менделеева и Московского авиа- ционного института (Государственного тех- нического университета) : постановление Конституционного Суда Российской Феде- рации от 22 июня 2009 года № 10-П. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 5. Налоговый кодекс Российской Феде- рации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 6. Письмо Федеральной налоговой службы от 18 февраля 2019 года № БС-4- 21/2667@. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 7. О введении Международных стандар- тов финансовой отчетности и Разъяснений Международных стандартов финансовой отчетности в действие на территории Рос- сийской Федерации и о признании утратив- шими силу некоторых приказов (отдельных положений приказов) Министерства финан- сов Российской Федерации : приказ Мини- стерства финансов Российской Федерации от 28 декабря 2015 года № 217н. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 8. Кассационное определение Верхов- ного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2017 года по делу № 5-КГ17-258. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 9. Кассационное определение Верховно- го Суда Российской Федерации от 9 августа 2018 года по делу № 5-КГ18-96. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 10. Письмо Министерства финансов Рос- сийской Федерации от 17 октября 2017 года № 03-05-04-01/67806. Доступ из справоч- ной правовой системы «КонсультантПлюс». 11. Письмо Министерства экономическо- го развития Российской Федерации от 12 октября 2017 года № Д22и-1031. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 12. Кассационное определение Верхов- ного Суда Р оссийской Федерации от 16 января 2019 года № 5-КГ18-274. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 13. Об утверждении методических ука- заний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономиче- ского развития Российской Федерации от 7 июня 2016 года № 358. Доступ из справоч- ной правовой системы «КонсультантПлюс». 14. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономиче- ского развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 15. Бервоотс Б., Волович Н. В. Система контроля качества массовой оценки недви- 44 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, [email protected] № 4 (211) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ жимости для целей налогообложения: ни- дерландский опыт // Имущественные отно- шения в Российской Федерации. 2018. № 8 (203). С. 12–33. 16. Международные стандарты оценки 2017 / пер с англ. ; под ред. И. Л. Артеменко- ва, С. А. Табаковой. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организа- ция «Российское общество оценщиков», 2017. 168 с. * * * ПАРАДОКС «50+»: ДОЛЯ ВОЗРАСТНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ НА МОСКОВСКОЙ «ВТОРИЧКЕ» ПАДАЕТ, А ЧИСЛО ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ СРЕДИ НИХ РАСТЕТ Как показало исследование профильного Департамента компании ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке столичного жилья в сегменте условно инвестиционных сделок, объем которых в настоящее время составляет 20 процентов от совокупного спроса, основными его участниками (их насчитывается 80 процентов) выступают покупатели из возрастной группы «50+». В отличие от молодых потребителей до 35 лет, которые менее склонны целенаправленно делать крупные нако- пления (в том числе по причине пока еще незначительного дохода), люди предпенсионного и пен- сионного возраста чаще обладают существенной суммой, которую можно конвертировать в недви- жимость для сохранения этих сбережений от девальвации, а также для получения дохода от сдачи жилья в аренду. И хотя за последние 5 лет доля покупателей из категории «50+» в общем объеме спроса на «вторичке» сократилась с 27 до 19 процентов, именно эти клиенты чаще всего становят- ся консервативными инвесторами. Их интерес к вложениям такого рода (при том что в 2017 году в компании не зафиксировано ни одного подобного случая) «подогрела» совокупность факторов. Так, рост спроса на вторичном рынке московского жилья в минувшем году привел к увеличению стоимости недвижимости, а также к вымыванию из экспозиции наиболее бюджетных квартир по цене до 10 миллионов рублей, которые обычно и приобретались консервативными инвесторами. В итоге последние понимали, что промедление со сделкой приведет либо к уходу с рынка понра- вившегося объекта, либо к повышению его стоимости. Также специалисты ИНКОМ-Недвижимость подсчитали бюджеты условно инвестиционных покупок: в Подмосковье в среднем – от 2,5 до 4 миллионов рублей, в Новой Москве – от 3 до 5 миллионов рублей, в старых границах столицы – от 7 миллионов рублей. Согласно наблюдениям специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость на вторичном рынке жилья старой Москвы постепенно снижается доля потребителей из самой стар- шей возрастной категории – 50 лет и более. Если пять лет назад она была равна 27 процентов от общего числа покупателей на «вторичке», то сейчас составляет 19 процентов, отрицательная коррекция – 8 п.п. Уменьшение их численности происходит в том числе за счет роста аудитории наиболее молодых клиентов в возрасте до 35 лет – за 5 лет с 20 до 40 процентов. На увеличение активности последних главным образом повлияло смягчение условий ипотечного кредитования, в особенности существенное снижение за указанный период ставок по жилищным займам, что и простимулировало выход на рынок молодых покупателей, без предрассудков относящихся к воз- можности приобрести жилье в долг. Тогда как люди в возрасте 50 лет и более в силу особенностей возрастной психологии и большего жизненного опыта гораздо реже рассматривают вариант при- обретения недвижимости с использованием ипотеки. Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома рассказыва- ет: «Как целевые аудитории молодые покупатели и представители более старшего поколения силь- но отличаются друг от друга. Нынешняя молодежь хочет жить сегодняшним днем и с легкостью бе- рет деньги в долг: расплатиться они успеют, ведь, как им кажется, у них все еще впереди. При этом покупатели из категории «50+», естественно, обладают совершенно иным жизненным опытом: в свое время им пришлось пережить крушение огромной страны со всеми вытекающими отсюда социально-экономическими катаклизмами, не говоря уже о постоянных кризисных потрясениях по- следних лет. Поэтому этих людей страшит идея жизни в долг на фоне туманного завтра, когда банк, где хранятся их средства, в любой момент может лопнуть, а они – лишиться работы и стабильного дохода, скажем, из-за сокращения или по болезни. Таким образом, покупатели предпенсионного и пенсионного возраста предпочитают, образно говоря, семь раз отмерить перед оформлением ипотеки… при этом еще не факт, что они в итоге хоть раз отрежут. Кроме того, нужно принять во внимание и чисто формальный момент: далеко не каждый банк одобрит кредит потенциальному заемщику, чей возраст превышает 50 или тем более 55 лет, даже если клиент уверяет, что сможет выплатить долг ранее установленного срока». Однако если отдельно исследовать состав консервативных инвесторов (вкладывающих свои сбережения в недвижимость в целях сохранения их от обесценивания, а также для сдачи жилья внаем), то в рамках этой целевой аудитории лидирующие позиции занимают как раз представители Продолжение на с. 62 Другие книги из этого разделаЗемельные аспекты при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства для целей оспаривания результатов их кадастровой оценкиКадастровая стоимость земельного участка: проблема оценкиСравнительный анализ системы кадастровой оценки в европейских странах и российской федерацииЗемельные аспекты при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства для целей оспаривания результатов их кадастровой оценкиКадастровая стоимость земельного участка: проблема оценкиСравнительный анализ системы кадастровой оценки в европейских странах и российской федерации