Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > К современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимости
Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. К современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимости // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Экономика. 2018. Т. 26. № 1. С. 19-27.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "К современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимости"MANAGEMENT AND MARKETING ISSUES 19 2018 Vol. 26 No. 1 19—27 http://journals.rudn.ru/economics RUDN Journal of Economics Вестник РУДН. Серия: Экономика DOI: 10.22363/2313-2329-2018-26-1-19-27 УДК 332.6 К СОВРЕМЕННЫМ ПРОБЛЕМАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ О.Ю. Лепихина, Ю.Ф. Ососкова Санкт-Петербургский горный университет Васильевский остров, 21 линия, 2, Санкт-Петербург, Россия, 199106 В статье освещены некоторые проблемные аспекты оценки кадастровой стоимости не- движимости, связанные с имеющимися противоречиями правового обеспечения оценки, несовершенным методологическим аппаратом, недостатками системы организации и кон- троля результатов определения стоимости недвижимости. Отмеченные проблемы обусловили низкое качество полученных результатов кадастровой оценки, существенное расхождение рыночной и кадастровой стоимости объектов, что породило недовольство со стороны право- обладателей недвижимости. В связи со сложившейся ситуацией отмечено увеличение судебных споров по оспариванию кадастровой стоимости и причины, их порождающие. Также затронута проблема дефицита достоверной и полной информации, которая необходима для проведения государственной кадастровой оценки. Особое внимание уделено проблемам, связанным с началом функционирования Феде- рального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ и раз- работкой единой методики государственной кадастровой оценки недвижимости, а также пред- ложены направления совершенствования правового регулирования в данной сфере. Ключевые слова: недвижимость, массовая оценка, кадастровая стоимость, рынок недви- жимости, сделка, рыночная информация Введение Методология кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации сформировалась под воздействием международного опыта оценки недвижимости для целей налогообложения. На ее последующее развитие оказала большое влия- ние 15-летняя практика кадастровой оценки земельных участков. Методы и под- ходы, применяемые для их оценки, в настоящее время используются также при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости. Одной из важных проблем государства и общества является проблема налого- обложения, которая традиционно относится к числу наиболее острых дискусси- онных тем. Результаты кадастровой оценки применяются Федеральной налоговой службой для расчета налоговой базы, собственниками объектов недвижимости — для определения размера арендной платы, налогоплательщиками — для прогно- зирования налоговых платежей. Определение главных элементов налога, вклю- Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. Вестник РУДН. Серия: Экономика. 2018. Т. 26. № 1. С. 19—27 20 ВОПРОСЫ МЕНЕДЖМЕНТА И МАРКЕТИНГА чающих объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы — это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политиче- ских задач существования и развития общества. Развитие методологии кадастровой оценки недвижимости очень важно для решения задач налоговой политики государства в части введения налога на не- движимость. Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность суще- ствования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стои- мостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопреде- ляют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество — один из основных исторически сложившихся на- логов в развитых странах мира. Необходимо отметить, что количество правообладателей объектов недвижи- мости ежегодно увеличивается. В связи с этим, недоработки в законодательстве о кадастровой оценке и налогообложении напрямую связаны с нарушением прав и свобод граждан, что приводит к возникновению противоречий между интере- сами государства и налогоплательщиков. Основная часть Прежде чем рассмотреть наиболее проблемные аспекты в области кадастровой оценки объектов недвижимости, представляется целесообразным обратиться к понятийному аппарату в данной сфере и выявить присущие ему противоречия. Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве таковой понимает целую совокупность действий, начиная с принятия решения о ее проведении и заканчивая внесением результатов опреде- ления кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости1 . Что касаемо «кадастровой стоимости недвижимости», она зачастую в литера- туре трактуется как определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта, утвержденная в установленном порядке. Вместе с тем, данное опреде- ление не разъясняет применяемые методы массовой оценки, о которых идет речь. Кроме этого, при определении кадастровой стоимости не во всех случаях при- меняются методы массовой оценки рыночной стоимости. В научной литературе существует плюрализм подходов к определению када- стровой стоимости, связанные с массовой оценкой объектов недвижимости. Они могут быть дифференцированы на две основных группы. Первый подход предполагает накопление максимально возможного спектра исходных данных по аналогичным объектам и последующее конструирование корреляционно-регрессионной модели, отражающей взаимосвязи между стои- мостью объекта и его основными параметрами. Второй подход основан на концепции кластерного анализа, который предпо- лагает группировку объектов недвижимости на кластеры с аналогичными харак- теристиками, при этом в пределах каждого кластера выбирается типовой объект, 1 Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // СПС «Консультант-Плюс». Lepikhina O.Yu., Ososkova Yu.F. RUDN Journal of Economics, 2018, 26 (1), 19—27 MANAGEMENT AND MARKETING ISSUES 21 выступающий в роли некого ориентира для расчета стоимости объектов относи- мых к данному кластеру (Грибовский, 2014). Безусловно, эти позиции имеют право на существование, однако, как видится, их главный недостаток заключается в невозможности учета всех специфических особенностей определенных объектов недвижимости, которые «выпадают» из типовых, что влечет значительное искажение итогов оценки и, что логично, мас- совость числа судебных споров по оспариванию результатов кадастровой оценки с правообладателями недвижимости, особенно в ситуации значительной разни- цы в стоимости между двумя сопоставимыми объектами. В практическом аспекте, комиссиями при территориальных органах Росрее- стра в 2016 г. было рассмотрено 23 300 споров в отношении результатов кадастро- вой оценки, что почти в 2 раза превышает показатели 2015 г. При этом более чем в половине случаев решение было принято в пользу заявителя, что в 1,8 раза больше процента, зафиксированного в 2014 г. Что касаемо динамики кадастровой стоимости в связи с данными обстоятельствами, было зафиксировано ее сниже- ние на 30%. В данной области главная проблема, пожалуй, состоит в том, что оспаривание устанавливаемой на базе методологии массовой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости производится с учетом данных об их же рыночной сто- имости, но уже рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. Итогом параллельного применения этих двух оценочных методологий выступа- ют абсолютно разные результаты. Утверждение о рыночной природе кадастровой оценки на практике не соот- ветствует действительности, поскольку определение кадастровой стоимости объ- ектов недвижимости производится посредством применения фактических цен сделок с ними, однако это не рыночная стоимость, поскольку расчет последней осуществляется исходя из базисного принципа лучшего и наиболее эффектив- ного использования объекта недвижимости, тогда как при определении када- стровой стоимости он не подлежит учету (Григорьев, 2015). Следует также отметить то обстоятельство, что цены на рынке недвижимости формируются во многом под влиянием спекулятивных факторов. На современ- ном этапе сбор информации о ценах совершенных сделок с объектами недвижи- мости осуществляется на федеральном уровне, в частности, в рамках Автомати- зированной информационной системы «Мониторинг рынка недвижимости», цель создания которой — накопление и предоставление данных о сделках с раз- личными объектами недвижимости на территории страны. Однако большим во- просом остается качество данных в этой системе: насколько они соответствуют реальным ценам сделок. Известно, что в целях минимизации налоговых отчис- лений, стороны сделки не всегда стремятся отразить в договоре купли-продажи реальную рыночную стоимость. О недостоверности рыночной информации сви- детельствуют необъективные цены на разные классы жилья. Поэтому возможны случаи, когда формально цена сделки отразится в базе данных, но она не будет соответствовать реальной рыночной цене, что в свою очередь обусловит невоз- можность получения объективных и справедливых значений кадастровой стои- мости. Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. Вестник РУДН. Серия: Экономика. 2018. Т. 26. № 1. С. 19—27 22 ВОПРОСЫ МЕНЕДЖМЕНТА И МАРКЕТИНГА Проблема несогласованности между итогами государственной кадастровой оценки реальной рыночной ситуации также может быть обусловлена следующи- ми факторами: информационного дефицита в отношении оцениваемого объекта либо объектов, используемых в качестве аналогов; неверной интерпретации ка- ких-либо стоимостных характеристик; отсутствия единой оценочной методики; сжатых временных рамок для работ по определению кадастровой стоимости; дем- пинга на рынке оценочных услуг. Отметим, что хотя в идеале кадастровая стоимость объектов, активно вовле- ченных в рыночный оборот, должна быть близка к рыночной цене, в практическом отношении требовать этого в рамках массовой оценки для подавляющего боль- шинства объектов недвижимости на сегодняшний день нереально. Невольно воз- никает ощущение, что большая часть оценщиков и государственных служащих не дифференцируют кадастровую и рыночную стоимостями, при этом, уклоняясь от бремени ответственности за отождествление данных категорий. К примеру, после воссоединения Крымского полуострова с Россией в Республике Крым нор- мативная оценка земли, установленная ранее по украинским законам, стала на- зываться кадастровой стоимостью, а в Севастополе — нормативной ценой (Во- лович, 2014). На основании сложившейся ситуации уместен вывод о нерешенности в полной мере вопроса о принципах и методах кадастровой оценки, что деструктивно от- ражается на качестве проведенных оценок. Именно поэтому необходима после- дующая работа по усовершенствованию методологии кадастровой оценки, при- менимой для оценки значительного массива объектов при одновременном учете их специфики. Представляется, что решение данной проблемы также должно быть решено за счет формирования достаточно надежных исходных данных для оценки, исчер- пывающе характеризующих используемые в качестве аналогов объекты. Именно данный «вектор» должен стать определяющим, поскольку наличие прочного ин- формационного базиса позволит предотвратить существенные искажения када- стровой стоимости при ее превышении рыночных показателей в 7 и более раз. Требующей особого внимания служит проблема несогласованности действу- ющих классификаций объектов недвижимости (Пылаева, 2011). Группы действу- ющего классификатора видов разрешенного использования земельных участков полностью не совпадают с группами, которые приведены в методических реко- мендациях по кадастровой оценке земельных участков в составе земель населен- ных пунктов и с классами, утвержденными в Налоговом кодексе Российской Федерации. Также серьезной проблемой является отсутствие четких и согласо- ванных систем классификации объектов незавершенного строительства, соору- жений и единых недвижимых комплексов для целей проведения кадастровой оценки. Совершенствование концептуальных основ и развитие методологии налого- обложения и кадастровой оценки недвижимости в условиях перехода к налого- обложению на основе кадастровой стоимости недвижимости для увеличения на- логового потенциала территорий и установления социальной справедливости в налогообложении приобретают особую актуальность. Lepikhina O.Yu., Ososkova Yu.F. RUDN Journal of Economics, 2018, 26 (1), 19—27 MANAGEMENT AND MARKETING ISSUES 23 Следует отметить, что Минэкономразвития был инициатором принятия упо- мянутого закона о государственной кадастровой оценке, обосновывая его необ- ходимость тем, что создание специализированного государственного бюджетно- го учреждения для проведения всего комплекса работ по государственной када- стровой оценке в пределах каждого субъекта создаст надежную основу для системной организации данного процесса. Предполагается, что это произойдет к 1 января 2018 г. Небезынтересно, что еще на стадии обсуждения законопроекта проводилась полярная по представленным позициям дискуссия. Первая — сво- дилась к тому, что кадастровая стоимость может быть определена корректно част- ными оценщиками, однако для этого требуется внести в государственный кадастр недвижимости исчерпывающей информации по объектам с одновременным по- вышением ответственности за их достоверность. В свою очередь, вторая — заключалась в том, что имеющаяся рыночная ин- фраструктура не способствует формированию стабильной налоговой базы, в силу чего требуется переход к ее нормативному определению путем установления эко- номически оправданных цен. Несмотря на разногласия, все специалисты в данной области солидарны в не- удовлетворительности существующей нормативной базы и ее бессилии в содер- жательной синхронизации государственной кадастровой оценки с рынком не- движимости, а также в устранении очевидных противоречий системы оценочной деятельности. Проблема еще более заходила в тупик, поскольку устранение оши- бок, допущенных в процессе проведения кадастровой оценки посредством со- ставления индивидуальных отчетов о рыночной стоимости, нивелирует ее соци- альную легитимность (Гунина, 2014). Тем не менее, немаловажно, что в законе получил закрепление ряд фундамен- тальных принципов проведения кадастровой оценки: единство методологии опре- деления кадастровой стоимости; постоянная актуализация требуемых для опре- деления кадастровой стоимости сведений; независимость и прозрачность про- цедур кадастровой оценки, а также контроль за итогами определения кадастровой стоимости. Данные положения, несомненно, достоинства начавшего недавнее функционирование закона. Вместе с тем, как видится, его результативность во многом предопределена качеством изданных на его основе подзаконных актов применительно к отдельным вопросам (к примеру, сбору и обработке информа- ции, необходимой для государственной кадастровой оценки, методики проведе- ния государственной кадастровой оценки, требований к сводному отчету и иных). Имея целью максимизировать степень достоверности результатов государ- ственной кадастровой оценки и сформировать надежный информационный ба- зис, Совет по оценочной деятельности при Министерстве экономического раз- вития Российской Федерации разработал Методические указания о государствен- ной кадастровой оценке недвижимости. По словам Виктора Журбы (заместитель председателя Комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Российской Федерации) главная «новелла» состоит во внедрении унифицированной методики с единым подходом к оценоч- ной деятельности вместо разрозненных девяти, содержащих массу устаревших Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. Вестник РУДН. Серия: Экономика. 2018. Т. 26. № 1. С. 19—27 24 ВОПРОСЫ МЕНЕДЖМЕНТА И МАРКЕТИНГА положений. Кроме того, важное изменение заключено в возможности проведения кадастровой оценки недвижимости по критерию фактического использования, поскольку нередки ситуации несовпадения сложившегося фактического исполь- зования с учетной документации, что влечет завышение кадастровой стоимости. Также важно указать на введение ценового зонирования, что позволит визуали- зировать средние типовые стоимостные уровни в отношении тех или иных объ- ектов недвижимости, уяснить саму логику оценочного процесса в контексте того или иного рыночного сегмента. Однако спрогнозировать, насколько данное ре- шение будет способствовать большей точности массовой оценки, пока затруд- нительно (Дубовик, Павлова, 2016). Несмотря на прогрессивные идеи, некоторые рекомендации методики вызывают обоснованные опасения. Так, на сегодняшний день оценочное сообщество привыкло к группировке по критерию разрешенно- го использования, в то время как методика не содержит указания на принцип группировки объектов, что порождает вопрос о единообразии результатов када- стровой оценки и невозможности межрегионального сопоставления. Интересна также позиция председателя Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию результатов кадастровой оценки Общественного совета при Рос- реестре Алексея Каминского о том, что кадастровая стоимость должна обладать рыночной природой, и ее определение должно представлять собой профессио- нальную оценочную деятельность и подлежать регулированию со стороны госу- дарственного органа по нормативно-правовому регулированию оценочной дея- тельности. В силу изложенного, он отмечает нецелесообразность передачи полно- мочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям. Монополизация государством такой большой сферы деятельности может привести к серьезным негативным последствиям. Во-первых, законопро- ект предусматривает создание государственных бюджетных учреждений в каждом регионе, что увеличивает бюджетные расходы. Во-вторых, можно спрогнозиро- вать, что добиться снижения кадастровой стоимости будет непросто, так как го- сударственные учреждения будут вносить изменения, и снижать стоимость толь- ко при серьезных ошибках и нарушениях. Отмеченная ситуация будет создавать условия для завышения государственной кадастровой оценки. Справедливо пред- положить, что в связи с тем, что кадастровая стоимость напрямую влияет на на- полнение государственного бюджета, государственные бюджетные учреждения будут заинтересованы в увеличении налоговых отчислений, оказывая давление на всех участников процесса государственной кадастровой оценки. На данный момент функция оспаривания кадастровой оценки разделена между государствен- ными бюджетными учреждениями и комиссиями Росреестра, что усложняет про- цедуру досудебного оспаривания кадастровой стоимости. Вместо этого перво- степенно необходимо решить проблему противоречивости и недостоверности информации по характеристикам объектов недвижимости, содержащимся в ка- дастре недвижимости. Неслучайно в данном отношении прозвучало мнение об обязательном нормативном закреплении в федеральном законодательстве тре- бования соответствия результатов государственной кадастровой оценки ценовым показателем рынка недвижимости. Lepikhina O.Yu., Ososkova Yu.F. RUDN Journal of Economics, 2018, 26 (1), 19—27 MANAGEMENT AND MARKETING ISSUES 25 Следует признать, что, несмотря на облегчение в определенной степени про- цесса получения достоверной рыночной информации кадастровым оценщикам благодаря положениям Методических указаний (приведение ряда корректирую- щих коэффициентов, к примеру, на «уторговывание», наличие инженерно-транс- портного обеспечения и ряд др.), недостаток именно рыночных данных касаемо реальных сделок расценивается в качестве наиболее острой проблемы в рамках как кадастровой, так и рыночной оценки. Заключение Резюмируя изложенное, следует отметить, что выявленные недостатки долж- ны быть максимально оперативно устранены посредством совершенствования законодательной базы и методики расчета кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, помимо сугубо законодательных решений в данной области, опти- мизация процедур кадастровой оценки требует также установления индикаторов рынка недвижимости, выступающих ориентиром для пересмотра кадастровой стоимости при существенном изменении цен. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имуще- ственные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1. С. 30—38. Грибовский С.В. Оценка недвижимости для налогообложения // Вопросы оценки. 2014. № 4. С. 26—30. Григорьев В.В. Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Российской Федерации // Молодой ученый. 2015. № 21. С. 512—516. Гунина Е.Н. Актуальные проблемы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости // Экономика и социум. 2014. № 1(10). С. 21—24. Дубовик Б.И., Павлова Е.Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 8. С. 67— 72. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижи- мости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 10(121). С. 69—76. © Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф., 2018 История статьи: Дата поступления в редакцию: 22 января 2018 Дата принятия к печати: 01 марта 2018 Для цитирования: Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. К современным проблемам государственной кадастровой оценки недвижимости // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Экономика. 2018. Т. 26 № 1. С. 19—27. DOI: 10.22363/2313-2329-2018-26-1-19-27 Лепихина О.Ю., Ососкова Ю.Ф. Вестник РУДН. Серия: Экономика. 2018. Т. 26. № 1. С. 19—27 26 ВОПРОСЫ МЕНЕДЖМЕНТА И МАРКЕТИНГА Сведения об авторах: Лепихина Ольга Юрьевна, кандидат технических наук, доцент кафедры инженерной гео- дезии Санкт-Петербургского горного университета. Контактная информация: e-mail: [email protected] Ососкова Юлия Федоровна, магистрант 2 года обучения кафедры инженерной геодезии Санкт-Петербургского горного университета. Контактная информация: e-mail: yuliya[email protected] TO PRESENT PROBLEMS OF REAL ESTATE CADASTRAL VALUATION O.Yu. Lepikhina, Yu.F. Ososkova Saint Petersburg Mining University 21 Line, 2, St. Petersburg, Russia, 199106 Abstract. The article is devoted to present problems of real estate massive cadastral valuation connected with contradictions of valuation legislation, imperfect methodology, shortcomings of real estate valuation control system. These problems have caused poor quality of cadastral valuation results, significant divergence of market and cadastral value of real estate objects that owners are not satisfied with. In this situation increase in claims of cadastral value contest and their reason are analyzed. Deficiency of reliable and full information which is necessary for carrying out state cadastral valuation is also considered. Special attention is paid to the problems connected with the Federal law “About the State Cadastral Assessment” from 7/3/2016 No. 237-FZ and development of uniform method of real estate state cadastral valuation. Also ways of legal regulation improvement are offered. Key words: real estate, massive valuation, cadastral value, real estate market, transaction, market data REFERENCES Volovich N.V. (2016) Kadastrovaya otsenka nedvizhimosti: tupic ili novye perspectivy. Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii. No. 1. Pp. 30—38. (In Russ). Gribovsky S.V. (2014) Otsenka nedvizhimosti dlya nalogooblozheniya. Voprosy ocenki. No. 4. S. 26— 30. (In Russ). Grigoriev V.V. (2015) Problemy opredeleniya i osparivaniya kadastrovoy stoimosti nedvizhimosti v Rossiyskoy Federatsii. Molodoj uchenyj. No. 21. S. 512—516. (In Russ). Gunina E.N. (2014) Aktualnye problemy otsenki kadastrovoy stoimosti ob’ectov nedvizhimosti. Ekonomika i socium. No. 1(10). S. 21—24. (In Russ). Dubovic B.I., Pavlova E.B. (2016) Nekotorye voprosy sovershenstvovaniya metodiki kadastrovoy otsenki zemli. Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii. No. 8. S. 67—72. (In Russ). Pylaeva A.V. (2011) Problemy klassifikatsii v kadastrovoy otsenke i nalogooblozhenii nedvizhimosti. Imushchestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii. No. 10(121). S. 69—76. (In Russ). Lepikhina O.Yu., Ososkova Yu.F. RUDN Journal of Economics, 2018, 26 (1), 19—27 MANAGEMENT AND MARKETING ISSUES 27 Article history: Received: 22 January 2018 Revised: 10 February 2018 Accepted: 01 March 2018 For citation: Lepikhina O.Yu., Ososkova Yu.F. (2018) To present problems of real estate cadastral valuation. RUDN Journal of Economics, 26 (1), 19—27. DOI: 10.22363/2313-2329-2018-26-1-19-27 Bio Note: Lepikhina O.Yu., Cand. Engineering Sci., associate professor of the Department of engineering geodesy of Saint Petersburg Mining University. Contact information: e-mail: olgalepikhina1984@ gmail.com Ososkova Yu.F., Master of 2 years of the Department of engineering geodesy of Saint Petersburg Mining University. Contact information: e-mail: [email protected] Другие книги из этого разделаПроблемы оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимостиКадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в РоссииПрогнозирование стоимости объектов недвижимости на основе комплексного анализа их свойствПроблемы оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимостиКадастровая оценка и налогообложение недвижимости бюджетных образовательных учреждений в РоссииПрогнозирование стоимости объектов недвижимости на основе комплексного анализа их свойств