Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > К проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионе
Дубов В.С. К проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионе // Актуальные проблемы борьбы с преступлениями и иными правонарушениями. 2019. № 19-1. С. 110-112.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "К проблеме оценки рыночной стоимости недвижимости в регионе"110 В.С. Дубов ООО «Агентство оценки» К ПРОБЛЕМЕ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ В современных условиях услуги по оценке имущества приобретают все большее значение. В соответствии с данными статистики [1] число бан- кротств организаций постоянно увеличивается. Так, количество решений судов о признании ком- паний банкротами в 2017 г. составило 13 577, что на 7,7% больше, чем в 2016 г. При этом в Алтайском крае присутствует значительная масса злоупотре- блений при проведении торгов в рамках процедур банкротства. В частности, А.А. Чесноков приво- дит подробный анализ типовых схем подобных деяний, способов их выявления и доказывания [6, 7], при этом он указывает, что до 80% процедур банкротства проходят с нарушениями. Поэтому создание системы обеспечения законности проце- дуры торгов – важная задача надзорных органов. На основании ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий при- ступает к продаже имущества должника только после проведения инвентаризации и оценки дан- ного имущества [4]. Кроме того, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки также обязательна процедура оценки имущества [2]. Оценка про- водится специалистом (оценщиком), имеющим соответствующий квалификационный аттестат в данной сфере. По статистике электронных торговых площа- док за 2016 г., торги, проводимые в рамках про- цедуры банкротства организаций, были признаны несостоявшимися в 82% случаев, а имущество должников получалось продать лишь с третьей или четвертой попытки по стоимости, сниженной на 60-70%. Основной причиной такого явления 111 Проблемы гражданско-правовой ответственности выступает стоимость продаваемого имущества, которая в ряде случаев превышает рыночную [1]. Это свидетельствует о неправильной оценке сто- имости имущества должников. При проведении оценки в качестве основных подходов выступает затратный, сравнительный и доходный подход. Затратный подход представля- ет собой определение стоимости воспроизводства оцениваемого объекта с учетом его физического и экономического износа. Сравнительный подход в оценке осуществляется путем сопоставления объ- екта оценки с рядом аналогов, откорректирован- ных по соответствующим критериям (площадь, местоположение, физическое состояние, наличие коммуникаций и т.п.). Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от исполь- зования объекта оценки с применением методик дисконтирования и капитализации [3]. На практике оценка рыночной стоимости зе- мельного участка чаще всего осуществляется сравнительным подходом с использованием трех и более аналогов. Выбранные аналоги корректи- руются (приводятся к оцениваемому объекту) по местоположению, наличию коммуникаций, пло- щади, разрешенному использованию и т.п. При этом банками выставляются требования, чтобы суммарный модуль корректировок по каждому аналогу не превышал 30%. Такое же требование выдвигается к скорректированной стоимости объектов-аналогов, которые тоже не должны рас- ходиться более, чем на 30%. Кроме того, в каче- стве аналогов не рекомендуется брать земельные участки с дополнительными улучшениями (по- стройками, помещениями и т.д.). Большим препятствием к выполнению дан- ных условий является плохая развитость рынка земли в Алтайском крае, особенно в отношении земель населенных пунктов производственного и офисно-торгового назначения: в продаже на- ходится малое количество таких земель, которые значительно отличаются друг от друга по пло- щади, местоположению, стоимости и т.д. Кроме того, большая часть земель имеют улучшения в виде находящихся на них зданий и недостроен- ных объектов, а земельные участки без построек продаются довольно редко. В сложившейся ситу- ации проведение оценки земельных участков яв- ляется весьма затруднительным. Выходом из сло- жившихся обстоятельств может выступать отказ от требований по максимальному суммарному модулю корректировок или использование в оцен- ке аналогов из соседних субъектов Российской Федерации со схожей инфраструктурой (для Алтайского края такими являются Кемеровская, Новосибирская области). Данные методы позво- лят расширить число подходящих аналогов и бла- гоприятно повлияют на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков. Похожая ситуация складывается при оцен- ке производственно-складской недвижимости (производственных баз, складов и т.д.). На рын- ке производственно-складской недвижимости в Алтайском крае наблюдается малое предложение данных объектов, за исключением Барнаула. Хуже всего ситуация обстоит в райцентрах и прочих на- селенных пунктах. Производственные базы так- же сильно отличаются друг от друга по местопо- ложению, физическому состоянию, соотношению производственных и офисных площадей, а также по земельным участкам, на которых находятся. При сильной разнице площадей земельных участ- ков, а также местоположения их стоимость рас- считывается сравнительным подходом и вычита- ется из предлагаемых стоимостей производствен- ных баз-аналогов. Недостоверность определения кадастровой стоимости также подтверждается ее судебным оспариванием с последующими успеш- ными результатами (например, ООО «Аверс» до- билось в судебном порядке снижения кадастро- вой стоимости находящегося у него земельного участка с 236,6 млн рублей до 46,5 млн рублей). Все вышеперечисленные действия влекут за собой сильное изменение цены производствен- ных объектов, применение к ним больших кор- ректировок и, как следствие, рост суммарного модуля корректировок у аналогов и большие расхождения по скорректированным ценам. В таких условиях сравнительный подход не может достоверно отразить рыночную стоимость оце- ниваемого объекта, и его применение является нецелесообразным при неразвитом рынке произ- водственно-складской недвижимости. При этом не учитываются институционные факторы фор- мирования рынка недвижимости [5, с. 149]. Таким образом, наиболее рациональным спо- собом оценки производственно-складских объ- ектов в прочих населенных пунктах (а также в райцентрах с неразвитым рынком предложения данной недвижимости) является ее оценка на ос- нове затратного подхода, т.к. стоимость воспро- изводства данных объектов можно рассчитать различными методиками (по УПВС, по УПСС и т.д.). Подводя итоги, необходимо отметить, что ос- новным препятствием в оценке рыночной стоимо- сти недвижимости является неразвитость рынка недвижимости в соответствующих сферах (земли промышленного назначения, производственно- складская недвижимость и т.д.). Как следствие, не представляется возможным провести анализ Актуальные проблемы борьбы с преступлениями и иными правонарушениями сегмента рынка с целью определения средней стоимости в месте объекта оценки, подобрать со- ответствующие аналоги. Решением в такой ситу- ации является расширение возможных регионов для подбора аналогов, а в ряде случаев – отказ от применения подходов в оценке. Данные меры по- зволят наиболее точно отразить реальную рыноч- ную стоимость оцениваемых объектов, а также в большей степени исключить субъективизм в про- цессе оценки. Литература 1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. URL: http://bankrot.fedresurs.ru/NewsCard. aspx?ID=849&attempt=1 (дата обращения: 18.09.2018). 2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 № 135- ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собрание законодательства РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3813. 3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требо- вания к проведению оценки (ФСО № 1)»: приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 18.09.2018). 4. О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 12.11.2018) // Собрание законодательства РФ. 28.10.2002. № 43. Ст. 4190. 5. Хужин А.М. К вопросу об использовании институционального подхода к анализу экономико- правовых явлений // Алтайский юридический вестник. 2017. № 3. С. 145-150. 6. Чесноков А.А. К вопросу об анализе признаков несостоятельности в процедуре банкротства // Алтайский юридический вестник. 2013. № 3 (3). С. 99-103. 7. Чесноков А.А. Некоторые особенности доказывания фактов преднамеренного банкротства // Алтайский юридический вестник. 2013. № 1. С. 34-39. Другие книги из этого разделаСущность подходов в оценочной деятельности и методология оценки стоимости объектов недвижимости в условиях кризисной экономикиСовременные проблемы оценки стоимости недвижимостиСовременные проблемы оценки стоимости недвижимостиСущность подходов в оценочной деятельности и методология оценки стоимости объектов недвижимости в условиях кризисной экономикиСовременные проблемы оценки стоимости недвижимостиСовременные проблемы оценки стоимости недвижимости