Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.[email protected], ,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > К некоторым проблемам кадастровой оценки земель населенных пунктов
Бакуменко Н.С. К некоторым проблемам кадастровой оценки земель населенных пунктов // Вестник современных исследований. 2019. № 2.5 (29). С. 19-22.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "К некоторым проблемам кадастровой оценки земель населенных пунктов"19 УДК 332.62 К некоторым проблемам кадастровой оценки земель населенных пунктов Бакуменко Н. С. ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина» Статья посвящена вопросам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Рассматриваются некоторые проблемы массовой оценки данной категории земель. Приводятся предложения по совершенствованию механизма проведения оценки стоимости земельных участков. Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, массовая оценка, оспаривание, налог на недвижимое имущество. В настоящее время без оценки земли для установления ее реальной стоимости обойтись невозможно. Вопрос кадастровой оценки земель является актуальным в условиях современной рыночной системы. В большей степени он касается проблемы объективности результатов оценки. Это подтверждается количеством обращений в комиссию и суд с целью оспорить завышенную кадастровую стоимость. По данным Росреестра за 2016 год в комиссию поступило 486 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 641 объекта недвижимости. Некоторые обращения были отклонены и, следовательно, приняты к рассмотрению в комиссии 436 заявлений по пересмотру кадастровой стоимости 559 земельных участков. На рассмотрении в январе 2017 года находятся 78 заявлений в отношении 89 земельных участков. Большинство заявителей юридические лица, так как физические лица в соответствии с положениями действующего законодательства имеют возможность альтернативы выбора и обратиться либо в комиссию, либо в суд. Однако физические лица стали оспаривать кадастровую стоимость в комиссии значительно чаще – в 3,2 раза по сравнению с 2015 годом. Суммарная величина кадастровой стоимости земельных участков в 2016 году (до оспаривания и после оспаривания) снизилась на 39,9% с 17,1 млрд. рублей до 8,4 млрд. рублей [6]. Массовая оценка в узком смысле – это определение кадастровой стоимости. В широком смысле она рассматривается как государственный инструмент контроля и управления земельными ресурсами. Под кадастровой оценкой земель населенных пунктов понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов. Такая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Основные территориальные зоны следующие: жилые, общественно-деловые, инженерной и транспортной инфраструктуры, производственные, рекреационные, сельскохозяйственного использования, военных объектов и специального назначения. Как известно, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в 4 этапа: 1. принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; 2. подготовка к проведению государственной кадастровой оценки; 3. определение кадастровой стоимости и составление отчета об ито-гах государственной кадастровой оценки; 20 4. утверждение результатов кадастровой стоимости. На третьем этапе определяются ценообразующие факторы объектов недвижимости, выполняется группировка объектов недвижимости, сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, сбор рыночной информации, построение модели оценки кадастровой стоимости. Далее производится расчет кадастровой стоимости и анализируются ее результаты, затем составляется отчет об итогах государственной кадастровой оценки. Оценщик для получения объективной информации перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости - исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах. Анализ рынка недвижимости подразумевает следующее: создание и наполнение аналитических баз данных, мониторинг рынка, исследование рынка, прогнозирование развития рынка. Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Рыночной информационной базой массовой оценки городских земель в основном являются данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, о ставках арендной платы за земельные участки. Источниками этих данных являются: - официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и органов местного самоуправления; - средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; - отчеты об оценке рыночной стоимости [1]. Кадастровая стоимость должна быть приравнена к рыночной, но на практике, как уже говорилось выше, они нередко разнятся. Причинами частого несоответствия кадастровой стоимости рыночной являются некачественная исходная информация об объектах оценки, дефицит рыночной информации и неполная работа с ней, а также то, что методология массовой оценки отличается от индивидуальной рыночной. Одной из основных проблем массовой оценки земель населенных пунктов в России является различие в развитости рынков недвижимости. В зависимости от этого населенные пункты можно в целом разделить на развитые, среднеразвитые и малоразвитые. Очевидно, что в условиях последнего определение кадастровой стоимости участков затруднительно. По мнению многих ученых, в таком случае необходимо использование методов анализа временных рядов. Это приведет к получению экстраполированных данных о значении стоимости земельных участков за долгосрочный период. Например, Л. А. Лейфер изучает проблему достаточного количества исходных данных и приводит критические обзоры нормативно-правовой и методической баз кадастровой оценки земель [3]. Еще одной проблемой, влияющей на качество результатов массовой оценки недоучет значимых факторов. Один из них – наличие зон с особыми условиями использования территорий. Быкова Е. Н. в своем исследовании рассчитывает, на сколько процентов изменилась кадастровая стоимость исследуемых земель в результате использования статистических методов, позволяющих выявить функциональную зависимость факторного признака и цены земельного участка [2]. Другой проблемой кадастровой оценки земель является длительность интервалов времени между турами переоценки. В Краснодарском крае работы по проведению государственной кадастровой оценки (ГКО) всех категорий земель (кроме земель запаса) начали проводиться с 2001 года. Второй тур – с 2006 года, в процессе которого проводились работы по актуализации результатов массовой оценки. В этот период удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов в крае увеличился в 3-5 раз на 1 кв. метр. В 2011 году проводился третий тур ГКО. С начала 2016 года на территории края проведены 21 работы четвертого тура оценки. В 2021 году планируется следующий этап проведения ГКО населенных пунктов. Данные результатов проводимых работ после их утверждения заменят предыдущие сведения о кадастровой стоимости, в том числе внесенные по результатам оспаривания. А. В. Осенняя считает, что необходимо пересмотреть периодичность актуализации результатов массовой оценки бюджетообразующей категории земель населенных пунктов. Это будет способствовать более объективному и экономически обоснованному использованию системы налогообложения [4]. Таким образом, в целях повышения качества определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов необходимо совершенствование методик с включением некоторых значимых факторов и учетом развитости рынка недвижимости. Также требует корректировки период актуализации результатов массовой оценки. Чтобы кадастровая стоимость была не выше рыночной, следует внести некоторые изменения в законодательство, а также: - провести оценочное зонирование и установить возможные интервалы рыночных цен, контролируя, чтобы результаты государственной кадастровой оценки попадали в эти интервалы; - провести «инвентаризацию», устранить ошибки учёта, выявить и устранить нарушения землепользования; - публиковать информацию или предоставлять её в государственные бюджетные учреждения в отношении всех зарегистрированных сделок; - для территорий с отсутствующим рынком нужно установить насильственно уро-вень цены (ценности) недвижимости, тем самым дав толчок к формированию рынка; - собирать максимально полно рыночные данные, оферты, информацию по транс- портной и инженерной обеспеченности, положительным, отрицательным факторам, нанести всё на карту, генпланы, проекты планировки. Ввиду постоянного увеличения налоговой нагрузки, качественно определенная кадастровая стоимость нужна для исчисления справедливого, не завышенного земельного налога. Соответственно, такая кадастровая стоимость исключает случаи ее оспаривания. 22 Список литературы 1. Бакуменко Н.С. Структурный анализ изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Краснодарском крае / Бакуменко Н.С. // Форум молодых ученых. 2018. № 8 (24). С. 36-39. 2. Быкова Е.Н. Некоторые аспекты массовой оценки земель населенных пунктов: проблемы и пути их решения / Быкова Е.Н., Сеньковская К.Э., Доценко Я. // Успехи современной науки и образования. 2017. Т. 8. № 2. С. 208-211. 3. Лейфер Л.А. Анализ методического и программного обеспечения кадастровой оценки на соответствие оценочной методологии и современным статистическим методам анализа данных // Имущественные отношения в РФ. 2010. №6. С. 52 – 64. 4. Осенняя А.В. Реализация процедуры кадастровой оценки земель наседенных пунктов в Краснодарском крае / Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А. // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. 2016. № 4 (190). С. 239-244. 5. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru. 6. Результаты рассмотрения обращений в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости за 2016 год [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: https://rosreestr.ru. 7. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru. 8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ [Электронный ресурс] – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru. © Н.С. Бакуменко, 2019 Другие книги из этого разделаОспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решенияПодход к измерению стоимости зелёных насаждений на землях населённых пунктовОсновы методики и современные проблемы оценки плодородия почв для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодийОспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решенияПодход к измерению стоимости зелёных насаждений на землях населённых пунктовОсновы методики и современные проблемы оценки плодородия почв для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий