Износ в оценке стоимости

валового дохода и инвестируется каким-либообразом так, чтобы первоначальный капитал оставался нетронутым. Таким образом, в любой момент книги компании должны показывать активы, равные по величине первоначально инвестированному капиталу.

Обычно, когда компания приобретает новую машину или подобную собственность, она сразу же решает в соответствии с наилучшим учетом имеющейся информации какой будет продолжительность полезного использования машины и вероятную стоимость ее остатков в конце этого срока. Затем, исходя из этой информации и стоимости машины компания устанавливает расписание обесценивания, показывающее обесценивание в каждом году, книжную цену (или оценку стоимости) в конце каждого года и полное обесценивание. Хотя много способов используется для решения вопроса о том, каким будет величина обесценивания в каждом году, для всех методов полное обесценивание плюс книжная цена активов должна быть всегда равна первоначальной стоимости активов.

Имеется много способов определения обесценивания различных активов. Некоторые из них будут рассмотрены в следующих параграфах.

Определения процента износа шин автотранспортных средств

--------------------------------

<*> Метод согласован с НИИ шинной промышленности Миннефтехимпрома.

П.1. Критериями износа (старения) шин являются:

- наличие повреждений и дефектов;

- срок эксплуатации;

- высота рисунка протектора.

П.2. Ресурс шины снижается, и соответственно увеличивается процент износа:

- если поврежден борт при монтаже, до 10%;

- если обнаружены выкрашивание, сколы, трещины на протекторе или трещины и износ боковины без оголения корда, до 20%;

- при обнаружении местного износа (пятнистости) протектора, до 25%.

Примечание. Шины с расслоением каркаса признаются изношенными на 100%.

П.3. К проценту износа, определенному по техническому состоянию, прибавляется процент износа (старения) по сроку эксплуатации шины.

За три года эксплуатации шина от старения теряет, пропорционально сроку эксплуатации, до 10% ресурса.

В интервале от 3-х до 5-ти лет старение шины увеличивается до 25%. Шина со сроком эксплуатации свыше 5-ти лет может достигать расчетного процента износа, равного 50%.

Срок эксплуатации определяется по дате изготовления в соответствии с заводской маркировкой по ГОСТ 4754-80.

П.4. Ресурс протектора шины характеризуется его высотой на новой шине (Вн) (см. таблицу 9) за вычетом минимально допустимой остаточной высоты протектора (Вдоп), при которой шина должна сниматься с эксплуатации (для шин легковых автомобилей - 1,6 мм, для грузовых автомобилей - 1,0 мм, автобусов - 2,0 мм, мотошин - 0,8 мм).

П.5. Остаточная (фактическая) высота рисунка протектора шины (Вф) определяется как среднее арифметическое высот, измеренных в 4-х взаимоперпендикулярных сечениях шины по окружности. Целесообразнее производить такие замеры в плоскостях естественной симметрии колеса. В каждом сечении высота рисунка определяется по зоне беговой дорожки, имеющей максимальный износ.

П.6. Процент износа шины по высоте протектора рассчитывается по формуле:

(Вн - Вф)

Иш = ----------- x 100%.

(Вн - Вдоп)

П.7. Для шин со 100% износом протектора, но пригодных к восстановлению, устанавливается стоимость, равная залоговой цене покрышки, подлежащей восстановлению, что в среднем составляет 0,03% от стоимости новой покрышки.

П.8. Для шин, непригодных к дальнейшей эксплуатации и восстановлению, устанавливается условный износ 100%, а стоимость приравнивается к стоимости вторичного сырья.

П.9. Износ покрышек, восстановленных методом наложения нового протектора, определяется описанным выше методом, при этом номинальная высота рисунка обновленного протектора принимается равной 10 мм - для легковых автомобилей, 20 мм - для грузовых автомобилей и автобусов, а средняя стоимость восстановленной покрышки равна стоимости восстановительного ремонта плюс залоговая стоимость покрышки, подлежащей восстановлению, что в среднем составляет 0,2% от стоимости новой покрышки.

Примечание. Мотошины восстановлению не подлежат.

П.10. При расчете износа камерных шин необходимо принимать в расчет стоимость шины с камерой.

П.11. Пример расчета износа и стоимости шины.

Шина 165/80R13 легкового автомобиля, срок эксплуатации 2 года, имеет повреждение борта при монтаже.

Повреждение борта при монтаже снижает ресурс шины на 10%.

Срок эксплуатации (2 года) шины увеличивает износ еще на 7% (пропорционально сроку эксплуатации от 10%).

Измерение высоты рисунка протектора в 4-х сечениях дало следующие результаты:

4,5 + 4,4 + 4,0 + 4,3

Вф = --------------------- = 4,3 мм,

4,0

в этом случае износ шины по высоте рисунка протектора

составит:

(Вн - Вф) 8,6 - 4,3 4,3

Иш = ----------- x 100 = --------- x 100 = --- x 100 = 61%.

(Вн - Вдоп) 8,6 - 1,6 7,0

Суммарный износ:

Иш = 10 + 7 + 61 = 78%.

Для учета износа шины в стоимости автомобиля необходимо

значение Иш подставить в формулу в качестве одного из слагаемых

Итр. Можно также отдельно подсчитать стоимость шины по проценту ее

износа, т.е.:

Иш

С'ш = Цш (1 - ---) = Цш x 0,22.

100

П.12. Ниже приведены значения высоты рисунка протектора ряда моделей шин.

ШИНЫ ЛЕГКОВЫХ АВТОМОБИЛЕЙ

--------------------------------

<*> У старых моделей шин, не вошедших в таблицу, необходимо прежде всего определить срок службы, а номинальную высоту протектора принимать равной 10 мм.

ШИНЫ ГРУЗОВЫХ АВТОМОБИЛЕЙ, АВТОБУСОВ

Оценка износа методом срока жизни в оценке недвижимости

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т_н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т_факт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т_эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их

оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = ( Т_эф / Т_н) • 100% , (6.7)

где И – износ, %.;

Т_эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т_н – типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (Т_факт / Т_н) • 100% , (6.8)

где Т_факт – хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).

Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года.

Решение.

Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т_факт / Т_н) • 100% =30/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.

Оценка износа объекта недвижимости

Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.

V_воспр = Vп_воспр – И или V_замещ = Vп_замещ – И, (6.5)

где СВ – стоимость воспроизводства объекта;

V_замещ – стоимость замещения улучшений объекта;

Vп_воспр – полная стоимость воспроизводства объекта;

Vп_замещ – полная стоимость замещения объекта;

И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.

Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:

Vп_воспр = V_воспр •(1 – И), (6.6)

где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

• метод срока жизни;

• метод разбиения на виды износа.

Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.

Расчет физического износа здания при проведении оценки

Полученный результат округляем до 1%, физический износ составляет 21%.

2. Функциональный (моральный) износ. Кроме физического износа происходит и моральное старение жилых зданий. Моральным износом называют несоответствие зданий существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Причины, обусловливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На всех этапах развития человеческого общества жилища отражали и отражают социальный и экономический уровни развития производительных сил, духовный и технический потенциалы, эстетические принципы общества. Жилище является местом отдыха и бытовой деятельности людей. Именно с этих позиций и рассматривается уровень комфортабельности жилых зданий.

Критерием уровня комфортабельности являются гигиенические факторы (температурно-влажностный режим, качество воздушной среды, зрительный, световой и шумовой режимы) и функциональные факторы (объемно-планировочные и конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства). Представления о критериях оценки уровня комфортабельности жилых зданий постоянно меняются наряду с поступательным развитием человеческого общества, поэтому жилые здания, возведенные на должном уровне комфортабельности, спустя какой-то промежуток времени перестают соответствовать трансформируемым критериям оценки. Так происходит моральное старение (износ) жилых зданий, наступающее обычно значительно раньше, чем их физический износ. Как показывает отечественный и зарубежный опыт, требования людей к планировке квартир только в течение пятидесяти лет меняются от пяти до восьми раз.

На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод, метод приблизительной оценки, объективный метод.

Расчетным методом определяют две формы морального износа (первую и вторую формы). Под моральным износом первой формы понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М₁, %, определяют по формуле

М₁ = (а – В)100/а, (10)

где а – первоначальная стоимость здания, руб.;

В – балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.

Моральным износом второй формы называют старение здания ввиду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям, действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М₂, %, определяют по формуле

М₂ = С/В, (11)

где С – стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй формы, руб.

Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа. Примером данного подхода к оценке износа может служить следующая табл.12.

Таблица 12

1. ИПО. Оценка КФИ (варианты 1-43)
2. Билет №34 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
3. Билет №40 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
4. Билет №29 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
5. Билет №23 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
6. Билет №6 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
7. Билет 9
8. Билет №17 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
9. Билет №18, оценка КФИ
10. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, ИПО, Билет 10
11. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, Билет 3
12. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 11
13. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 1
14. Вопросы по курсу Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов (на примере Банка), вариант 2
15. Оценка стоимости кредитно-финансовых учреждений

Другие похожие работы

• Износ внешний в оценке стоимости
• Износ физический в оценке стоимости
• Износ функциональный в оценке стоимости
• Метод прямого сравнения продаж в оценке стоимости
• Расчет платежей за пользование муниципальным имуществом